パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2694: 匿名さん]

ここ、価格高くなりそうだよね〜。
豊洲は坪４００万超えになりそうだし、有明ですら安くても330だそうだ。

中央区価格が加わってくるからなぁ。まさかの４００万超えもありえるぞ。

[2695: 匿名さん]

2692さんのように考える方も、二丁目には少なからず多いのが事実。不便だと思っていらっしゃらないかな。
そうすると、もう、ここにはスーパー来ませんよね… 住戸数はあっても売り上げが伸びないでしょう。

[2696: 匿名さん]

みなさん、ネットスーパーとか使わないんですか？超便利ですよ。

[2697: 匿名さん]

ネットスーパーやアマゾンを使って買い物を済ませたほうが、時間もかからないし、価格も安いよ。

あとは細かいものを、トリトンなどで揃えれば良いかなーと思いました。

みんな、ネットで買い物しないの？イトーヨーカドーとか、イオンもネットスーパーやってるよ。

[2698: 匿名さん]

ちょっと良いものが欲しいなら、アオキに行けばいいしね。
イトーヨーカドーとイオン、アマゾンの3つを使えば、買い物もすぐに終わるし楽。

余った時間で家族との時間がとれるし、趣味に使っても良い。ネットの活用。マジで人生変わるよ。

[2699: 匿名さん]

興奮して3連投しちゃった。てへへ。

[2700: ご近所さん]

うちは、ちょっとした買い物ならトリトン、もう少し色々見たい場合は、ドゥ・トゥールのマルエツにチャリかな。
ネットスーパーも活用してるけど、大きめのスーパーが近くにあると嬉しいよね。
まあ、ここが出来る頃には、隣の計画も出てるだろうし、そこにスーパーが入るんじゃない？
もしくは、BRTステーションのところか。
隣に４本目も立つようなら、必須でしょう。

[2701: 匿名さん]

どうだろうねー？
やっぱり一度ネットスーパーの便利さに慣れちゃうと、もう実店舗は不要かなーって思っちゃう。
もちろん、ちょっと足を伸ばせばトリトンやららぽーとだってある訳だし、恵まれてる立地ではあるよね。

我が家はほとんど買い物はアマゾンで済ませちゃうし。生鮮食品もイトーヨーカドーのネットスーパーで1週間分まとめ買い。
足りないものは、会社帰りに近所のスーパーで買うみたいな生活だよ。近所にスーパーあってもこういう生活に変わってきてる。

[2702: 匿名さん]

ネットスーパーやアマゾンで買い物を済ませていいんなら千葉の奥地でも全然困らないね。
ここの半額以下で買えるよ。
家なんて耐久消費財なんだからギリギリローンで買うなんてバカとしか思えない。

[2703: 口コミ知りたいさん]

>>2702 匿名さん

千葉の奥地とは違い、銀座から近いロケーションで開放感もある立地の前にはスーパーが近くにないことなんてとるににたらないことって話でしょうから。
あと、不動産は耐久消費財ではないですよ。

お互い頑張りましょう！

[2704: 匿名さん]

坪325

[2705: 匿名さん]

ネットスーパーも便利でいいんですが、可愛い嫁と二人で仲良く近所のスーパーで買い物するのが良いんですよ(^^)

[2706: 匿名さん]

ネットスーパーも便利でいいんですが、イケメンの旦那と二人で仲良く近所のスーパーで買い物するのが良いんですよ(^^)

[2707: マンション検討中さん]

ここに350くらいだすなら、スカイズかベイズの中古がよくないですか？

[2708: 匿名さん]

豊洲ならともかく、新豊洲の中古はちょっとなぁ。

[2709: マンション検討中さん]

>>2708 匿名さん

そうですか、ららぽーとも同じくらいだし、豊洲の駅まわりは便利ですよね。駅距離も環境面も似てます。価格差は魅力だなぁと。

[2710: 匿名さん]

>>2701 匿名さん

そう割り切らないとやっていけない生活を我慢できる貴重な世帯を1000以上集めないといけないのですから、大変ですよね。

しかも一定世帯は既にクロノティアロに取られているわけで

[2711: 匿名さん]

