パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2851: マンション検討中さん]

>>2850 匿名さん

とにかく安いっていうならココの中古かクロノ、ティアロの中古が断トツでしょうか。3000万くらいで80平米とかありそうですよね。

[2852: マンション検討中さん]

>>2838 マンション検討中さん

同意。

[2853: マンション検討中さん]

3000万はさすがにないと思いますが、
今の不動産市場とこの先の日本を考えると、
値上がりはないでしょうね。

[2854: 匿名さん]

>2848
勝どき駅前東地区再開発タワー1棟約1000
ってなに？？

勝どき駅南側８・９番地区再開発のこと？
http://ameblo.jp/dorattara/entry-12192266744.html

[2855: 匿名さん]

>>2851 マンション検討中さん

7500万じゃん、ボケ

[2856: マンション検討中さん]

立地とか考慮した実態価値は坪単価200〜230とすると80平米で4000万台までは覚悟しないとね。

[2857: 匿名さん]

今後これだけ新築マンションが出るとなると駅遠中古から値崩れしそうだね。

勝どき東地区再開発タワー3棟3120戸
豊海再開発タワー2棟2150戸
勝どき駅前東地区再開発タワー1棟約1000戸 ？
晴海選手村跡地タワー2棟全23棟5650戸
月島3丁目再開発タワー1棟1100戸
月島一丁目西仲通り 再開発タワー1棟490戸
パークタワー晴海1076戸
有明トリプルタワー1539戸

[2858: 匿名さん]

金利が上がるとマンション価格がどうなるか参考になります
http://wangantower.com/?p=13162

[2859: 匿名さん]

金利は上げ気配。8%まではいかなくとも、3%ちかくくらいまでは覚悟した方がいいのでは？

[2860: マンション検討中さん]

3%になるとローン審査厳しくなる人多いかも。

[2861: マンション比較中さん]

金曜日も危ない橋
疑う市場 焦る日銀　オペで長期金利乱高下
http://www.nikkei.com/article/DGXLASGF03H0E_T00C17A2EA2000/

米は完全雇用、欧州インフレから日銀が頑張らないとただでさえ海外に連れて金利上がりやすい厳しい状況

[2862: 匿名さん]

タンクレストイレが普及したおかげで、狭いトイレが結構ありますので、間取りをよくチェックしましょう。奥行き120センチちょっとしかないようなものもチラホラありますね。

[2863: 匿名さん]

>>2826 eマンションさん
それくらいなら良いと思うよ
問題はダブルインカムで合算で目一杯組んでる人が危ないって話だと思うよ。

まぁタワマンの場合、少なくとも賃貸に出せばマイナスになることはないしプラスのCFになるし破綻はしないでしょ。最悪ここを貸して住み変えれば良いんだし。

[2864: 匿名さん]

>>2860 マンション検討中さん
いきなり3%はないでしょうけど、変動で借りてる人や、5年10年固定で借りてる人はやばいと思う。
10年後にはほんとに3%前後になってる可能性もある。そしてそのときに残債よりも物件価格が下がってしまったら…

[2865: 匿名さん]

物件の話をすると、ここは共用施設素晴らしいですね。昔の豪華な感じにディズニーの雰囲気を足した感じが素敵です。
この物件は内廊下なんですかね？

[2866: マンション検討中さん]

ここはディズニーではありませんよ。
全く別物です。

[2867: マンション検討中さん]

オリエンタルランドという京成のグループ会社が企画協力してるというだけの話。

[2868: 匿名さん]

昨日アップされたメンバーズサイトの情報だけれど、かなり微妙。

＞わざわざ郊外へ繰り出さなくても、パークタワー晴海なら、敷地内で気軽にアウトドアライフを楽しめます。週末は、父と子だけで、またはご夫婦水入らずで「暖憩テラス」にテントを張って、キャンプはいかがでしょうか。

って…3,000人超が住んでいるマンションの敷地にテント張るとか、どういうジャンルの罰ゲームなんだろう。

あと、焚き火がされているのって防火対策は大丈夫なんだろうか？
小学生が火遊びして枯れ木に火をつけたりビラなんかが風で飛ばされて焚き火に舞い込んだり…
警備員を一人ずっと張り付かせるのかな？

