パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[27851: 匿名さん]

>>27847 匿名さん

中身は変わってないんですよね〜
日付だけで、成約と新着の中身一緒に見えます。

[27852: 匿名さん]

>>27843 匿名さん

そう言う意味でしたか。
長期優良だと7年間は建物半額だし、
戸建てより圧倒的に安いと思います。

[27853: 匿名さん]

>>27851 匿名さん

確かに！先週と同じですね。
問い合わせてみました。

[27854: 匿名さん]

>>27850 匿名さん

https://www.31sumai.com/mfr/X1671/juko.html?saletime=17&reception=...

ここです。物件概要から行けますよ。

[27855: マンション検討中さん]

>>27848 匿名さん

そう考えるとここは、維持すらも微妙で下がる可能性もあり＊＊＊ですね、残念ながら

[27856: 匿名さん]

>>27855 マンション検討中さん

そもそも、今の相場では新築は下がると考えて買うのが普通でしょ。何言ってんの。
これから上がるマンションなんてほとんどないよ。

[27857: マンション検討中さん]

>>27856 匿名さん
ええ、だからここもその他大勢の平々凡々な普通なマンションってことです

[27858: eマンションさん]

今自分のいる業界は、とても給与が上がっています。人手不足が明確になっているからです。そういった状況を見ていると今よりさらに都心マンションが高騰しても不思議はないかなと思います。

[27859: 匿名さん]

>>27857 マンション検討中さん

逆に、上がるマンションってどこ？

[27860: マンション検討中さん]

>>27859 匿名さん

駅直結のマンション

[27861: 匿名さん]

>>27860 マンション検討中さん

北仲の割安部屋ぐらいじゃない？
上がるのは。

他、ある？

[27862: マンコミュファンさん]

あと残390戸だね。
ジワジワと完売ペースきてるね。
竣工まで1年以上もあるから、のんびり売るのかなぁ

[27863: 匿名さん]

>>27857 マンション検討中さん

このマンションは平々凡々ではないでしょ〜

[27864: 匿名さん]

>>27861 匿名さん

武蔵小山

[27865: 匿名さん]

>>27864 匿名さん

えっ笑

武蔵小山が値上がり？笑

[27866: マンション検討中さん]

>>27861 匿名さん
この辺
https://home-invester.hatenadiary.jp/entry/2017/01/07/202107

[27867: 匿名さん]

>>27866 マンション検討中さん

すべて、庶民には買えないエリアですね。
現実的に庶民に買えて、値上がりするマンションはどこですか？
思いつきで言ったなら、それはそれでいいですけど。

[27868: マンション検討中さん]

>>27867 匿名さん

庶民に買えてっていう条件は先のコメントには特になかったんで
庶民に買えるってことはやっぱりここは庶民タワーなんですね
あと、ここまで食いついてくるの見ると普通と自分で思っていてもコンプレックス感じてるのが端端から感じますね、やっぱり

[27869: 匿名さん]

>>27868 マンション検討中さん

コンプレックス？ここが気に入って検討してるんですけどね。ちなみにタワマン他に1部屋持ってます。

[27870: 匿名さん]

>>27842 匿名さん

いえいえとんでもない誤解です。違います。
タワマンの建築費はとんでもなく高いです。
モデルルームでは、はっきりした額は提示出来ないでしょうから、近隣の不動産屋さんに
聞くと分かりますよ。
大雑把ですが、タワマンは30万円前後、月島駅徒歩3分あたりによくある古い一戸建ては12〜13万です。

[27871: 匿名さん]

固定資産税ならモデルルームで試算してもらえる
軽減切れたら70平米で40万くらい
土地の持分が他のタワマンより多いし、中央区だから少し高いらしい

[27872: 匿名さん]

>>27868 マンション検討中さん
え？庶民でも買えるマンションだってくらい、価格表見れば分かるでしょ？庶民タワーの何が悪いのかサッパリわからん。

ここと同じぐらいの価格帯で比較するのなんか当然でしょ。都心のマンション買える予算あったらそっち買ってるわ。

なんでこの物件との比較にド都心のマンションを持ち出すのが意味不明ー
コンプレックス？も何言ってるのかサッパリ

[27873: 匿名さん]

>>27871 匿名さん

当初は20万ちょいだよね

[27874: 匿名さん]

>>27866 マンション検討中さん

そもそも、この辺りもそう簡単には価格上昇しないと思うけどね。
価格上昇しないマンションは＊＊＊ってのもよく分からんし。

[27875: 匿名さん]

>>27873 匿名さん
やはり軽減期間の7年を経過すると、30万は軽く超えますね。

[27876: 匿名さん]

