パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[28601: 匿名さん]

ケンカはやめよう！^_^

[28608: 名無しさん]

地下鉄ってそんなに必要ですか？

BRTのバス停近いし、銀座や東京駅行きのBRT作って、本数増やした方が利便性よさそうです。

[28609: 匿名さん]

>>28606
必死なポジっていうより不都合な真実への火消し行為だよね？
例えばのらさんとマンマニさんの「けしからん」対談も、
マンション愛故の業界への警鐘、個人への注意喚起と言えば聞こえはいいけど明らかにネガだし、
売主からすれば営業妨害に近いし、けしからんマンション買っちゃった人もいる訳で・・・

色んな意見色んな立場色んな思惑があっていいんじゃないの？
その上で、ここは契約者の消火作業がハンパない印象ｗ

[28610: 匿名さん]

>>28609 匿名さん
色んな意見色んな立場があっていいと言いながら、不都合な真実への火消しと決めつける。そこは自分の意見立場を固持するわけですね。

ね、自分のレスの矛盾に気づいてますか？

[28611: 匿名さん]

まあそうですよね
倍率下げネガ工作が激しい。買えなくてネガが執着。なんて書かれてもいい気しないわけで、
決めつけはよくないですよね

[28612: 匿名さん]

契約者は消火作業っていうよりも、素直な意見じゃないかな。駅１０分以上を納得して買うわけで、クロノの中古見てても高値維持してるしね。

[28613: マンション検討中さん]

>>28611 匿名さん

倍率の無い部屋が多いですよ

[28614: 検討中さん]

>>28613 マンション検討中さん

検討してる側からすると、そういった正確な情報の方が有り難いです。

[28615: 匿名さん]

うーん、どっちもただしいけど、倍率がつかないように営業さんが分けてくれてるわけよ。だけど、登録日終わるまではそれは保証されないわけ。かぶると、公正に抽選だから
なので、気に入ったり思い入れのある部屋があると、他の人に入れてほしくないネガが沸くわけ。それを倍率下げ工作って言ってるんでしょう。
分かる?

[28616: 匿名さん]

倍率下げネガは人気のある証拠だけど、単に嫌がらせネガとの区別がつかない場も多い

[28617: 匿名さん]

>>28615
だから、そういう屁理屈みたいなやつｗ

工作しようが営業が調整しようが何しようが北仲みたいに空前の倍率になる物件はある訳で・・・
事実としてここは倍率つかない部屋が多かったってことでいいんじゃないの？
人気ないねー！受け取る人もいれば、好きな部屋買えてラッキー！って契約者検討者もいる。

[28618: eマンションさん]

検討中の者ですが、正直契約者の私情が入った情報より正確な客観的な情報の方が有難いです。その為に検討者と契約者とで掲示板が分かれてると思うので。

[28619: 匿名さん]

倍率がついてもつかなくても、その部屋が売れてしまったことに変わりはない。そしてその後の検討者は、他の部屋を買うしかなくなるんだよね。

[28620: 匿名さん]

ここはステマ的な書き込みも多いからね。
最近もそんな指摘の書き込みがあって共感呼んでたし。まぁ注意してかなきゃだよね。

[28621: 匿名さん]

>>28618 eマンションさん

とは言え、一部のネガの不正確で適当な単なる貶めるだけの投稿も問題だから、そこは誰かに正してもらわないと困る。

まぁバランスだね。

契約者が私情込みの投稿したとしても、その投稿の内容が正しければ問題ないわけだから。

[28622: 匿名さん]

>>28620 匿名さん

ずいぶん、このスレに詳しい方のようですね。ずっと張り付いてらっしゃらんですか？この物件のファンの方ですか？

[28623: 匿名さん]

>>28622 匿名さん
横からだが、そういうアンタもな 笑

[28624: 匿名さん]

>>28623 匿名さん

私はこの物件のファンですから！

私と同じようなファンがいて、この掲示板をより良いものにしようと思われているようなので、共感しました！

ネガがいてもポジがいてもいいけど、どちらも嘘はダメ。情報の中身は気をつけてみていくべき。どちらかに偏りすぎるのも問題でバランスが大事。

このように理解しています！

[28625: eマンションさん]

>>28621 匿名さん
検討者です。
検討者はちゃんと情報を選別してると思いますよ。くだらないネガや、有益な情報とを。気になってたのは契約者さん？かは分かりませんが、ヤケに販売進捗を煽る内容が多かったのと、買っとけば良かった的な記事があったのは不自然に思ってました。

[28626: 契約済みさん]

>>28624 匿名さん
契約者が検討板に参上して申し訳ないが、悪いけど貴方みたいな方が居るから周りから反感を買うんですよ。事実無根のネガに対しては反論するのは最もだけど、熱が入り過ぎると真の検討者まで追い払ってしまう事になるし、不要なネガを呼び込んでしまう恐れもあります。

物件に好意的なのは有り難いですが、ほどほどにお願いします。
以上、失礼しました。

[28627: 匿名さん]

>>28625 eマンションさん

そう思うのであればそれでOKかと思います。
私が言いたかったのは、不正確な情報を出してくるのはむしろネガがということです。

契約者は確かに私情込みの投稿をしてくるでしょうが、一番正確に物件のことを把握しており、嘘ではない範囲で物件のアピールをしてくる。

一方でネガは適当なことを言って反論されても別に構わない、ぐらいのスタンスで平気で嘘をつく人が一部にいますからね。

[28628: 匿名さん]

