パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[30551: 匿名さん]

>>30550 検討板ユーザーさん

そうだね。クロノもティアロも、分譲価格よりは高く売れているわけだし。特にクロノは利幅大きいね。ティアロは、クロノより相場が高い時に分譲開始されたのでクロノよりは利幅薄いけど、分譲価格よりは高く売れている。
のらえもんの過去ブログ見れば実際の価格も分かる。

[30552: 匿名さん]

BRTがちゃんと動き出してから売ったほうが高く売れそうだよね。

[30553: 匿名さん]

クロノティアロはつい3年前までこの値段で売っていたので、儲けは出るでしょう。
10年もすれば、こことクロノティアロと同じような中古価格になる気がしています。
ただパークタワー晴海の高い部屋を買った方は、儲けとかそんな事は気にしてないか。

[30554: 匿名さん]

>>30553 匿名さん

そうですね。
三兄弟はだいたい同じ水準になるでしょうね。クロノが築10年になるタイミングで、少し落ちそうですが、15,20年の長期スパンではほぼ横一線でしょう。

[30555: 匿名さん]

>>30550 検討板ユーザーさん
分譲価格より高く売れてるのに、リセールバリューが悪いとはこれいかに。いくら何でも無茶苦茶な理屈だな。

[30556: 検討板ユーザーさん]

>>30555 匿名さん

分譲価格より高く売れたらリセールバリューが高いなんて言わないでしょう
近隣や同地域、同時期分譲開始のマンションと比べて高いかどうかでリセールバリューが高いかどうか決まる
ティアロについては港区や中央区や文京区の同時期に分譲開始になったマンションに比べてはっきりリセールバリューは劣る

[30557: 匿名さん]

>>30556 検討板ユーザーさん
言いますよ。
リセールバリューはもともと中古車市場で使われてた用語で、再販または下取り時に新車価格からの下落率が低い場合にリセールバリューが高いと表現されました。
したがって、購入時より高く売れればリセールバリューは文句なく高いと言えます。

[30558: 検討板ユーザーさん]

>>30557 匿名さん

では、つまらない言葉遊びするつもりはないので訂正します
ティアロは同時期に分譲開始になった近隣のマンションに比べてリセールバリューは相対的に低い
つまりティアロ買うより他のマンション買ってた方がリセールバリューの面では有利だったということ

[30559: 匿名さん]

>>30558 検討板ユーザーさん
だから何？
そんなのただの結果論でしょ。

[30560: 匿名さん]

>>30558 検討板ユーザーさん

その通りだと思いますが、都心内陸のもともと高い場所ほどより高くなり、郊外に行くほど値上がり幅は減少するというのは一般的な傾向なので、あなたは一般的な傾向を言っているに過ぎません。

[30561: 匿名さん]

ティアロを買った人はティアロに住みたいから買った、そして売却することになったとしても、買った価格より高く売れて儲かった。

それでいいんじゃないですか？

個人的には、投資を仕事にしているわけでもなく、リセールバリューは気にしつつも家族と相談してすみたい家に住むのが大事だと思うので、港区や文京区と比べて儲からなかっただろ！と言われても、「はぁ、そうですね」としか思わないな。

[30562: 契約者]

>>30558 検討板ユーザーさん
もともと資産性の高い地区の物件と比較して相対的にリセールバリューが低いとか、全然ロジカルではありません。

[30563: 検討板ユーザーさん]

>>30562 契約者さん

ところが23区の築2年のマンションの騰落率で比較するとティアロは練馬や足立区にすら劣ってるんだよね
統計的に駅遠と埋立地は弱いのは明らか

[30564: マンション掲示板さん]

お隣は中古の話だけど、ここは、新築でこの売行き。どうなりますかね。

[30565: マンション掲示板さん]

>>30561 匿名さん

だから、売却しようとしても半数が買手がつかないんじゃ？

[30566: 評判気になるさん]

バルク買いの転売物件がほとんど売れなくて、実需購入でその後買い換え等で売却した人が多少利益が出た程度じゃあないのかな。
転売目的の利益上乗せ物件を敢えて購入する人はあまりいないと思うよ、、、、、、、

[30567: 匿名さん]

>>30563 検討板ユーザーさん
統計的に駅遠と埋立地が弱いのは明らかとのことですが、なぜそう言えるのですか？
統計的というからには、ティアロ一件だけでなく多数のサンプルが必要と思いますが？

