パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[32051: 匿名さん]

1LDKは東向きの高層階と同様に第1期で少しだけ販売して、それ以降は販売していなかったのではないでしょうか？
1年近く前の第2期1次の価格表と全く変わっていないですし、かなり前に住民板に1LDKは今年の秋以降の販売と書かれているのを見ました。

[32052: 匿名さん]

>>32050 通りがかりさん

ございますぅ。
https://www.maruetsu.co.jp/index.php/shop/detail/9358

http://harumi-triton.jp/shop/seijoishii

[32053: eマンションさん]

ここは住所こそ中央区ですけど、生活利便性では下手な郊外よりよっぽど不便ですからね。1L検討する人も流石に躊躇してしまってるのでしょう。それとここのコンセプトが邪魔してしまってるのもありますよね。1L探してる人からすると癖が強過ぎる。

[32054: 匿名さん]

>>32052 匿名さん
どちらもミニタイプて…
これ以上は恥ずかしいからやめた方が宜しいかと…

[32055: 匿名さん]

>>32039 匿名さん
のらえもんのブログも最近つまらんよね。。ネタ切れかなぁ？

[32056: 匿名さん]

家族向けの部屋ばかりだと小中学校がパンクしてしまうので、中央区から指導があったのかな、と想像してました。
実際、保育園併設も要請されての事ですよね。このマンションはコインランドリーやセブンがあるし、案外シングルにも
向いてると思います。

[32057: 匿名さん]

>>32053 eマンションさん
結局売れ残ってる不動の1LDKが、ここの立地や利便性を表してるんじゃないの。

[32058: 匿名さん]

ここの購入層と重なりますね。。。

https://president.jp/articles/-/25933?display=b

[32059: 匿名さん]

>>32054 匿名さん

お互い様かと（笑）

大きいスーパー行きたいなら、aokiでも、文化堂でもいけばいいんじゃない。

[32060: 匿名さん]

>>32056 匿名さん
自分がシングルと仮定して、部屋探す（1LDK〜）際の条件絞込を想定してみたら分かるかと。

[32061: 匿名さん]

>>32060 匿名さん
ぎり10分以内

[32062: マンション検討中さん]

この市況でスーゼネ施工の天カセ・ディスポーザー付新築免震1LDKが、坪300万台でも全く売れない立地なんだから、永住を断言出来る人以外は、割高な南と東も買うべきじゃ無いね。どうしても買うなら坪300万以下の西と北を選ぶべき。もう残ってないと思うけど。

[32063: 匿名さん]

シングルにも色々な人たちがいると思う。家で仕事する人、戸建からの住み替えシニア、
単身赴任のお偉いさん、常にタクシー利用の夜の仕事の人、セカンドハウス、等々。
心配しなくても需要はあり、最終的には、売れるでしょう。

[32064: 匿名さん]

1ldk何戸あるの？

[32065: 匿名さん]

>>32063 匿名さん
それらの層から需要があるなら、とっくに売れてるさ。。で、それらの人は敢えてここを選ばず他を選んでるよ。シングルはやっぱり利便性重視。悲しいけど、それだけここは周りから不便と思われてる。

[32066: 匿名さん]

自作自演でも良いから、とりあえず誰か1LDKの無理ポジした方が良いんじゃない？

[32067: 匿名さん]

このまま売れない１LDKが残ると最終的にどうなるの？
ゴーストタウン的なやつ？

[32068: 通りがかりさん]

1LDKは売り止めてるって営業から聞いてます。購入希望者にも待ってもらってるって言ってましたよ。理由までは聞いてませんが

[32069: 匿名さん]

自分の友人を見回しても、本人が住む目的で1LDKを買った人は、見当たりません。
一人暮らしでも3LDKや2LDKを買っています。
歳取るとモノがどんどん増えていくので、居住用に1LDKは買わないそうです。

[32070: 匿名さん]

