パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[3054: マンション検討中さん]

銀座銀座銀座、
地方のお上りさんでもあるまいし、
いつの時代だよ。

[3055: 匿名さん]

>>3051 匿名さん

言いたいことは解らない訳ではないけど、じゃあ銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
是非ご説明ください。

[3056: マンション検討中さん]

BRTは豊洲がいつになるかわからないから、いつになるかわからない。
晴海の工事車両も、環2使わない別のルートを相談してる。

[3057: 口コミ知りたいさん]

BRTは、選手村開発など、オリンピック絡みがあるので、開発はされるとは思いますが‥‥
もちろん予定通りかはわかりませんが

[3058: マンション検討中さん]

BRTはないよりはいいよ。利用者には良い。でもバス便充実を鉄道開通と同一にみなすのはダメ。不動産相場的には、だけど。たとえば青山6丁目のあたりとか、バスめちゃくちゃ多くて便利だけど、周辺より明確に安いでしょ。

[3059: マンション検討中さん]

キャップレート2%なのはバブルだから。買ってるのは中国人で、彼の国はバブルで、キャピタルゲインの計算してるから。その辺知った上で好きにどうぞ。

[3060: 匿名さん]

>>3059 マンション検討中さん

つまり無知なんですね。わかりました。

[3061: 匿名さん]

いや、中国のバブルが弾けてマンション売れなくなったって言われてますけど、まだバブルなんですかね？！

[3062: 匿名さん]

銀座が良いと言う古い人がまだ多数いるのでしょう。それだけの話。
銀座まで信号スルー出来て40分、ここの資産価値を上げているとはおもえない。

[3063: マンション検討中さん]

隣接する空き地のBRTステーション建設の話し、全く進捗がないですよね？
豊洲市場と同じように延期か白紙になるのでは？

[3064: 匿名さん]

>>3061 匿名さん
中国のバブルなんて、数年前に終わっている。

[3065: 匿名さん]

＞3055さん
銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？
単価高くても区画小さくて高さも低くてグロス小さいから、取引しやすい。外堀銀座昭和通り3-6丁目という囲みの中だから、小さいマネーゲームには最適。3-4LDKだらけのマンションで少ない2LDKのマンションの坪単価が跳ねるようなもん。千代田港、中央区でも日本橋のような数千億とか行くビルは非常に少ない。
だから、実際には投資マネー規模なんて知れてる。両替商経由ダイヤモンド商とか、マスコミとか電通とかリクルート、新聞等々もそうだけど、水商売のママ含めて広報機関も多いから実態よりもニュースになる。グリコのおまけみたいなもん。

銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？
・単価の問題。
・最大の商業地（←たまにはまともな・・・）。
・やらせ。
・実態よりもお化粧が上手。つまり水商売。

キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
・上記である程度言い尽くしてますが、つまりここの「土地」は「銀」の代わり「水」の代わり、ですね。体温計の中の水銀、横目で隣よりも少し良いこと、商売はあるけどその内容は限りなく変化することだけが価値観のStreet。
商売で取引されることを前提とした、不易流行というよりかは吹き溜まりPlace。
以前は商業地で出物が少なく、時代の先（埋立地≒出島、関内）の雰囲気があって高かった。しかし、今はアジアほかの企業のマネロン需要、お試しに需要ですかね。
もちろん、それでも最大の商業集積地であることは認めますけど、京都や奈良の観光地のやり方で日本最大の商業集積地です、観光客増えてますってやるのがいいんですかね?単に今までの利権持ってる人が危ない橋渡らない程度にアピールしてるだけでしょうと感じますけど。

以上が表の説明
裏はもうめんどくさいからいいですか、このぐらいで・・・。

[3066: 匿名さん]

>>3065 匿名さん

世界中の年金基金等の機関投資家が数百億単位で投資しているのをご存知ないだけなんじゃないですか。
まぁ、ここのマンションの価値とは関係ないですけどね。

[3067: 口コミ知りたいさん]

電車とは無縁の生活を送る人にとっては
とてもよいマンションであるのは間違いない

[3068: 口コミ知りたいさん]

>>3065 匿名さん

銀座は、やらせ、水商売なんですね。
やらせ、水商売とあなたが言う土地は、何十年も一等地なんですけどね。

[3069: eマンションさん]

>>3065 匿名さん

もっと頑張ってね！

[3070: 匿名さん]

銀座は水商売だよ。
千代田区とか港区憧れで
銀座にすがりたい中央区民が多いこと・・・。

[3071: ご近所さん]