>>27872 匿名さん

変に絡んでくるアホはほっときましょう。
お金持ちさんのようですから、このマンションには用がないはずなのでご退出いただいて。
以後スルーで。

[27877: 匿名さん]

ここはコンセプトこだわってる割に、価格は私の様な庶民でも買えるマンションで良いですよね。

[27878: 匿名さん]

>>27873 匿名さん

建物の割合の方が大きいから、20万はきるんじゃないでしょうか？

[27879: 住民板ユーザーさん1]

今日の第4期。抽選はあるのかなぁ。

[27880: マンション検討中さん]

>>27872 匿名さん

庶民タワーが悪いって特に一言も書いてないんですけど…
当然がどうかは受けてによるのでまったく当てはまりませんそれこそが常識です

[27881: 匿名さん]

南向きの高額住戸も売れてきましたね〜
近場で高い物件が出てくるのは良い効果なのかもしれませんね

[27882: 口コミ知りたいさん]

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180519-00542052-shincho-soci

[27883: 匿名さん]

じゃあ有名なこの記事も

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html

[27884: 匿名さん]

>>27881 匿名さん
周辺で高額物件が出てくるのは、ここにとって間違いなくプラスですね。

[27885: 評判気になるさん]

>>27807 匿名さん

自分はそこ狙って中線外れて別の部屋を契約しました。

[27886: 匿名さん]

>27878: 匿名さん　
マンションは共用部分が割合で乗ってくるし、ここは庭やその他の共用もゆとりある分、帰属される部分も多いから、あとプラス5-７万程度は見ておいた方がいいとおもいます。

[27887: マンション検討中さん]

タワマン検討者のスレに、タワマンdisの人がなぜかいますね笑
貴重なご意見として受け取っておきます。

[27888: 匿名さん]

こんなのも。
"タワマン住民が過酷な生活に悲鳴…「買わなきゃよかった」と後悔するワケ"
https://nikkan-spa.jp/1476567

[27889: 匿名さん]

>>27887
検討するためにはこういう投稿も必要な時があるでしょう。

[27890: 匿名さん]

>>27889 匿名さん

ええ、ですから貴重なご意見として受け取っておきますよ。

[27891: 匿名さん]

>>27889 匿名さん

休日にお疲れさまです。頑張って全タワーマンションのスレに情報提供してあげてください(^^)

[27892: 評判気になるさん]

晴海に関して言うと、風はもう選手村に向いてる気がしますね、選手村情報目当てでここを覗いてる人も多いことでしょう

[27893: マンション検討中さん]

お一人、張り付きネガさんがいますね。
休日朝からご苦労なことです。

[27894: 匿名さん]

80㎡で外廊下板状マンションと、内廊下&タワーパーキング&免震タワマンでは、将来的にランニングコストが年間20万以上は違ってきますので、永住を考えるなら、そこは自分の老後資金計画をきちんと練る必要はあると思います。
その上で買えば快適なタワマン生活です。
ここは近隣より安く買えた分を将来の維持費に充てるという考え方もあります。

[27895: 匿名さん]

>>27894 匿名さん

20万の計算の根拠と、「将来的に」というのはどのぐらい先の話か教えて頂けますか？

[27896: 匿名さん]

https://tokyohanabi.jp/

東京湾の花火大会、復活ですね！場所は変わりますが。南向きの部屋からは見えそうですね。マンション前晴海運河沿いからも。

[27897: 匿名さん]

>>27895 匿名さん
ざっくりで恐縮ですが、固定資産税で年間10万円、管理費修繕積立金で年間10万円以上の差がついています。何れも築年数は10年以上経過しています。友人の間でそういう話をするのですが、板状マンションは安いです。
タワマンは第2回の大規模修繕が正念場です。
その時、どの位年間の管理費から余剰金を出して修繕積立金に振り替えているかが鍵です。
センチュリーパークタワーやウェルタワー深川は、管理費からの振り替え金が多いので、修繕積立金を据え置いています。
東京タワーズや晴海ビュータワーは早い段階で、修繕積立金を上げています。
このスレで平準化という言葉を出される方がいらっしゃいますが、実際は今後の大規模修繕で足りなくなりそうであれば、当然更に値上げを検討します。

[27898: 匿名さん]

管理費からの振り替えは、駐車場収入がかなり影響します。私の今住んでいるマンションは、毎年5,000万円振り替えていますが、管理費収入の半分は、駐車場、来客用駐車場、駐輪場等の使用料です。

[27899: 匿名さん]

20万ぐらいの差なら、住みたいマンションに住むな。すくなくとも検討やめる理由にはならない。

[27900: 匿名さん]

>>27899 匿名さん
そういう事ですね。安く買えた分、そういう費用負担をする心づもりは必要かと思います。
ただ年金生活になったり、教育費に年間300万もかかったり、実家の家を相続してその固定資産税も払う身になったら、年間20万の差は大きいんですけどね。。。