>>28625
正しい！
つかせめて契約者なら名乗って欲しいよね。
そうじゃなきゃシャシャリ出てきて欲しくない。
契約者しか知り得ないような客観的な情報や指摘は有益だけど、
姿を隠した契約者のポジショントークなんか、
営業のセールストーク同様お腹一杯だっっつーの・・・
しかも丸分かりだからｗ

[28629: マンション検討中さん]

このスレはいつ来てもネガが多いなー

[28630: マンション掲示板さん]

>>28624 匿名さん
新手のネガか？
ファンとか言って益々ネガを呼び寄せようとする。やめてくれ。

[28631: 匿名さん]

この前も指摘されてたけどステマ的な投稿は駄目よ。書き込まないで見てるだけの人も馬鹿じゃないから、本当に検討してる人が離れるよ。

[28632: 検討板ユーザーさん]

>>28629 マンション検討中さん
人気がある証？
それとも契約者？ファン？が熱入り過ぎてROMのみのユーザーもネガとして参戦させちゃう？

[28633: 匿名さん]

>>28613 マンション検討中さん

おっ、販売状況に詳しい方のようですね。

前回の第4期1次は抽選の部屋があったらしいのですが、どんな感じだったんでしょうか？

抽選となった部屋と倍率が知りたいのですが。わかる範囲でも結構ですので、是非教えてください。

[28634: マンション検討中さん]

まぁウソじゃなければネガでもいいんだけど、無限ループみたいな分かりきったネタも勘弁してほしいね。
ここだったら駅遠とかスーパーが遠いとか百万回も投稿されてるネタ。情報価値ないし生産的じゃないから。
どうせならオリジナリティあふれるネガ希望。

[28635: マンション検討中さん]

>>28631 匿名さん

ステマ的な投稿って、具体的にはどれのこと？本当にそんな投稿あったの？

[28636: 匿名さん]

>>28633 匿名さん
販売の進捗など此処で情報を得るより、直接サロンに問い合わせた方が間違いないですよ。今日明日がお休みですので、木曜日に問い合わせてみて下さい。

[28637: 評判気になるさん]

>>28634 マンション検討中さん
今回はネガというより、抽選の有無から来た流れ。抽選の倍率下げたい云々の投稿から、実際には抽選そんなにないよ。とのレス。

抽選そんなに無いよ。と書き込んだ人も、先日掲示板内で同様の事を指摘されたんだから、もうそろそろそういう煽り投稿はやめた方が良いと思ってでしょう。

[28638: マンション検討中さん]

>>28637 評判気になるさん

何が本当のことなのか分かりませんな。
ま、匿名掲示板ですからね。

ちなみに私は、営業から抽選部屋はあったと聞きましたよ。これも信じるかどうかは個々人の判断。

本当のことを知りたい人は、自分でモデルルームに電話したり行ったりすれば良い。

[28639: 匿名さん]

>>28635 マンション検討中さん

ポジ投稿を全てステマだステマだと騒いでいる人がいる、それだけの話なのでは？

[28640: マンコミュファンさん]

>>28639 匿名さん
その逆も然り
何でもかんでもネガネガと熱くなり過ぎ

[28641: 匿名さん]

倍率ですが１番倍率が高かった部屋で10倍だったそうですよ
当選されたかたは強運の持ち主ですね

[28642: 匿名さん]

>>28640 マンコミュファンさん

何でもかんでもネガネガと熱くなってる人なんてそんなにいた？
何でもかんでも契約者だなんだと熱くなっている人ならいるけど。

[28643: 住民板ユーザーさん8]

>>28641 匿名さん

そうなのですね。ちなみに倍率10倍がついた部屋はどの間取りでしょうか？

[28644: 匿名さん]

自称契約者の人がむきになってネガに反論して、ネガが契約者は無理ポジなので検討者の邪魔になるから来るなの流れ。
本当に契約者なのか。ネガの自作自演ぽい。

[28645: 匿名さん]

>>28635
例えば多くの参考になる数を獲得したレスへの一連の流れ
↓

28475: 住民板ユーザーさん1　
[2018-05-24 01:04:01]
完売した南の2LDKってどんな間取りでしたっけ？

28477: 匿名さん　
[2018-05-24 02:02:57]
>>28475 住民板ユーザーさん1さん

これです

28481: マンション検討中さん　
[2018-05-24 07:46:50]
>>28477 匿名さん
ありがとうございます。
ワイドスパンで使いやすそうな間取りですね。
ほしかったー！

「住民板ユーザーさん1」が質問したことに対し回答があり、その回答に対して「マンション検討中さん」が「ありがとうございます！ほしかったー！」宣言の御礼レス。
　
28485の参考になる数が233になっていますね。
ポジはなぜこれだけの共感を得られているのか全く向き合おうともせず、やれ「こんなのは変だ！おかしい！ツールを使っているに違いない！」などと根拠のない批判。

そもそもツールって何？笑

[28646: 検討板ユーザーさん]

>>28644 匿名さん
？？
契約者がネガになりすましてるって事？？

[28647: 匿名さん]

>>28646 検討板ユーザーさん
読解力ねーのかよ？笑
どこにそんな事書いてある？笑

[28648: eマンションさん]

