パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[28701: 匿名さん]

>>28700 通りがかりさん

選手村のモデルルーム建設ですね。

[28702: 匿名さん]

残債割れしたくないなら、坪単価270～280万円の住戸を買えばギリギリ大丈夫そうですね。

[28703: マンション検討中さん]

レミコン跡はまだ防潮堤も整備していないし、モデルルームのような一時的な用途なんだと思います。都が防潮堤を計画した時に初めて本格利用の動きが見えると思うので、まだまだ先な気がします。オリンピックや豊洲移転が片付いたらですかね

[28704: 教育評論家]

>>28702 匿名さん

うーん。。。どんな教育受けたんだろう？？？あまりのバカさとセンスのなさにビックリ。

[28705: 検討板ユーザーさん]

>>28704 教育評論家さん
そんな事言わないで下さい。
引っ込んでて下さい。
あっち行ってて下さい。
こっち来ないで下さい。

[28706: 匿名さん]

>>28704 教育評論家さん
残念な貴方はここの坪いくらの
住戸を契約したの？

[28707: 匿名さん]

>>28702 匿名さん

あくまで相場次第だけど、現状の相場が続けば南側の部屋でもフルローン残債割れしないと思うよ。

西と北はほぼ確実に残債割れしないだろうし、坪300ぐらいまでの部屋なら多少の利益も出るのでは？

[28708: 匿名さん]

>>28707 匿名さん

だいたい10年で3割落ちたら残債割れだから西と北でも残債割れなくはないでしょう

[28709: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

「なくはない」といい始めたらキリがないですね。

[28710: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

どれくらいの確率で10年3割は落ちると思ってるんですか？
根拠もあったら、教えてください。

[28711: 匿名さん]

>>28709 匿名さん

まず年2%くらいの減価は普通でしょう
ちなみにフラット35で組んだら10年で22%以上下がったら残債割れになる
駅遠の住宅は値下がり率も駅近より高いことが知られているし、北の住戸は10年後お見合いタワマンが建っている
客観的にみて確実に残債割れはないって言い方は過大評価

[28712: 匿名さん]

素人なんで違ったら教えてください
仮に72m2で6500万円だと、だいたい坪単価@300万円(正確には298)で
3割落ちたらというと72m2、4500万円(単価@206万円)あたりで残債割れってことですかね

金利分の支払いとか減税とかあるからこんな単純ではないですかね

[28713: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

そういう意見もあるでしょうね。

私は、10年で22%以上減価する可能性は低いと思います。

それと、駅遠でもただの駅遠物件ではなく（三井健太さんが駅遠をカバーできる要素があると指摘しています）平均のデータは適用すべきではないと思います。

あくまでも、個人的な意見です。

[28714: 匿名さん]

10年経ったら、もっと目新しいコンセプトのマンションがあると思うよ。その頃夢の国紛いのコンセプトは陳腐化してると思った方がよい。

[28715: マンション検討中さん]

>>>28713
デベの代弁者の意見信じちゃうところが稚拙。
地価から考えて。
不動産は1に立地、2に立地、3、4が無く手5に立地。
コンセプト同様、夢の国に生きられるのは幸せだと思いますよ☆

[28716: 名無しさん]

ここの立地はそんなに悪いかな？駅に近ければ近いほど立地が良いというロジックなら、神奈川、千葉、東京市部のマイナー駅の駅チカマンションはここよりも資産価値が高いということになるけど、実際はどうでしょう？

ここは、中央区です。つまり、都心三区という立地です。この点をしっかり理解して頂かないと、立地の論点はそもそも不毛な気がします。

ちなみに、中央区住民の平均年収は、都内では１位です。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180530-00000003-ovo-life

[28717: 口コミ知りたいさん]

>>28716 名無しさん
これアルヒでしょ。フラット35使った人の所得データで銀行の住宅ローンは含まれず。それに千代田区が入ってないのを踏まえると、データの信憑性はないかな。