何故、そんなに1LDKの売れ行きを心配しているのかが分かりません。
売れなくても、売り主が管理費などは支払うし原則的に区分所有者はいるので維持管理に重大な問題はありません。
懸念するとすると管理費・修繕積立金に駐車場などの費用が見込まれている場合が考えられますが、売れているところで1LDKの所有者が駐車場を利用する可能性は低いので、大きな問題とも思えません。

売れない＝魅力の無いマンションと捉えて、将来的な資産価値が心配なのかもしれませんが
売れていないのは実需のほぼない投資で購入する人がメインである1LDKであり
且つ駅遠割高な価格のため投資基準を満たしているとは思えず苦戦しています。

本マンションの場合、実需向けのファミリー向け間取りは（駅距離からすると割高ですが）順調に推移しています。
よって実需向けの間取りに関して言えば資産価値も維持されると考えます。

[32071: 検討板ユーザーさん]

三井は値下げしないよ。最後は業者に一括で売却して終わり。KTTも最後そんな感じ。

[32072: マンコミュファンさん]

値下げするのは、野村と竣工後2年の住友。

[32073: 評判気になるさん]

のらえもん氏もここの1LDK勧めてるから間違いないよ。

[32074: 匿名さん]

そうそう、そんな感じでどんどん話題あげて売りに行った方が良いよ。

[32075: 匿名さん]

>>32058 匿名さん
タイトルで煽ってるだけでタワマンも6000万も関係ねぇw
登場人物がやっちまっただけ。

[32076: 匿名さん]

実際1LDK向けの物件じゃないのは誰の目からみても明らかだから、あまりに露骨な無理ポジはかえって胡散臭く見えちゃう懸念があるから程々が良いかと。

[32077: eマンションさん]

>>32070 匿名さん
そう思います。

[32078: 匿名さん]

>>32075 匿名さん
のらえもんさん、お疲れ様。

[32079: 匿名さん]

>>32078 匿名さん
のらえもん？？

[32080: 匿名さん]

何の話？

[32081: 匿名さん]

世帯年収がたった1500万円なのに無理して6000万円のタワマンを購入して家計が破綻した話。

[32082: 通りがかりさん]

>>32081 匿名さん

ん？ぜんぜん無理してないよね。

[32083: 通りがかりさん]

>>32062 マンション検討中さん
そう。ゆえに三井さんが溜めてるとしか思えない。全く売れないというのもかなり不自然。

[32084: 匿名さん]

>>32082 通りがかりさん
無理してるかどうかは、家計のやり繰り次第。ここは大学卒業して5〜6年位のご主人たちが、
3LDK買ってます。

[32085: 名無しさん]

>>32081
世帯年収1300万の20代中盤夫婦だけど、6000万くらいなら全然いけると思ったけどなぁ。
30代後半子持ちフルローンとかはそりゃきつそうだけど。

[32086: 匿名さん]

>>32085 名無しさん
固定金利だと結構苦しいような
変動だとリスクあるし

[32087: 匿名さん]

6000万の物件で頭金1000万の5000万ローン組むとして、
金利1パー35年で固定すると総支払額6000万。
月の支払いは14万で維持管理費入れると17万ぐらい。
年収1000万とすると月の手取りは60万、贅沢はできないけど十分いけるでしょ？
ちなみに金利を2パーとすると総支払額7000万で月額16.5万＋諸経費ってところ、
石橋を叩きたいタイプは後者で計算するといいと思う。

家計は千差万別だし、年収の話は荒れやすいからこの辺で（専用スレで）・・・

[32088: 匿名さん]

なんかネガティブな考え方の人って、色々な意味でかわいそうですね。
来世はいい人生を歩めますように。

[32089: 匿名さん]

>>32087 匿名さん
税金保険料あるから手取り60はないでしょ

[32090: 匿名さん]

ローン許容額を5000万円から1億円のどこで設定するかで30歳から60歳の間の生活が大きく左右されることがよくわかりますね（インフレなしの場合）

国の金融政策が正常であれば、10年で物件価格は1.5倍から2倍のインフレになるので30年で物件価格は5～10倍になる可能性もあり、１億のローンは実は何の問題もないとの考え方もありえます

[32091: 評判気になるさん]