>>28641 匿名さん

10倍はなかったですよ、ウソはいけません

[28649: 評判気になるさん]

>>28648 eマンションさん

なになに。。
何が本当なのよ。。
どーなってるの？？

てか1つ言える事は、契約者はややこしくなるから検討板に書き込むなよ。

[28650: 匿名さん]

>>28645 匿名さん

これだけ？

[28651: 匿名さん]

>>28645 匿名さん

233なんて明らかに不自然でしょ、、、
まさに、何が本当のことなのか見極めるべきという典型例。
本当に共感で233押した人がいると考えているの？

[28652: 匿名さん]

>>28645 匿名さん

ステマだステマだと騒いでおいて、具体例がこの1個だけか。やはり、嘘というか誇張して場を荒らそうとしている人がいるんですね。あなたのように。根拠があるならステマ投稿とやらがもっとあることを示してくれますか？

[28653: 匿名さん]

>>28651 匿名さん

そうそう、そうやって「明らかに不自然！」とかそういう反応するよね。事実は事実として認めずにどうして否定からはいるんだろうね、ここのポジさんたちは。

[28654: 匿名さん]

事実は事実として認めずにどうして否定からはいるんだろうね、ここのネガサンたちは、って書いても同じように通じるね

[28655: 匿名さん]

>>28652 匿名さん
例えば、って書いてあるじゃん。
特にポジさんがキーっ！て反応したステマ例だから一番良い例じゃない？

[28656: 匿名さん]

いっぱい投稿があるけど、ざっと見、物件とかの話じゃないので興味ないので飛ばしました

[28657: eマンションさん]

検討者もROMのみの人も分かってると思いますよ。

それもあって
>>28485の（参考になる）数が250近くにまで伸びたんだと思います。もちろん全部が共感した人だとは思いません。恐らくは半数以上はふざけ半分で押してる人だと思いますが、にしても仮に2割の人が共感でも50人程です。

ここの検討者を装った契約者の書き込みに対して少なからず、疑問を持ってる参加者や閲覧者もいるという事を、少しは認識した方が良いと思いますよ。

[28658: 匿名さん]

>>28657 eマンションさん

検討スレなんて契約者、競合物件の購入者、業者、面白半分の人間、近隣住人と少しの検討者で構成されてるなんて今更でしょ
このスレに限らず、匿名掲示板なんだから当たり前
MRにも行かず、簡単にマンコミュの情報に惑わされて右往左往してる奴は情報弱者以外の何者でもない

[28659: 匿名さん]

>>２８４８５さんは、単にこのマンションのいい部屋買うならここに書いて読んで時間つぶしてないで
早めに動けと言ったんだと思いますね。その通りだと思う。

[28660: マンコミュファンさん]

多分書き込まないで見てるだけの人も相当数居て、ここのポジさん？契約者さん？が余りにも介入（ネガに対する火消しや、無理ポジ、ステマ的な書き込み）してくるのを見てて、それぞれ思う所がある中で>28485の書いた内容に共感を示した人達が押し始めたのがキッカケだと思う。

それが一定数伸びて、その後は他の人が取り上げて、以降は巡礼の如く1クリックを重ねて来たんだと思うよ。

[28661: 匿名さん]

このスレは情弱だらけということが分かりました。

[28662: 匿名さん]

>>28655 匿名さん

じゃあ、他に挙げられる？

[28663: 匿名さん]

>>28660 マンコミュファンさん

「あまりにも介入」とあるけど、その余りにも介入されている例を見せて欲しいですね。

単にネガ投稿に対して反論しているだけなんだから、事実はネガとポジ同数ぐらいの投稿だと思うけど？

[28664: 評判気になるさん]

>>28648 eマンションさん
え？抽選10倍っていうのは嘘なの？
誰かドヤ顔でおめでとう的な事言ってたけど。。

嘘まで付いて本当そういうのやめない？何でもアリになっちゃうよ。

[28665: 匿名さん]

>>28664 評判気になるさん

10倍が嘘ってのが嘘な可能性は？
誰かから聞いたとか不確かな情報じゃなくてちゃんとした情報がほしい

[28666: 匿名さん]

誰が「参考になる」押したかなんて、憶測で言ってもむなしいだけ。

[28667: 通りがかりさん]

>>28663 匿名さん
自分で探しなさいな
情弱さんと呼ばれてしまいますよw

[28668: 匿名さん]

なに？湾岸エリア一帯の物件が盛り上がってるみたいだけど何かあるの？

まさか本当に地下鉄決まるとか？？

[28669: 匿名さん]

ここはポジが熱くネガを否定すればするだけ、見てるだけの参加者もネガ側に変化させてしまう何かがあるのかも知れない。

[28670: 匿名さん]

>>28663 匿名さん
例をあげてもらったところで御礼も言わずにどうせ文句言うんでしょ？
「これだけ？」なんてね 笑

[28671: 匿名さん]

10倍っていうのは本当なんですけどね、、
西の3Lの部屋です

[28672: マンション検討中さん]

>>28671 匿名さん

西の4階の3Lですね。
ここは庭の緑が見える低層か眺望の良いと高層に人気が2分しますね。

[28673: 匿名さん]

>>28670 匿名さん

そりゃあ、騒いでおいて具体例が１つしかないなら、「あ、ただ単に煽ってるだけだったんですね」となりますよね。

[28674: 匿名さん]