>>2709 マンション検討中さん

駅距離で言えば東雲のうちプラウドやビーコンは
豊洲駅までの距離が新豊洲の中古と同じか少し短い
価格差は新豊洲から更に2割は安い

[2712: マンション検討中さん]

2017 23区保育園に入りにくい駅総合ワーストランク　すまいサーフィン
2位かちどき
4位豊洲
・・・

[2713: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

汚染された土地だもんな。
子育てはできないね。

[2714: 匿名さん]

銀座なんか用はないから近いことはまったく意味がない。
それより近所にスーパーがあることが大事。

[2715: 匿名さん]

>2713
情弱丸出しですね。
勉強してから出直して。

[2716: 匿名さん]

3年前に発売されたティアロの価格は参考になりません。
もう、都心3区以外の世田谷、杉並、中野の物件を見ても高いです。
ここが坪340で売られても不思議はないか〜
その代わり、間取りをちっちゃくしてサラリーマンでも何とか買える価格にするんですね。

[2717: マンション検討中さん]

>>2711 匿名さん
さすがに東雲は、現地みるとスカベイと差を感じます。経年差もある。ベイズならほぼ新築ですよね。

[2718: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
ん？新豊洲は土壌汚染で世界的に有名になった三等地ですが？

[2719: 匿名さん]

>>2711
ビーコンは免震で壁がタイル張りだから劣化は感じないけど共用部に華やかさや高級感はない
プラウドはまだブランドと高級感あるが、耐震かつ塗っているだけの壁なので劣化は早そう。
流石にスカイズとは建物のレベルが違う。

[2720: マンション検討中さん]

プラウドはあちこちに建てすぎてすっかりブランドイメージ落ちましたね…

[2721: 匿名さん]

プラウドは特にタワーになるとイマイチな物件が多すぎ。

[2722: マンション検討中さん]

>>2719 匿名さん
そうですね。スカイズみましたが新しいだけあって流石です。周辺もここと同様なにもないですが、運河まわりが綺麗でした。

[2723: 匿名さん]

>>2719

吹きつけタイルやパネルは高級感ゼロだけど剥落事故とかの心配がないので
豊洲タワーとかパークシティ豊洲とか三井系ではあまり採用していないね（スカイズは何故か採用）

外壁タイルの剥落落下事故は昔から問題が認識されていて
去年8月にも三鷹で築浅のビルで外壁剥落が起きたし今後修繕の悩みの種になると思う

[2724: 2713]

＞豊洲タワーとかパークシティ豊洲とか三井系ではあまり採用していないね（スカイズは何故か採用）

は、外壁タイルを採用していない、という意味です。吹きつけ系が多い。
CGなので分かりづらいけれど、おそらくパークタワー晴海もタイルはエントランス周りだけで高層部分はタイルではなく吹きつけやパネルになるような気がする。

[2725: 匿名さん]

共用設備は何があるのでしょうかね？
上層階にお酒の飲めるラウンジがあるといいなぁ。

[2726: マンション検討中さん]

http://diamond.jp/articles/-/115869
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ19HH9_Z10C17A1000000/

冷静に考えると、坪単価３００近くなりそうな、ここを買う勇気はなくなりました。

[2727: 名無しさん]

確かに、金利が少し上がり始めたことを考えると、最近の割高な新築マンションを買う気が少し失せますよね。今年はともかく、黒田総裁が任期を終えた来年以降の金利が高くなるという話しもありますし…。まぁ海外の情勢がどうなるかわからないから何とも言えないけど。

[2728: 買い替え検討中さん]

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-01-30/OKKF566KLVRA01

こんな記事も出てきました。不動産にはプラス材料よりマイナス材料が目立つようになってきましたね。日本の不動産にも影響出るでしょうね。

[2729: マンション検討中さん]

今は手を出す時期ではないのですかね。
竣工手前の2019年入るまで様子見した方がいいのかな？

[2730: 匿名さん]

そのあたりまで待って安くならなかったらどうするのよ。。。
それまでの家賃いくらになるか計算してみた？

[2731: 匿名さん]

