パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[3151: 匿名さん]

地下鉄の開通はしばらく先だろうけど、ここ数年で決まっちゃうと思うよ。

[3152: マンション検討中さん]

東京都の資料だと全然地下鉄なんて出来る雰囲気ないでしょ。そもそも検討会作って工事着工まで何年かかると思ってるのよ

[3153: 匿名さん]

着工なんて、そりゃ時間かかるでしょう。否定しないよ。
でも、数年のうちには地下鉄は決まると思うよ。

[3154: 匿名さん]

地下鉄は決まるか決まらないか誰もわからない

ここの売りではない事は確か

[3155: 匿名さん]

海側永久眺望とディズニーと豪華さだけがウリ
駅遠が許容できる方のみどうぞ。

[3156: 匿名さん]

南側永久眺望と言ったって、ティアロの東側バルコニーからいくらでも覗き込まれるんじゃないでしょうか。特に夜間。レースのカーテンは必須かと思いますが。

[3157: 匿名さん]

ティアロ向きは買っちゃダメ、
海側永久眺望が最高の部屋。

[3158: 匿名さん]

南側はティアロ 東側はPCT

[3159: 検討板ユーザーさん]

>>3155 匿名さん

うーん、弱いな。ネガするならもっと頑張らないとポジに負けてるよ。しっかりしてくれたまえ。

[3160: 匿名さん]

駅遠は気にしないので買いたいです！

[3161: 匿名さん]

豊洲スレなどでよく見かける、買いたい宣言。

[3162: マンション検討中さん]

>>3153 匿名さん
決まってもいないことに期待してどーすんの。

[3163: 匿名さん]

逆じゃねー？
決まった事なんて期待できないでしょ。

[3164: マンション検討中さん]

オリンピック終わったら開発計画中止が続出するってことか。予算使う大義名分がなくなるからね。ゴーストタウン化することだけは避けて欲しい。

[3165: 匿名さん]

馬鹿だろ。
オリンピックの2週間のためっていう大義名分が通用するのは、競技施設と選手村だけだぞ。

普通は、オリンピックによる開発で街が綺麗になって便利になる。
そして、その効果で値上がりする。って流れだ。

まぁ、当たり前だけどな。開発が進めば値上がりするのは不動産の常識かと。

[3166: マンション検討中さん]

>>3165 匿名さん
オリンピックまでに間に合わないプロジェクトがどれだけあるのか。結構な数だよ〜
オリンピック後なんて開発の意義ないよ〜
人のいない競技施設が残るだけ

[3167: 匿名さん]

BRTのターミナル建設について、これ以後のプレス発表をご存知の方はいらっしゃいますか？
ターミナル設計を受注した日建設計シビルは、停留所や駅前広場など土木が得意な会社。記事を読んで想像する限り、私たちが期待する複合商業施設の建築物が出来る計画は今の所なさそうですが。
2016.6.6 みんかぶニュース
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160606:...

[3168: 匿名さん]

>>3167
何も進展してないよ、全て小池さんの責任だよｗ
市場も環二も五輪も選手村も森ビルも都市計画は全てが繋がってると言ってもいい
一旦立ち止まるって言ってんだから全てがストップするのもある意味必然
前知事や役人をスケープゴートにするのも結構だけど、その責任は小池氏にある
引っくり返したちゃぶ台をどうリカバリーするのかお手並み拝見だけど、
結構周りを敵に回しちゃってるし五輪は待ってくれないし色々間に合わないんじゃないかなぁ？
世論は簡単に市場中止、五輪も中止っていうけど、そんなことできる訳がないしね・・・

[3169: 匿名さん]

オリンピックのメリットって、街が綺麗になったり、便利になったりじゃないの？
それで街の資産価値が上がるんだから良いのでは？

競技施設ってほとんど仮設でしょ？

[3170: 匿名さん]

豊洲スレでみかけるのって「俺は買えるけど、買わない」っていう宣言。（笑）

買えないダメリーマンだろうなと、笑われている

[3171: マンション検討中さん]

