パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[27651: 匿名さん]

>>27643 匿名さん
積立金って運用もできずに寝かせておくしかないから、最初から徴収しすぎるのも機会損失でちゃうけどね。

[27652: 住民板ユーザーさん]

住民板に来てまでアレコレ掻き回して荒らすのやめて頂けませんか？

[27653: 匿名さん]

>>27652 住民板ユーザーさん

ん？どした？

[27654: 匿名さん]

修繕費の平準化問題でしょ？
悪いけど、もしここ買っても永く住むつもりはないから契約時点での修繕費でお願いします。

[27655: 検討板ユーザーさん]

もし平準化した場合、費用負担はどれぐらい変わるんですか？

[27656: 匿名さん]

>>27655 検討板ユーザーさん

そんなもん、今は分からんよ。
この先何にどのぐらいお金を使うのか議論した上で決める必要がある。

[27657: 匿名さん]

>>27655 検討板ユーザーさん

https://www.isa515.com/管理組合法人/長期修繕計画/

この辺が参考になるけど、個別マンションで事情は違うので、あくまで参考までに。

このマンションでは、コスト削減はもちろん必要な部分は増額したりして検討した上で、2倍強に値上げして平準化。

[27658: 匿名さん]

>>27648 匿名さん

そうだと思います。
のらえもんさんのブログにもありますが、これまでの湾岸タワーとは一線を画すコンセプトかと。

[27659: eマンションさん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[27660: 匿名さん]

>>27650 検討板ユーザーさん

坪300切りの部屋のことですかね？
まだ数部屋残ってたような、、、

[27661: 匿名さん]

ここ管理費高いけど、いきなり平準化したら反発は必至でしょう。

[27662: 匿名さん]

>>27655 検討板ユーザーさん
だいたい今より月1万〜2万プラスぐらいかな。払えるなら賛成、厳しいなら反対だね。
今からある程度決めておいた方が良いよ。ここの場合まだ管理組合も決まってないのに、やたらと平準化を推す人が多いから、平準化推進の人が理事になると勝手に決められ兼ねない。

[27663: 匿名さん]

>>27662 匿名さん

払える払えないじゃないよ。

5年10年で売る可能性が高ければ平準化しないほうが得だし、長期で保有し続けるのであれば平準化した方が良いということだね。

平準化すれば、結局将来的には月々の負担は軽くなるからね。

[27664: 匿名さん]

>>27662 匿名さん
うちは負担金の増額は厳しいから、とりあえずはパスかなぁ。将来越す可能性もあるし、まだ先の事は分かんないからね。

[27665: マンコミュファンさん]

>>27664
売る前提ならリスクを先延ばしにしないほうが売りやすい気はしますけどね。
組合が機能していると、見られるでしょうし。
この手の話は遅れたらその分だけ難解になりますし

[27666: 匿名さん]

>>27665 マンコミュファンさん

確かに。
最終的に平準化をやるやらないは別として、平準化の議論を最初から「値上げ反対！」しか言わない人って、考えることから逃げてるだけだし、リスクの先送りにもなってるんだよね。

[27667: マンション検討中さん]

中古取引では、管理状態について今より注目されていくんだろうね。
国も既存ストック活用に積極的だし。
建て替えって気軽に言うけど、そんなに簡単なものじゃないし。
将来を見据えて計画的に管理できてるかは重要だと思うよ。

[27668: 匿名さん]

>>27666 匿名さん
それ契約済み住民板の人達にも言ってあげたら？本来なら契約者こそ、その辺りを詰めて話した方が良い気がするのですがねぇ。

取り敢えず現時点では波風立てたくないのでしょうけど。

[27669: 匿名さん]

5年〜10年で出る予定の身としては、平準化は賛成出来ないなー。

[27670: 匿名さん]

中古で買う人は管理状態や管理計画見ないで買う前提なのが謎
自分以外は皆馬鹿だと思うのは甘い

[27671: 検討板ユーザーさん]

