パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[26801: 匿名さん]

>>26798 匿名さん

実質の駅徒歩時間を言い始めたらキリがない。出口の位置や、線路の深さ、信号はあるか、など。

鉄道駅までの距離があっても、それを補う交通手段や物件の魅力があれば売れるってことですね。

もっとも、1LDKはキツイと思いますが。

[26802: 匿名さん]

>>26799 マンション比較中さん

フツーに、連休だからモデルルームにたくさん人が来るというだけでは？それだけでも書き入れ時になるとは思いますが。契約増となるかは別として。

[26803: 匿名さん]

パチモンの価格表キタ

https://twitter.com/bakurou_kun/status/990115690966216704?s=21

[26804: マンション検討中さん]

>>26803 匿名さん

安いか？？

[26805: 匿名さん]

第4期
販売予定時期：2018年5月中旬販売予定

[26806: eマンションさん]

>>26804 マンション検討中さん
まぁ想定通りかな。

[26807: 匿名さん]

>>26803 匿名さん

事前の予想通りだね。
相場とは言え、高くなったねぇ。

[26808: eマンションさん]

もう都内の新築は普通のサラリーマンでは買えない時代になってきたなぁ。どこも高過ぎるよ。

[26809: 検討者]

>>26808 eマンションさん
高いのは都内だけではないよ。埼玉の地方川越でも新築は300万の時代。

三井パークホームズ アドーア
https://manmani.net/?p=14375

[26810: 匿名さん]

>>26809 検討者さん
高っ！部屋によってはここより高いじゃん。
本川越って西部新宿線で都心に出るのに1時間近くかかるでしょう。駅1分と言えども高いなぁ。やっぱり新築はどこも高いんだね。

[26811: 匿名さん]

>>26810 匿名さん
そうです。
聞くところによると、既に近隣住民の買い替えで半分近く決まりそうとの事ですよ。まぁエリアのナンバー1物件との事で高値の設定なのでしょうけど。

[26812: 匿名さん]

>>26809 検討者さん
そう考えると、ここ安くないかい？
それとも川越が高いの？もうわからんね。

[26813: マンション検討中さん]

ここ安いよ。
タワマンって安い。
バランスがいい低層マンションは坪400以上。

昨日の日経読んでもタワマンはすでに高級じゃないって分かる。
真面目なサラリーマンがローンを組んで買えるのはタワマンしかない。
そういう意味ではここは良いと思う。

[26814: 匿名さん]

>>26813 マンション検討中さん
タワーじゃなくても、板状マンションや戸建をローンで買えると思うけど。何故タワマンしかローンを組んで買えないのでしょうか？

[26815: 匿名さん]

何気にここの設備はハイスペックですよね
上位シリーズのマンションは別として、同じくらいの値段帯ではここが一番リッチに作られてると思う

[26816: 匿名さん]

>>26813 マンション検討中さん
単価抑えられるのは、上まで伸ばして総戸数稼げるメリットもあるからでは？

[26817: 匿名さん]

>>26815 匿名さん
そうそう、それもこれもお隣のクロティアさんのハイグレード設定のお陰ですね。

[26818: マンション検討中さん]

>>26805さん

物件概要では、第4期は「1LDK～2LDK」と記載がありますね。
これまでの要望をためにためてだす感じですかね。

何戸売れるか楽しみです。
(ちなみに私はポジです。)

[26819: マンコミュファンさん]

>>26818 マンション検討中さん
明らかに煽ってるネガだろw
今更ネガっても別に状況はかわりませんけどね。

[26820: 匿名さん]

購入者ですけど、1LDKがどのように売れていくのかは興味があります。

[26821: 匿名さん]

>>26818 マンション検討中さん

どうなるんでしょうね。
ためにためて出す感じではない気がしますけどね。たまたまかなーと。

[26822: 匿名さん]

>>26799 マンション比較中さん

まあよく読んでくださいよ

『経験上集客しやすいことが分かっているので、この時期に合わせてモデルルームをオープンさせるケースが多いのも事実。』

[26823: 匿名さん]

>>26800 eマンションさん

サァン抜けなぁい。

[26824: 匿名さん]

>>26822 匿名さん
？？？？
ここは去年からオープンしてますよ。

ミッドタワーグランドは、まさにゴールデンウィークからオープンですね。

[26825: 匿名さん]

>>26824 匿名さん

はい、オープンした去年ほどでないかもですが、GWは通常の週末や連休よりは客足が伸びるので一年の内ではモデルルームとしては書き入れ時な訳です。去年のGWにはマンション検討してなくても今年はという人もいるし、他の近隣のオープンしたモデルルーム訪問のついでというのもあることでしょう
ただ来客が増えても買ってくれるかは別の話ですけどね
ここはもう指名買いはほとんど期待できないので来客した人をいかに契約にもってけるかにかかってるかと
GWで最後の弾みが付かないと淡々というかズルズルというか竣工後も売っていくということも十分考えてられると思います