>3066さん
数百億じゃあ一けた少ない。それは二流以下の物件だよ。年金ならね。

[3072: マンション検討中さん]

銀座推し要らない。歩いて40分のこのマンションと全く関係ない。

[3073: 匿名さん]

ここ、そんなに心配しなくても結構売れると思いますよ。閑静な何もない埋め立て地に1000戸超のタワマンがドーンと建つんだからかなりの存在感があるはず。
月島駅まで20分はかかるけど、月島駅は便利ですもん。まず子供の通学に便利です。自転車で駅まで行けば近いものです。
意外な一例ですが、早稲田大学。乗換案内で調べてみて下さい。
月島駅→早稲田駅 9.6㎞ 24分299円 メトロだけだと195円
荻窪駅→早稲田駅 9.6㎞ 17分 319円
路線図を見ると早稲田からは荻窪が断然近いように見えるけど、距離は一緒なんですねー、これが。さすがに時間はかなわないけど、安い！

[3074: 匿名さん]

>>3071 ご近所さん

今時の投資スキームを勉強した方がよさそうですね。
SPCの各トランシェにエクィティ、メザニン、デット等、投資家の属性別に匿名で投資するんだよ。結果巨大な投資になる。
今の銀座に千億単位の物件はないとは思うけどね。京橋のPCPや目黒雅叙園あたりが千億単位の最後かな。

[3075: 匿名さん]

3073です。
有楽町線の銀座一丁目駅。
銀座線の銀座駅と地下通路コンコースをつないで、「銀座駅」に改称してもいいのではないかと思っています。

[3076: マンコミュファンさん]

>>3075 匿名さん
その考えだと有楽町は日比谷でいいと思います。
ちなみに銀座一丁目から銀座より、東銀座から銀座の方が近いです。

[3077: 匿名さん]

銀座まで散歩できちゃう距離なのは、ここのメリットの一つだと思うよ。

[3078: 匿名さん]

南側が永久眺望なんて凄いね。

[3079: 匿名さん]

>>3073 匿名さん

月島は、佃は良いけど、駅近辺は煩いし、ビルだらけで汚いし、あまり住みたくはないな〜。

[3080: 匿名さん]

http://ameblo.jp/kawaish/entry-12003344603.html

都の認証保育所「つきしまさくらさくほいくえん」の児童約30人が、タワーマンションに囲まれた公園に到着した。間もなく別の保育園の一団が現れ、滑り台の周辺は順番待ちの児童であふれかえった。

引率する保育士は「近所の保育園と鉢合わせすることがほとんど。100人くらいの子供が公園内に群がる日もある」という。

[3081: 匿名さん]

>>3079 匿名さん
低層階しか住めないんですか。
駅前でもタワマン高層階に住めば、静かだし、低いビルなんて見えませんよ。

[3082: 匿名さん]

>>3078 匿名さん

お隣の三菱タワーたちも、南側永久眺望なので珍しくはないです。

[3083: 匿名さん]

>>3081 匿名さん
タワーマンションだと、高層階の方が煩いよ。

[3084: 匿名さん]

>>3082 匿名さん
南側永久眺望って、晴海くらいじゃないですか？
都内では超貴重ですよ。

[3085: マンション検討中さん]

>>3084 匿名さん
アーバンドックでも問題になっていますが海側の高層階の強風のことはココでは語られませんね。シャレにならないくらい強風だと思いますが

[3086: マンション検討中さん]

>南側永久眺望って、晴海くらいじゃないですか？
ミスリードですね　関係者ですか?
クロノティアロ、あと25F程度以上ならいくらでもある
これからいくらでもできるし。
そういえば住不のモデルルームも永久眺望だよね

[3087: マンション検討中さん]

スカベイも有明も永久眺望だと思いますが。
有明は20階以上かな?
あと東銀座とか築地とかいっぱいできそうですよね

[3088: 匿名さん]

有明で永久眺望って少なくないですか？BACの北側のみでは？あとCTAの東向き。
スカベイは永久眺望だね〜〜。うらやましい。

[3089: 匿名さん]

南側海で永久眺望というのは、奇跡的な立地だと思いますよ。
相当高くなる予感。

[3090: 匿名さん]

永久眺望っていっても、見える眺望がビルの汚れた屋上だけっていうのは価値がないですからね。
海側永久眺望は貴重ですよ。公園側永久眺望も良いけどね。

[3091: 匿名さん]