ほんとに、1LDK売れなくても、他の購入者になにもえいきょうないの？

[32092: 匿名さん]

ネガが湧いて鬱陶しい以外は特にないですよ

[32093: マンション検討中さん]

まぁ ここの話題をネタにブログ書けば、アクセス数増えて…(ry

[32094: 匿名さん]

>>32091
売れ残ったマンションっていう風評というかレッテルが地味に効くと思う。
竣工1年以上を残して瞬間蒸発したマンションと住不みたいに延々売ってるマンションでは、
その後の中古市場でも勢いが違うからね・・・
もちろん相場っていう大きな流れには敵わないんだけどさ。

細かいことを挙げればキリがないけど、まあ三井が何とかするんじゃないの？
いい加減ヤバい気がしないでもないけど、
夏休みもしっかり取ってるし販売サイドは案外余裕なのかもねｗ

[32095: 匿名さん]

>>32094 匿名さん
この口調の書き込みあちこちで目にしますね。笑

[32096: 匿名さん]

>>32095 匿名さん
確かに、、。
豊洲のブランズ物件でも指摘されてましたね。

[32097: 匿名さん]

>>32094 匿名さん
で？w

[32098: 匿名さん]

何なんでしょうかね。この人。
よく見かけますが。

[32099: 匿名さん]

wの人ね。

[32100: 匿名さん]

>>32098 匿名さん
全てを悟った方とお見受けしました。
ただ者ではない。

[32101: 匿名さん]

なに言ってんのこの人。
三井で竣工1年以上を残して瞬間蒸発したマンションなんてないですよ。
中央湊は不透明のまま終わったし、武蔵小山？とかいうところは残念なんですよね。
ここは実需の間取りはほぼ売り切れそうだし、駅遠のデメリットを上書きできる魅力があるとファミリー層に認められたということなので、そういう価値が残り続けると思いますけどね。

[32102: 匿名さん]

>>31983 匿名さん

でもここは駐車場少ないですよね？

[32103: 名無しさん]

>>32101 匿名さん

それはそう思う。
けど最近だと北仲は竣工まで一年以上残して完売したから、そこは訂正しとけ。

[32104: 匿名さん]

あ。浜離宮もですね。
その前だと千代田富士見も。
パークコートは大体似たような売れ方だと思いますが。

[32105: 匿名さん]

>>32102 匿名さん

今どき、駐車場満車にマンション少ないよ。

[32106: マンション検討中さん]

1LDKは売れ残ってもよいとする雰囲気造成中？少し前まで完売まで順調とか書き込みしてた方々はいいかげんだなぁ

[32107: 匿名さん]

>>32105 匿名さん
> ここ買う人は基本的には電車など乗りませんから。車移動かタクシーです。

これと矛盾します

[32108: 匿名さん]

>>32106 マンション検討中さん
揚げ足取りはやめろ
誰も造成はしてない事実を書いてるだけ。現に1LDKはこの駅距離や利便性を考えると弱いのは誰もが思ってる。順調なのはそれ以外の間取で、ここはファミリー向け物件だから単身向けの1LDKが不評でも問題なし≒順調と言う事。

[32109: 匿名さん]

なんで1LDKそんなに不人気なの？逆にそれ以外の間取は人気と言う事？いまいち良くわかんないなあ。物件自体が人気ならどの間取でも万遍なく出るもんじゃないの？

[32110: 匿名さん]

>>32107 匿名さん
ここはいつもですよ

[32111: 匿名さん]

そろそろ外装工事は完了した頃でしょうかね？

どなたか、写真をお願いできませんか？

[32112: 匿名さん]

>>32107 匿名さん

評価の仕方が正しくないでしょ。
視野狭いのかな。

[32113: マンション掲示板さん]

売れ残りそう？
安く子会社に売り、賃貸とかに出されるとマンションの雰囲気もかわるから、やっぱ完売してほしい。
中国人むけのウィークリーマンションとか勘弁…

[32114: 匿名さん]