[2869: マンション検討中さん]

コンセプトだけのマンションですから。
史上最低のファミリー向けタワマンになるかもしれません。

[2870: マンション検討中さん]

うーん、そうなんですよね
ソフトサービスとかこれとかどうなの?利用者限定的で高コスト。

横のクロノティアロの植栽とかに金かけるような方向のほうが良い気がします。

[2871: 匿名さん]

それでも7000とかするんですよねここ。
買えるファミリーってごく限られた層ですよね。
つまり、なんちゃってファミリー物件だと思いますよ。

キャンプとかスポーツ施設とか、郊外の3500程度の本当のファミリー物件でやったほうが良いのではと思います。

[2872: マンション検討中さん]

ペアローンでフルに組むようなハイリスクファミリー向けタワマンがここの裏コンセプトだと思う。

[2873: マンション検討中さん]

実需向けパークホームズ豊洲でさえこれだけ販売に苦労したのに三井は反省してないのかな。
完成在庫はほぼ間違いないと思うけど買う気もないのに登録しただけで今度は登録御礼とかよくわからない発表するとか。
パークホームズ豊洲の供給御礼って名言を生み出した三井がどう出るか楽しみ。

[2874: マンション検討中さん]

だいたい申し込みした分しか売らないんだから完売御礼とかふざけた演出しないで欲しい。
パークホームズ豊洲のときは余りにも売れなくて先着販売と抽選を併用したという滑稽な展開になってた

[2875: 匿名さん]

>>2873 マンション検討中さん
パークホームズ以前の
豊洲4丁目のパークタワーだって、先着分が出て完売まで長かったですよ。

[2876: マンション検討中さん]

供給御礼って何ですか!?
まあでも住不よりましですから・・・

[2877: マンション検討中さん]

供給御礼ってホント意味不明だった。
要は申し込みは少なかったですが売れなくても販売だけはしました。ありがとうということ。

[2878: 名無しさん]

迷言炸裂。
こんなになっても買いたいカモがいるのですね。

[2879: 匿名さん]

ここの管理費はいくら？かなり高そうですが。

[2880: 匿名さん]

>>2872 マンション検討中さん
結婚できないからって僻むんじゃありません。

[2881: 匿名さん]

完売御礼と同じ意味だよ。

お金受け取ってないからそういう表現になった。

[2882: 匿名さん]

入居開始予定が2019年9月下旬。
その頃は、BRTの試験運行も始まっているかな。オリンピック前でバス業界は、運転手確保で必死になっている時期だろうから、マンションのシャトルバスを今から約束するのは難しそう。

[2883: 匿名さん]

有明が坪単価350らしいから、こちらはそれより高くなる？
有明より安くなることはないよね？

[2884: 匿名さん]

>>2882 匿名さん

豊洲市場移転が見えず環二も開通しないのでBRTも延期か白紙になる可能性があるけれど、本当、予定通り運行して欲しいですね。

[2885: 匿名さん]

環状二号はほとんどできてるよ。

[2886: 評判気になるさん]

>>2881 匿名さん
完売なんてしてないよ（笑）
だって売れ残りが大量で出たし

[2887: ねこ]

モデルルーム完成間近

[2888: 匿名さん]

ちょっとディズニー臭がしますね。。。

[2889: 評判気になるさん]

>>2886 評判気になるさん
完売と供給は同じ意味だよ。
売れてもいないのに完売は問題あるから、供給という意味がわからない表記を使うようになった。

[2890: 匿名さん]

>>2889 評判気になるさん
完売しなかったよね。販売予定数に達しなかったよ。だから直ぐに先着販売開始してたね

[2891: 匿名さん]

ココはかなり苦戦すると思うけど。
これからは駅近とかより好条件のとことどうでないとこの選別が厳しくなる。売れないとこはとことん売れない。

[2892: 匿名さん]

駅近は売るのは簡単。
ただ、多様化の時代では、ここみたいに開放感やディズニー感、眺望や豪華さなどの価値観を気にいる人も多いぜ。

[2893: 匿名さん]