[30568: マンション掲示板さん]

どの部屋も高く売れているような印象操作に感じます。高く売れた部屋もある。しかし、約半数が買手つかず、平均半年かかってる。

[30569: 検討板ユーザーさん]

>>30567 匿名さん

単純に同じ年に分譲の勝どきザタワーやドゥトールの騰落率と比べてみ？惨敗だから
理由は駅遠だから
似たような埋立地のベイズも揃って惨敗

[30570: 匿名さん]

>>30568
今までの市況の中でわざわざ購入価格よりも安く手放す人なんて余程の理由がない限りいないでしょ？
普通に購入時より高い価格で売れていますよ。

[30571: 口コミ知りたいさん]

>>30563 検討板ユーザーさん

そのデータ、どこで見れるの？

[30572: マンション掲示板さん]

>>30570 匿名さん

売却に出した部屋多くが売れたのですか？

[30573: マンション検討中さん]

2016年以降竣工マンションで、ティアロは騰落率18位。悪くないじゃん。

https://s.sumai-surfin.com/contents/20171219

[30574: 検討板ユーザーさん]

>>30573 マンション検討中さん

前提としてティアロは大規模タワーのため販売開始が他のマンションよりずっと前、即ち相場が比較的安い時期に値段が決まってる
下位に並んでる2014〜2016のマンションはティアロと比べるには時期が違いすぎる(下手したら3年近く違う)
中古の騰落率見るなら発売開始時期から見ないとフェアじゃない

[30575: 検討板ユーザーさん]

ここはあと何戸くらい残っているのでしょうか？
偽装コンクリート使用が発覚したので、売れ行きは鈍るでしょうね。

[30576: 匿名さん]

>>30572
知りません。売出した部屋の謄本全てあげてみたらいかがですか？
基本的に相場で出せば売れます。
あとは自分で考えてください。

[30577: 契約者]

>>30574 検討板ユーザーさん
騰落率を販売開始時期で並べて比較するか、竣工時期で並べて比較するかだったら、竣工時期で並べて比較する方が妥当に感じます。

[30578: 検討板ユーザーさん]

>>30577 契約者さん

ドゥトールの初期契約者と竣工後契約者の騰落率が同じと言ってるようなものですよ、それ

[30579: マンション検討中さん]

自分の予算で買える中で比較検討するしかないわけで、港区や中央区の駅近云々言ったって意味ない。

[30580: マンション検討中さん]

>>30574 検討板ユーザーさん

沖式騰落率は、分譲開始当初からの価格表から算出しているから、ご懸念の点は心配しなくても大丈夫です。

その上で、竣工時期により比較していますから。

[30581: 検討板ユーザーさん]

>>30580 マンション検討中さん

指摘になっていない
・2014年竣工のマンションと2016年竣工のマンションを比べるのはおかしい
・2012年分譲開始のタワーマンションと2012年分譲開始の板状マンション比べるのはおかしい

[30582: マンション検討中さん]

>>30572 マンション掲示板さん

今、レインズに出てる部屋以外は売れたということでしょ？価格を相場並みにすれば当然売れます。

[30583: マンション検討中さん]

>>30581 検討板ユーザーさん

じゃあ板状マンション抜けばいいんじゃない？順位は上がるよね。

[30584: 検討板ユーザーさん]

>>30583 マンション検討中さん

それも全然指摘になってない
それ言うなら2015年竣工の板状マンション入れないと変になる
入れたら間違いなく順位は下がる

[30585: マンション検討中さん]

>>30584 検討板ユーザーさん

うん、、、じゃあ自分でそういうデータ持ってきてもらっていい？

順位は下がる！と言われてもね笑

住まいサーフィンのランキングに不満があるのは分かったんだけど、あなたが結局何が言いたいのか分からないなぁ。

[30586: 匿名さん]

結局、駅遠だとリセールバリューが低いというのは、ガセネタかただの言いがかりってことかな。

[30587: 検討板ユーザーさん]

>>30586 匿名さん

一般的には駅遠のほうがリセールバリュー低くなるのは間違い無いけど、それだけで住む家を決めるのは貧しい考えだよね。

[30588: マンション比較中さん]

どうせ将来いくらで売れるかなんて、誰にも分からないわけですからね。
気に入ったところを買うのが一番です。株を買うわけじゃない、家を買うんですから。

[30589: 匿名さん]