平準化の話は、結局のところ短期で手放す想定の人たちに対して、修繕費の平準化が築浅での中古売買のリスク軽減にどれだけ繋がるかを客観的なデータなどで示さないとほぼ首を縦に振ることはないでしょう

[27672: 匿名さん]

ちなみにお隣さんの管理計画ってどうなってるんですかね？

[27673: 匿名さん]

有明スミフもここより管理費高いけど修繕費がどんな計画か気になる

[27674: 匿名さん]

私も反対かな。もちろん妥協は必要だから２倍の話が出たら１．５倍程度までなら協力しようとは思う。
あとは２０年後見直しとかでいいんじゃないかな。

[27675: 匿名さん]

管理組合が発足して運営が始まっても直ぐに平準化は不可能と思った方がいいよ。反対する人は相応数いるから、メリット・デメリットをしっかり提示しないとその層の理解は得られないと思う。

[27676: 匿名さん]

え?不動産業だけど、管理費と積立金は安めが物件のリセールには有利ですよ。
特に景気悪い時はランニングコスト高いとこは非常に敬遠される。
将来のことまでそんな考えて買う人は少ない。1.5-2億超えてくると別ですが。

[27677: 匿名さん]

>>27675 匿名さん
ヤダヤダの駄々っ子が居るのであれば、それはそれでしょうがない。

1期の組合を平準化推進役員で固めて強行採決になるかな。

[27678: 匿名さん]

永住派は平準化が通らなければ掲示板の雰囲気悪くしてマンションの評判を下げ、売り逃げ派の妨害をすればいい
そもそも5年や10年後、格安の選手村マンションと競合するのに思うような値段で売れないでしょうに

[27679: 匿名さん]

例えばティアロの全く同じような間取りであっちがランニングコスト3万、こっちが5万だったら、「こっちの方が将来のことを考えているから安心です」というのが平準派の意見だと思うけど、普通に中古買う方からすると月の支払いの目処があるんだから、ランニングコスト分ローン組む金額を低くせざるを得ないので、こっちの方が1000万程度ディスカウントされてもおかしくないよ。
ランニングコスト3万の7000万と5万の6000万どっち買いますかって話し。

[27680: 匿名さん]

>>27679 匿名さん

いや、それはちがうんじゃない？
ランニングコスト3万は、今後7万になるということを考慮していない。
平準化の意味、わかってる？

[27681: 匿名さん]

平準化が一般的に認知されてないのであれば、周辺と足並み揃えた方が良いと思うけどね。やっぱり中古購入する層も月のコストで1万ー2万違うと、いくら平準化の話をしても敬遠されるのでは？

[27682: 匿名さん]

私は永住派だけど平準化はいらない。反対の少ない第一段階の値上げまでを早めにやってあとは理事会の経費削減、運営努力で何とかなることが多いと思う。ここのマンションレベルになると100万単位で経費の見直しとかできるから多分問題ないと思う。
もちろん、植栽管理とか、必要なところにはお金をかけるべきだけど、有志がいたら公園清掃イベントとかやったり、共有部分の適正管理とかでかなり改善できるから無暗に上げる必要ない。

[27683: 匿名さん]

>>27682 匿名さん

削減できる金額は100万、1000万レベルであると思うよ。ただ、もっとお金をかけるべき部分・蓄えておくべき金額もあると思う。

そもそも平準化の前に、将来必要な金額をまず精査することが必要。それもなしに、平準化反対とか値上げ反対とかいう話は出来ないよね。結局、管理組合発足後に議論するしかないので、ここで、騒いでも全く意味はない。

[27684: 匿名さん]

>27680さん
平準化(仮に5万とする)が通らないのに7万なんて絶対通りませんよ
そういうマンションは、上げて4万が限度、その中で理事会がやりくりする、
それだけの話です。

だから、理想論は別として、平準化しない方が必ず支払いは少なくなります。

[27685: マンション検討中さん]