有明は住不だろ
南眺望っていうならオリンピック後の選手村ツイン待ち
眺めも解放感もあっちが一段上。
勝どき東の200m級も

[3092: 匿名さん]

そんなー、「こっちが上」みたいな事いっちゃうと、じいちゃんのハワイの別荘の方が断然上ですよ。
上には上がいるもんですから。

[3093: マンション検討中さん]

じいちゃんのハワイの別荘は維持費がね。
向こうは固定資産税高いから。

低層でも眺望がいいところがいいんだよね。
選手村も前に低層マンションあるし、勝どき東はドゥトゥールがある。

[3094: 匿名さん]

3091さん
まあそうですけどね!

[3095: マンション検討中さん]

どうせオリンピック終了したら駅遠のマンションから値崩れするんだから値下がり分は家賃だと割り切る。晴海3棟は坪単価200万割れるとこまで落ちると思うよ。フツーに考えて

[3096: マンション検討中さん]

7000万の部屋は5000万まで下がると覚悟して値下がり分は家賃と割り切って買うと気持ちも楽になる。

[3097: 匿名さん]

>>3095
フツーに考えてそれはないと思うよ。
そんな安くなったら買える人が多くなり、結果不動産は値上がりする。
金利が5%くらいになったら有り得るかもだけど、
金利が高くなると言う事は、景気がいいってことなので不動産は下がらない。
フツーに考えて君が安く買える日は来ないってこと。

[3098: 匿名さん]

何があっても不動産価格が上がるって考える人が過半数になると
バブル崩壊がスタートするのではないかな?

[3099: 匿名さん]

>>3096
リスクを想定して割り切れる人はいいと思うよ

物件価格はピークで上昇傾向の金利は2～3年後に確定・・・
残債割れで身動き取れない状態が長く続いて、
維持管理費は高水準、10年後には修繕費値上げ・・・

脅かす訳じゃないし、この物件に限った話でもないんだけど、
カツカツ背伸び組は本当に注意したほうがいいと思う
余裕や知識がある人には大きなお世話だね

[3100: 匿名さん]

金利は信用リスク増加・需給悪化でも上がりますけど?
日本でいうと税収頭打ち、人口減から将来の国債償還リスク増
医療費増大で赤字国債発行で需給悪化
こういう時は不景気で不動産価格はダブルでやられるでしょう

[3101: 匿名さん]

>>3097
あともうひとつ。
誰だって安く売りたくないので買って1年後のオリンピック後に坪200割れる価格で売る人はいない。
売りが出ないということは、供給が少ないので価格は安くならない。
需要と供給のバランスをもう少し考えた方がいいよ。

ここを買ったけど何らかの理由ですぐ売らないといけない状況の人は出るかもだけど、
それでも業者が250～後半で買取り、300ちょいで売るだろうね。

[3102: 匿名さん]

>>3100
それってさ、もう不動産だけの問題じゃなくないか？
資産持ってない人だって相当大変でしょ。
今の日本の場合、国がおかしくならない限りはそこまで金利は上がらんよ。

国の借金が増えたら、スーパーインフレか最悪は預金封鎖＆新円切替じゃないかな。
そうなったら不動産や外貨持ってる人は強い。
そもそも国債大量に発行して金利も上げたら税収もっと必要でしょ。

[3103: マンション検討中さん]

ローンの貸出金利ということで言えば、3%くらいまでは金融ショックでなくても戻ることはあるだろうね。10年ちょっと前とかそんな感じだったでしょ。特にその時好景気でもなかったし。予算いっぱい無理しすぎないで買えばいいって話かな。

[3104: 匿名さん]

坪320〜330平均と予想。三井だからサプライズの坪300とかの可能性もあるかな。基礎やり直しの工期延期による損益が三井被りなのかゼネコン被りかによって値段が左右される。

[3105: 匿名さん]

流石にそんな安値で売り出すわけないでしょ。ボランティアじゃないんだから。

眺望無し、間取り悪の部屋でも、坪単価３50じゃないでしょうか。
平均坪単価だと３７０万くらいだと思います。

ちなみに、有明ですら350超えるらしいですよ。

[3106: 匿名さん]

>>3103
ローン審査は3％ぐらいまで上がっても大丈夫と判断されないと通らないですよ。
それと契約時の金利そのままで実行できる金融機関もあります。
そう何でも無理はしないってことですよね。
それか頑張って収入を上げる！

[3107: 匿名さん]

