パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[27801: 匿名さん]

低層に90Anがあったけど売れたのかな?
あとは東の81Aeと82北西角か?

[27802: 匿名さん]

>>27801 匿名さん
北の低層ね。
90は完売。83Anは、3月中旬の価格表で残り2部屋だったけど、今はわからない。

[27803: マンション検討中さん]

１期で71Bnや67Anが買えた人達いいなぁ。迷って見送って周辺相場が見え始める毎に、どちらかを買えばよかったと後悔。。

[27804: 匿名さん]

>>27803 マンション検討中さん

まだ西が残ってるから、モデルルームに電話してどんな状況か聞いて見れば？

[27805: eマンションさん]

>>27803 マンション検討中さん

あんたも販売当初は散々高い高い騒いでた1人だろうけどw結局後発は皆高いのは今の相場見の流れみればわかるでしょう。

[27806: 匿名さん]

>>27803 マンション検討中さん

まだ似たような間取りあるのにそのコメントは怪しい

[27807: 匿名さん]

北なら74Anでは？

[27808: 住民板ユーザーさん1]

>>27803 マンション検討中さん
63ASは？？

[27809: 匿名さん]

>>27808 住民板ユーザーさん1さん

完売済み。

[27810: 住民板ユーザーさん1]

>>27809 匿名さん
1期で1列全部出したんですか？？

[27811: 匿名さん]

>>27810 住民板ユーザーさん1さん

そうです。
1期で1列すべて売れました。

[27812: 住民板ユーザーさん1]

>>27811 匿名さん
すごいな。

[27813: 匿名さん]

年収1000万くらいでも大丈夫そうな気がする6000万円台で買えた唯一の南側だからね
坪単価にしたら微妙だけど

[27814: 匿名さん]

>>27813 匿名さん

でも、2LDKだからね、、、
子供2人いたら厳しい。

[27815: マンション検討中さん]

それこそ、DINKS向きですね！

[27816: 匿名さん]

>>27815 マンション検討中さん

そうですね。
子供1人までならいけますし。

[27817: 匿名さん]

あの2LDKは今の相場環境ならいいんだけど、相場が悪くなったり、人の考え方が変わった時には価格維持率は高くない可能性がある。
例えば十年以上たって、仮に3LDKが中古で６５００まで落ちてくれば、そちらの方がある程度長く使えてローン組んで買いやすいのでフロアになることも考えられる。

2LDKを否定しているのではなく、無くなったものを嘆いても仕方ないし、それは無いからますます欲しくなるといった面もあるけど、同一マンションでの住みやすさや価値はよっぽどの変な部屋やプレミアムでもない限り無茶苦茶変わるものでもないから、自分の優先順位を真剣に考えて買い付け入れればそんな後悔はしないと思う。

[27818: 匿名さん]

いまが既に駅近至上主義で、仮に四方ビルに囲まれてようが都心の近いところを求められてるけど
これから在宅テレワークや新しい勤務形態が浸透していくと良い意味で価値が変わるかもしれないですけどね
だからといって2LDKやここ全体が良くなるとは言ってないですが

[27819: 匿名さん]

>>27817 匿名さん
3LDKのほうが売りやすい、というのはよく言う話ですよね。実際にもそうだと思います。

[27820: マンション検討中さん]

>>27817 匿名さん

なるほどですね！納得！

[27821: 匿名さん]

>>27817 匿名さん

「買いやすいのでフロアになる」とは？

[27822: 匿名さん]

サラリーマンの給料があまり変わらないなら、大体常識的なローン組める層の借り入れ限界6-７０００万、安心借り入れ範囲4-５０００万台として、3LDK６０００万台になるとぐっと買い手が広がり、2LDK買っとくよりやっぱり3LDK買っとこうかってことになりやすいので、６０００万円台の価格は下値が支えられやすい(=フロアがある)

まぁここは南2LDKも数は多くは無いから、3LDKでも2LDKでも大きな差はつかないと思ってはいますけどね。

[27823: 匿名さん]