あの…中古で買う人もまた10年以内に転売という人もそれなりにいますよね、そうするとさらに複雑になりそうな気が…

[27686: 匿名さん]

そういう人は一段と低ランニングコスト志向でしょうね

[27687: 匿名さん]

平準化反対じゃないけど、27684さんの書いてあることは残念ながら真実だとおもうわ

[27688: 匿名さん]

当初は永住と思って暮らしてても、急に買い替えたい物件が出たり、越したりしなきゃならないケースもある。一度上げてしまうと、その後減額は当面難しいと思うし、売却の際に購入する側は月の経費は他物件と必ず比較すると思うよ。平準化が今より浸透してれば別だけど、現状では月の金額で比べるから、慎重に進めた方が良いと思うけど。

近隣だとクロティアだと思うけど、お隣がどうなってるか知りたいね。

[27689: 匿名さん]

>>27686 匿名さん
いや、そうとは限らないじゃ
平準化してない築浅のマンションには平準化しちゃった分ランキングコストで負けることは多いにあるのでは

[27690: 匿名さん]

>>27689 匿名さん

ランニングコストの間違いでした

[27691: 匿名さん]

近隣住民の方、今こそ出番ですよ。

[27692: 匿名さん]

なんか、毎度ながら、登録前の転売屋さんの嫌がらせ、今回は特にしつこいね。

今回、たくさん売れたら困るって、心情の現れなのかな。

こんな職務内容で達成感味わってるって、可哀想だけど、頑張って。

[27693: 口コミ知りたいさん]

一連の流れを見てて、この物件に強い愛着を持って
ずっと大切にして行きたいと考えている人って少数派なのかな。
とりあえずは住める内は低コストで逃げ切って、面倒は後に回す、、、
契約した人が手付け放棄した気持ちもわからなくないな。。
まあ、どこのタワマンも同じかもだけど。

[27694: 口コミ知りたいさん]

>>27668: 匿名さん

仰る通りだと思います。
購入した場合、この人達と話し合いをして合意形成していかないといけないんですよね。

[27695: 匿名さん]

>>27692 匿名さん

>>27692 匿名さん
今回はモデルルームも混んでいて、登録が多いんだと思います。それで、業者やライバル減らしが多いのかと。

[27696: 匿名さん]

>>27693 口コミ知りたいさん

本当にそんな理由で手付け放棄する方なんているんでしょうか。
他の方が言われてる様に業者がなりすましでやってるとしたら、犯罪で逮捕される可能性がありますから、直ちにやめたほうがいいですよ。
https://koshikien.co/spread-internet-rumors

[27697: 匿名さん]

>>27693 口コミ知りたいさん

手付け放棄した人をどうして知ってるんですか？ w

[27698: 匿名さん]

>>27696 匿名さん

手付金600万とか700万とかを捨てる理由としては弱すぎますよね。おそらく、ただスレを引っ掻き回したいだけのネガでしょうね。

[27699: 匿名さん]

>>27696 匿名さん

普通に契約した方が後々の管理問題を考えて、手付け放棄してまでも解約しようかと考えてるだけでは？ここにある様な名誉棄損とは違うと思うけど。

[27700: ご近所さん]

＞27696: 匿名さん

痛いとこ突かれて契約取れなくなると困るから必死になってるんだろ、営業側も。

[27701: 匿名さん]

>>27699 匿名さん

>>27699 匿名さん
それで購入金額の1割を捨てるなんて、全く合理的ではないし、そんなことをする人がいるとは思えませんね。

ほんっとうにどうしても嫌でも、未入居の中古で売り出したほうがダメージは小さいだろうし、管理組合の活動にはあまり関わらずに暮らして数年で売却してもいいでしょうね。

というわけで、この掲示板を見て管理が不安で手付放棄なんて、よっぽどのバカじゃない限りいないと思います。

[27702: 匿名さん]