豊洲辺りのスレで「ボランティア」って言葉をよく見掛けるが、無料奉仕のことだから、金を取るなら言葉の誤用だよ。

[3108: 匿名さん]

有償ボランティアってのもあるんだよ。

[3109: 匿名さん]

>国の借金が増えたら、スーパーインフレか最悪は預金封鎖＆新円切替じゃないかな。
そうなったら不動産や外貨持ってる人は強い。

その時は不動屋は暴落で残債割れじゃないの
外貨や金はいいけど

[3110: マンション検討中さん]

>>3101 匿名さん
坪単価200万なのに250万で業者が買い取るわけない。業者は買い取っても評価額の8掛けだよ。

[3111: マンション検討中さん]

坪単価350万ってことは70平米で7400万くらいだよね。普通のサラリーマンは与信ギリギリかペアローンだよ。金利1%上がっただけでアップアップだよ

[3112: マンション検討中さん]

しかもタワマンだから管理費も高いし。
タワマン住んで毎日立ち食いそばは悲惨だよ

[3113: 匿名さん]

住不は駅近の有明はここより高くするっていってるんですが。

[3114: 匿名さん]

やっぱり今しばらくは見送りが正解かな。

[3115: 匿名さん]

晴海は大丈夫なんですかね？

http://ameblo.jp/kawaish/entry-120...

都の認証保育所「つきしまさくらさくほいくえん」の児童約30人が、タワーマンションに囲まれた公園に到着した。間もなく別の保育園の一団が現れ、滑り台の周辺は順番待ちの児童であふれかえった。

引率する保育士は「近所の保育園と鉢合わせすることがほとんど。100人くらいの子供が公園内に群がる日もある」という。

[3116: マンコミュファンさん]

遊ばせる公園がないって話かな。
月島駅あたりは公園が少ないからね。
その点晴海は公園広いから大丈夫じゃないかな。

[3117: 匿名さん]

>>3115
公園問題？保育園問題？
保育園問題ってことなら諦めたほうがいいというか割り切りが必要
まず絶対的に足りてないし今後数年で改善するはずもない、マンション建て杉ｗ
行政の責任にするのはちょっと気の毒な気もするね

ちなみに月島界隈は自営業も多くて、誤解を恐れずに言えば点数を操作できちゃうからね
サラリーマン家庭じゃ太刀打ちできないよｗ
まあここを検討するような、恐らく世帯年収が1～2000万はあるであろう家庭が、
補助金を当てにするのもどうかと思うしね
んで全くダメかというとそんなこともない、月5～10万出せばどこかしらは預かってくれる

[3118: 匿名さん]

>>3109 匿名さん

世界一の債権国がそんな心配しなくていい、
国の借金ではなく、政府が日本国民に借金しているの。

[3119: 匿名さん]

見送る間にも家賃は発生するし、その間はチープなもので我慢するのは人生の無駄遣い。
どんどん歳とってくると、ローンも組めなくなるぞ。

[3120: 匿名さん]

坪単価350万で買えるの？370万くらいになるんじゃない？

[3121: 匿名さん]

だから平均370とかだと上半分はほぼ億超えてサラリーマン検討外ですって・・・

[3122: 匿名さん]

サラリーマンに売らなきゃいけない決まりでもあるの？
わざわざ値下げしてサラリーマンに売っても儲からないよ。

ボランティアじゃないんだから。

[3123: 匿名さん]

1000戸あるし
うまく値付けしないとドトール化

[3124: 匿名さん]

>>3122
仲いい友達1回のボーナスだけで2000万とかだよ。
サラリーマンにもいろいろ。

[3125: 匿名さん]

ドトールって、値上げしながら売ってるやつだろ。
すげーよな。売れないから値上げ、さらに値上げ。

意味わかんねーよ。普通、売れないなら値下げだろ。

[3126: 匿名さん]

今はもう上げてないでしょ。
あそこはオリンピック過ぎても売ってるのでは？
だって、まだ売れたの半分ちょっとぐらいでしょ？

[3127: 匿名さん]

３１２５

売れないから値上げしているのではないでしょう。
実は長期ではもっと高い価格で売れると思うから価格を上げているのでは？？？
現在のゼロ金利下では時間のファクターは限りなくゼロです。「今」１００円で売れるより５年後に１０５円で売れる方が良い：小学生の算数の問題です。くだらない日教組教育の犠牲になるのではなくもっと普通に自分の頭で考えていくと良いでしょう。