[27901: 匿名さん]

>>27900 匿名さん

うーん、まぁ個々人の事情次第ではないでしょうか。収入とかね。ご心配頂きありがとうございます。

[27902: 匿名さん]

>>27897 匿名さん

タワマンの修繕業者って、未来永劫、イノベーションが生まれない業界なんでしょうか？

これだけバンバン立ててるんだから、問題と思われることは解決されるのでは？
20〜30年あれば、だいぶ変わりますからね。

[27903: 匿名さん]

>>27900 匿名さん

実家売っちゃえば？
空き家は周りにも迷惑ですよ。

[27904: 匿名さん]

あと、修繕費に関していえば臨時に発生する費用も考慮しておいた方がいい。
ここは大地震が起きたらかなりの確率で液状化するから、敷地の修繕費用も考慮しておくべきだね。

[27905: 匿名さん]

>>27904 匿名さん

もちろんその可能性はある。
ただ、東日本大震災の時はほぼ液状化はなかったけどね。

それに、災害等非常時の修繕費用を用意しておいた方が良いのは、ここに限らずあらゆるマンションがそうです。

[27906: マンション検討中さん]

今日の第4期、抽選を見に行きますか？？

[27907: マンション検討中さん]

行かないです。

[27908: 契約済みさん]

なんで？？

[27909: 匿名さん]

申し込んだ部屋が抽選になったとしても、わざわざ抽選を見に行っても意味ないからでは？

[27910: 匿名さん]

>>27896 匿名さん

花火が復活したのはうれしいですね。今年だけでなく来年以降も続いて欲しいです。
どらったら さんのエントリも貼っておきます。

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-2046.html?sp

[27911: 匿名さん]

>>27905 匿名さん
東日本大震災では、このあたりは震度5弱だったから軽い液状化で済んだ。
問題は震度6以上の地震の確率がかなり高いのにここは敷地内の液状化対策が行われていないということ。

調べると以下のような確率でした。ご参考まで。

中央区 晴海二丁目
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.26 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。
　地震発生の予測確率（30年以内）
　　震度５強 99 %
　　震度６弱 81 %
　　震度６強 28 %

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/640013/

[27912: 検討板ユーザーさん]

花火は南だと見えますね。

[27913: 匿名さん]

>>27906 マンション検討中さん
そもそも抽選部屋などないでしょう。

[27914: 匿名さん]

>>27908 契約済みさん
抽選なんて無いからですw

[27915: 匿名さん]

なんだか
花火で一生懸命話題をそらしたいようですね。

[27916: 匿名さん]

>>27915 匿名さん
それは君が一生懸命ネガってるからそう感じているだけでは？花火の話題が出るのは普通でしょう。

[27917: 匿名さん]

>>27913 匿名さん

抽選部屋、ありますよ。
モデルルームに聞けば教えてくれると思いますよ。

[27918: 匿名さん]

>>27917 匿名さん
この物件で抽選w？
何だか笑ってしまいますね

[27919: 匿名さん]

花火復活するんですね、オリンピック後だと思ってました
南住戸でなくとも、ららぽーとの外とか、信号なしでふらっと行けるところにお台場方向がよく見えるスポットも多いので夏は楽しみですね

[27920: マンション検討中さん]

>>27911 匿名さん

やってるよ、液状化対策。
むしろ、震災後の湾岸タワーではやってないところなんてない。

それに、揺れやすいとしても免震+制振ハイブリッドで揺れや躯体へのダメージは最小限に。

そのサイトだと、埋立地というだけの評価しかしてないみたいだけど、都の地震時の危険度調査では、晴海2丁目は危険度は最低レベルなんだよね。

[27921: 匿名さん]

>>27917 匿名さん

坪単価300割ってる部屋とかですかね
マンマ二さんもGW特集で早くしないと無くなると推してましたしね

[27922: 匿名さん]

ここはいつも活気があっていいですね〜。

[27923: 匿名さん]

>>27919 匿名さん

マンション横にある運河沿いの公園から見ても気持ちよさそうです。

[27924: 匿名さん]

>>27915 匿名さん

本気で言っているとしたらもはや病的。。花火の話題ぐらい普通でしょう。。

[27925: 匿名さん]

ここの購入者さんて面白いんですね。

[27926: 匿名さん]

>>27924 匿名さん

今日は一生懸命なネガさんがお一人ほど張り付いているようですから。暖かく見守りましょう笑

[27927: 匿名さん]

>>27920 マンション検討中さん　

変ですね。私が営業から聞いたのは
タワーの下も周囲の敷地も液状化対策は行っていません。
そこはコストカットして、その代わり免振にお金をかけました。
というものでした。
営業から説明受けませんでしたか?