金のために買う不動産と住むための不動産は分けた方がいい。住環境が悪いほど割安だし、住環境が良いほど割高だから。パンダ住戸は覚醒剤みたいなもの。人に住ませるものであって自分で住むのはアホ。

[30590: 匿名さん]

>>30588

8231: 匿名さん　 [2017-05-17 18:44:42]
値上がり期待なら晴海か有明買っとけ。
近いうちに値上がりして買えなくなるエリアだぞ。

13455: 匿名さん　 [2017-08-17 15:10:35]
悪いこたー言わねーから、今のうちに晴海買っとけ。
数年後には大儲けできるぞ。

[30591: 匿名さん]

>>30590 匿名さん
それはただの煽り投稿だろ

[30592: マンション検討中さん]

クロティアは、リチャードマイヤーの死後に価値が出る。

[30593: 通りがかりさん]

>>30590 匿名さん

湾岸スレ全般で同じ内容を書き込んでるよねわ

[30594: マンション掲示板さん]

>>30593 通りがかりさん
この方の投稿、2015年頃から見かけました。何を根拠にこんなこと言ってると当時は思いましたが、当たらずも遠からずという
印象を受けます。隣のマンション買って実感しました。今だとこの地域のマンションもう買えません。

[30595: マンション掲示板さん]

お隣の再販が半分買手がなく賃貸に回している状況で、選手村の大量供給が始まったらどうなるのか？人気沸騰か値崩れか予測不能ですね。

[30596: 匿名さん]

不能です。

[30597: マンション比較中さん]

いずれにしても尋常じゃない注目が集まるでしょうね。

[30598: 匿名さん]

>>30595 マンション掲示板さん

半分買い手がないというのは不正確な表現ですね。「相場と乖離した高値で出しても当然買い手はいない」ですし、レインズいったん取り消して再登録すると、買い手がつかなかったわけではないのに単純に売れなかった物件がひとつ増えますからね。

[30599: 通りがかりさん]

>>30594 マンション掲示板さん

今の相場では当てはまらないでしょう。

[30600: 匿名さん]

どうなのでしょうね。今の相場からの予想の答え合わせは10年後ですかね！
その時、さらに買えなくなってるのか、それとも落ち着いてるのか。

[30601: マンション掲示板さん]

>>30598 匿名さん

売り出しに対して半数以上が買手がつかなかった。(入居即転売は除く)入居ご2年以上経過した2016年以降のデータです。
最近は賃貸に回す人も多い。

相場と乖離した高値で売れると思ったが売れなかったようだ。

[30602: 匿名さん]

オリンピックだから選手村近くのマンションを買おう！
にはならないですからね。
オリンピック期間中は、晴海は警備やセキュリティチェックが厳重になるでしょうね。

[30603: 評判気になるさん]

>>30601 マンション掲示板さん

相場と乖離した高値じゃ、そりゃ売れないでしょ。当たり前。
というか、クロティアの売主は、「この金額で売れるなら売るけど、売れなきゃ住み続けるだけ」みたいな意識で高値で出してる人が多いらしいよ。

[30604: 匿名さん]

>>30601 マンション掲示板さん

君もしつこいねw
ローン落ちて買えなかったのかな？

[30605: 匿名さん]

売るのは去年迄でしたね。
多くの人が同じ意見の時にはもう遅いと言う教訓ですね。
ご愁傷様。

[30607: 匿名さん]

[No.30606～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[30608: 匿名さん]

クロノの投資用の部屋を売りました。支払った諸々のお金は、
所得税
住民税
不動産の仲介手数料
これだけだと思っていたら昨日、健康保険料が前年の4倍の80万円強、区役所から振込み用紙が郵送されて来ました。
これでは、本当に利益があったのかと思う程です。
あれも、これも税金だらけです。
おまけに、国会でモリカケ問題で紛糾中に【森林税】なる物がしれっと成立していました。
売却や投資をお考えの方は参考にして下さい。

[30609: マンション掲示板さん]

上げ潮が終わった現在では、転売は難しい。
本当にここを気に入り、大切にする方が買ってくれると思う。売れ残ったとしても、その方がここのためになりますよね。

[30610: マンション比較中さん]

>>30607
そうなんですよ。
塩害なんかもそうですが、全くここに限らないことを、さもここだけの欠点みたいに言う人がいるんですよね。それもかなり執拗に。気持ち悪いたらないですね。

