パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[28651: 匿名さん]

>>28645 匿名さん

233なんて明らかに不自然でしょ、、、
まさに、何が本当のことなのか見極めるべきという典型例。
本当に共感で233押した人がいると考えているの？

[28652: 匿名さん]

>>28645 匿名さん

ステマだステマだと騒いでおいて、具体例がこの1個だけか。やはり、嘘というか誇張して場を荒らそうとしている人がいるんですね。あなたのように。根拠があるならステマ投稿とやらがもっとあることを示してくれますか？

[28653: 匿名さん]

>>28651 匿名さん

そうそう、そうやって「明らかに不自然！」とかそういう反応するよね。事実は事実として認めずにどうして否定からはいるんだろうね、ここのポジさんたちは。

[28654: 匿名さん]

事実は事実として認めずにどうして否定からはいるんだろうね、ここのネガサンたちは、って書いても同じように通じるね

[28655: 匿名さん]

>>28652 匿名さん
例えば、って書いてあるじゃん。
特にポジさんがキーっ！て反応したステマ例だから一番良い例じゃない？

[28656: 匿名さん]

いっぱい投稿があるけど、ざっと見、物件とかの話じゃないので興味ないので飛ばしました

[28657: eマンションさん]

検討者もROMのみの人も分かってると思いますよ。

それもあって
>>28485の（参考になる）数が250近くにまで伸びたんだと思います。もちろん全部が共感した人だとは思いません。恐らくは半数以上はふざけ半分で押してる人だと思いますが、にしても仮に2割の人が共感でも50人程です。

ここの検討者を装った契約者の書き込みに対して少なからず、疑問を持ってる参加者や閲覧者もいるという事を、少しは認識した方が良いと思いますよ。

[28658: 匿名さん]

>>28657 eマンションさん

検討スレなんて契約者、競合物件の購入者、業者、面白半分の人間、近隣住人と少しの検討者で構成されてるなんて今更でしょ
このスレに限らず、匿名掲示板なんだから当たり前
MRにも行かず、簡単にマンコミュの情報に惑わされて右往左往してる奴は情報弱者以外の何者でもない

[28659: 匿名さん]

>>２８４８５さんは、単にこのマンションのいい部屋買うならここに書いて読んで時間つぶしてないで
早めに動けと言ったんだと思いますね。その通りだと思う。

[28660: マンコミュファンさん]

多分書き込まないで見てるだけの人も相当数居て、ここのポジさん？契約者さん？が余りにも介入（ネガに対する火消しや、無理ポジ、ステマ的な書き込み）してくるのを見てて、それぞれ思う所がある中で>28485の書いた内容に共感を示した人達が押し始めたのがキッカケだと思う。

それが一定数伸びて、その後は他の人が取り上げて、以降は巡礼の如く1クリックを重ねて来たんだと思うよ。

[28661: 匿名さん]

このスレは情弱だらけということが分かりました。

[28662: 匿名さん]

>>28655 匿名さん

じゃあ、他に挙げられる？

[28663: 匿名さん]

>>28660 マンコミュファンさん

「あまりにも介入」とあるけど、その余りにも介入されている例を見せて欲しいですね。

単にネガ投稿に対して反論しているだけなんだから、事実はネガとポジ同数ぐらいの投稿だと思うけど？

[28664: 評判気になるさん]

>>28648 eマンションさん
え？抽選10倍っていうのは嘘なの？
誰かドヤ顔でおめでとう的な事言ってたけど。。

嘘まで付いて本当そういうのやめない？何でもアリになっちゃうよ。

[28665: 匿名さん]

>>28664 評判気になるさん

10倍が嘘ってのが嘘な可能性は？
誰かから聞いたとか不確かな情報じゃなくてちゃんとした情報がほしい

[28666: 匿名さん]

誰が「参考になる」押したかなんて、憶測で言ってもむなしいだけ。

[28667: 通りがかりさん]