>>32113 マンション掲示板さん

ネガティブ妄想で変なこと書かれることに比べたら、大したことないでしょ、そんなの。

[32115: 通りがかりさん]

1LDKも普通に売れると思うけど‥

[32116: 匿名さん]

ホームページにシングルの皆様云々でアピールしてるけど、投資家の皆様云々でアピールした方がいいんじゃないかな。利回りやらなんやら書いて

[32117: 匿名さん]

1LDKは売り止めているから残っているけれど、販売始めたらそれなりに売れるのでは？
もともと戸数も100戸ぐらいなので、あまり心配することもないと思います。

[32118: 匿名さん]

>>32116 匿名さん
売りのファンタジーさが無くなって、一気に現実的な雰囲気になっちゃう。

[32119: 匿名さん]

>>32113 マンション掲示板さん
そんな事はさせないアルヨ

[32120: 匿名さん]

1LDKが売れ残ったからと言っても、それで不人気物件とはならないでしょう。元々コンセプトもファミリー向け物件な訳だし。

[32121: 匿名さん]

>>32118 匿名さん

そろそろ現実の仕事に戻ったら？

[32122: マンション検討中さん]

記事になってますが、アメリカだと電動スケーターのシェアリングが流行ってるんですね
電動自転車も同じですが、雨天時の問題はあるにせよ、近場の移動なら、渋滞や機器トラブルなどで足止めされなくて便利だと思いますね
(地下鉄は難しくても、それら電動ビークルが雨天や車道路に関係なく走れる地下通路を作れば便利になるのに、と個人的には思ってます)

選手村の開発とあわせてこの界隈や都心だけでも便利になってほしいものです

[32123: 匿名さん]

お隣2棟の1LDK見れば、ここのその後の動きも分かるのでは？

[32124: 匿名さん]

夫婦ともに40代後半で世帯年収1000万円として、
5,000万円ローンはキツイでしょうか？

やばくなったら売れば良いだけの話、
とも考えていますが。

[32125: 名無しさん]

>>32124
ローンが通ればいいんじゃないですか？
返済不可ならそもそも銀行は貸さないので。

低金利の間にチャレンジしましょう！

[32126: 匿名さん]

>>32124 匿名さん

それだけの情報では何も判断できません。
そして年収の話は年収スレでして頂いた方が良いと思います。物件の話とは関係のない年収の話で埋め尽くされてしまうからです。

[32127: 匿名さん]

>>32125 名無しさん

適当なこと言うなよ、、、笑

[32128: 匿名さん]

>>32124 匿名さん

家計の状況を正確に把握した上で、デベの手先ではない、まともなFPにご相談するのが良いかと思います。他の方がおっしゃる通り、それだけの情報では到底何も言えないと思います。

[32129: 匿名さん]

>>32127 匿名さん

匿名掲示板で真剣な相談する人いないでしょ。

[32130: 匿名さん]

>>32124 匿名さん
頭金の有無や、お子さんは？
それと間取はどちらでしょうかね？

[32131: 匿名さん]

>>32124 匿名さん
銀行が資産状況や属性見てローン通すなら大丈夫ですよ！今は低金利ですから以前より枠多めで貸してくれるかと思います。気になるならフィナンシャルプランナーか、一度モデルルームにて確認されてみては？

[32132: 匿名さん]

>>32123 匿名さん
隣2棟の1LDKってどうなんでしょうね？
そもそもありましたっけ？

[32133: 匿名さん]

>>32124 匿名さん
額面か手取りかでも違いますので、それだけでは判断出来ないです。

[32134: 匿名さん]

1Lの大量在庫で売れ残りは必至ですか？

[32135: 匿名さん]

>>32134 匿名さん
それだと三井のプライドが許さないでしょうから、値引きか業者へのバルク売りで無理くり捌くでしょう。

[32136: 通りがかりさん]