[30611: 通りがかりさん]

販売時期になるたびに、こんなんばっか。

[30612: 検討板ユーザーさん]

今回は、わずか １５戸 の販売ですね。もっと、１００戸とか出して先着にすればいいのに

[30613: マンコミュファンさん]

>>30606 マンション検討中さん

コンクリートは大臣認定・JIS認証ともにしっかりと取得したものを使っているので問題ありません。そもそも、手続きに問題があっただけで、コンクリートの品質には何ら問題ありません。

「明らかに市況が変化している」というのが何を指すのかはっきりしてほしいですが、少なくとも10年スパンでは、大きなイベントや事件事故災害が起こらない限りは、値崩れはないというのが市場の一般的見解です。（一部の暴落論芸人的な評論家の方は除く）

[30614: 匿名さん]

ダイヤモンドか忘れたけど、そうは書いてなかった気が。

[30615: 匿名さん]

>>30612 検討板ユーザーさん

まあ、ここからは高額帯と1LDKの販売になるから、そこまで一気に数は出ないでしょ。買い手がついた部屋から淡々と売っていくんだと思うよ。

[30616: 匿名さん]

>>30614 匿名さん

何の話が？

[30617: 匿名さん]

むしろ、湾岸エリアって今から値上がりすると思う。
やっと開発が付いて来た。

[30618: 検討板ユーザーさん]

>>30617 匿名さん

ホントですか！それは楽しみですね
今のうちに買えるだけ買ったほうが良いですね！

[30619: 匿名さん]

先日MRで成約ボードみたら西の低層は3LDK無くなって2LDKが2部屋残ってるだけだったけど、それも今回で売れたみたいね
西と北は高層なら少し残ってますね(北の1Lはそのままだけど)

[30620: eマンションさん]

>>30619 匿名さん

3LDK 7,000万円以内の部屋はまだありますか？

[30621: 匿名さん]

>>30620 eマンションさん

北と西の高層は、プレミアムと角以外は７千万以下だと思います
来週くらいに公式ページの間取りプランも更新されてだいたいの値段がわかるんじゃないでしょうか

[30622: eマンションさん]

>>30621 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
最近検討始めたのですが、モデルルーム行ってみます。

[30623: マンション検討中さん]

購入時期についてはもう少し待った方が良いです。
オリンピック後は人口減少、建築費下落でマンション価格は下がります。
米中の貿易摩擦で経済も停滞します。
もう少し待ってみましょう。

[30624: 匿名さん]

>>30623 マンション検討中さん
オリンピックの数年後はそうかもね。
そこから新築物件狙うとさらに2年後。
実際に入居するのは今からで考えれば5～10年後かな。

[30625: 匿名さん]

>>30624 匿名さん
想像してるような値下がりのタイミングがきたとして、物件にも寄りますが1000万下がったらいい方ですかね
下がるかどうかも確定的ではないのに、1000万下がるかどうかみたいなレベル。
それでいて確定的に経つ時間。

既に持ち家で、引っ越す理由が特になければ、待ってもいいと思いますが、一件目なら買った方がいいと思いますがね。

オリンピック後も数年間建築費は暫く下がらないのは確定ですよ。既にオリンピック後の建築費は出ていますからね。

[30626: eマンションさん]

>>30623 マンション検討中さん

買わない理由を探したい気持ちはわかるけど、現実は・・・。

建築費は現場の働き方改革やオリンピック後も再開発目白押しで下がらない。
人口は、減少どころか東京23区の人口は少なくとも2045年までは増え続ける。
都心や都心近接エリアの価格は大きくは下がらないだろうね。

上記の状況からして、もう少し待ってもメリットは薄いどころかリスクの方が大きいと思う。待ってる間に賃料支払いは積み上がり、やローン開始年齢が遅くなっていく。

そもそも、いつまで待てばいいのか。
人口が減り始めるまで、20年以上、待ちますか？

[30627: eマンションさん]

>>30626 eマンションさん

今の自分の結論は上記の通りですので、家は買うつもりです。

[30628: 検討板ユーザーさん]

まぁ選手村の動向を見てからでも良いかも
お隣に選手村のモデルルーム作ってますよね

[30629: 匿名さん]

