パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[32901: マンション検討中さん]

新築に続けと中古も値上がりしてますねー。

https://wangantower.com/?p=15585

[32902: eマンションさん]

>>32901 マンション検討中さん

月島、勝どき、晴海エリアは、今後も新築タワマンの供給が続きますので、底堅いでしょうね。豊洲が真横にあるというのも好材料です。

[32903: 匿名さん]

俺は銀座から歩いて帰れるって言うのも底堅い要因だと思ってる。

[32904: 匿名さん]

>>32903
歩けねーよｗとは言わないけど、
1000人いたとして日常的に歩く奴は数人いるかどうかだと思う・・・

[32905: 通りがかりさん]

日常的にじゃなくて、その気になれぱ歩けるって意味じゃないかな。

[32906: 匿名さん]

>>32905
有事を基準にしたら話がややこしくなる。
その気になれば（家族のことを思えば）銀座どころかメロスぐらいは頑張れる。

[32907: 匿名さん]

ここ毎日お散歩気分で歩ける方にはいいですよね。
私だって1キロ2キロは歩けます。
月島駅まで急いでいる時を想定して、朝潮大橋を小走りで登り月島駅3番の急勾配の長階段を駆け降りたら、腿がガクガクになってました(汗

[32908: 通りがかりさん]

>>32906 匿名さん
有事というか、たとえば終電を逃しても何とかなる、というぐらいの意味では？

[32909: 匿名さん]

銀座勤務限定？

[32910: eマンションさん]

>>32908 通りがかりさん

そうですね。
非常時でも歩けば帰れるよね、という意味かと思います。帰宅難民にならない。東京駅周辺、銀座、有楽町、新橋あたりまでならなんとか歩けるかと。

例えば、津田沼や武蔵小杉で都心勤務だった場合、電車のアクセスはそれなりに良いかもしれないが、交通網が麻痺したとたんに帰宅難民になる。

[32911: 匿名さん]

月島、勝どき、晴海エリアは、今後も新築タワマンの供給が続きますので、過剰供給ですね。
特に選手村が至近にあるというのが脅威です。

[32912: 検討板ユーザーさん]

>>32911 匿名さん
過剰供給とは以前からもよく言われているが、実際にそのような影響が見られたケースはなく、むしろ値上がっている。
都心に近いエリアは、相当の需要消化力があると見た方が良い。

[32913: 匿名さん]

だからそんなに値上ると買えないってば。
買える値段まで落としてくれないことには。

[32914: 匿名さん]

>32912 検討板ユーザーさん
それは相場が上がっている時だけの話ですよ。
新しく建つマンションが同額もしくは安い場合は当然中古への下落圧力がかかります。
これは何も特別なことではなく当たり前の話ですよ。

[32915: eマンションさん]

>>32914 匿名さん
ところが、現在は新しく建つマンションはどんどん高くなっており、オリンピック後も下がる要因はありませんので、価格は底堅いでしょうね。

[32916: 通りがかりさん]

豊洲市場の来月11日の開場が、正式に認可されました！

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20180910/k10011622571000.html

[32917: 匿名さん]

>>32916 通りがかりさん

反対派は座り込み？

[32918: 口コミ知りたいさん]

>>32914 匿名さん
相場の話と需給の話を混同してるぞ。
どっちの話をしたいの？

[32919: マンション検討中さん]

ここって安いですよね。現在販売中の中でここより安いタワーマンションありますかね？一番安いですよね。何でこんなに安いのか、立地とかですか？

[32920: eマンションさん]

>>32919 マンション検討中さん

駅から遠い。これ以外にはないのでは。

[32921: 匿名さん]

品川シーサイドのプライムの方が安くない？

[32922: 匿名さん]

>>32921 匿名さん
興味なし。欲しければ購入すれば？

[32923: 匿名さん]

>>32922 匿名さん
いえ全然まったく欲しくないですー
ここより安いとこあるか？って聞かれたから答えただけー

[32924: 匿名さん]

33921と33923の口調の差

[32925: 匿名さん]

>>32918 口コミ知りたいさん
次に分譲されるマンションの値段がここと同等以下ならここの中古は当然それより安くなる。
次に分譲されるマンションの値段は相場次第である。

ここまで平易な説明を要求されるとは、思ってもみませんでした。

[32926: eマンションさん]

>>32925 匿名さん

次に分譲されるマンションの価格はここより高くなることはほぼ確定ですので、ここの中古の下落圧力にならないことになりますね。

[32927: 匿名さん]