>>28673 匿名さん

それがネガさんのやり方なんだよねー。

今回のステマが多い！と騒いでる奴もそう。
自分がネガって反論され、それに対して「ステマ！」と騒いでいる。

そうでなくても、１つの例だけをとって「ステマが多い！」と騒いでいるだけ。

[28675: 検討板ユーザーさん]

>>28663 匿名さん
横だけど、
ならない、ならない。ここ見てるの書き込んでる人だけじゃないからね（笑）多分書き込んでるのは一部で、他多数は見てるだけ。

で、書き込まずとも1番意思表示出来るのが「参考になる」を押す事。これが一番簡単だし、分かりやすい。

[28676: eマンションさん]

>>28675 検討板ユーザーさん
そうそう。
見てるだけの人からすると、なんか暑苦しくて痛い検討者？契約者？って感じに取られちゃうかな。

[28677: 匿名さん]

>>28669 匿名さん

それはある笑
ポジティブな点とネガティブな点がかなり分かりやすいマンションだからじゃない？あとタワマンだし。
しかも最近、坪300前後の部屋が売り切れたっぽいから、買わない決断をした人たちがネガってるというのもあるだろうね。

[28678: 通りすがりさん]

これさー全部契約者？かは分からないけど、その人達の炎上商法的なやり取りなんじゃないの？なんか見ててそー思えて来た。

そう思うと、言われてるステマの様な書き込みとかも納得いくかなぁ。なんで炎上させるかは分からないけどね。何か意図的な事があるのかな？

[28679: 匿名さん]

北の高層階購入者だけど、倍率5倍くらいだったよ。

[28680: 匿名さん]

>>28678 通りすがりさん

実際に書き込んでるのはポジもネガも1人か2人。ムキになってやり合ってるだけ。

[28681: 匿名さん]

>>28679 匿名さん

自分も抽選外れて西の違う部屋にしたけど、外れてもたいして違わない部屋が空いてたから大人気とか早く買わなきゃという意識は全くなかったよ
今だって72平米未満の部屋なら充分選べるから買えなかった人が焦るほどの事態には全くなってない
プレミスト有明も値下げされたことだし、ここも相場通りとしか
個人的に同じ契約者とはいえポジショントークは虫唾が走るほど嫌い

[28682: こうすけ]

>>28681 匿名さん

先日の第4期1次の話ですか？

[28683: 匿名さん]

>>28682 こうすけさん

違います
第三期です

[28684: 匿名さん]

>>28680 匿名さん

そうだろうね。
暇な奴らがくだらないこと話しとるわ。

[28685: 匿名さん]

>>28681 匿名さん

それでも、その時に申し込んでおかなければ買えなかったわけで。今となっては安い部屋はなくなっちゃったよね。

[28686: 匿名さん]

>>28680 匿名さん
ムキに必死になってるのはポジだけ

[28687: 匿名さん]

>>28686 匿名さん

君のように必死にネガる人もいるよね。

[28688: 匿名さん]

駅から遠く、生活利便性も低い。
維持管理費も高く、たとえば10年後に売却するときは厳しい状況になるかもしれない。

でも、それを上回る各家庭の想いがあって購入するわけで、その想いを否定することは誰にもできない。

[28689: 次期で契約予定]

>>28688 匿名さん

駅遠はその通り、生活利便性は捉え方人それぞれですのでコメントしません。

維持管理費は、この規模・価格帯・設備・サービス内容では標準レベルです。

リセールについては、第三者に評価してもらい、仮にフルローンでも残債割れはないだろうとの結論でしたので、家族と話し合いながら前向きに検討中。

ご参考まで。

[28690: マンション検討中さん]

>>28689
本当の意味で参考になります。

ちなみに、このマンションの最大の魅力はどの点にありますか？

[28691: 匿名さん]

ここセメント工場跡地だから、液状化の心配ないと思うよ。
むしろ、強い地盤でしょ。

[28692: 匿名さん]

>>28690
横だけど、
デメリットは駅遠、チャレンジ価格。

中立（賛否あるという意味）でオリエンタルランドコンセプト、
高維持費に繋がる豪華な共有施設、ランドスケープ。

メリットは湾岸特有の開放感、躯体のクオリティ。

生活利便性は主観になっちゃうけど、トリトンやららぽが徒歩圏なんだし、
そんなに言うほど不便かな？って気はする、ただ電ママチャリはマストアイテムになると思うｗ
車を手放す予定の人も少なくないだろうけど、あったほうがベター。

[28693: 通りがかりさん]

>>28692 匿名さん
価格は南と東はチャレンジ気味（と言っても直近の相場だと、相場並みと言えなくもない）、西と北は相場並より若干安い、という印象。

[28694: マンション検討中さん]

>>28692 匿名さん

検討者です。先日MRに行った帰りに試しにららぽーとまで歩いて見ましたがそんなに遠くは感じませんでした。徒歩圏内と言ってよいかなと。
春海陸橋？が斜めに整備されららぽーと直結になったらかなり一体感がでるなと思いましたが、都が整備するので無理なんですかね？

豊洲のららぽーと、初めて行きましたが、店舗数多く良いですね。シネコンが徒歩圏内は評価できる点だと思いました。

[28695: 匿名さん]