[27928: 匿名さん]

>>27927 匿名さん
モデルルームで頂いた資料に液状化対策で地盤改良していると記載されています。
本当に営業さんからそう聞いたのであれば、問題ですね。

[27929: 検討板ユーザーさん]

>>27927 匿名さん

液状化ね、、、
浦安と比較しても、ここは割と液状化には強いということが分かってるんだけどね。

[27930: 匿名さん]

>>27920 マンション検討中さん　
地震の揺れは大きいが、木造住宅が密集していないから火災には強いので総合的な危険度は低いということだね。
それには異論はないんだけど、心配しているのはここの液状化。

[27931: 匿名さん]

>>27928 匿名さん

一期一次の契約者ですが一部液状化対策してないところがあると言うのは聞き覚えあります。もう一年ぐらい前のことなので細かいところまでは覚えてないです。

[27932: 匿名さん]

敷地が広いので地盤改良を全体に行うのはコストかかりすぎる。そこは諦めて建物の耐震システムにお金をかけたそうですよ。
本気で検討されているのなら確認されることをお勧めします。

[27933: 評判気になるさん]

>>27927 匿名さん
そこまで具体的な話までは受けてませんが、確かに「対策はしなくても大丈夫なのでしてない」様な説明は聞きました。

[27934: 匿名さん]

>>27930 匿名さん

倒壊の危険性も低いというのが反映されています。

[27935: 匿名さん]

>>27930 匿名さん
たとえ大地震が来ても液状化なんて起こる？
その危険性が有ったらデベもこんな巨大なタワマン建てないのでは？

[27936: 匿名さん]

>>27935 匿名さん

液状化の可能性はありますが、倒壊の可能性は限りなく低い、というかほぼないでしょうね。

[27937: 匿名さん]

以下のような地盤データだから、大地震が来たら液状化は当然起こるのでは。
★中央区 晴海二丁目
　地盤データ
　　揺れやすさ 表層地盤増幅率 = 2.26 ：特に揺れやすい地域です。
　　地盤の種類 埋立地 ：海や湖などを埋土により陸化させた地盤です。非常に液状化しやすい地盤です。

心配しているのは、ここは液状化しやすい埋立地で、しかも護岸からの距離が近いので
側方流動などが発生したら基礎がやられてしまうのではということ。
いくら最新の免振システムでも基礎が壊れたらおしまいだから。

いずれにしても営業から十分説明してもらう方がいいよ。

[27938: 匿名さん]

>>27936 匿名さん
液状化ってそんなにヤバイの？倒れなければ死なないんじゃない？

[27939: 匿名さん]

横の運河は塩水ですか？

[27940: 匿名さん]

>>27938 匿名さん
倒れず死なずでも、その後の改修しなければならず、そのコストが莫大に掛かる

[27941: 匿名さん]

>>27937 匿名さん

側方流動対策については、阪神大震災のあとに耐震基準が改定され、新しい建築物には対策を取ることが義務化。当然この物件も構造設計で対策されていますので、問題ありません。

[27942: 匿名さん]

>>27940 匿名さん

このマンションが莫大なコストがかかるような震災が起こったとしたら、都内のマンションはどこも同じような状況かもしくは全滅ですよ。

[27943: 匿名さん]

>>27927 匿名さん
MTGのスレで書いたことと同じことを、わざわざこっちに書きに来たんですか？事実と違うと否定もされたことなのに。
向こうのスレで、他の物件をdisることを否定されたからこっちに来たのかな？

ここはもう検討から外したと言っていたけど、そんなに液状化対策してないことにしたいの？
パンフをちゃんと見てください。営業もパンフと違うことは言わないはず。営業の話をちゃんと聞いてください。

[27944: 匿名さん]

>>27937 匿名さん

単純に埋立地といっても、液状化のしやすさは違いますよ。
東日本大震災の例を見て分かるように、この辺りの埋立地はどちらかと言えば液状化しにくい埋立地です。

[27945: 匿名さん]

地盤が不安な方は飯能市をおススメします。

[27946: 匿名さん]

>>27943 匿名さん

どうせネガだから営業の話なんて聞いてないよ。正しく反論だけしてあとは放っておこう。

[27947: 匿名さん]

事実を言うとネガなの?
営業に確認してみてごらん。液状化対策されてないから。

[27948: 匿名さん]

>>27947 匿名さん
だからパンフ見てくださいって。

[27949: 匿名さん]

>>27947 匿名さん
「液状化対策されてない」はさすがにウソ。
一部地盤改良や免震制振システム、敷地内造成含めて液状化対策がされている、というのが事実。

[27950: 匿名さん]

パンフUPを期待。