[28718: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

ドヤ顔で「ここは中央区です」と言われて、偏ったソース出されても、、、。痛いのでやめて下さい。笑

[28719: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん

デベの代弁者？誰が？

立地も、中央区ドヤァはちょっと恥ずかしいけど、そこまで悪くないと思うんだけど。

[28720: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

私は駅近信仰ではないので、ここは立地的に将来性があり、素晴らしい立地だと思いますよ。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31069860Y8A520C1EA1000

人それぞれ価値観が違うから、駅近じゃないと立地がいいと思えない人は違うところを検討すればよいだけの話。

[28721: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

参考になるご意見。
北のお見合いリスクは仰る通りですが、日本の人口減少の中、中央区は増加予測してされており、他の地域よりは減少する確率が低いのと思います。

上がらずとも、横ばいで推移するのではないでしょうか。
http://www.reinet.or.jp/?p=20642

[28722: 匿名さん]

>>28711 匿名さん
年2%の減価は普通と言いますが、ここの近隣タワマンもその割合で減価しているのでしょうか？ここだけ下がるのは考えられません。
駅近しか価値がないという考え方はこれからの価値観と合わなくなっていきそうです。
環境が良いのに、都心に近いこの立地は変わらぬ価値があり、色々な世代に支持されていくと考えます。
前向きに検討しています。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

まぁ、そういう意見もありますね。
ただ、超都心のほうでは、落ち着きある環境に加えて交通アクセスが良い立地というのはあります。あまりアピールし過ぎるのもとは思います。

ただ、そういう場所は庶民には買えませんがね。

[28724: 検討板ユーザーさん]

ここが10年後にもし坪単価200万前半なら、豊洲周辺、勝どき、月島もかなりお買い得になっているでしょうね。
その頃勝どき東地区の再開発がありますが、新築で坪単価300万前半くらい？

現状だととてもしんじられませんが。

[28725: 匿名さん]

>>28724 検討板ユーザーさん

今の相場が続く前提なら、200前半までは落ちないでしょうねー

新築が坪400とかで出てくる限りは、同じ条件の中古は350とかになるし、駅遠考慮して320ぐらいかと思う。

[28726: 匿名さん]

リーマンショックみたいなのがなければ、270-380の間かなぁ晴海は。
そりゃ、リーマンショック2があるとして、それ待って買うのがリーズナブルとして、それはいつって話だよね。

[28727: 匿名さん]

>>28726 匿名さん

リーマンショックの時でさえ、マンション価格って1-2割しか下がらなかったんだよね。

[28728: 匿名さん]

市況・相場の話と経年減価の話がごっちゃになってるね

[28729: 匿名さん]

夕方、帰宅時ティアロクロノの方かな？晴海通りの晴海総合高校・月島グランド側からここのモデルルーム前まで横断歩道のない信号を自転車で横断されてますね。
確かに交通法違反じゃないけど、横断歩道もない軽く10車線はある道路を渡るのはすごいなぁと思っています。自分は怖くて渡れないのですが、皆さんはどうされます？
因みにマンション側からグランド・晴海総合高校側へは直進禁止です。

[28730: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん
1に立地2に眺望3に構造4に共有施設だと思います。
【手】に5に立地ですか、、、、

[28731: 匿名さん]

>>28729 匿名さん

軽く10車線（笑）
ちゃんと数えたら12〜3車線くらいあるんですか？
有明の前の道とごっちゃになってません？

[28732: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

隣のティアロは単体でみると相場のおかげで上がってますが、23区平均よりは下です
駅遠は嘘つかない

[28733: 匿名さん]

>>28731 匿名さん
有明とは比較になりませんが、幅で言えば11〜12車線分に相当します。真ん中を高架橋が走りその支柱が見通しを悪くしているのと、ゆるいカーブになっているので、歩行者用の横断歩道は作れませんが、自転車は車両なので渡ってもいいんですよね。

[28734: 匿名さん]