>>3169 匿名さん

>>3167 匿名さん
街が綺麗なのと便利になるのは話が別。

[3172: 匿名さん]

番町とかと比較すると、教育環境が悪すぎる。

私立小学校は付近にないし、子供が思わず遊びたくなるような、起伏に富んだ公園、変化に富む自然なんかもない。

こんな単調な街で育った子供達は、せいぜいペーパーテストの点を取ることくらいしかできなくなってしまうのではないかと、不安になる。

[3173: 匿名さん]

>3172
へぇー
それは不安だね。うん。不安だ。

[3174: 匿名さん]

>>3172 匿名さん
番町だと、15平米くらいになるから、教育環境的には最悪になるぞ。

[3175: 匿名さん]

『高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...

　学力の平均値で見れば、恐らく高層マンション住まいの子供の方が、そうでない子供よりも高いように思うんです。高層マンションの住民は一般的傾向として収入が高く、教育にもそれだけ費用がかけられるでしょうから。ただ、「こいつはすごいな」というような優秀な子が高層マンションにはほとんどいないんです。

[3176: 匿名さん]

>>3172
それってココだけの問題ではなくて湾岸どこもそうでしょ。
私立小学校なんて皆、電車で通学してるよ。
自分はまだ小さいからインター近くにあるしいいじゃんって思ってるし、
小学校は月島第３もしくは泰明小学校がいいかなと。

そもそも市立小学校に近く起伏に富んだ公園、変化に富む自然があるとこって何処よ？

[3177: 匿名さん]

湾岸は恵まれてる方だと思うよ。

[3178: 匿名さん]

>>3175
この記事アホらしいな。
低層マンションに住んでると子供は外で遊ぶとでも？

そもそもタワマンの歴史なんてまだまだ浅いし、
今の時点でタワマンに住んでる子が優秀か決めるの早いだろ。
というかこんな記事書くやつはそもそも優秀ではないので、
優秀かどうかなんて判断する価値ある人ではない。

[3179: 匿名さん]

>>3178 匿名さん

西村先生は、評判高いし、実績のある家庭教師ですけどね…。

[3180: 匿名さん]

>>3176 匿名さん

この辺りってインターあるのですか？

[3181: 匿名さん]

残念な所多いよね。西村さん。

[3182: 匿名さん]

>>3180 匿名さん
無いんじゃない？
葛西の方にあるらしい。

[3183: 匿名さん]

お受験とかやるつもりなん？

[3184: 匿名さん]

こういうオッサンは頭固いから、
タワマンの子で優秀な子が現れても否定し続けるんだろうな。

[3185: 匿名さん]

個人的には受験で消耗させるより、目標設定や達成能力を高める訓練や、社交性などの訓練に力を入れた方が良いと思うんだよな。

[3186: 匿名さん]

>>3180
あるよ、勝どきや月島に。
有名なとこは清澄白河にもあるけど、そこは条件的に難しそう。

[3187: 匿名さん]

>>3186 匿名さん

全部、ニセモノじゃん。

[3188: 匿名さん]

港南緑水公園　http://ur0.mobi/uEUj
豊洲公園　http://ur0.mobi/uEUB
有栖川公園　http://urx.blue/sqJB
代々木公園　http://urx.blue/sqJD
井の頭公園　http://urx.blue/sqJA

[3189: 匿名さん]

>>3187
KISTも？
勝どき、月島はプレスクールね。

[3190: 匿名さん]

>>3189 匿名さん

ケイインターは、まあ、それで我慢できるのであれば、そこで良いのでは？

プレは、日本人比率が２５％以下くらいでないと意味ないですよ。

[3191: 匿名さん]

豊洲や有明の子供見てると、相手によって日本語で話したり英語を話したりして、グローバル化が進んでるな〜って思ってたんだよね。
こういう時代になるとは思ってたけど、思ったより早かったなーって印象。

なんで、こんな時代でもインター需要ってあるの？もう十分にマンション内にも欧米人ばかりじゃん。

[3192: マンション検討中さん]

結論から言うとココは見送りってことだね

[3193: 匿名さん]