>>27673 匿名さん
有明の住友管理費ね。

70.49㎡で

管理費26,390円（374円/㎡）
修繕積立金8,470円（120円/㎡）

合計:34,860円（494円/㎡）

修繕積立基金（引渡し一括）
408,900円

[27703: 匿名さん]

ちなみに同じ三井の北仲管理費。

73.22㎡で

管理費26,570円（362円/㎡）
修繕積立金9,150円（125円/㎡）

他
インターネット使用料1,760円
エリアマネジメント500円

諸々合計:37,980円（518円/㎡）


修繕積立基金（引渡し一括）
915,000円

[27704: ご近所さん]

>>27701: 匿名さん

購入時にかかる物件価格以外の部分は払わなくていいんですよね？
それであれば、中古で売却する際、買値で売れる保証はないと考えれば、
まあ合理的とも思えるけどね。
もっとも、かなり勇気はいるが。

[27705: 匿名さん]

他とあまり変わらないですねw

[27706: 匿名さん]

>>27705 匿名さん

この物件は、管理費と修繕積立金で450円ちょいだから、スミフ有明と北仲よりは安いね。

[27707: 匿名さん]

>>27704 ご近所さん

いやいや、今の時点で600万以上を捨てるよりはマシだし、最悪でもトントンでしょ。
トントンなら、結論は後ろ倒ししてもいいでしょう。

[27708: 匿名さん]

>>27706 匿名さん

ここは70㎡で大体480円/㎡ですね。

[27709: 匿名さん]

>>27693 口コミ知りたいさん

手付金を放棄したって書き込みはまだなかったと思うけど。
また印象操作ですか？

[27710: 匿名さん]

>>27709 匿名さん

そういうこと言うと、「私は放棄しました」という人が沸いて出てきます（笑）
ま、無視でいいと思いますが。

[27711: 匿名さん]

>>27708 匿名さん
晴海はこれに別途インターネット使用料で月2100円が掛かり、アップされた画像見ると北仲より高いんですね。

[27712: 匿名さん]

>>27711 匿名さん
ネット料金てこんなもんなの？
もう少し安く出来ないのかな？

[27713: 匿名さん]

>>27709 匿名さん

住民版に書き込んじゃった人がいるんですよ。
物理的証拠になるから早く消したほうがいいのにね。（笑）

[27714: 匿名さん]

>>27713 匿名さん

レス番号間違ってないですか？

[27715: 匿名さん]

思いのほか平準化に反対の意見も多くて驚きました。短期で売る事考えてる人などは既存計画の方が良いのかな。こればかりは1000戸超あるので中々折り合うのは難しいのですね。

[27716: 匿名さん]

>>27715 匿名さん
これだけの世帯数だからね。
入居後も一筋縄ではいかないと思うよ。

[27717: 匿名さん]

この高い相場で買っておいて5年後売るなんて甘い見通しの人が思いのほかいるのが驚き
住まいサーフィン曰く儲かる可能性11%のマンションなのに目出度いことだ

[27718: 匿名さん]

>>27714 匿名さん

いいえ、誤爆ではないですよ。
住民版の1104に業者がなりすましで書いていた話が検討版に移ってきたものに対してのコメントです。
住民版のなりすましは削除されちゃったみたいですが。

[27719: 匿名さん]

>>27713 匿名さん

手付金を放棄したと書き込んだ人はいません。

[27720: 匿名さん]

>>27718 匿名さん
元々はこちらの住民板の人の書き込みからだと思いますよ。

1086：通りがかりさん[2018-05-14 02:14:27]
契約後、初めてこちらの掲示板見ました。
修繕積立金のやり取りを見て手付放棄を真剣に考えてます。
住民の同意形成ができず、管理不十分で負動産となる恐れがあると言われていた話が現実に起こるのだなと。。
皆さん、計画的に購入されてるものだとばかり思ってました。。。

[27721: 匿名さん]

なんか小山の住民板と同じ流れになってないかい？

[27722: 匿名さん]