>>28663 匿名さん
自分で探しなさいな
情弱さんと呼ばれてしまいますよw

[28668: 匿名さん]

なに？湾岸エリア一帯の物件が盛り上がってるみたいだけど何かあるの？

まさか本当に地下鉄決まるとか？？

[28669: 匿名さん]

ここはポジが熱くネガを否定すればするだけ、見てるだけの参加者もネガ側に変化させてしまう何かがあるのかも知れない。

[28670: 匿名さん]

>>28663 匿名さん
例をあげてもらったところで御礼も言わずにどうせ文句言うんでしょ？
「これだけ？」なんてね 笑

[28671: 匿名さん]

10倍っていうのは本当なんですけどね、、
西の3Lの部屋です

[28672: マンション検討中さん]

>>28671 匿名さん

西の4階の3Lですね。
ここは庭の緑が見える低層か眺望の良いと高層に人気が2分しますね。

[28673: 匿名さん]

>>28670 匿名さん

そりゃあ、騒いでおいて具体例が１つしかないなら、「あ、ただ単に煽ってるだけだったんですね」となりますよね。

[28674: 匿名さん]

>>28673 匿名さん

それがネガさんのやり方なんだよねー。

今回のステマが多い！と騒いでる奴もそう。
自分がネガって反論され、それに対して「ステマ！」と騒いでいる。

そうでなくても、１つの例だけをとって「ステマが多い！」と騒いでいるだけ。

[28675: 検討板ユーザーさん]

>>28663 匿名さん
横だけど、
ならない、ならない。ここ見てるの書き込んでる人だけじゃないからね（笑）多分書き込んでるのは一部で、他多数は見てるだけ。

で、書き込まずとも1番意思表示出来るのが「参考になる」を押す事。これが一番簡単だし、分かりやすい。

[28676: eマンションさん]

>>28675 検討板ユーザーさん
そうそう。
見てるだけの人からすると、なんか暑苦しくて痛い検討者？契約者？って感じに取られちゃうかな。

[28677: 匿名さん]

>>28669 匿名さん

それはある笑
ポジティブな点とネガティブな点がかなり分かりやすいマンションだからじゃない？あとタワマンだし。
しかも最近、坪300前後の部屋が売り切れたっぽいから、買わない決断をした人たちがネガってるというのもあるだろうね。

[28678: 通りすがりさん]

これさー全部契約者？かは分からないけど、その人達の炎上商法的なやり取りなんじゃないの？なんか見ててそー思えて来た。

そう思うと、言われてるステマの様な書き込みとかも納得いくかなぁ。なんで炎上させるかは分からないけどね。何か意図的な事があるのかな？

[28679: 匿名さん]

北の高層階購入者だけど、倍率5倍くらいだったよ。

[28680: 匿名さん]

>>28678 通りすがりさん

実際に書き込んでるのはポジもネガも1人か2人。ムキになってやり合ってるだけ。

[28681: 匿名さん]

>>28679 匿名さん

自分も抽選外れて西の違う部屋にしたけど、外れてもたいして違わない部屋が空いてたから大人気とか早く買わなきゃという意識は全くなかったよ
今だって72平米未満の部屋なら充分選べるから買えなかった人が焦るほどの事態には全くなってない
プレミスト有明も値下げされたことだし、ここも相場通りとしか
個人的に同じ契約者とはいえポジショントークは虫唾が走るほど嫌い

[28682: こうすけ]

>>28681 匿名さん

先日の第4期1次の話ですか？

[28683: 匿名さん]

>>28682 こうすけさん

違います
第三期です

[28684: 匿名さん]

>>28680 匿名さん

そうだろうね。
暇な奴らがくだらないこと話しとるわ。

[28685: 匿名さん]

>>28681 匿名さん

それでも、その時に申し込んでおかなければ買えなかったわけで。今となっては安い部屋はなくなっちゃったよね。

[28686: 匿名さん]

>>28680 匿名さん
ムキに必死になってるのはポジだけ

[28687: 匿名さん]