まあ、買えない人は仕方ないんじゃない？
みんながエリートな訳ないし。

収入の多い人だけが人生を謳歌できるのはいつの時代も同じ訳で。

[3194: 匿名さん]

>>3190 匿名さん
ならオススメのプレはどこですか？

[3195: 匿名さん]

おまえ、意地悪だな（笑）
答えられるわけねーだろ。

[3196: 匿名さん]

えっ？なんで？
否定だけして答え教えてくれないの？

[3197: 住民板ユーザーさん5]

なんでも答えがあると思うなということ。

[3198: 匿名さん]

もはや年収1500円以下は都内でマンション買うの無理ですね。

[3199: マンション検討中さん]

その年収だとマンションどころか
座布団一枚買うのも厳しいのでは?w

[3200: 検討板ユーザーさん]

>>3194 匿名さん

横から失礼。
我が子たちは皆プレを卒業してしまい、少し情報が古い、かつ赤坂麻布広尾界隈の話になりますが。ご参考まで。

◯学費と教員や施設の質、生徒の質は、概ね比例します。余りケチらず、少なくとも年間２００万くらいする学校の方が良いです。サマースクールとかも含めると、もっとかかりますが。。

ただ、Mitsui Gardens International Preschoolは、多少安いですが、２００万〜と変らぬ質と思います。

◯個別情報
Mitsui Gardens International Preschool
→良くも悪くもアメリカン。英語力の向上には良いと思われる。
→ちなみに、インターは多国籍なので、意外と英語ネイティブは少ない。我が子は、友達から教わって、１〜１０を５ヶ国語くらいで言っていました。

Willowbrook International School
→誰もが知る超有名芸能人のお子様が複数名
→日本の幼稚園に近い雰囲気。校長が若干ミーハーかも。
→西町への進学実績をアピールしてる。
→ちなみに、西町は、外人にはそんなに評判良くないです。

ABC International School
→高いが、外国人比率高い（当時）。今は知りません。

The Montessori School of Tokyo
→モンテ教育。アカデミックな雰囲気がある。違学年教育。
→外人セレブ多い。 モンテ教育とか、早っているそう。数年前に、ABC Internationalもモンテ式をとり入れた記憶。

疲れたので、この辺で。

[3201: 匿名さん]

麻布でインターに近いけど狭いマンション買うか、晴海で広いけどインターに遠いマンション買うか悩むね。

[3202: 匿名さん]

>>3200 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！！
200万以上は高いですね。
うちは小学校は普通に公立を考えていて、インターはプレと幼稚園、その後はアフターで考えています。

[3203: 匿名さん]

ABC Internationalって有明のマンション前に毎日バス来てる奴？

送迎バスなのかな。

[3204: 通りがかりさん]

今日、建築現場前を散歩していたら、マンション広告の入ったティッシュを配っていました。ここのかなと思ったら、ドゥトゥールのでした。びっくりです。

[3205: マンション検討中さん]

>>3204 通りがかりさん

さすが住友先生！

[3206: ご近所さん]

わたしももらった。
ドゥトゥール、市況ピークアウトも気にせずにまた値上げするんでしょうか。
ここのモデルルーム来た人とかティアロクロノ住みからなんとかひっぱろうと
思っているんだろうね。月島駅前verもあるよ。駅近売りで月島の駅前小規模売る作戦なんでしょうね。
勝どき月島駅前も相変わらず寒い中配っててすごいよね。

住不有明のモデルルームは見る前に先にドゥトゥールを案内されるという空港土産物屋システム・・・。

[3207: 匿名さん]

値上げしながら売るのが住友スタイル

[3208: マンション検討中さん]

物件がダブついて売れてないけど金利が安いから何とか延命してる感じ。

[3209: マンション検討中さん]

上げ相場の住友は強いけど、商業やビルが強くはないからガクッと市場が来たらどうするんだろう。

[3210: マンション検討中さん]

たぶんココはびっくりするくらい販売苦戦すると思う

[3211: 匿名さん]