>>28733 匿名さん

歩行者もたま～に渡ってる人居ますけどね。自転車でも怖いですよね

[28735: 名無しさん]

>>28734
近隣住民ですが、自転車で横断してますね。
車がいないときに限りですが。

ここは本当にどうにかしてほしいですね〜。
横断歩道と信号作ってほしい。

[28736: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

>>28732 匿名さん
そのデータはどこで見られますか？
私が以前見たデータでは、分譲時からの上昇率では平均以上だったと思いますが。

[28737: 匿名さん]

>>28736 匿名さん

イエシルです

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

イエシルのどこで見られますか？

[28739: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん

おそらく、正確な比較はできないのでは？
なぜなら、各マンションで竣工時期が違うからです。

例えば、2012年に竣工したマンションと2016年に竣工したマンションでは、2012年竣工のマンションのほうが上昇率が高いに決まっていますからね。

正確な比較をするのであれば、分譲価格ではなく、その時点の中古価格を使わなければいけません。

[28740: 匿名さん]

>>28739 マンション検討中さん

グラフ見たら竣工時期合わせてあるように見えるけど？

[28741: 匿名さん]

>>28734 匿名さん
>>28735 名無しさん
返信ありがとうございます。
皆さん、気をつけながら渡られているんですね。
横断歩道は難しいと思いますが、もう少し周辺が整備されてくるといいですね。

[28742: 匿名さん]

>>28740 匿名さん

自分で調べました。

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

上記資料の2ページに東京23区の中古マンション価格の推移が載っています。

2016年7月：5279万円（ティアロ竣工時期）
2018年4月：5326万円
上記より、23区の上昇率は0.9%


一方、ティアロのデータをイエシルで確認すると、

https://www.ieshil.com/buildings/89316/
真ん中ぐらいの住戸をサンプルとして確認
25階2501号室（3LDK/74.66m2）は、

新築時価格：6038万円
現在相場価格：6793万円
上記より、ティアロの上昇率は12.5%


上昇率は、ティアロのほうが、23区全体より良いですね。

[28743: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

色々突っ込みどころ満載
中古マンションと比べるならティアロの販売開始の時期の価格と比べるべきだし、築古のマンションはあまり価格が動かないから中古マンション全体と比較するのはイマイチ
ティアロの販売開始の時期にどこの新築マンション買ってたら一番上がった？ってなるとティアロより港区や文京区や日本橋のマンション買った方が圧勝だったというのは体感的に分かるでしょう

[28744: 匿名さん]

はーい

[28745: 匿名さん]

>>28743 匿名さん

どこのマンションが一番上がったかを調べたかったわけではないので。
>>28732 で23区平均よりもティアロの上昇率が低かったというコメントがありましたので、それに関して調べたまでです。もちろん、もっと上がったエリア・物件はあったでしょうが、あくまで23区全体との比較ですので。

築古が入っていると相応しくないとのご指摘に関しては、相場全体の値動きと比較できればよいので、このデータで十分かと。

[28746: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

イエシルの相場価格、おかしくない？

直近のティアロの成約価格、11階の70m2台で坪単価319万円だよ。

なのにイエシルの相場価格は25階のしかも角部屋（のらえもんブログで確認）で坪単価300万円。

本来は坪単価325万ぐらいにはなるのでは？

[28747: 匿名さん]

>>28746 匿名さん

最近雨後の筍のように出てきているマンション価格推定サイトって、それぞれのロジックの違いでかなり金額に差が出るから、あんまり当てにしないほうがいいと思う。１つの材料にはなると思うけど。

[28748: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

この2年、中古はほとんど値動きないんだね。

[28749: 検討板ユーザーさん]

中古の話する前に、まずは完売を目指しましょう
新築が売れない状況では中古も厳しいでしょうに

[28750: 匿名さん]

>>28749 検討板ユーザーさん

普通に売れてると思いますが、、、

[28751: 匿名さん]