>>2891
三井だし売れるように調整してくると思うよ

[2894: 匿名さん]

370超えてたら買わない。

[2895: マンション検討中さん]

>>2889
〇○○戸供給御礼とデカデカと書いてあった広告の下の方に小さく、
※売れた数ではありません。のような注意書きがあったよ。
まあパークホームズ豊洲はどうでもいい。

[2896: 匿名さん]

売れたというと、嘘になるからね。
供給というのが正しい。
本来あるべき姿だよ。

[2897: マンション検討中さん]

有明と比較して決めたいので、早いとこMRオープンして価格出してほしい。
有明は既に1月から毎月打合せをする毎に抽選倍率が優遇されるという方式で客を抑えに入ってるし。

[2898: マンション検討中さん]

>>2896
買い手が知りたいのは売れたかどうかです。
供給数ではない。

※売れた数ではない。
という注意書きが付いたのはネット上で供給御礼ってなんだよ！
って騒がれはじめてからだよ。最初はなかった。

きっとここは供給というワードは使わないでしょう。

[2899: 匿名さん]

そんな都合よくデベは情報出しませんからね。
私は晴海の将来性が良いかと思います。
有明は開発期待もありますが、高すぎます。スミフですし。

[2900: 匿名さん]

販売数も怪しいもんでしたよ。それならいっそ、供給数を出した方がフェアかなと思います。
実質的に売れる数を供給するのですから。

[2901: 匿名さん]

供給でも販売数でもどっちでもいーじゃん
どーせ都合の悪いことは絶対言わないんだからさ・・・

詐欺紛いの広告や強引な販売手法で行政の規制や指導が入ったり業界の自主規制だったり、
それでもイタチごっこで、結局一般人に分かり辛い本末転倒なものになったり、
ほとんど言葉遊びみたいな状態になっちゃってるっていう・・・
供給数とか完売御礼とか何期何次とかバラとか理屈では分かるんだけど意味不明なものが多いｗ

売れ行きは営業の証言とかエアバラとか掲示板やモデルの熱気雰囲気とかで総合的に判断するしかないけど、
ほとんどの人が一生に一回というか永遠の初心者みたいなもんだから難しいよね

[2902: マンション検討中さん]

>>2901
湾岸タワマンの場合、初めて不動産買います。って人は郊外より少ないと思うよ。
タワマンに永住しますって人、少ないですからね。

[2903: マンション検討中さん]

>>2899
将来性はどちらもあるような。
あと晴海の将来性って選手村の方かと。

スミフは高いですけど、どちらも価格まだ出てないので、
判断するのは早いですね。
こちらは子供環境がいいので悩みます。

最近の新築は高いので、どちらも買わないもありますけどね。
金利低いうちに近隣中古買って10年後あたりに、勝どき東とか狙うのもありかなと。

[2904: 匿名さん]

ここ次第で、ディアロとクロノの中古価格も変わってくるよな。
ホント、早いとこ価格を出して欲しい。

[2905: 匿名さん]

>>2904
正式なのはＧＷ明けまで出ないと思うよｗ

PHT豊洲並（坪330強）を匂わせつつ5パーぐらい下に調整してくると予想してるけど、
強気の330～340で一期を売り出しつつ、
金利や増税の動向に合わせて二期三期で微調整してくるんじゃないか？とも思ってる
このクラスのマンション買う層は「今の」変動金利での支払いに釣られたりしないだろうし、
3年後となると不透明感が強いしプロでも予測は困難だしね

逆に坪350を超えるとドトールとのバランスが取れてしまうｗ
三井は売れ残り上等の売り方はしないからね

[2906: 匿名さん]

有明より高くなるでしょ。360万と予想します。

[2907: ご近所さん]

有明は、フタ開けたらもう少し安く出してきそうな気がします。

[2908: 匿名さん]

>>2906
坪330でも有明相場より10～15パー高いと思うよ

※住不は常に相場の外だから対象外

[2909: 匿名さん]

そんなに安く出してくるとは思えないけどな。

坪単価３７０くらいではないでしょうか。
有明よりは高くなると思います。

[2910: 匿名さん]