>>3210
苦戦するような売り方はしないと思うよ
かといって瞬殺を良しとする状況でもないし、
竣工目前完売を目指して調整するんじゃないの？

湊も豊洲も一時期の勢いは無くなっちゃたし、ネガはあれでも苦戦って言うんだろうけど、
ほとんど完売目前だし、三井の値付け担当があれを絶妙、大成功と考えてるのか、
それとも想像以上に間延び、苦戦してしまったと捉えてるのかはちょっと興味ある

[3212: ご近所さん]

そりゃ値付け担当者は祈る思いだったんじゃないですかね。状況は刻々変化するし、市場の風評まではカウントしてなかったでしょうからね。よく入居前完売が見えるところまで持ってきましたよ。

[3213: 匿名さん]

>>3212
結果としてチャレンジ価格をほぼ売り抜いた訳だしね
まだ大丈夫と踏んでるのか、もう限界と感じてるのか・・・
いずれにしてもここは湊や豊洲より売り難い材料が揃ってるのは間違いないからねぇ

[3214: 匿名さん]

モデルルームの事前案内って皆さんきました？

[3215: 匿名さん]

私はまだ
来てる人はいるみたいね
メンバーHPに告知とか出るのかと思ってたのにこれは紙なのね

[3216: 匿名さん]

私もまだ。
有明と比較検討したいので、早く情報ほしいです。

[3217: 匿名さん]

ここはコンビニはミニスーパーみたいなの入らないのですかね？

[3218: 匿名さん]

ドトールよりは少し安く出すだろーな。ドトールとパークタワー晴海あわせただけの見込み客がいるとは思えない。客の取り合い合戦になる。

[3219: 匿名さん]

>>3218
少し？ドトールって380とか？
なら坪50は安いでしょ。

ドトールは見込み客いないでしょ。
細々くやってるから。
久しぶりにＨＰみたら「誰も真似できない」ってキャッチになっててウケた。
そりゃ真似できないよ。笑

[3220: 匿名さん]

ドトールより安く出すとは思えない。
ディズニー信者向けに高く出してくると思われる。

[3221: 匿名さん]

ないない。
オリエンタルランドにはディズニーの著作権ないからね。
ディズニー色は出せないんだよ。

[3222: 匿名さん]

ディズニーのキャラクターは出せませんけどね、
ディズニーファンに高く売りつけようというのがミエミエです。

[3223: マンション検討中さん]

>>3222 匿名さん
そんな安易な手に引っかかるヤツいるんかな

[3224: 匿名さん]

そうかな？
駅遠を必死にカバーしようとしてる感はあるけど。
ディズニーファンは浦安のマンション買って年パス買って毎日のようにディナーした方がいいよ。
花火も毎日大きく見えるしね。

[3225: 匿名さん]

ここを買うかどうかは、奥さんの体力次第だと思う。

[3226: 住民板ユーザーさん6]

２年前にKTTが250～380だったことを考えると、相場上昇分から駅の遠さを差し引いてここは280～420ぐらいかな。南東角部屋の高層部が420、北や西向き中住戸低層が280ぐらい。

[3227: eマンションさん]

>>3226 住民板ユーザーさん6さん

そうですね、僕も近い印象です。
ただ、高層でも上値は４００万はいかない気がします。もちろん、ここが４００万つくような市況になってほしいですけどね！
楽しみにしてます！

[3228: 匿名さん]

私は320から380と、狭い範囲で価格付けされると予想しています。

[3229: 住民板ユーザーさん6]

さすがに条件悪い部屋は300切ると思いますよ。駅遠、眺望の抜け無しは共用施設が良いから、では売り捌けないので。

[3230: 匿名さん]

ちなみにクロノは坪220～の平均270強
ティアロは坪240～の平均290弱

今見ると涎が出るけど、それでも当時は苦戦してたというか、ゆったり販売
一応竣工、引渡し前後には完売ってことになってるけど最後は業販した？
ってぐらいに不自然に在庫が減ったりもしてた