>>28748 匿名さん

この指標からはそうなりますが、様々な指標を見ると23区の不動産は多少上がってると思いますよ。

[28752: 匿名さん]

>>28750 匿名さん

そうですね。
最近販売ペースが上がってると聞きましたので、比較的順調に推移してるのではないでしょうか。

[28753: 匿名さん]

>>28751 匿名さん

様々な指標って？

ただ、確かに体感は上がってる気がしなくもない。

[28754: マンション検討中さん]

明日抽選

[28755: 匿名さん]

>>28753 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/10794/

[28756: 匿名さん]

公式HPで、「3LDK 6500万〜」の表示になりましたね。
お買い得な3LDKは完売ですね。

[28757: 匿名さん]

>>28755 匿名さん

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

こちらが、最新のデータです。
三井さんの記事は3月のことを言っているようですが、東京カンテイのプレスリリースと矛盾しますね。

[28758: 匿名さん]

>>28756 匿名さん

低階層より高階層の方が一般的に人気もあり、中古でも高く売れるのだからお買い得という表現には違和感がある
ここは高階層の方がお買い得だし

[28759: 匿名さん]

>>28758 匿名さん
一般的には高層階より低層階の方がリセールバリューは高くなります。
ここの場合は、30Fでも坪単価300万切ってたので、お買い得と言えなくもないと思いますよ。

[28760: 匿名さん]

そうそう。中古になると新築時ほど高層階と低層階の価格差は無いよ。リセールだと低層階が有利。

[28761: 匿名さん]

>>28759 匿名さん

ここは階あたり5万しか変わらないからその法則は当てはまらず、当初から高層階の方がお得と言われてたよ

[28762: マンション検討中さん]

>>28757 匿名さん
単月の前月比微減で矛盾は言い過ぎでは?
その月により市場に出てる物件も違うし。
この様なデータは数カ月単位の傾向値で判断する資料と思うけどね

[28763: 匿名さん]

>>28760 匿名さん

同じ物件で上層階のひとが売り出してたら、それより高い価格では売れないけど、近い価格では売れるかも知れませんね。

[28764: マンション検討中さん]

供給700戸の大台に乗りますね。
人間の心理学的に申しますと、残り少なくなると緊迫感と焦りが少なからず発生する様です。
これから、どういう販売状況になるか
面白い展開になりますね。
ネガなんぞは多くなるんじゃないかと
現実と非現実の間でネガは発生するものですから。

[28765: マンション検討中さん]

ネガさんは
妬み、葛藤、恨みの変化ですね。
解放されて楽になればいいのですが

[28766: 匿名さん]

1Lって販売してないの？今回一部屋も販売予定になってないね

[28767: 匿名さん]

>>28766 匿名さん

売れてないんだと思いますよ。
それかある程度数が集まるまで溜めてるのか。
1LDK多すぎですね、ここは。

[28768: 匿名さん]

>>28767 匿名さん

要望入ったらすぐ出すはず
出さないと他の物件に逃げられてしまうから
つまり要望は全く入ってない

[28769: 匿名さん]

>>28768 匿名さん

もともと1LDKには向かない立地なのに数が多すぎますね。
まぁ、1LDKの売れ行きはあまり気にしなくていいと思いますが。

[28770: 評判気になるさん]

急がなくても1LDKは直ぐ売れるから敢えて出さないのでは？

[28771: 匿名さん]

>>28770 評判気になるさん

いや、すぐは売れないでしょどう考えても。
3LDKと同じ単価に改定すれば売れるんじゃないかな。

[28772: 匿名さん]

>>28770 評判気になるさん
ヤフーの広告バナーで1LDKの案内が出てるよ
一か月前頃から「独身でも湾岸タワー！」のフレーズで訴求しまくってる

[28773: 匿名さん]

残り300戸のうちの、200くらいが1LDK？

[28774: 匿名さん]

>>28773 匿名さん

確か1LDKが100ちょい。
残り200は3LDKが大半、4と2が少しずつ。

[28775: 匿名さん]