そうでしたか、手前の流れからネット料金のことかと思いました

消されたのがなりすましとすると、住民板の
1086
は残っているのでこちらはなりすましではないようですね、検討段階ですが

[27723: 匿名さん]

ネガが多い物件は人気の証ですね。

[27724: 匿名さん]

>>27722 匿名さん

1086でしたか。削除されてないから、なりすましじゃないと言うのは飛躍してますが、焦って消すかもしれないですね。
三井が営業妨害だと思って、情報開示要求して、契約者と突き合わせたら、突き止められてしまうリスクがありますからね。

[27725: 匿名さん]

>>27711 匿名さん
北仲よりは安いんじゃない？
ここは約70㎡で

管理費・修繕積立金
480円/㎡

ネット利用料が
税込2160円（30円/㎡）

月々約510円/㎡で、>>27703さんの北仲518円よりは若干安いよね、

[27726: 匿名さん]

>>27717 匿名さん

そもそも儲けようと思って買ってる人なんていないのでは？君のようにカネカネ言う人はそもそも買わないよ。

[27727: 匿名さん]

>>27726 匿名さん
5年、10年後売り逃げするから管理費等安い方がいいと言ってる人に対して書いてんだけどね

[27728: 匿名さん]

>>27724 匿名さん
こんな掲示板の書き込み1つでデベは焦りますかね？最大手の三井ですよ。毎日全国で大量に書き込みされてるネガに一々対応していたら仕事にならないのでは？まぁ三井からしたら掲示板の契約解除に関する書き込みなど痛くも、痒くもないでしょう。嫌なのは契約者だと思います。

[27729: 匿名さん]

>>27724 匿名さん
本人が手付け金放棄してまで解約しようと思ってるのですから、別に個人を突き止めらても問題ないのでは？解除する際に理由聞かれるでしょうし、その際に書き込み通りに話すでしょう。

[27730: 匿名さん]

>>27728 匿名さん

どっちかと言うと書き込んだ人的に無駄なリスク放置しないでしょと言う話。

手間暇かけて摘発することもないかもしれないけど、テキスト解析なんて、すぐ出来ちゃうわけだから、AIに読み込ませて、自分のところのブランドイメージを上げるコメント、下げるコメントの抽出なんてすぐ出来ると思うけど。
ツイッターだって、そう言うマーケティング使ってる会社結構あるよ。

[27731: 匿名さん]

>>27729 匿名さん

解約の検討が本当ならそのとおりですが、業者がなりすましている場合は、犯罪ですから、逮捕される可能性がありますと言う話です。
匿名の掲示板の内容を間に受けて、物件価格の1割を放棄する人なんていないでしょって、みんな言ってますよ。

[27732: 匿名さん]

>>27711 匿名さん
別途？70平米でインターネット込みで管理費と修繕積立金34000弱ですよ。

[27733: eマンションさん]

様々な住民の方がいらっしゃいますね。
書き込みを読んでて、住んだ後も何かと大変そうな印象を受けました。

[27734: 匿名さん]

>>27731 匿名さん

今、結構週刊誌や新聞でマンションの管理費と修繕積立金の問題結構書かれてますからね
これから表面化する問題でもありますし
名誉毀損や誹謗中傷にはならないでしょう

[27735: マンコミュファンさん]

今住んでる近所でもあちこち（駅周辺で3件）ネット張って足場組んで大規模な修繕行ってますね。此処もいずれ通る道ですし、住民同士で決めなければならない問題なのですから、契約者や検討者含めて今から話しておくのも、決して悪い事では無いと思います。そこで検討者が離れてしまったとしても、後々の事を考えるかえって良かったと捉える事が出来ますし。重要なのは住居者一人一人に関心を持ってもらう事だと思います。

[27736: 匿名さん]