箱や企画は良くてもやっぱり価格の中途半端な駅遠大規模は大変だと思う
ワンダフルみたいに4～5000万台が中心じゃないと買える人がグっと減るからね

[3231: 匿名さん]

ワンダフルねぇ…。今じゃ安物買いの銭失いの典型みたいに言われてるけどね。管理も上手く行ってないみたいだし。まぁ隣の三菱ツインも管理揉めてるようですし似たようなものか？

[3232: 匿名さん]

管理って最初はうまくいかないから気にしなくていいと思うけど。
時間が経てばうまく運営されていくよ。

[3233: 匿名さん]

>>3232
それは言えてるね、どこのタワマンも最初は同じようなことで揉めてるしｗ
多少の個性や違いはあったとしても財閥系の管理体制に大きく差があるとは思わないし、
最終的には住民次第なんだけど、これまた湾岸大規模は人材豊富で意識も高いから問題ない

[3234: 匿名さん]

これだけ大規模な湾岸マンションにもかかわらず、書き込みが少ない。こりゃ安く出さないと相当苦戦するな。

[3235: 匿名さん]

進展がないからでしょ。
事前案内の通知が拡がって、MRがオープンすれば盛り上がるでしょう。

[3236: 匿名さん]

さすがに300切る部屋はないと思いますよ。
安い部屋でも320くらいかなあ。
320から370でファイナルアンサーです。

[3237: 住民板ユーザーさん6]

いや、あるでしょ(笑)

[3238: 匿名さん]

ファイナルアンサーって言ってるやつってなんなの？笑
あんたの最終予測なんてどうでもいいよ。

[3239: 匿名さん]

>>3236 匿名さん
パークホームズ豊洲の失敗があったあとだから色々な意味で興味ある物件。370とか笑えるけど出たのがどう反応されるか見て見たい

[3240: 匿名さん]

販売前から完成在庫確定だと思うけど駅遠の1000戸超え物件がどれだけ捌けるか見もの

[3241: 匿名さん]

さすがにスミフの状況見て考えるだろ。同じ値段で出したら、相当の長期戦覚悟だな。

[3242: 匿名さん]

唯一の好材料は、今今は湾岸で新築タワーの供給が絞り込まれていること。昨年は相場が上がりすぎて、ほしくても手が出ず我慢してた人も一定数見込まれる。スミフもスミフだから高く付けてくる可能性が高い。予想より少し安めに出せば、人気になることもあり得るのではないか？

[3243: 匿名さん]

>>3242 匿名さん
湾岸タワー目白押し！

勝どき東地区再開発タワー3棟3120戸
豊海再開発タワー2棟2150戸
勝どき駅前東地区再開発タワー1棟約1000戸
晴海選手村跡地タワー2棟全23棟5650戸
月島3丁目再開発タワー1棟1100戸
月島一丁目西仲通り 再開発タワー1棟490戸
パークタワー晴海1076戸
有明トリプルタワー1539戸
晴海3丁目東地区再開発 約400戸
晴海4丁目西地区再開発 戸数未定

[3244: 匿名さん]

>>3243
今今の話ね。

その中で今売ってるのひとつもないでしょ？

[3245: 匿名さん]

>>3242 匿名さん
10年後に坪単価200万割れが見えてるだけに300万は怖くて買えない

[3246: 匿名さん]

>>3244 匿名さん
湾岸の新築タワー来年以降も目白押し！

[3247: マンション検討中さん]

最近の状況をみると、難しいタイミングですね。
マンション価格、金利などなど竣工時どうなるか。
マンション価格は下がって、金利は上がっているという、最悪の状況が起こりそうで怖い。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL14HMD_U7A210C1000000/

[3248: 匿名さん]

関西って安いんだなぁって思った。
平均収入は半分ってことないだろうから、東京の不動産がちょっと高過ぎるのかな？

[3249: 匿名さん]

>>3246
来年以降もって、挙げた中で来年発売のないと思うよ。
殆どオリンピック後。

[3250: 匿名さん]

>>3247
おっと失礼。この記事には書いてないけど、
関西の１戸あたりの価格は3341万と東京の半分以下だって。