日本の不動産なんていうのは、値上がりが早く、値下がりが早いので、オリンピック後5年は経たないと安くなるか高くなるか分からないよ。

[2732: 匿名さん]

待てば待つほと、家賃がかかることも計算に入れないとな。

[2733: 匿名さん]

価格の意味では、今は買い時ではないことだけは確かだと思います。
まだ戸建てのほうが割高感が少ないでしょう。
できれば頭金多く入れれるか、余裕資金あって資産価値気にしなくていいと楽ですよね。

[2734: 匿名さん]

この物件は駅から遠いので売りにくく貸し難い。
中古になったときの価値は悲観的だそうです。
坪単価290万でも見送りとの評価です。
わたし個人的にココ坪単価230万くらいが妥当だと思います。

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名さん

じゃ、幕張の4000戸や晴海の選手村跡地は坪になるのやら。バランス感覚なさすぎでは。

[2736: 匿名さん]

いくらマンション下落中といってもそこまでは安くならないのではないですかね?
安い部屋で280-320ぐらいはするでしょう。

ただ番町とか一等地の価格も供給多いところは落ちてきてますし、品川シーサイドのタワー物件も予定価格下げざるを得ないようですから、高値に警戒感出てきてることは確かだと思います。

[2737: マンション掲示板さん]

>>2730 匿名さん
そしたら買わなきゃいい話では？
いま賃貸ではないし、仮に賃貸だとしても、ここ新築なので早く契約しても竣工あたりで契約しても引渡しは同時期でそれまで賃貸でしょ。大丈夫？？

[2738: 口コミ知りたいさん]

個人的に意外と可能性有ると思うのは、駅から遠いけど希少性ある立地と物件。ここ最近駅近が異常に評価されてるので、反動あるかなと。数年経ったらこのあたりの開放感ある水辺の立地、ららぽーとも近くBRTも至近の立地は良いのではないでしょうか。

[2739: マンション比較中さん]

所詮マンションは駅近だよ、歴史が証明している。

[2740: 匿名さん]

マンションだと、建物のグレードや眺望、共有施設の充実度も大事な要素だよ。
そのどれも無いようなマンションだと、駅近に頼るしかない。

[2741: マンション検討中さん]

駅近ばかり唱える人は単純。もっと学んだ方がいい。

[2742: マンション検討中さん]

駅近の異常評価はそうだけど
それが反転するか否かは難しいよ
例えば地方郊外と都心は差が開く一方だけど
これって逆転するのか?

人口減とか共働き交通の便時間費用とか考えたら、
揺り戻しあっても少しなんじゃないかとおもうけどな

揺り戻し時に必ず売るなら別だけど
駅遠買ったら長期ではむつかしいんじゃないの?

[2743: 匿名さん]

都心のマンションなら、駅近でしょう。
路線がいくつもあるのに、どの駅からも遠いなんて致命的だよ。

[2744: 匿名さん]

その辺は海外と価値観違うんですよね。
グローバライズされるとどうなるか、これは未知なので誰も予測できんね。

[2745: 名無しさん]

これからどんどん通勤ってのが無くなってくるのにそんなに駅近が重要かな？
都心から近いし近隣に病院も沢山あるし、医者とか買ったりするのでは？
まあ何言っても買う人は買うし、買わない人は買わないし、買えない人は買えない。

[2746: 匿名さん]

駅は近いにこしたことはない。

[2747: 匿名さん]

都心で駅10分以上というのは極端に価値が下がると考えて間違いないという話です。
最終的には中古になったときのココの賃貸の家賃相場が物件価値と思えばいいかと。

[2748: 匿名さん]

駅近で家賃同じタワマンならどちらを選びますかという話がわかりやすい。

[2749: 匿名さん]

今のマンションは、設備仕様などグレードは大差なさそうだから、立地が重要。

[2750: 匿名さん]

八王子や立川の駅近より、駅遠の晴海を選ぶわ。
そういうこと。

[2751: 匿名さん]

>>2746 匿名さん
麻布とか駅遠い低層マンションいっぱいあるだろ。

[2752: 匿名さん]

そりゃあるでしょうね。

[2753: 匿名さん]