南の未販売間取りも解放されたみたいですね
東高層階とか北西角とかも出てくるのかな
1LDK以外は売れちゃいそうですね

[28776: 匿名さん]

>>28774 匿名さん
1LDKそんなもんなの？
あっと言う間に売れちゃいそう。

[28777: マンション検討中さん]

>>28776 匿名さん

1LDKは確か88戸。

[28778: 匿名さん]

ここもいよいよ完売ですね。

[28779: 匿名さん]

>>28778 匿名さん

普通に竣工後も販売してるだろうね。ただしファミリー向け間取りは完売しているかも。それでもこれから最低でも1年はかかる。

[28780: 検討板ユーザーさん]

そうこうしてる内に選手村の情報も出てくるし徐々にペースダウンしてきそうですね

[28781: マンコミュファンさん]

間もなく完売。今後ペースダウン。
どっちやねん 笑

[28782: 匿名さん]

>>28780 検討板ユーザーさん


選手村の情報は、来年の2月か3月ぐらいにホームページ開設、GWにモデルルーム事前案内会開始、6月にグランドオープン、てなイメージでしょうね。

[28783: 検討板ユーザーさん]

早く売らないと、他の計画が、たくさんありますからね

[28784: マンション掲示板さん]

>>28783 検討板ユーザーさん
年後半にはほぼ完売に近い戸数になってると思いますよ。検討してる人は急いだ方が良いと思う。

[28785: 匿名さん]

確かにね。この週末でも商談増えてるだろうし。

[28786: 検討板ユーザーさん]

すごいもう完売ですか！さすが晴海、大人気ですね！

[28787: 匿名さん]

プロからも高評価されているマンションですから。

[28788: 匿名さん]

この不自然なポジばっかの流れ、逆にネガが投稿してるパターンかな。

[28789: eマンションさん]

>>28788 匿名さん
その思考が既にネガティブ
前向きにいきましょう

[28790: 匿名さん]

このプレジデントの記事のマンションは完全にパークタワー晴海を指していますね。

http://president.jp/articles/-/22551?display=b

[28791: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

牧野w

7500万円の物件で、住宅ローン6500万円。
→ローン総額9800万！？
どんな金利で計算だよ。

近くに保育園ができることが決め手となったのであれば、住民だからと言って入れるというわけではない事を教えてあげるのが先だろ。

[28792: 匿名さん]

>>28791 匿名さん

住宅ローン減税の額も間違えてんじゃん。

[28793: 匿名さん]

>>28792 匿名さん

結局自分の本を宣伝して終わりw

[28794: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

牧野氏はネガティブ芸人ですから。
榊大先生とかと同類です。

[28795: 匿名さん]

>>28790 匿名さん
ところで、なぜこんな一年前の記事を発掘したの？

[28796: 匿名さん]

一年前だろうと記事は記事

[28797: 匿名さん]

>>28796 匿名さん

>>28795はそういう指摘じゃないと思うけど、確かに一年前も笑われていた記事ですね。

[28798: 匿名さん]

>>28788 匿名さん
検討板なのに書き込んでるのは契約者だらけだからだよ。自分の選択に間違いがないと思い込みたいから検討板で同じようなポジ書き込みをループしているだけ。
住民板で馴れ合ってればいいのにね。

[28799: 匿名さん]

>>28798 匿名さん

逆で、検討板なのに書き込んでいるのはネガばっかなんだよね。買わなかった選択をした人たちが、自分の選択に間違いがないと思い込みたいから検討板で同じようなネガ話題をループ。
買わないことにしたんだから、黙ってればいいのにね。

[28800: 匿名さん]

>>28798 匿名さん
続き。
で、同じようにループされるネガ話題に関して、契約者かどうか知らんけどポジがまた同じ様に反論する、この繰り返しだよね。
ポジが同じ話題を繰り返しているのではなく、ネガが同じ話題を繰り返しそれにポジが反論するというループなんだよ、実態は。