有明 350
晴海 370

ファイナルアンサー

[2911: マンション検討中さん]

有明の営業は自分のとこより、ココの方が安く出ると言ってました。

なんで、、、

有明330
晴海320

と読んでます。

ただここは方角によって大きく違うと思うので、平均はあまりあてにならないかと。

[2912: マンション検討中さん]

住不のプライドからして、ここより安くなんてあるのだろうか。
有明トリプル=晴海+10～20だけは、彼らのグレートウォール恒等式ではないのか。
立地や諸条件からどんなに理不尽でも、そういう価格にし、「晴海に勝って」くると思う。
つまり晴海300なら有明は320。340なら360。380なら400だ。
彼らに敗北の文字はない。

[2913: 匿名さん]

みなさん楽観的で良いですね。
このエリアの本来の実態価値は坪単価150万くらい。
オリンピックを考慮しても坪単価230万が一杯一杯。
坪単価300万以上なんて三井にカネくれてやるようなもんでしょう。
まあ買う人の自由ですけど

[2914: 匿名さん]

さすがに有明より安くなることはあり得ないかと。

晴海は360
有明は350

このくらいかなー。

[2915: 匿名さん]

みなさん、予想価格に幅がありますねー。

安値で330万から、高値で370万ですか。
どちらの価格が当たるか興味ありますね。
私は期待を込めて350万ということにしておきます。

[2916: 匿名さん]

なんか自作自演で価格誘導してるね。

[2917: 匿名さん]

クロノのときは豪華設備仕様で坪単価270万くらいでも販売苦戦してたよ。
ティアロはご存知の通りさらに大苦戦。
第1期で60戸しか販売できなかった。
なんでここがそんなに値段上がるの？

[2918: 匿名さん]

今、中央区内で坪300万以下で売ってる新築物件ってあるの？

[2919: 匿名さん]

２９１８
ありません。
残念ながら・・・。

[2920: 匿名さん]

一応今後の販売予定。
まだまだ選択肢はありますね。

勝どき東地区再開発タワー3棟3120戸
豊海再開発タワー2棟2150戸
勝どき駅前東地区再開発タワー1棟約1000戸？
晴海選手村跡地タワー2棟全23棟5650戸
月島3丁目再開発タワー1棟1100戸
月島一丁目西仲通り 再開発タワー1棟490戸
パークタワー晴海1076戸
有明トリプルタワー1539戸

[2921: マンション検討中さん]

だからバブルなんだよ

[2922: 匿名さん]

販売してるのと売れてるのは違うから。
都心駅遠12分で資産価値考えたらどうなの

[2923: eマンションさん]

>>2920 匿名さん

ありがとうございます。
こういうの、助かります。

[2924: 匿名さん]

>>2922 匿名さん

それでも、有楽町線月島駅は本当に便利。
勝どき駅とは比較にならない。

[2925: 匿名さん]

>>2924 匿名さん
そうだねこれからどんどん選択肢増えるから駅近タワマン買えるチャンスできるのはありがたい。

[2926: 匿名さん]

駅近中古も増えるし選択肢がどんどん出来る。
駅遠徒歩12分超えるタワマンにこだわらなくていいのは助かる。

[2927: 匿名さん]

有明が350万なら、晴海なら380万くらいか？

[2928: 匿名さん]

>>2927 匿名さん
あんたホントにそんな高く買いたいの？

[2929: マンション検討中さん]

ここ広いプラン多いけど、これで360超えたらプレミアムフロア以外にも
億レベル150戸とかになるけど、それはちょっとないでしょ・・・

[2930: 通りがかりさん]

>>2920 匿名さん
竣工年月も添えて時系列に並べてください

[2931: 匿名さん]

たぶん完成在庫になるだろうから本当にココがいいならその頃出る新築と比較してゆっくり検討すればいい。

[2932: 匿名さん]

ティアロも最後は業者にバルクで売ったんだし。
買い取り業者はここに来て豊洲、晴海は見送ってるらしいから様子見が正解かも

[2933: eマンションさん]

>>2928 匿名さん

高く売りたいです…。

[2934: 匿名さん]