てか、値上がり確実なのでは？
選手村なんて坪単価600マン超えだぞ

[32928: 匿名さん]

>>32927 匿名さん

平均の話ですか？

[32929: 匿名さん]

>>32927 匿名さん
だから、それは流石に言い過ぎよ。タワー最上レインボービューの話？違うでしょ平均でしょ？板で360、タワーで400前後じゃない？

[32930: 匿名さん]

>>32929 匿名さん
オーバル板状の東雲野村でも350ですけどね。果たして選手街がそんな安く出せるのか？淡い期待はガッカリするだけだからしない方が良いと思う。

[32931: 匿名さん]

とういか、新築価格はある程度デベ同士で話し合って調整（談合）してるでしょ。今は資本体力のある大手デベによる寡占状況が続いてますからね。

[32932: 匿名さん]

>>32931 匿名さん
そう。だから後発が極端に安く出るという事は余程の事が起きなければ無い。全ては既定路線。湾岸エリアの物件を昔から見てたら分かると思いますよ。

[32933: 匿名さん]

あとは好みや予算、タイミングで決めれば宜しいかと。予算重視なら後ズレすればする程不利。どこに重点を置くか。

[32934: 名無しさん]

選手村がここより高いなら、なんでPTHはこんなに安くしてきたんでしょう？
じわじわ相場を上げるためですかね？

[32935: 匿名さん]

>>32934 名無しさん
最初は此処も散々高い高い言われてましたよ。

[32936: 匿名さん]

新築の相場観が1年でガラッと変わりますからね。。例えば東雲野村が350で今高いと話題になってますけど、来年にはどうなってるか。有明ダイワも今年3月頃には高いと言われてたけど野村の価格を聞くと310？安く感じてきますしね。。

[32937: 匿名さん]

でもさ、普通のサラリーマンが購入出来る限界ってあるよ。今後の新築がそれを超え出しちゃうと一気に新築需要は萎んでしまうのでは？

[32938: 匿名さん]

永遠に上がり続ける相場はない。

[32939: 匿名さん]

坪500、600
色々予想するのは良いんだけど…
じゃあその値で誰が買うの？ってところまで論じてくれない？
もちろんそこら辺のサラリーマンに手が出るわけじゃないだろし、じゃあ医者や弁護士みたいなばっかりが買うってか？笑

[32940: 匿名さん]

一般サラリーマンが都心近接の新築マンションを購入出来るのはこれが最後。今湾岸に出てる価格帯の各物件が最後でしょう。以降は中古を探すか、もう少し離れるなど条件を落とすか。

[32941: 匿名さん]

>>32940 匿名さん
大きさや仕様を落として一般サラリーマンが買える価格に総額を調整しますよ。

[32942: マンション検討中さん]

>>32940 匿名さん
せんしゅむらは？

[32943: マンコミュファンさん]

選手村の板状は坪300万切るけどな

[32944: マンション検討中さん]

板マン晴海選手村団地がいくら安かろうが関係ない
ランドマークタワーは高いでしょうし

[32945: 通りがかりさん]

ランドマークタワー？？
まあ高いっちゃ高いわな

[32946: 匿名さん]

タバコの値段と一緒でシワジワ上げるぶんには止められない。ライフサイクル的にこのタイミングで買うしかない一般リーマンに端から見たら無謀なローンでも組ませられれば勝ちで買わせる。売ったら後は野となれ山となれ。馬車馬のように働けばいい。

[32947: 匿名さん]

選手村は坪単価600マン超えるらしいよ。

[32948: 匿名さん]

選手村の板状は、何棟も建つから
目の前が別な板状に塞がれた条件の悪い部屋もあるので、
その部屋なら安いかもね。

[32949: eマンションさん]

>>32948 匿名さん

そういう部屋の棟は、賃貸棟だと思う。

[32950: マンション検討中さん]

一般サラリーマンが買えない値段にして困るのはデベロッパーでしょ？

[32951: 匿名さん]

北側MR跡地は観光ホテルとかにもいいと思うけどね
都心に物理的距離も近いし、スカイツリーまでの抜け確定の景色は売りになりそう(住居には人気のない北向きも泊まるだけなら気にならないでしょうし)

[32952: 匿名さん]

スカイツリーを飽きずに楽しめてる人にはいまだ会ったことないな

[32953: 匿名さん]

選手村は坪単価600マン超えるらしいよ。

[32954: 匿名さん]