>>28692 （の続き）
色々言われてるけど、こんなに振り切った分かりやすい物件もないと思う。

駅遠を妥協できて、高価格は今の時代に仕方ないと割り切れて、
中立のところを物件最大の魅力、メリットと感じるなら断然買い！

逆に開放感溢れる環境や建物に魅力を感じつつも、
どうしても駅遠やコスト面、資産性に不安を感じるなら、
こういったコンセプトマンションは見送ったほうが吉。

デザイナーズマンションってのが一時期流行って今も一定の支持は得てると思うけど、
ああいった物件は住む人を選ぶというか好みは分かれるからね。

[28696: 匿名さん]

>>28691 匿名さん

敷地内のフットサルコート付近は液状化になったよ

[28697: マンション検討中さん]

>>28695 匿名さん
コンセプトマンションという呼び方はここの特徴をよく表してますね。しっくりきます。

[28698: 匿名さん]

>>28689 次期で契約予定さん

フルローンで売却時残債割れにならないのはここだと坪単価300万円以下の住戸かと。

[28699: 匿名さん]

>>28697
そのコンセプトが将来のお荷物になるか、差別化と好意的に受け止められるかは、
結局三井というか住民次第だろうね。
三井はその辺り定評があるし、湾岸にはそういった物件が少なくないけど、
一例としてブリリアマーレの取り組みはなかなか素晴らしいと思う。
有明もどちらかというと住む人を選ぶエリアだしね。

[28700: 通りがかりさん]

となりのレミコン跡地、ミニショベル入ってたけど工事はじまるのかな？

[28701: 匿名さん]

>>28700 通りがかりさん

選手村のモデルルーム建設ですね。

[28702: 匿名さん]

残債割れしたくないなら、坪単価270～280万円の住戸を買えばギリギリ大丈夫そうですね。

[28703: マンション検討中さん]

レミコン跡はまだ防潮堤も整備していないし、モデルルームのような一時的な用途なんだと思います。都が防潮堤を計画した時に初めて本格利用の動きが見えると思うので、まだまだ先な気がします。オリンピックや豊洲移転が片付いたらですかね

[28704: 教育評論家]

>>28702 匿名さん

うーん。。。どんな教育受けたんだろう？？？あまりのバカさとセンスのなさにビックリ。

[28705: 検討板ユーザーさん]

>>28704 教育評論家さん
そんな事言わないで下さい。
引っ込んでて下さい。
あっち行ってて下さい。
こっち来ないで下さい。

[28706: 匿名さん]

>>28704 教育評論家さん
残念な貴方はここの坪いくらの
住戸を契約したの？

[28707: 匿名さん]

>>28702 匿名さん

あくまで相場次第だけど、現状の相場が続けば南側の部屋でもフルローン残債割れしないと思うよ。

西と北はほぼ確実に残債割れしないだろうし、坪300ぐらいまでの部屋なら多少の利益も出るのでは？

[28708: 匿名さん]

>>28707 匿名さん

だいたい10年で3割落ちたら残債割れだから西と北でも残債割れなくはないでしょう

[28709: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

「なくはない」といい始めたらキリがないですね。

[28710: 匿名さん]

>>28708 匿名さん

どれくらいの確率で10年3割は落ちると思ってるんですか？
根拠もあったら、教えてください。

[28711: 匿名さん]

>>28709 匿名さん

まず年2%くらいの減価は普通でしょう
ちなみにフラット35で組んだら10年で22%以上下がったら残債割れになる
駅遠の住宅は値下がり率も駅近より高いことが知られているし、北の住戸は10年後お見合いタワマンが建っている
客観的にみて確実に残債割れはないって言い方は過大評価

[28712: 匿名さん]

素人なんで違ったら教えてください
仮に72m2で6500万円だと、だいたい坪単価@300万円(正確には298)で
3割落ちたらというと72m2、4500万円(単価@206万円)あたりで残債割れってことですかね

金利分の支払いとか減税とかあるからこんな単純ではないですかね

[28713: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

そういう意見もあるでしょうね。

私は、10年で22%以上減価する可能性は低いと思います。

それと、駅遠でもただの駅遠物件ではなく（三井健太さんが駅遠をカバーできる要素があると指摘しています）平均のデータは適用すべきではないと思います。

あくまでも、個人的な意見です。

[28714: 匿名さん]

10年経ったら、もっと目新しいコンセプトのマンションがあると思うよ。その頃夢の国紛いのコンセプトは陳腐化してると思った方がよい。

[28715: マンション検討中さん]

>>>28713
デベの代弁者の意見信じちゃうところが稚拙。
地価から考えて。
不動産は1に立地、2に立地、3、4が無く手5に立地。
コンセプト同様、夢の国に生きられるのは幸せだと思いますよ☆

[28716: 名無しさん]

ここの立地はそんなに悪いかな？駅に近ければ近いほど立地が良いというロジックなら、神奈川、千葉、東京市部のマイナー駅の駅チカマンションはここよりも資産価値が高いということになるけど、実際はどうでしょう？

ここは、中央区です。つまり、都心三区という立地です。この点をしっかり理解して頂かないと、立地の論点はそもそも不毛な気がします。

ちなみに、中央区住民の平均年収は、都内では１位です。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180530-00000003-ovo-life

[28717: 口コミ知りたいさん]

>>28716 名無しさん
これアルヒでしょ。フラット35使った人の所得データで銀行の住宅ローンは含まれず。それに千代田区が入ってないのを踏まえると、データの信憑性はないかな。