>>28686 匿名さん

君のように必死にネガる人もいるよね。

[28688: 匿名さん]

駅から遠く、生活利便性も低い。
維持管理費も高く、たとえば10年後に売却するときは厳しい状況になるかもしれない。

でも、それを上回る各家庭の想いがあって購入するわけで、その想いを否定することは誰にもできない。

[28689: 次期で契約予定]

>>28688 匿名さん

駅遠はその通り、生活利便性は捉え方人それぞれですのでコメントしません。

維持管理費は、この規模・価格帯・設備・サービス内容では標準レベルです。

リセールについては、第三者に評価してもらい、仮にフルローンでも残債割れはないだろうとの結論でしたので、家族と話し合いながら前向きに検討中。

ご参考まで。

[28690: マンション検討中さん]

>>28689
本当の意味で参考になります。

ちなみに、このマンションの最大の魅力はどの点にありますか？

[28691: 匿名さん]

ここセメント工場跡地だから、液状化の心配ないと思うよ。
むしろ、強い地盤でしょ。

[28692: 匿名さん]

>>28690
横だけど、
デメリットは駅遠、チャレンジ価格。

中立（賛否あるという意味）でオリエンタルランドコンセプト、
高維持費に繋がる豪華な共有施設、ランドスケープ。

メリットは湾岸特有の開放感、躯体のクオリティ。

生活利便性は主観になっちゃうけど、トリトンやららぽが徒歩圏なんだし、
そんなに言うほど不便かな？って気はする、ただ電ママチャリはマストアイテムになると思うｗ
車を手放す予定の人も少なくないだろうけど、あったほうがベター。

[28693: 通りがかりさん]

>>28692 匿名さん
価格は南と東はチャレンジ気味（と言っても直近の相場だと、相場並みと言えなくもない）、西と北は相場並より若干安い、という印象。

[28694: マンション検討中さん]

>>28692 匿名さん

検討者です。先日MRに行った帰りに試しにららぽーとまで歩いて見ましたがそんなに遠くは感じませんでした。徒歩圏内と言ってよいかなと。
春海陸橋？が斜めに整備されららぽーと直結になったらかなり一体感がでるなと思いましたが、都が整備するので無理なんですかね？

豊洲のららぽーと、初めて行きましたが、店舗数多く良いですね。シネコンが徒歩圏内は評価できる点だと思いました。

[28695: 匿名さん]

>>28692 （の続き）
色々言われてるけど、こんなに振り切った分かりやすい物件もないと思う。

駅遠を妥協できて、高価格は今の時代に仕方ないと割り切れて、
中立のところを物件最大の魅力、メリットと感じるなら断然買い！

逆に開放感溢れる環境や建物に魅力を感じつつも、
どうしても駅遠やコスト面、資産性に不安を感じるなら、
こういったコンセプトマンションは見送ったほうが吉。

デザイナーズマンションってのが一時期流行って今も一定の支持は得てると思うけど、
ああいった物件は住む人を選ぶというか好みは分かれるからね。

[28696: 匿名さん]

>>28691 匿名さん

敷地内のフットサルコート付近は液状化になったよ

[28697: マンション検討中さん]

>>28695 匿名さん
コンセプトマンションという呼び方はここの特徴をよく表してますね。しっくりきます。

[28698: 匿名さん]

>>28689 次期で契約予定さん

フルローンで売却時残債割れにならないのはここだと坪単価300万円以下の住戸かと。

[28699: 匿名さん]

>>28697
そのコンセプトが将来のお荷物になるか、差別化と好意的に受け止められるかは、
結局三井というか住民次第だろうね。
三井はその辺り定評があるし、湾岸にはそういった物件が少なくないけど、
一例としてブリリアマーレの取り組みはなかなか素晴らしいと思う。
有明もどちらかというと住む人を選ぶエリアだしね。

[28700: 通りがかりさん]