今の価値観なんか当て嵌まらないよｗ
もちろん不変の価値観もあるけどさ。
僅か数年前まで80平米がデフォで、
東雲キャナルなんか行政指導で狭い部屋造っちゃダメ！って言われてたんだからｗ
今は70平米で御の字、60平米が当たり前、今後も狭小化が進むとするなら広い部屋は不利だよね。
80平米以上だとどうしてもグロスが張るから単価は頭打ちって現象が既に起きてる。

[27824: 匿名さん]

3LDKとか必要？今は経済的にも3人家族が主流でしょ？
50平米2LDKで十分というか、そういう流れになっていくんじゃないの？
もちろんウサギ小屋を推奨してる訳ではないし広い部屋が良いに決まってんだけど、
都内の住宅事情がそれを許してくれないんだからどうしようもない・・・

[27825: 匿名さん]

>>27824 匿名さん

3人家族が主流というか、普通のサラリーマンで都心でコンパクトに住もうと思ったら子供は1人までになってしまうということ。

ただ、そういう価値観が主流かというとそれは違うでしょ。予算内なら広い部屋の方がいいに決まっている。2LDKで子供は1人までと決めるより、3LDK買っておいて子供2人とか、子供1人でもゆったり使ったり、趣味の物を置いたりできる。

70m2の3LDKも必要か？と言う人は、最初から自分には50m2台の2LDKが限界とかそれで我慢することが当たり前になっちゃってる人が言う言葉だよね。

[27826: 匿名さん]

>>27825
だから結果的にそうなっちゃってるってこと。
少し前の湾岸は70平米3LDKなんかありえなかった、
でも今はそれすら危うくて60平米3LDKまで出る始末・・・
馬鹿にすんな！っつって買わなきゃデベも造らないんだけど、
都下80平米より都心部や駅近の60平米が売れてるんだからそれが今の流れってこと。
ゆったり広々と暮らしたいのは皆同じ、可能なら山手線5分の100坪注文住宅に住みたいｗ

[27827: 匿名さん]

>>27826 匿名さん

タワマンの固定資産税は高いので、小さめのお部屋を買って、シンプルな生活を心がけるのも一案ですね。
中古で売る時は、はっきりと固定資産税額が表示されます。これがマンションの場合なかなか減価償却していかなくて。

[27828: 匿名さん]

>>27826 匿名さん

湾岸タワマンは、まだ60m2・3LDKなんて出してないでしょ。70m2弱はあるけど。

それに、コンパクト化が進んでいるとはいえ、都心の価格帯であっても広い部屋を買う人はいるわけで、広いから不利ということはないよ。実際、新築で高くても売れちゃってるからね。

都心は高くて買えない！という人に対しても、ここの北と西の70m2・3LDKは、のらえもんブログ見ると低層で6000万弱から、30階でも6500万でも売ってて（まだあるかは知らない）、値頃感あるね。

[27829: マンション検討中さん]

>>27827 匿名さん

個々人の価値観次第ですねー

住んでるのはボロアパートだけど、立地は港区の超一等地で高級外車乗ってる、なんて人もいますしね。

[27830: 匿名さん]

土日は34戸供給ですね
GWがあったことや新しい期というのを考えると好調とは言えないですね

[27831: 通りすがりさん]

こんなもんでしょ。焦って売る必要もないんだし。
供給数きにしててもしょうがないですよ。

[27832: 匿名さん]

GWに初めてモデルルーム来て、1週間後にすぐ申し込む人ってそんなにいないでしょ？？

[27833: 匿名さん]

34戸なら、これまでよりはペース上がりましたね。抽選の部屋も複数あると聞いています。

たぶん、4期2次以降、ここから1ヶ月程度でさらに10戸以上は出るんじゃないでしょうか。

[27834: 匿名さん]

>>27833 匿名さん

3月もこんなもんだったよ

[27835: 匿名さん]

3期の最後が20戸ちょっとだったかな
GW見て即買う判断つける必要もないし
お値打ち間取りはどんどん減っていってるからこんなもんでしょう

[27836: 匿名さん]