買い取り業者も湾岸価格高止まり～下落で転売益出にくくなってるようですね
武蔵小杉辺りも同じような。

マンション買う予定なんだけど、
最後の嵌め込み客にはなりたくないなぁ。

[2935: 匿名さん]

>>2934 匿名さん

不動産屋が今は売り時って言ってるくらいだから間違いない。新築価格が下がらないのは企業が低金利で資金調達が出来るから。金利が上がったら破裂する。

[2936: 匿名さん]

クロノとティアロ買った連中が実は早く売りたくて仕方がないという話。
海風は強いし台風のときはびしょ濡れだし駅から遠いから不便で仕方がない。

[2937: 住民板ユーザーさん5]

新築マンションは今、天井なのか、踊り場なのか。
湾岸のような再開発エリアは、値上がる要素もありも高騰した現状を鑑みると、結局プラマイゼロで今の相場観＝ティアロの新築分譲時価格の5～7%増しが現実的なところではないだろうか。

[2938: 匿名さん]

10年後に分かる。

今からグローバル化が進んで、都心の不動産は高騰する。

[2939: 匿名さん]

ディズニー好きな人向けに高く売るんだろうね。

[2940: マンション掲示板さん]

オリエンタルランドはディズニーのデの字も出せる権利ないけどね。

[2941: 住民板ユーザーさん1]

ティアロを買った連中ですが、思ったよりも風が強い日も少なく、台風の日はびしょ濡れなのは、何処でも一緒だし、気に入って住んでますね。

[2942: マンション検討中さん]

ここは条件の悪い部屋から角部屋まで290～380、メインは320前後、プレミアムは450～500といったところかと。プレミアムや角部屋はグロスを意識したらもうちょい下げてくるかも。

[2943: eマンションさん]

>>2941 住民板ユーザーさん1さん

同じくティアロ住みです。
KTTと迷って、奥さんの意向もあり、広々した立地の晴海を選びました。

駅遠は覚悟していたのですが、住んでみると意外と駅遠感はないですよね。
・シャトルバスが思いのほか使える
・自転車だとドアto月島駅ホームの有楽町線ドアまで10分
・雨風強い日はタクシーワンメーター
・タクシーはわりとマンション前通ってますし、いなくても晴海通りでればつかまる
・ららぽーと近く、映画もレイトショー観て歩いても帰れる
・トリトンが意外と使い勝手良い
・BRTが目の前に来る
という感じで住みやすいので、ここには晴海タワーズからの住み替え組も多い予感。

[2944: マンション検討中さん]

↑全く同じような投稿を前にも見ましたが、何の意図ですか?

[2945: マンション検討中さん]

多分、、、
・周辺で高値づかみしちゃった
・ティアロ自慢したい

このスレには来ないでください

[2946: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2947: 匿名さん]

>>2943 eマンションさん

これ見ると、駅遠ってやっぱり大変だな、と思いますね。
自分自身に言い聞かせるようにイクスキューズを並び立てないといけない。

これが駅近だと「駅近って思ってた以上に便利だわ」の一言で全て伝えられる訳で…

[2948: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2949: 匿名さん]

>>2947
だねｗ
駅遠のデメリットを如実に表してると思う

まあ界隈の最大のデメリットは駅遠なんだから、そこさえ妥協できれば買っていいと思うよ
売り貸しについては過度の期待は禁物というか多少のリスクは考慮しといたほうがいい
今みたいに時代が良い時は目立たないけど下り始めると駅遠が一気に重く圧し掛かると思う

ただ月島駅まで日々徒歩通勤を考えてるのなら、それだけは考え直したほうがいい
決して歩けない距離、時間ではないけど毎日だと結構苦痛な気がするｗ
もちろんユニシスまで歩いてる人も少なくないし慣れるって見方もできるけどさ

[2950: マンション検討中さん]

駅遠でもシャトルバス次第じゃないかな？
月島駅経由して東京駅八重洲口に行くとしたら駅遠も気にならないかと。
自分はそもそも電車使わないから気にならないけど。
そもそも10年後、20年後もみんなそんなに必死に電車通勤とかしてるかな？