となりのレミコン跡地、ミニショベル入ってたけど工事はじまるのかな？

[28701: 匿名さん]

>>28700 通りがかりさん

選手村のモデルルーム建設ですね。

[28702: 匿名さん]

残債割れしたくないなら、坪単価270～280万円の住戸を買えばギリギリ大丈夫そうですね。

[28703: マンション検討中さん]

レミコン跡はまだ防潮堤も整備していないし、モデルルームのような一時的な用途なんだと思います。都が防潮堤を計画した時に初めて本格利用の動きが見えると思うので、まだまだ先な気がします。オリンピックや豊洲移転が片付いたらですかね

[28704: 教育評論家]

>>28702 匿名さん

うーん。。。どんな教育受けたんだろう？？？あまりのバカさとセンスのなさにビックリ。

[28705: 検討板ユーザーさん]

>>28704 教育評論家さん
そんな事言わないで下さい。
引っ込んでて下さい。
あっち行ってて下さい。
こっち来ないで下さい。

[28706: 匿名さん]

>>28704 教育評論家さん
残念な貴方はここの坪いくらの
住戸を契約したの？

[28707: 匿名さん]

>>28702 匿名さん

あくまで相場次第だけど、現状の相場が続けば南側の部屋でもフルローン残債割れしないと思うよ。

西と北はほぼ確実に残債割れしないだろうし、坪300ぐらいまでの部屋なら多少の利益も出るのでは？

[28708: 匿名さん]

>>28707 匿名さん

だいたい10年で3割落ちたら残債割れだから西と北でも残債割れなくはないでしょう

[28709: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

「なくはない」といい始めたらキリがないですね。

[28710: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

どれくらいの確率で10年3割は落ちると思ってるんですか？
根拠もあったら、教えてください。

[28711: 匿名さん]

>>28709 匿名さん

まず年2%くらいの減価は普通でしょう
ちなみにフラット35で組んだら10年で22%以上下がったら残債割れになる
駅遠の住宅は値下がり率も駅近より高いことが知られているし、北の住戸は10年後お見合いタワマンが建っている
客観的にみて確実に残債割れはないって言い方は過大評価

[28712: 匿名さん]

素人なんで違ったら教えてください
仮に72m2で6500万円だと、だいたい坪単価@300万円(正確には298)で
3割落ちたらというと72m2、4500万円(単価@206万円)あたりで残債割れってことですかね

金利分の支払いとか減税とかあるからこんな単純ではないですかね

[28713: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

そういう意見もあるでしょうね。

私は、10年で22%以上減価する可能性は低いと思います。

それと、駅遠でもただの駅遠物件ではなく（三井健太さんが駅遠をカバーできる要素があると指摘しています）平均のデータは適用すべきではないと思います。

あくまでも、個人的な意見です。

[28714: 匿名さん]

10年経ったら、もっと目新しいコンセプトのマンションがあると思うよ。その頃夢の国紛いのコンセプトは陳腐化してると思った方がよい。

[28715: マンション検討中さん]

>>>28713
デベの代弁者の意見信じちゃうところが稚拙。
地価から考えて。
不動産は1に立地、2に立地、3、4が無く手5に立地。
コンセプト同様、夢の国に生きられるのは幸せだと思いますよ☆

[28716: 名無しさん]

ここの立地はそんなに悪いかな？駅に近ければ近いほど立地が良いというロジックなら、神奈川、千葉、東京市部のマイナー駅の駅チカマンションはここよりも資産価値が高いということになるけど、実際はどうでしょう？

ここは、中央区です。つまり、都心三区という立地です。この点をしっかり理解して頂かないと、立地の論点はそもそも不毛な気がします。

ちなみに、中央区住民の平均年収は、都内では１位です。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180530-00000003-ovo-life

[28717: 口コミ知りたいさん]

>>28716 名無しさん
これアルヒでしょ。フラット35使った人の所得データで銀行の住宅ローンは含まれず。それに千代田区が入ってないのを踏まえると、データの信憑性はないかな。