[28718: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

ドヤ顔で「ここは中央区です」と言われて、偏ったソース出されても、、、。痛いのでやめて下さい。笑

[28719: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん

デベの代弁者？誰が？

立地も、中央区ドヤァはちょっと恥ずかしいけど、そこまで悪くないと思うんだけど。

[28720: 匿名さん]

>>28716 名無しさん

私は駅近信仰ではないので、ここは立地的に将来性があり、素晴らしい立地だと思いますよ。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31069860Y8A520C1EA1000

人それぞれ価値観が違うから、駅近じゃないと立地がいいと思えない人は違うところを検討すればよいだけの話。

[28721: 匿名さん]

>>28711 匿名さん

参考になるご意見。
北のお見合いリスクは仰る通りですが、日本の人口減少の中、中央区は増加予測してされており、他の地域よりは減少する確率が低いのと思います。

上がらずとも、横ばいで推移するのではないでしょうか。
http://www.reinet.or.jp/?p=20642

[28722: 匿名さん]

>>28711 匿名さん
年2%の減価は普通と言いますが、ここの近隣タワマンもその割合で減価しているのでしょうか？ここだけ下がるのは考えられません。
駅近しか価値がないという考え方はこれからの価値観と合わなくなっていきそうです。
環境が良いのに、都心に近いこの立地は変わらぬ価値があり、色々な世代に支持されていくと考えます。
前向きに検討しています。

[28723: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

まぁ、そういう意見もありますね。
ただ、超都心のほうでは、落ち着きある環境に加えて交通アクセスが良い立地というのはあります。あまりアピールし過ぎるのもとは思います。

ただ、そういう場所は庶民には買えませんがね。

[28724: 検討板ユーザーさん]

ここが10年後にもし坪単価200万前半なら、豊洲周辺、勝どき、月島もかなりお買い得になっているでしょうね。
その頃勝どき東地区の再開発がありますが、新築で坪単価300万前半くらい？

現状だととてもしんじられませんが。

[28725: 匿名さん]

>>28724 検討板ユーザーさん

今の相場が続く前提なら、200前半までは落ちないでしょうねー

新築が坪400とかで出てくる限りは、同じ条件の中古は350とかになるし、駅遠考慮して320ぐらいかと思う。

[28726: 匿名さん]

リーマンショックみたいなのがなければ、270-380の間かなぁ晴海は。
そりゃ、リーマンショック2があるとして、それ待って買うのがリーズナブルとして、それはいつって話だよね。

[28727: 匿名さん]

>>28726 匿名さん

リーマンショックの時でさえ、マンション価格って1-2割しか下がらなかったんだよね。

[28728: 匿名さん]

市況・相場の話と経年減価の話がごっちゃになってるね

[28729: 匿名さん]

夕方、帰宅時ティアロクロノの方かな？晴海通りの晴海総合高校・月島グランド側からここのモデルルーム前まで横断歩道のない信号を自転車で横断されてますね。
確かに交通法違反じゃないけど、横断歩道もない軽く10車線はある道路を渡るのはすごいなぁと思っています。自分は怖くて渡れないのですが、皆さんはどうされます？
因みにマンション側からグランド・晴海総合高校側へは直進禁止です。

[28730: 匿名さん]

>>28715 マンション検討中さん
1に立地2に眺望3に構造4に共有施設だと思います。
【手】に5に立地ですか、、、、

[28731: 匿名さん]

>>28729 匿名さん

軽く10車線（笑）
ちゃんと数えたら12〜3車線くらいあるんですか？
有明の前の道とごっちゃになってません？

[28732: 匿名さん]

>>28722 匿名さん

隣のティアロは単体でみると相場のおかげで上がってますが、23区平均よりは下です
駅遠は嘘つかない

[28733: 匿名さん]

>>28731 匿名さん
有明とは比較になりませんが、幅で言えば11〜12車線分に相当します。真ん中を高架橋が走りその支柱が見通しを悪くしているのと、ゆるいカーブになっているので、歩行者用の横断歩道は作れませんが、自転車は車両なので渡ってもいいんですよね。

[28734: 匿名さん]

>>28733 匿名さん

歩行者もたま～に渡ってる人居ますけどね。自転車でも怖いですよね

[28735: 名無しさん]

>>28734
近隣住民ですが、自転車で横断してますね。
車がいないときに限りですが。

ここは本当にどうにかしてほしいですね〜。
横断歩道と信号作ってほしい。

[28736: 匿名さん]

>>28732 匿名さん

>>28732 匿名さん
そのデータはどこで見られますか？
私が以前見たデータでは、分譲時からの上昇率では平均以上だったと思いますが。

[28737: 匿名さん]

>>28736 匿名さん

イエシルです

[28738: 匿名さん]

>>28737 匿名さん

イエシルのどこで見られますか？

[28739: マンション検討中さん]

>>28732 匿名さん

おそらく、正確な比較はできないのでは？
なぜなら、各マンションで竣工時期が違うからです。

例えば、2012年に竣工したマンションと2016年に竣工したマンションでは、2012年竣工のマンションのほうが上昇率が高いに決まっていますからね。

正確な比較をするのであれば、分譲価格ではなく、その時点の中古価格を使わなければいけません。

[28740: 匿名さん]

>>28739 マンション検討中さん

グラフ見たら竣工時期合わせてあるように見えるけど？

[28741: 匿名さん]