[3128: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと、7000万から8000万が限界だから。
それを超えると、急激に売れなくなるので、部屋を狭くして8000万以下の部屋にするようになる。

[3129: 匿名さん]

>>3127
単純にそこだけを考えればね。
高値で売れると約束されているわけではないのだから、
在庫が積み上がるのはいいことではないでしょ。

仮に潤沢なキャッシュがあったとしても、
そんなやり方ではいつまで経っても三井・三菱には勝てないよ。

[3130: 匿名さん]

>>3129
勝てない？最早勝負を挑んでないような・・・
住不って既にニッチ企業じゃないの？
都内のマンション事業に限定すれば東建や野村より下の印象なんだけど・・・

[3131: マンション検討中さん]

販売数からするとナンバーワンだよ、スミフ。在庫持ち続けて、竣工後は管理費修繕費を負担し続けてるからすげーなと思う。

[3132: マンション検討中さん]

>>3121 匿名さん

っていうかサラリーマンターゲットにしてるのにサラリーマンが買えない値付けしてどーすんの（笑）
富裕層投資家はこんなとこ買わないよ。リターンが見込めないし。

[3133: マンション検討中さん]

>>3113 匿名さん

有明のトリプルタワーは商業施設との一体開発だからアーバンドックみたいになる可能性もなくはない。りんかい線でもJRだからね。実はそっちの方がココよちも可能性あるかも

[3134: 匿名さん]

３１３１

見識です。
２１世紀のビジネスは逆張りなのです。
わかるかなー・・・。

マイケル・ポーター

[3135: 匿名さん]

>>3132 マンション検討中さん
開発が進めば値上がりするのは不動産の基本だよ。
値上がりしたらリターンが得られるのも基本中の基本かと。

[3136: 匿名さん]

>>3134 匿名さん
意味わからん。

[3137: 匿名さん]

>>3132 マンション検討中さん
サラリーマンが買えるギリギリの価格設定だよね。
つまり、収入の少ないダメリーマンは最初から切り捨ててる。

[3138: 匿名さん]

>>3131
売上で勝てないから販売数ナンバーワンでアピールしてんじゃん。気付けよ。
会社の順位は売上高、常識。売上調べてみ。
アナタみたいのがいるから、ＨＰに毎回「販売数ナンバーワン」が出続けるんだよ。

[3139: 匿名さん]

>>3137
そんなの昔から。
収入少ないの相手してどうする？

[3140: マンション検討中さん]

>>3135 匿名さん
何が開発されるの？晴海に

[3141: 匿名さん]

３１４０

そんなの見ればわかるでしょう。
これだけ都心近くでこれだけ土地が空いているところがありますか？？？どんなに「今」良いところでも空いていなければ投資の対象にはできません・・・ここより費用対リターンでより投資環境が良い場所が他ににありますか？？？
なんで自分の頭で考えないのですか？？？
日教組と日本の教育に腹が立ちます。
あなたには罪はありません。

[3142: 匿名さん]

無視していいと思います。

[3143: マンション検討中さん]

>>3141 匿名さん
で、何が開発されるの？晴海に

[3144: 匿名さん]

湾岸地下鉄とか？

[3145: 匿名さん]

ひょっとして、晴海って開発進んで無いの？
ずっと更地のまま？

[3146: 匿名さん]

湾岸エリアって、常設のスケートリンクあります？

土地が余ってるのだから、作ったら、人気あるのではないかと。

[3147: 匿名さん]

>>3146
交通網が弱いって散々言われてるが

[3148: マンション検討中さん]

結局交通網の弱さがすべてのネックになってるわけ。主要交通機関がバスしかないんだから。

[3149: 匿名さん]

湾岸地下鉄の必要性はある訳だね。
これは声高に訴えるべきだね。

湾岸地下鉄が必要だ〜ってね。

[3150: マンション検討中さん]

たぶん今後10年先以上見ても地下鉄なんて開通しない。ずーっとバスのまま。だから資産価値なんて上がらない。

[3151: 匿名さん]

地下鉄の開通はしばらく先だろうけど、ここ数年で決まっちゃうと思うよ。

[3152: マンション検討中さん]

東京都の資料だと全然地下鉄なんて出来る雰囲気ないでしょ。そもそも検討会作って工事着工まで何年かかると思ってるのよ

[3153: 匿名さん]

着工なんて、そりゃ時間かかるでしょう。否定しないよ。
でも、数年のうちには地下鉄は決まると思うよ。