そうなんですか
それなら皆さんこっち買いますよね
なんか、ふしぎ
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/13510

[32955: 匿名さん]

>>32951 匿名さん

タワーの北向きは1番快適ですよ。
年寄りに固定観念を変えるのは難しいから、柔軟な若者をターゲットに１ldkにしてるんでしょ？！

[32956: 匿名さん]

高値で売り出したは良いものの大量に売れ残り、挙げ句の果てに叩き売る始末。
ジャンピングキャッチャーは含み損。
実際に600で大量供給やってもらっても良いが、どこにそんな需要源があるのかな？
さすがにそんな自滅的な値付けはしないと思うがw

[32957: 通りがかりさん]

次の東京オリンピックまで放置でいいよ選手村は。

[32958: 検討板ユーザーさん]

ここ完成まであと8ヶ月もかかるのかな？
予定より早く完成・入居できるかもね。

[32959: eマンションさん]

>>32955 匿名さん

ここの場合は目の前にタワマンが出来るということでちょっと事情が違うのでは。
ただし、その分価格は安くなっているので、リセールは問題ないと思います。

[32960: 匿名さん]

坪単価500万までは上がり続けるのでは？
価格だけが理由で買えないなら、今のうちに無理してでも買っておかないと、更に値上がりしていくよ。
東京の不動産は安すぎるんだよ。

[32961: 匿名さん]

>>32956 匿名さん
坪単価600万でも瞬間蒸発でしょう。
唯一無二の選手村だし、街は完全に出来上がった状態で引き渡し。

[32962: マンコミュファンさん]

>>32961 匿名さん
タワーは高そうですけど板マンはさすがに坪280〜320万くらいでは？選手村でここより高い板マンなんてさすがにないでしょ？


、、、あるかな？

[32963: 匿名さん]

>>32962 マンコミュファンさん

そのぐらいになるとは思うけど、相場次第だよねー
東雲のプラウドが坪350とか言われてるからね、、、

[32964: マンコミュファンさん]

>>32963 匿名さん
東雲の板マン駅10分が350万はさすがにないんじゃないですかね。中古と比較してもせいぜい新築で300万くらいかと。坪350万いったら、数年で晴海全域坪400万超えますね。

[32965: マンコミュファンさん]

首都圏年間供給数の2割、5000戸も売らないといけない、駅徒歩20分のマンションが坪600万とか転売業者の戯言でしょう
土地代はPTHの10分の1、明らかになっているリフォーム代含めてもPTHの半分以下の原価、PTHより駅遠の条件だからPTHより高くなる要素はほとんどない
坪250万から280万程度でしょう

[32966: 匿名さん]

>>32964 マンコミュファンさん

豊住線の計画が詳細化されるのを織り込み済みとか？
350でもブランズタワーと比較したら、げきやすだから、おこぼれ狙いなんじゃないですか？

野村の思惑通りに売れたら、選手村は板が350〜400、タワーは500〜行きそうですね。

たらればの話ですけど（笑）

[32967: 匿名さん]

選手村は数を捌かなきゃいけないから、都外からの需要も必要。それなりの層の人達でも購入出来る価格帯に落とし込まないと5000近くを捌くのは本当に厳しいから結構バーゲンプライスになるんじゃない？ただ、板状でも300万を切るのは現実的じゃないと思うから300-330とかでは？

[32968: 匿名さん]

>>32967 匿名さん
それなりの層はそれでも十分高いでしょ。やっぱり280ぐらいじゃないと1/3程しか売れないし誰が買うの？となっちゃう。ただ、周辺相場より極端に安く出したりすると、民度にも多少なりとも影響出る可能性もあるだろうし正直難しいよね。

[32969: 匿名さん]

それこそ団地とまでは言わなくても地区内では浮いた存在になっちゃうかもね。やっぱり相応の値段で出すでしょう。

[32970: 匿名さん]

選手村は、
タワーは平均で380
板は平均で330
このぐらいが現実的な線でしょうね。
ただし、相場次第ではわかりません。

[32971: 匿名さん]

東京都から坪30万の破格値で土地を仕入れた経緯があるから坪単価330万円くらいの分譲になると思うよ

[32972: 匿名さん]

仕入れ値は安くても、リフォームの費用や、水素エネルギー対応の費用がかかるから、安くはならないんじゃない？

[32973: マンコミュファンさん]

>>32972 匿名さん

その辺のリフォーム費用も試算されてる
土地代10分の1が大きすぎてリフォーム費用なんて大したことない

[32974: 検討板ユーザーさん]