>>27831
そうそう、一期終了時点で竣工在庫はほぼ確定してたんだし、
チャレンジ価格の中、十分健闘してるほうだと思う。

[27837: 検討板ユーザーさん]

買ったマンションなんだから気にするでしょ。
売れ残りとかだと人気無いのとか思って来ちゃうし。

[27838: 匿名さん]

>>27833 匿名さん
78Bsが3戸出てますね。残り4戸って話だったから残り1戸か。
77Asも3戸出てるし、南は割高で人気なしと言ってた時代が懐かしい。

[27839: 匿名さん]

>>27837 検討板ユーザーさん
竣工前在庫は決まってる事だし、特に焦る必要はないよ。後発の価格から割安感も出て来てるし、最近の大型新築物件なんてこんなもんだよ。

[27840: 匿名さん]

調子いいですねー
建物もどんどん育ってきてるし！
竣工が早まるかも、という噂も。

[27841: 匿名さん]

タワマンは筍のように育ちますね！

[27842: 匿名さん]

>>27827 匿名さん

タワマンは土地が狭いから、固定資産税は安いですよ。
もちろん土地の割にはですので、タワマンかどうかではなく立地でしょ。
同じ立地なら、戸建ての方が遥かに高い。

[27843: 匿名さん]

戸建ては減価償却あるけどマンションは長くなったし実感できるほどないと言いたいのでは?
私も同感でしたので。

[27844: 匿名さん]

大体月28戸程度売れれば完売ペースですかね。
私は1LDKは厳しいと思ってますが、逆にそれを三井が賃貸とかにするなら月2４戸程度で終了ってことなもかも

[27845: 匿名さん]

ティアロの単価は底堅いですねー

[27846: マンコミュファンさん]

>>27845 匿名さん

これは先週ですか？

[27847: 匿名さん]

>>27846 マンコミュファンさん

今週です。
日付書いてあります。

[27848: 匿名さん]

もうすぐ築2年で、新築分譲時6200万の部屋が7300万で売却ですか。勝ち組ですね

[27849: 匿名さん]

>>27848 匿名さん
あの時期に買った人はみんなそうですよ。
ただし、高く売れたとしても高く買うしかないので、トントンってとこかなぁ。
売却益を投資に回して賃貸に住むとか、もともと投資用で買ってたなら別だけどね。

[27850: 匿名さん]

第4期、今週販売予定の部屋一覧ってどこで見れますか？？

[27851: 匿名さん]

>>27847 匿名さん

中身は変わってないんですよね〜
日付だけで、成約と新着の中身一緒に見えます。

[27852: 匿名さん]

>>27843 匿名さん

そう言う意味でしたか。
長期優良だと7年間は建物半額だし、
戸建てより圧倒的に安いと思います。

[27853: 匿名さん]

>>27851 匿名さん

確かに！先週と同じですね。
問い合わせてみました。

[27854: 匿名さん]

>>27850 匿名さん

https://www.31sumai.com/mfr/X1671/juko.html?saletime=17&reception=...

ここです。物件概要から行けますよ。

[27855: マンション検討中さん]

>>27848 匿名さん

そう考えるとここは、維持すらも微妙で下がる可能性もあり＊＊＊ですね、残念ながら

[27856: 匿名さん]

>>27855 マンション検討中さん

そもそも、今の相場では新築は下がると考えて買うのが普通でしょ。何言ってんの。
これから上がるマンションなんてほとんどないよ。

[27857: マンション検討中さん]

>>27856 匿名さん
ええ、だからここもその他大勢の平々凡々な普通なマンションってことです

[27858: eマンションさん]

今自分のいる業界は、とても給与が上がっています。人手不足が明確になっているからです。そういった状況を見ていると今よりさらに都心マンションが高騰しても不思議はないかなと思います。

[27859: 匿名さん]

>>27857 マンション検討中さん

逆に、上がるマンションってどこ？

[27860: マンション検討中さん]