[28718: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

ドヤ顔で「ここは中央区です」と言われて、偏ったソース出されても、、、。痛いのでやめて下さい。笑

[28719: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん

デベの代弁者？誰が？

立地も、中央区ドヤァはちょっと恥ずかしいけど、そこまで悪くないと思うんだけど。

[28720: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

私は駅近信仰ではないので、ここは立地的に将来性があり、素晴らしい立地だと思いますよ。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31069860Y8A520C1EA1000

人それぞれ価値観が違うから、駅近じゃないと立地がいいと思えない人は違うところを検討すればよいだけの話。

[28721: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

参考になるご意見。
北のお見合いリスクは仰る通りですが、日本の人口減少の中、中央区は増加予測してされており、他の地域よりは減少する確率が低いのと思います。

上がらずとも、横ばいで推移するのではないでしょうか。
http://www.reinet.or.jp/?p=20642

[28722: 匿名さん]

>>28711 匿名さん
年2%の減価は普通と言いますが、ここの近隣タワマンもその割合で減価しているのでしょうか？ここだけ下がるのは考えられません。
駅近しか価値がないという考え方はこれからの価値観と合わなくなっていきそうです。
環境が良いのに、都心に近いこの立地は変わらぬ価値があり、色々な世代に支持されていくと考えます。
前向きに検討しています。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

まぁ、そういう意見もありますね。
ただ、超都心のほうでは、落ち着きある環境に加えて交通アクセスが良い立地というのはあります。あまりアピールし過ぎるのもとは思います。

ただ、そういう場所は庶民には買えませんがね。

[28724: 検討板ユーザーさん]

ここが10年後にもし坪単価200万前半なら、豊洲周辺、勝どき、月島もかなりお買い得になっているでしょうね。
その頃勝どき東地区の再開発がありますが、新築で坪単価300万前半くらい？

現状だととてもしんじられませんが。

[28725: 匿名さん]

>>28724 検討板ユーザーさん

今の相場が続く前提なら、200前半までは落ちないでしょうねー

新築が坪400とかで出てくる限りは、同じ条件の中古は350とかになるし、駅遠考慮して320ぐらいかと思う。

[28726: 匿名さん]

リーマンショックみたいなのがなければ、270-380の間かなぁ晴海は。
そりゃ、リーマンショック2があるとして、それ待って買うのがリーズナブルとして、それはいつって話だよね。

[28727: 匿名さん]

>>28726 匿名さん

リーマンショックの時でさえ、マンション価格って1-2割しか下がらなかったんだよね。

[28728: 匿名さん]

市況・相場の話と経年減価の話がごっちゃになってるね

[28729: 匿名さん]

夕方、帰宅時ティアロクロノの方かな？晴海通りの晴海総合高校・月島グランド側からここのモデルルーム前まで横断歩道のない信号を自転車で横断されてますね。
確かに交通法違反じゃないけど、横断歩道もない軽く10車線はある道路を渡るのはすごいなぁと思っています。自分は怖くて渡れないのですが、皆さんはどうされます？
因みにマンション側からグランド・晴海総合高校側へは直進禁止です。

[28730: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん
1に立地2に眺望3に構造4に共有施設だと思います。
【手】に5に立地ですか、、、、

[28731: 匿名さん]

>>28729 匿名さん

軽く10車線（笑）
ちゃんと数えたら12〜3車線くらいあるんですか？
有明の前の道とごっちゃになってません？

[28732: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

隣のティアロは単体でみると相場のおかげで上がってますが、23区平均よりは下です
駅遠は嘘つかない

[28733: 匿名さん]

>>28731 匿名さん
有明とは比較になりませんが、幅で言えば11〜12車線分に相当します。真ん中を高架橋が走りその支柱が見通しを悪くしているのと、ゆるいカーブになっているので、歩行者用の横断歩道は作れませんが、自転車は車両なので渡ってもいいんですよね。