>>32970 匿名さん
板330、タワー380は、なかなかいい線ですね。
もっともタワーは、500超の高層・プレミアムに要望が殺到しそうですが。

[32975: 匿名さん]

>>32974 検討板ユーザーさん

それはそうかも知れませんね。
タワマンって高くても条件の良い部屋が先に売れますからねー

[32976: 匿名さん]

>>32973 マンコミュファンさん

リフォーム費用の他、地下駐車場や自治体が整備する以外の街区の整備費用も乗っかってくるよ。

[32977: 検討板ユーザーさん]

まあ、そこそこの値段で出して、売れなかったら下げるはず。
大手デベとしては格安での払い下げで、まず損はしないビジネスだから、買う立場としては判断が難しいと思う。

[32978: 匿名さん]

>>32977 検討板ユーザーさん

3億ぐらいのプレミアム住戸がいくつかできるとして、周りが坪150くらいのゴミゴミしたところに住みたいか、坪400でスカスカのところに住みたいかと言われると後者な気がします。
故に売れる値段で安くは売らないでしょう？！

[32979: 匿名さん]

皆さん、何階買ったんですかね？低層階は蔑まれるのですか？心配です。

[32980: マンション検討中さん]

低層は＊＊＊ですからね。
住んでるあいだ ずーっとこの侮辱に耐え続けないといけないことを考えるともっと安くていいと思います。

[32981: 通りがかりさん]

まぁ最上階以外は同じだよ

[32982: 匿名さん]

>>32979 匿名さん

今どき、蔑まれるなんてことはないと思います。一部の変な人がそういう意識かもしれませんが、そういう人のほうが浮きますから。

[32983: 匿名さん]

ネズミランドの緑が目の前に来るであろう５階〜７階くらいなら逆におトクだよ

[32984: 検討板ユーザーさん]

緑や水辺が近くに見えるから、あえて低層を選ぶ人も居ますよ。
階段も使えるしね。

[32985: マンション検討中さん]

私も緑が見えて抜け感かある南の低層を検討してます。

[32986: 匿名さん]

>>32985 マンション検討中さん
低層の方が高そう。

[32987: 匿名さん]

低層なら取り敢えず間違いないかなあ。

[32988: 匿名さん]

ホントに坪単価600超えてきそうだな。
現実味増してきた

[32989: マンコミュファンさん]

南側なら、高層に住む価値がそんなにあるのか。

[32990: 匿名さん]

>>32989 マンコミュファンさん
不動産では南が1番ですからね。

[32991: 匿名さん]

>>32989 マンコミュファンさん

高層のメリットは、眺めが良いこと。デメリットは外に出るのが大変な事。

低層で長めが良いなら最強だし、そりゃ一番高くなる。

[32992: 匿名さん]

ここのマンション住む方羨ましいです。
モデルルーム見学に行ってこようかな

[32993: 匿名さん]

>>32986 匿名さん

特殊要因がない限りは、低層の方が高いということはありません。

[32994: 匿名さん]

>>32993 匿名さん

眺めが良いというのが特殊要因かと。

[32995: 匿名さん]

>>32994 匿名さん

価格表を見て頂ければ分かると思いますが、低層より高層の方が高いのは一般的なことですし、この物件もそうです(^^;

眺めは低層よりも高層の方が良いですよね。

[32996: 匿名さん]

>>32995 匿名さん
あ、選手村の話です。
低層、相当高めに出てくると思いますよ。

[32997: 匿名さん]

>>32996 匿名さん

選手村も同じです。低層の方が高いということはあり得ませんよ。

[32998: 匿名さん]

>>32997 匿名さん

ただ、例えば、運河沿いの眺望条件の良い板マンの5階のほうが、タワマンの目の前建物で眺望条件の悪いタワーの10階より高いということはあり得ます。

タワーか板状か、眺望の良い方角かどうか、で決まりますが、同じ棟内・同じ方角で低層のほうが高いということは、ないです。特殊要因というのは、一階に庭がついてるとか天井が高いとかです。

[32999: 匿名さん]

私は低層派。板でもタワでも低層好きです。
住居内からの眺めに興味が薄い私にとっては、こんな好都合なことはありません。
出入りの利便性はもちろん、最低層なら階段使いで十分、共用設備は利用可(当たり前か)、んでもって安い。
ありがたし

[33000: 匿名さん]

>>32998 匿名さん

眺望が良くて外に出やすいというのも特殊要因だよ。

低層、相当高くなるはず。