>>30627 eマンションさん
購入前提なら、少なくとも選手村の出方を見てからでも遅くはないと思いますよ。間もなくですので。

[30630: 匿名さん]

しかし選手村って、入居できるのはかなり先でしょ？とくにタワーは。

[30631: eマンションさん]

>>30630 匿名さん

選手村も視野に入れています。

ただ、板マンは単純なものになりそうだし、タワーもおっしゃる通りだいぶ先。
立地的にも、向こうにも商業施設はできますが、ららぽーとが近いこちらの方が良いかな、と。まぁ、選手村もかなり力を入れて開発するんだとは思うのですが、そこまで安くなることもないと思いますし。

[30632: 匿名さん]

タワーは6年後。その時期がちょうどよいのであれば待つことも選択肢だとは思う。ただ、買うつもりなら確かに家賃だけで仮に今の所12万としても、5年x12x12で700万ぐらいの差は出てくるね。15万なら1000万か。
これは正解のない話だと思うけどね。
あと、個人的には建設費、安くならないと思うよ。二度とリーマン前の価格はないんじゃないかな。働き方改革、円安、海外資材上昇、輸送コスト上昇。これらから、下方硬直性かなり強いと見てる。

[30633: eマンションさん]

>>30632 匿名さん

同意見です。

[30634: 検討板ユーザーさん]

選手村タワー高層からのレインボーブリッジ側の永久展望は捨てがたいので情報待つ人は多そうですけどね
後半年もすれば情報も出てくるでしょう

[30635: マンコミュファンさん]

>>30634 検討板ユーザーさん

それこそ、相当なお値段になるでしょうね。
予算があって眺望重視、待つことによるコストも気にならない人は待ってもいいと思います。
ちなみに、モデルルームのオープンは来年のGWあたりとのことですので、価格情報も出てくるのは来年のGWあたりでしょうね。
ホームページは、年明けにオープンになる可能性はあると思います。

[30636: eマンションさん]

>>30635 マンコミュファンさん

タワーの価格情報は、来年のGWになっても出てきませんよ。当初出てくるのは板マンの一部でしょう。大量に戸数ありますから、一気には情報出てこないです。

[30637: 匿名さん]

>>30636 eマンションさん
選手村の方も楽しみですね！我が家は内容含めて確認したいので、あっちが出るまで様子見です。

[30638: 匿名さん]

選手村の方の具体的な詳細がMRで公開されたら、反響はそれなりに大きいでしょう。あとは価格次第かな。

[30639: 匿名さん]

選手村の引渡し時には住宅ローンの金利はじわじわ上昇しはじめる頃か上昇した後の可能性が高い。現政権が終わり、日銀総裁が代わればこの流れはほぼ間違いない。
建物価格が下落しないなら、大ダメージ。

[30640: 匿名さん]

>>30639 匿名さん
そう先読みしても、中々そうはならないんですよね。

[30641: 匿名さん]

ウダウダ言ってねーで、買えるうちにさっさと此処買っとけ！湾岸エリアはここの価格でこの先買えなくなるぞ。

[30642: マンション掲示板さん]

>>30641 匿名さん
その通り。膳は急げだ。

[30643: 匿名さん]

選手村は価格含めて興味ある。
何だかんだ言っても、今後晴海の代表はあっちになるでしょうし。

[30644: eマンションさん]

>>30643 匿名さん
どっちも同じ晴海なんですけど‥‥

[30645: 匿名さん]

>>30643 匿名さん
正直板マンションの方には興味ないですけど、タワーは気になりますね。

[30646: 匿名さん]

>>30641 匿名さん
そんなに売れないんだ。
イライラしてるみたいだからさ。

[30647: 通りがかりさん]

>>30646 匿名さん

お疲れ様。
>>30641は、ここ2,3年同様の内容を湾岸スレに書き込んでいるおかしな人です。相手にしないように。

[30648: 匿名さん]

>そんなに売れないんだ。
>イライラしてるみたいだからさ。


いらいらしてるとするならば、それは物件が売れてないとかそんな事が理由じゃなくて
単にスレの住民の書き込みレベルの低さに対してだと思われる

[30649: 検討板ユーザーさん]

クロノティアロが、中古で買手がつかなくて、賃貸に回している現状で、そんな急騰するか？

[30650: 匿名さん]

これだけ高くなってる新築がさらに急騰することは有り得ないよ。
情弱を騙そうとしても、そうはさせないぞ。