[28734: 匿名さん]

>>28733 匿名さん

歩行者もたま～に渡ってる人居ますけどね。自転車でも怖いですよね

[28735: 名無しさん]

>>28734
近隣住民ですが、自転車で横断してますね。
車がいないときに限りですが。

ここは本当にどうにかしてほしいですね〜。
横断歩道と信号作ってほしい。

[28736: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

>>28732 匿名さん
そのデータはどこで見られますか？
私が以前見たデータでは、分譲時からの上昇率では平均以上だったと思いますが。

[28737: 匿名さん]

>>28736 匿名さん

イエシルです

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

イエシルのどこで見られますか？

[28739: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん

おそらく、正確な比較はできないのでは？
なぜなら、各マンションで竣工時期が違うからです。

例えば、2012年に竣工したマンションと2016年に竣工したマンションでは、2012年竣工のマンションのほうが上昇率が高いに決まっていますからね。

正確な比較をするのであれば、分譲価格ではなく、その時点の中古価格を使わなければいけません。

[28740: 匿名さん]

>>28739 マンション検討中さん

グラフ見たら竣工時期合わせてあるように見えるけど？

[28741: 匿名さん]

>>28734 匿名さん
>>28735 名無しさん
返信ありがとうございます。
皆さん、気をつけながら渡られているんですね。
横断歩道は難しいと思いますが、もう少し周辺が整備されてくるといいですね。

[28742: 匿名さん]

>>28740 匿名さん

自分で調べました。

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

上記資料の2ページに東京23区の中古マンション価格の推移が載っています。

2016年7月：5279万円（ティアロ竣工時期）
2018年4月：5326万円
上記より、23区の上昇率は0.9%


一方、ティアロのデータをイエシルで確認すると、

https://www.ieshil.com/buildings/89316/
真ん中ぐらいの住戸をサンプルとして確認
25階2501号室（3LDK/74.66m2）は、

新築時価格：6038万円
現在相場価格：6793万円
上記より、ティアロの上昇率は12.5%


上昇率は、ティアロのほうが、23区全体より良いですね。

[28743: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

色々突っ込みどころ満載
中古マンションと比べるならティアロの販売開始の時期の価格と比べるべきだし、築古のマンションはあまり価格が動かないから中古マンション全体と比較するのはイマイチ
ティアロの販売開始の時期にどこの新築マンション買ってたら一番上がった？ってなるとティアロより港区や文京区や日本橋のマンション買った方が圧勝だったというのは体感的に分かるでしょう

[28744: 匿名さん]

はーい

[28745: 匿名さん]

>>28743 匿名さん

どこのマンションが一番上がったかを調べたかったわけではないので。
>>28732 で23区平均よりもティアロの上昇率が低かったというコメントがありましたので、それに関して調べたまでです。もちろん、もっと上がったエリア・物件はあったでしょうが、あくまで23区全体との比較ですので。

築古が入っていると相応しくないとのご指摘に関しては、相場全体の値動きと比較できればよいので、このデータで十分かと。

[28746: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

イエシルの相場価格、おかしくない？

直近のティアロの成約価格、11階の70m2台で坪単価319万円だよ。

なのにイエシルの相場価格は25階のしかも角部屋（のらえもんブログで確認）で坪単価300万円。

本来は坪単価325万ぐらいにはなるのでは？

[28747: 匿名さん]

>>28746 匿名さん

最近雨後の筍のように出てきているマンション価格推定サイトって、それぞれのロジックの違いでかなり金額に差が出るから、あんまり当てにしないほうがいいと思う。１つの材料にはなると思うけど。

[28748: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

この2年、中古はほとんど値動きないんだね。

[28749: 検討板ユーザーさん]

中古の話する前に、まずは完売を目指しましょう
新築が売れない状況では中古も厳しいでしょうに

[28750: 匿名さん]

>>28749 検討板ユーザーさん

普通に売れてると思いますが、、、