晴海界隈のタワーマンションで、という話でしょう？
このあたりのマンションを検討している人が、八王子や立川を視野に入れないと思うよ。
高級住宅地の低層マンションも同じ。

[2754: マンション検討中さん]

>>2748
家賃が同じなんてあるわけないだろ。

①家賃40万、駅徒歩5分、共有施設特になし、眺望なし（目の前タワマン）
②家賃30万、駅徒歩20分、共有施設豪華、目の前運河の永久眺望、シャトルバス東京駅行き。

さあどっち選ぶ？
ということだと思うけど。

駅遠でダメになったケースって今のところ湾岸にはないから、
都心から離れたケースは湾岸にはあてはまらないかと。
そもそも電車使わない人も多いしね。

[2755: 匿名さん]

①家賃40万、駅徒歩5分、共有施設特になし、眺望なし（目の前タワマン）
②家賃40万、駅徒歩20分、共有施設豪華、目の前運河の永久眺望、シャトルバス東京駅行き。
にはならないの？
駅から遠い分をその他のもので補ってるって話しでは？
それで、駅近を最優先か駅遠に目を瞑ってその他のもの優先するかの選択。

[2756: 匿名さん]

人それぞれ

[2757: マンション検討中さん]

>>2275
ならないね。
同じ広さなら価格が駅近の方が質素でも高い。
新築価格で比べてみなさい。

[2758: 匿名さん]

それは無い。

結局、価値っていうのは総合的なもんなんだよ。

[2759: 匿名さん]

設備仕様などグレードなんて、物件によって結構違うぞ。
天井高とか、サッシ高とかでも快適性は全然違う。断熱性とかもね。

[2760: 匿名さん]

でも、価値観っていうのも人それぞれだからね。間違いではない。

駅近だけが正義って人も老人には居て、そういう人は駅前の団地みたいなマンションで満足しちゃう訳。

最近の人は、眺望や豪華なエントランスや断熱性やサッシ高や天井高などのスペックを重視する人が多いんじゃないかな。
通勤だけが人生っていう時代ではないでしょ。

[2761: マンション検討中さん]

そういうこと。

通勤重視ではなく湘南とかに住んで土日ライフを楽しんでいる人もいるわけで、
あと20年後も通勤ってのが今と同等にあるかどうかも考えた方がいいよ。

[2762: 匿名さん]

勝どき、晴海、月島の駅近の話してるのにいきなり八王子とかすり替えてくるのってどうなの

[2763: 匿名さん]

これから晴海、月島、勝どきにタワマンが大量供給されると賃貸の選択肢が増えるわけですね。
当然同じ賃料なら駅近の方が良いに決まってる。

[2764: 匿名さん]

うちは、車が無いから駅近は必須。

ライフスタイルがみんな違うからね。

[2765: マンション検討中さん]

>>2763
駅距離以外、すべて同じ条件で賃料同じとかほんとにあると思ってるの？

賃料は分譲価格にほぼ比例します。
同じ条件で同じ価格なら自分も駅近を選ぶ。当たり前。
世の中賃貸で予算がないから駅から離れる人どれだけいると思ってるの？？

[2766: 匿名さん]

どれだけいるの？

[2767: 匿名さん]

駅近もいいが眺望のないタワマンもダメだろう、後から見合いになるのも最悪。
もとの価格が重要。
駅近家賃40万 取得価格1億
永久眺望家賃30万 取得価格7000万円

[2768: 匿名さん]

デベの工作員が必死に反論してきてる構図。
痛いところ突かれるとレスが早い。

[2769: 匿名さん]

駅から遠いと大雨のときとか台風のときはきついね。賃貸が増えるということは駅遠のタワマンからまっさきに賃料が下がるはず。
中古で出たら晴海3丁目徒歩13分しか情報出なくなるからマジで不利。
永久展望とか寝言言ってるけど海風強いしメリットばかりでない。

[2770: 匿名さん]

今日は水曜日！

[2771: マンション検討中さん]