>>27735 マンコミュファンさん

それなら、専用のスレ作ってやればいいのでは？ここに限った話じゃないんだから。

修繕計画については、平準化の話の前に、これから何にどのぐらいの費用がかかるのか・かけなければいけないのか・または削るべきところはどこなのか、といったことについて、具体的な項目と費用をまず出していかなければ意味がない話だし、そんなことはこの場でできる話ではないよね。

ここのことは、管理組合発足後に管理組合で議論すれば良いこと。関心を持ってもらうのも、この場でやらなくて良い話で、管理組合としてやればいい。

匿名掲示板なんかで議論しても、ネガとポジと契約者が絡み合ってカオスになるだけだしね。

[27737: マンション検討中さん]

>>27736 匿名さん

確かにそうですね。

マンコミュで話をしても、単なる値上げの話になってしまうでしょうね。

具体的な項目と費用と、あと時期をしっかり議論してからでないと、平準化云々の話はできませんからね。

[27738: 検討板ユーザーさん]

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/

ベイサイドタワー晴海の第1期は坪390万スタートみたいですね。高い、、、

どんどん相場が上がりますね。

[27739: 匿名さん]

>>27733 eマンションさん

言い返せなくなるといつものお決まりフレーズ。
そんなに必死にしがみつかなくてもいいんじゃない？
さようなら〜

[27740: 匿名さん]

>>27734 匿名さん

単に管理費の意見を書いているなら、おっしゃる通り、誹謗中傷にはならないですよ。
業者が契約者を装い他の契約者を不安にさせる目的で風評を書いた場合に逮捕されると言うことを書いてます。

[27741: 検討板ユーザーさん]

近隣の某タワマンのように、専用シャトルバスの減便とかにならなきゃいいけど。

[27742: 匿名さん]

ベイサイドタワーは竣工して一年以上だから、新築扱いでは無いのでしょうか？眺望も将来塞がれる可能性あって、あの価格とは。
ここも最初は高い高い言われていたけど、今となっては割安に感じます。
のらえもんさんも購入された様ですね。

[27743: 匿名さん]

>>27742 匿名さん
法的に「新築」とは書けないですが、まあ売り方は新築同様ですね。
しかし高いですね。今回売り出した住戸がたまたま高いだけなのか、それとも・・・

[27744: 匿名さん]

>>27741 検討板ユーザーさん

住民で決めたことなら別に良いんじゃないですか？何が問題なんでしょうか。

[27745: 匿名さん]

>>27743
ここだって順調と言い難いんだから3年落ちのあんな物件が売れる訳ないじゃん、
しかも高層以外はほとんど選手村が壁になるだろうしメリットを見出し辛い・・・
住不らしい値段設定といえば住不らしいけど、選手村が完売した後に売れ始めるんじゃない？ｗ
これで益々MTGの値頃感が出てくるんだから不動産は恐ろしい・・・

[27746: 匿名さん]

ベイサイドって元々賃貸用として建てられたんだよね。建物の仕様はどうなんだろう。
MTG はパチンコ付属なので、投資用だな。
やっぱり選手村待つのが最善に思える。

[27747: 匿名さん]

>>27746
待てるんだったら正しい選択だと思う。
ただ新築ツインタワマンは今の勢いだととんでもない価格orとんでもない倍率になりそうだし、
その時の相場でサっと迷わず買う自信がないｗ
築浅板マンも先端の海側は決して安くはないだろうし・・・

[27748: 匿名さん]

>>27734 匿名さん
なりすましであれば、偽計業務妨害罪が成立します。

[27749: 匿名さん]

>>27747 匿名さん

しかも住宅ローン開始年齢はまた遅くなり、今が賃貸なら、家賃負担も数百万。

[27750: 匿名さん]

賃貸だと悩ましいね
板マンならオリンピック後すぐかもしれないけど
安いか買えるかも分からないタワマンはオリンピック後早くても3年
これから待つとして約5年、賃貸だと家族世帯なら1000万円くらい家賃で消えるね
多少節税にもなるし中古でも何でも買うんでしょうね