>32124
売る場合、決済額がローン残高を下回れば、売れた後も住んでもいないのに残債を返済し続けなければいけません。
売れば良いといいますが、物件自身の属性次第では相場通りに売れない可能性もありますし、実際の制約時には仲介手数料なども引かれますので、その分も織り込んで値付けしなければいけないなど、
安易には考えるべきでない部分があると思います。
ここ数年の情勢じゃ、新築買えば上がってるってのが多いですが、
基本的な考えとして築0年の中古価格は新築価格の3割引きに相当するってのもあります。
そのあたりは色々事例をお調べになって判断の糧として下さい。

[32137: 匿名さん]

先日も上がってましたが、この様なケースもある様です。参考になるかは分かりませんが。

https://president.jp/articles/-/25933?display=b

[32138: 匿名さん]

不動産は一にもニにも立地や利便性が全て。
市況が良ければコンセプトなどで押せるけど、反転する事も想定して、これだけは最低限抑えておいた方が良い。

[32139: マンション掲示板さん]

立地はどうなんだろ
地下鉄来ても駅は遠そうだし
BRTも現状では専用路線は難しそうだし

交通の便は不安要素だな

[32140: 匿名さん]

>>32138 匿名さん

「全て」ではないと思うけどね。

[32141: 通りがかりさん]

>>32137 匿名さん

読みましたが、都内在住の会社員・池内正雄さん（42歳・仮名）がアホなだけかと。家計はガバガバ、調子に乗ってビットコインに手を出して大損、と自業自得だね。6000万のタワマンは何の関係もない笑

[32142: 匿名さん]

>>32137 匿名さん

同じ記事を何回も。
新しいネタないなら、無理に投稿しなくてもいいですよ。

[32143: 周辺住民さん]

>>32141
みんな作り話だよ。
バカな例を書いて、自分はまともだと思わせる話し。
基本、人間って人の失敗見るのが好きだからね。
そこにマスゴミがつけ込んでる。

[32144: 評判気になるさん]

4期7次のアンケートって受付いつまで

[32145: 匿名さん]

>>32108-32109
ファミリーだったり実需層は今予算内で買えるところを買うからね。
投資色が強い1LDKはその辺りがシビアになるのは当たり前。

そこを「ああ、駅遠だしやっぱ投資には向かない立地なんだな・・・」と考えるか、
「賃貸住民なんか風紀を乱すだけだし反ってラッキー」と捉えるかは人それぞれ。

[32146: 匿名さん]

>>32143 周辺住民さん

ネットメディアは、想定する読み手が興味を引きそうなタイトルで煽り、気持ち良くなりそうな記事を書き、PVを稼ぐのが仕事だよね。
買えないような人が気持ち良くなりそうな記事だよね。

[32147: 匿名さん]

3ヶ月ぐらい前からマンション検討し始めて、この物件にたどり着きました。
今は三井は東側推しのようですが、なぜ今まで余ってたんでしょうか？何かデメリットがあるんでしょうかね？条件の良い部屋を選びたい、ということで多少高くても南の高層が人気なのは分かるのですが、東もそれほど悪くないんじゃないかと思っています。でも売れ行きは他の方角より鈍い？ので気になっています。

[32148: マンション検討中さん]

>>32147 匿名さん

東はこの物件の中では中途半端な位置づけ向きだったからだと思います。

眺望は南の方が良い、価格は北や西の方が安い。価格的には、ざっくり南は8000万〜、西と北は6000万〜、そして東は7000万〜。

東を選ぶぐらいなら、眺望重視の方は1000万追加して南を選ぶし、価格重視の人は西北を選ぶ。

ただ、中途半端というのも言い換えれば真ん中ぐらいと言えるわけで、眺望はけっこう開放感ありますし、価格もまぁギリギリフルローンでも残債割れしない範囲かと思います。

[32149: マンション検討中さん]

営業もまずは南・西・北を売るって戦略だったのか、東の30階以上の上層階は一部除いてずっと解放してなかった(次期以降販売住戸になってた)から他よりも残ってるんだと思うが
南の上層階は売れちゃったから、東の景色のいい上層階も売れていくでしょうね

[32150: 匿名さん]

中途半端な住戸を残し、売れ行き好調なら高めにシフト、売れ行き低調なら低めにシフトして利益最大化を図るのはマンション販売の大原則