台風や大雨の時くらいタクシー使えよ。笑
駅近だって直結じゃないとビショ濡れでしょ？まさか、傘さして出てるの？
7000万以上の不動産買えるのに？？
普通7000万以上の物件買える人って、ここから都心まで毎日タクシーでも余裕だと思うけど。

[2772: マンション検討中さん]

ポジのスタンスとって、結局討議に負けそうになるとデベだと言われる。
別にここは候補のひとつで、他も検討してますよ。
竣工2019年だし、早めにどこかの中古を買い増して、そのあと勝どき東を買い増すって手もある。
あ、勝どき東も三井だっけ？笑

[2773: マンション検討中さん]

あれ？ここJVになった？

[2774: 匿名さん]

タクシー使いたくない

[2775: 匿名さん]

よく、タクシー使えばいいじゃないと言いますが、二丁目周辺はタクシー拾うの大変じゃないですか。特に天気の悪い日の朝は。
豊洲方面から戻って来るタクシーは朝潮大橋渡って都心に戻るし。
朝の忙しい時間帯にタクシーアプリやマンションのコンシェルジュを使って、迎車料金300〜400円、予約料金400円を余計に出して乗られるのでしょうか。
トウキョウタワーズ位の規模になれば、客待ちのタクシーが停まってくれてたりしますから、そうなるといいですね。

[2776: 匿名さん]

タクシーは配車サービル使えば良いんじゃない？
今だと、アプリで直ぐに呼べるよ。

[2777: 匿名さん]

駅から遠いといっても、この程度なら何とでもなりそうだけどね。

[2778: 匿名さん]

眺望なんてすぐ飽きるって人も居ますからね。
そういう人は眺望なしの部屋を安く買える。

[2779: 匿名さん]

>>2776 匿名さん
通常のタクシー料金はケチらないけど、迎車料金は払いたくないんです。中央区に住んでる意味がないじゃん(笑)

[2780: 匿名さん]

＞中央区に住んでる意味がないじゃん(笑)
銀座で飲んでから帰るとき迎車頼まないの？流しじゃつかまらないでしょ。

[2781: マンション検討中さん]

>>2779
Uber一生使えないね。
みんな使うようになれば下で構えているタクシーが来るから大丈夫だよ。

[2782: マンション検討中さん]

仮にドゥトゥールに住んでたとしても自分は雨の日や飲んだ後はタクシーかな。

[2783: マンション検討中さん]

ドゥトゥールは駅近部類じゃなかったね。
だからシャトルバスあるんだもんね。

[2784: 匿名さん]

そうですね、ここは、何かにつけタクシー使いたくなる場所だと思います。

[2785: 匿名さん]

歩けよ

[2786: 匿名さん]

都心で駅から10分以上歩くのなんてムリ。

[2787: 匿名さん]

>>2786
ドゥトゥールも駅のホームまでだったら10分以上掛かるよ。
駅直結に住むか、タクシー使いなされ。

[2788: マンション検討中さん]

>>2787 匿名さん

駅直結でも、タワマンだと、ドア出てからホーム着くまで、五分はかかる。

ホームに住むしかないのでは？

[2789: マンション検討中さん]

ここの良い所は子供を育てる環境が充実しているところかな。
そういう意味で独身や共働きのDINKS向きではないのは確か。
医者とか弁護士とか経営者とか、毎日タクシーでも問題ない、奥さんが専業主婦みたいな人向きだよね。

シャトルバスが月島経由の八重洲まで行けば、家族持ちのサラリーマンも全然ありだと思う。
WCTで品川までバス乗って通勤している人、結構いるしね。

[2790: 匿名さん]

ファミリーが買えるようなマンションじゃないでしょ。コンセプトはファミリー向け実需だけど値段は一丁前のタワマン。しかも駅遠。一番中途半端な物件だよ。

[2791: 匿名さん]

そんなに日常的にタクシー使うなら
その金を購入予算に回せばもっと駅近のマンション買えまるのですよね。

[2792: eマンションさん]

>>2790 匿名さん
なんでファミリーが買えないの？
独身よりダブルインカムの方が可処分所得あるよ。

[2793: 通りがかりさん]

>>2791 匿名さん
たかだか数万。
あとタクシー代は経費ね。