>>27859 匿名さん

駅直結のマンション

[27861: 匿名さん]

>>27860 マンション検討中さん

北仲の割安部屋ぐらいじゃない？
上がるのは。

他、ある？

[27862: マンコミュファンさん]

あと残390戸だね。
ジワジワと完売ペースきてるね。
竣工まで1年以上もあるから、のんびり売るのかなぁ

[27863: 匿名さん]

>>27857 マンション検討中さん

このマンションは平々凡々ではないでしょ〜

[27864: 匿名さん]

>>27861 匿名さん

武蔵小山

[27865: 匿名さん]

>>27864 匿名さん

えっ笑

武蔵小山が値上がり？笑

[27866: マンション検討中さん]

>>27861 匿名さん
この辺
https://home-invester.hatenadiary.jp/entry/2017/01/07/202107

[27867: 匿名さん]

>>27866 マンション検討中さん

すべて、庶民には買えないエリアですね。
現実的に庶民に買えて、値上がりするマンションはどこですか？
思いつきで言ったなら、それはそれでいいですけど。

[27868: マンション検討中さん]

>>27867 匿名さん

庶民に買えてっていう条件は先のコメントには特になかったんで
庶民に買えるってことはやっぱりここは庶民タワーなんですね
あと、ここまで食いついてくるの見ると普通と自分で思っていてもコンプレックス感じてるのが端端から感じますね、やっぱり

[27869: 匿名さん]

>>27868 マンション検討中さん

コンプレックス？ここが気に入って検討してるんですけどね。ちなみにタワマン他に1部屋持ってます。

[27870: 匿名さん]

>>27842 匿名さん

いえいえとんでもない誤解です。違います。
タワマンの建築費はとんでもなく高いです。
モデルルームでは、はっきりした額は提示出来ないでしょうから、近隣の不動産屋さんに
聞くと分かりますよ。
大雑把ですが、タワマンは30万円前後、月島駅徒歩3分あたりによくある古い一戸建ては12〜13万です。

[27871: 匿名さん]

固定資産税ならモデルルームで試算してもらえる
軽減切れたら70平米で40万くらい
土地の持分が他のタワマンより多いし、中央区だから少し高いらしい

[27872: 匿名さん]

>>27868 マンション検討中さん
え？庶民でも買えるマンションだってくらい、価格表見れば分かるでしょ？庶民タワーの何が悪いのかサッパリわからん。

ここと同じぐらいの価格帯で比較するのなんか当然でしょ。都心のマンション買える予算あったらそっち買ってるわ。

なんでこの物件との比較にド都心のマンションを持ち出すのが意味不明ー
コンプレックス？も何言ってるのかサッパリ

[27873: 匿名さん]

>>27871 匿名さん

当初は20万ちょいだよね

[27874: 匿名さん]

>>27866 マンション検討中さん

そもそも、この辺りもそう簡単には価格上昇しないと思うけどね。
価格上昇しないマンションは＊＊＊ってのもよく分からんし。

[27875: 匿名さん]

>>27873 匿名さん
やはり軽減期間の7年を経過すると、30万は軽く超えますね。

[27876: 匿名さん]

>>27872 匿名さん

変に絡んでくるアホはほっときましょう。
お金持ちさんのようですから、このマンションには用がないはずなのでご退出いただいて。
以後スルーで。

[27877: 匿名さん]

ここはコンセプトこだわってる割に、価格は私の様な庶民でも買えるマンションで良いですよね。

[27878: 匿名さん]

>>27873 匿名さん

建物の割合の方が大きいから、20万はきるんじゃないでしょうか？

[27879: 住民板ユーザーさん1]

今日の第4期。抽選はあるのかなぁ。

[27880: マンション検討中さん]

>>27872 匿名さん

庶民タワーが悪いって特に一言も書いてないんですけど…
当然がどうかは受けてによるのでまったく当てはまりませんそれこそが常識です

[27881: 匿名さん]

南向きの高額住戸も売れてきましたね〜
近場で高い物件が出てくるのは良い効果なのかもしれませんね

[27882: 口コミ知りたいさん]