>>28734 匿名さん
>>28735 名無しさん
返信ありがとうございます。
皆さん、気をつけながら渡られているんですね。
横断歩道は難しいと思いますが、もう少し周辺が整備されてくるといいですね。

[28742: 匿名さん]

>>28740 匿名さん

自分で調べました。

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

上記資料の2ページに東京23区の中古マンション価格の推移が載っています。

2016年7月：5279万円（ティアロ竣工時期）
2018年4月：5326万円
上記より、23区の上昇率は0.9%


一方、ティアロのデータをイエシルで確認すると、

https://www.ieshil.com/buildings/89316/
真ん中ぐらいの住戸をサンプルとして確認
25階2501号室（3LDK/74.66m2）は、

新築時価格：6038万円
現在相場価格：6793万円
上記より、ティアロの上昇率は12.5%


上昇率は、ティアロのほうが、23区全体より良いですね。

[28743: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

色々突っ込みどころ満載
中古マンションと比べるならティアロの販売開始の時期の価格と比べるべきだし、築古のマンションはあまり価格が動かないから中古マンション全体と比較するのはイマイチ
ティアロの販売開始の時期にどこの新築マンション買ってたら一番上がった？ってなるとティアロより港区や文京区や日本橋のマンション買った方が圧勝だったというのは体感的に分かるでしょう

[28744: 匿名さん]

はーい

[28745: 匿名さん]

>>28743 匿名さん

どこのマンションが一番上がったかを調べたかったわけではないので。
>>28732 で23区平均よりもティアロの上昇率が低かったというコメントがありましたので、それに関して調べたまでです。もちろん、もっと上がったエリア・物件はあったでしょうが、あくまで23区全体との比較ですので。

築古が入っていると相応しくないとのご指摘に関しては、相場全体の値動きと比較できればよいので、このデータで十分かと。

[28746: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

イエシルの相場価格、おかしくない？

直近のティアロの成約価格、11階の70m2台で坪単価319万円だよ。

なのにイエシルの相場価格は25階のしかも角部屋（のらえもんブログで確認）で坪単価300万円。

本来は坪単価325万ぐらいにはなるのでは？

[28747: 匿名さん]

>>28746 匿名さん

最近雨後の筍のように出てきているマンション価格推定サイトって、それぞれのロジックの違いでかなり金額に差が出るから、あんまり当てにしないほうがいいと思う。１つの材料にはなると思うけど。

[28748: 匿名さん]

>>28742 匿名さん

この2年、中古はほとんど値動きないんだね。

[28749: 検討板ユーザーさん]

中古の話する前に、まずは完売を目指しましょう
新築が売れない状況では中古も厳しいでしょうに

[28750: 匿名さん]

>>28749 検討板ユーザーさん

普通に売れてると思いますが、、、

[28751: 匿名さん]

>>28748 匿名さん

この指標からはそうなりますが、様々な指標を見ると23区の不動産は多少上がってると思いますよ。

[28752: 匿名さん]

>>28750 匿名さん

そうですね。
最近販売ペースが上がってると聞きましたので、比較的順調に推移してるのではないでしょうか。

[28753: 匿名さん]

>>28751 匿名さん

様々な指標って？

ただ、確かに体感は上がってる気がしなくもない。

[28754: マンション検討中さん]

明日抽選

[28755: 匿名さん]

>>28753 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/10794/

[28756: 匿名さん]

公式HPで、「3LDK 6500万〜」の表示になりましたね。
お買い得な3LDKは完売ですね。

[28757: 匿名さん]

>>28755 匿名さん

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

こちらが、最新のデータです。
三井さんの記事は3月のことを言っているようですが、東京カンテイのプレスリリースと矛盾しますね。

[28758: 匿名さん]

>>28756 匿名さん

低階層より高階層の方が一般的に人気もあり、中古でも高く売れるのだからお買い得という表現には違和感がある
ここは高階層の方がお買い得だし

[28759: 匿名さん]

>>28758 匿名さん
一般的には高層階より低層階の方がリセールバリューは高くなります。
ここの場合は、30Fでも坪単価300万切ってたので、お買い得と言えなくもないと思いますよ。

[28760: 匿名さん]

そうそう。中古になると新築時ほど高層階と低層階の価格差は無いよ。リセールだと低層階が有利。

[28761: 匿名さん]

>>28759 匿名さん

ここは階あたり5万しか変わらないからその法則は当てはまらず、当初から高層階の方がお得と言われてたよ

[28762: マンション検討中さん]

>>28757 匿名さん
単月の前月比微減で矛盾は言い過ぎでは?
その月により市場に出てる物件も違うし。
この様なデータは数カ月単位の傾向値で判断する資料と思うけどね

[28763: 匿名さん]

>>28760 匿名さん

同じ物件で上層階のひとが売り出してたら、それより高い価格では売れないけど、近い価格では売れるかも知れませんね。

[28764: マンション検討中さん]

供給700戸の大台に乗りますね。
人間の心理学的に申しますと、残り少なくなると緊迫感と焦りが少なからず発生する様です。
これから、どういう販売状況になるか
面白い展開になりますね。
ネガなんぞは多くなるんじゃないかと
現実と非現実の間でネガは発生するものですから。

[28765: マンション検討中さん]

ネガさんは
妬み、葛藤、恨みの変化ですね。
解放されて楽になればいいのですが

[28766: 匿名さん]