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180519-00542052-shincho-soci

[27883: 匿名さん]

じゃあ有名なこの記事も

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html

[27884: 匿名さん]

>>27881 匿名さん
周辺で高額物件が出てくるのは、ここにとって間違いなくプラスですね。

[27885: 評判気になるさん]

>>27807 匿名さん

自分はそこ狙って中線外れて別の部屋を契約しました。

[27886: 匿名さん]

>27878: 匿名さん　
マンションは共用部分が割合で乗ってくるし、ここは庭やその他の共用もゆとりある分、帰属される部分も多いから、あとプラス5-７万程度は見ておいた方がいいとおもいます。

[27887: マンション検討中さん]

タワマン検討者のスレに、タワマンdisの人がなぜかいますね笑
貴重なご意見として受け取っておきます。

[27888: 匿名さん]

こんなのも。
"タワマン住民が過酷な生活に悲鳴…「買わなきゃよかった」と後悔するワケ"
https://nikkan-spa.jp/1476567

[27889: 匿名さん]

>>27887
検討するためにはこういう投稿も必要な時があるでしょう。

[27890: 匿名さん]

>>27889 匿名さん

ええ、ですから貴重なご意見として受け取っておきますよ。

[27891: 匿名さん]

>>27889 匿名さん

休日にお疲れさまです。頑張って全タワーマンションのスレに情報提供してあげてください(^^)

[27892: 評判気になるさん]

晴海に関して言うと、風はもう選手村に向いてる気がしますね、選手村情報目当てでここを覗いてる人も多いことでしょう

[27893: マンション検討中さん]

お一人、張り付きネガさんがいますね。
休日朝からご苦労なことです。

[27894: 匿名さん]

80㎡で外廊下板状マンションと、内廊下&タワーパーキング&免震タワマンでは、将来的にランニングコストが年間20万以上は違ってきますので、永住を考えるなら、そこは自分の老後資金計画をきちんと練る必要はあると思います。
その上で買えば快適なタワマン生活です。
ここは近隣より安く買えた分を将来の維持費に充てるという考え方もあります。

[27895: 匿名さん]

>>27894 匿名さん

20万の計算の根拠と、「将来的に」というのはどのぐらい先の話か教えて頂けますか？

[27896: 匿名さん]

https://tokyohanabi.jp/

東京湾の花火大会、復活ですね！場所は変わりますが。南向きの部屋からは見えそうですね。マンション前晴海運河沿いからも。

[27897: 匿名さん]

>>27895 匿名さん
ざっくりで恐縮ですが、固定資産税で年間10万円、管理費修繕積立金で年間10万円以上の差がついています。何れも築年数は10年以上経過しています。友人の間でそういう話をするのですが、板状マンションは安いです。
タワマンは第2回の大規模修繕が正念場です。
その時、どの位年間の管理費から余剰金を出して修繕積立金に振り替えているかが鍵です。
センチュリーパークタワーやウェルタワー深川は、管理費からの振り替え金が多いので、修繕積立金を据え置いています。
東京タワーズや晴海ビュータワーは早い段階で、修繕積立金を上げています。
このスレで平準化という言葉を出される方がいらっしゃいますが、実際は今後の大規模修繕で足りなくなりそうであれば、当然更に値上げを検討します。

[27898: 匿名さん]

管理費からの振り替えは、駐車場収入がかなり影響します。私の今住んでいるマンションは、毎年5,000万円振り替えていますが、管理費収入の半分は、駐車場、来客用駐車場、駐輪場等の使用料です。

[27899: 匿名さん]

20万ぐらいの差なら、住みたいマンションに住むな。すくなくとも検討やめる理由にはならない。

[27900: 匿名さん]

>>27899 匿名さん
そういう事ですね。安く買えた分、そういう費用負担をする心づもりは必要かと思います。
ただ年金生活になったり、教育費に年間300万もかかったり、実家の家を相続してその固定資産税も払う身になったら、年間20万の差は大きいんですけどね。。。