1Lって販売してないの？今回一部屋も販売予定になってないね

[28767: 匿名さん]

>>28766 匿名さん

売れてないんだと思いますよ。
それかある程度数が集まるまで溜めてるのか。
1LDK多すぎですね、ここは。

[28768: 匿名さん]

>>28767 匿名さん

要望入ったらすぐ出すはず
出さないと他の物件に逃げられてしまうから
つまり要望は全く入ってない

[28769: 匿名さん]

>>28768 匿名さん

もともと1LDKには向かない立地なのに数が多すぎますね。
まぁ、1LDKの売れ行きはあまり気にしなくていいと思いますが。

[28770: 評判気になるさん]

急がなくても1LDKは直ぐ売れるから敢えて出さないのでは？

[28771: 匿名さん]

>>28770 評判気になるさん

いや、すぐは売れないでしょどう考えても。
3LDKと同じ単価に改定すれば売れるんじゃないかな。

[28772: 匿名さん]

>>28770 評判気になるさん
ヤフーの広告バナーで1LDKの案内が出てるよ
一か月前頃から「独身でも湾岸タワー！」のフレーズで訴求しまくってる

[28773: 匿名さん]

残り300戸のうちの、200くらいが1LDK？

[28774: 匿名さん]

>>28773 匿名さん

確か1LDKが100ちょい。
残り200は3LDKが大半、4と2が少しずつ。

[28775: 匿名さん]

南の未販売間取りも解放されたみたいですね
東高層階とか北西角とかも出てくるのかな
1LDK以外は売れちゃいそうですね

[28776: 匿名さん]

>>28774 匿名さん
1LDKそんなもんなの？
あっと言う間に売れちゃいそう。

[28777: マンション検討中さん]

>>28776 匿名さん

1LDKは確か88戸。

[28778: 匿名さん]

ここもいよいよ完売ですね。

[28779: 匿名さん]

>>28778 匿名さん

普通に竣工後も販売してるだろうね。ただしファミリー向け間取りは完売しているかも。それでもこれから最低でも1年はかかる。

[28780: 検討板ユーザーさん]

そうこうしてる内に選手村の情報も出てくるし徐々にペースダウンしてきそうですね

[28781: マンコミュファンさん]

間もなく完売。今後ペースダウン。
どっちやねん 笑

[28782: 匿名さん]

>>28780 検討板ユーザーさん


選手村の情報は、来年の2月か3月ぐらいにホームページ開設、GWにモデルルーム事前案内会開始、6月にグランドオープン、てなイメージでしょうね。

[28783: 検討板ユーザーさん]

早く売らないと、他の計画が、たくさんありますからね

[28784: マンション掲示板さん]

>>28783 検討板ユーザーさん
年後半にはほぼ完売に近い戸数になってると思いますよ。検討してる人は急いだ方が良いと思う。

[28785: 匿名さん]

確かにね。この週末でも商談増えてるだろうし。

[28786: 検討板ユーザーさん]

すごいもう完売ですか！さすが晴海、大人気ですね！

[28787: 匿名さん]

プロからも高評価されているマンションですから。

[28788: 匿名さん]

この不自然なポジばっかの流れ、逆にネガが投稿してるパターンかな。

[28789: eマンションさん]

>>28788 匿名さん
その思考が既にネガティブ
前向きにいきましょう

[28790: 匿名さん]

このプレジデントの記事のマンションは完全にパークタワー晴海を指していますね。

http://president.jp/articles/-/22551?display=b

[28791: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

牧野w

7500万円の物件で、住宅ローン6500万円。
→ローン総額9800万！？
どんな金利で計算だよ。

近くに保育園ができることが決め手となったのであれば、住民だからと言って入れるというわけではない事を教えてあげるのが先だろ。

[28792: 匿名さん]

>>28791 匿名さん

住宅ローン減税の額も間違えてんじゃん。

[28793: 匿名さん]

>>28792 匿名さん

結局自分の本を宣伝して終わりw

[28794: 匿名さん]

>>28790 匿名さん

牧野氏はネガティブ芸人ですから。
榊大先生とかと同類です。

[28795: 匿名さん]

>>28790 匿名さん
ところで、なぜこんな一年前の記事を発掘したの？

[28796: 匿名さん]

一年前だろうと記事は記事

[28797: 匿名さん]

>>28796 匿名さん

>>28795はそういう指摘じゃないと思うけど、確かに一年前も笑われていた記事ですね。

[28798: 匿名さん]

>>28788 匿名さん
検討板なのに書き込んでるのは契約者だらけだからだよ。自分の選択に間違いがないと思い込みたいから検討板で同じようなポジ書き込みをループしているだけ。
住民板で馴れ合ってればいいのにね。

[28799: 匿名さん]

>>28798 匿名さん

逆で、検討板なのに書き込んでいるのはネガばっかなんだよね。買わなかった選択をした人たちが、自分の選択に間違いがないと思い込みたいから検討板で同じようなネガ話題をループ。
買わないことにしたんだから、黙ってればいいのにね。

[28800: 匿名さん]

>>28798 匿名さん
続き。
で、同じようにループされるネガ話題に関して、契約者かどうか知らんけどポジがまた同じ様に反論する、この繰り返しだよね。
ポジが同じ話題を繰り返しているのではなく、ネガが同じ話題を繰り返しそれにポジが反論するというループなんだよ、実態は。