[26826: 匿名さん]

>>26825 匿名さん

東と南の値付け見ると、竣工後販売も視野に入れてると思います。スミフ的な。

でも結果論ですが、東と南も今の相場の中では妥当な値付けになってしまうかもしれませんね。西と北に至っては割安感すらある。

指名買いは、一期ほどは期待できないまでも、こういうのが好きな人は一定発生し続けるわけなので、少しずつ売れてくんだと思いますよ。

[26827: マンション検討中さん]

>>26814 匿名さん

あなたは板状マンションや狭小戸建も検討中でしたか。。。
どんな形態でもローンは普通組めますよね。

坪400万の低層マンションは厳しい。
でもここは高いと言ってもサラリーマンがローンを組めば手に入るって言いたかったんです。
買えるトキメクマンションって今は少なくないですか。

[26828: 匿名さん]

板状マンションとタワーマンションでは、場所や条件にもよりますが、80㎡で、維持費・固定資産税が年20万円ほど負担が違うかと思います。
大規模修繕費も、友人の板状マンションは1億円、私の住むタワーマンションは11億円でした。
友人のマンションはうちより戸数が多い大規模マンションです。

[26829: マンション比較中さん]

>>26822 匿名さん

>>26822 匿名さん
集客の話でなくて、GWに成約が増えるって話は本当なの？
という質問をしているんです。
書き入れ時って、帳簿の記入に忙しい時って意味だよ。実際あなたもそういう意味で最初使いましたよね？
>>26789
ごまかしちゃダメですよ。

[26830: 匿名さん]

>>26829 マンション比較中さん

集客が増えればその後の契約数とかも普通に考えれば増えるはずなのでそうならなかったらヤバイですよって単純な話ですよ

[26831: 検討板ユーザーさん]

>>26829 マンション比較中さん

集客が増えれば、受け付け時の帳簿に書くなど忙しいし、登録期間中であれば登録にくる人の絶対数も上がるはずですけどね、横からですが。

[26832: 匿名さん]

>>26828 匿名さん
大規模マンションで大規模修繕1億円なんて、馬鹿なの？嘘ならもっとまともな嘘ついてくれ笑

もし本当だとしたら、まともな修繕してないか、大規模修繕ではないレベルのものだよ。

それと、維持費の差は一概には言えなさすぎ。同じ立地で同じサービス・共用施設があり、同じ規模なら、20万の差はつかない。ついているとしたら、ソフトとハード両面で板状の方が付加価値つけてないということ。つまり管理費・修繕積立金の差は、居住者が求めるものが違うからですよ。求めてないならあまりお金のかかっていない板状買えばいい、それだけの話。

[26833: 匿名さん]

スーパーよりスパ、スーパー銭湯が近くに欲しい
豊洲新市場は晴海大橋はさむから気軽に行けない

[26834: 匿名さん]

>>26828 匿名さん

固定資産税は同じ地域なら板マンよりタワマンの方が圧倒的に安いですよ。

土地の広さで決まりますから。

ここの物件は長期優良やらなんやらで、7年間は建物の固定資産税半額だし、税率面では全然違いますよ。

[26835: 匿名さん]

>>26833 匿名さん

えっ？信号なしで行けるほどの近さなのに？
それなら、ドトールでいいんじゃないですか？

[26836: 匿名さん]

>>26835 匿名さん

あの橋結構傾斜ありますよ
バスもそれなりに通るんですかね
たまにでいいので、自分のマンションに銭湯はいらないっす

[26837: マンション比較中さん]

>>26830 匿名さん
その説明ではGWに成約が増えることにはならないですね。

[26838: 匿名さん]

>>26837 マンション比較中さん

GWに制約が増えるなんて一言も言ってないですよ、書き入れ時と書いてあるだけですが。

[26839: 匿名さん]

>>26838 匿名さん

あ、本当は 掻き入れ時 と書きたかったんですがこの言葉は正しくないそうなので、
書き入れ時と書きましたよくとられてる意味の方で読んでもらえればと。

[26840: 匿名さん]

>>26839 匿名さん
書き入れ時はこれも参考に。
https://www.kotobano.jp/archives/1905

[26841: 匿名さん]

>>26840 匿名さん
もうどうでも良いよ

[26842: eマンションさん]

GW以降の売れ行きによっては、ネガ側の格好の材料に使われそうですな、少なからず注目されてるでしょう、まだ4割近く残っている状況でもあるので

[26843: 匿名さん]

>>26833 匿名さん
5丁目のほっとプラザ晴海がリニューアルして、地域の核となる施設を目指すらしい。
設立時は浴場にするはずだったのに、銭湯組合の反対にあって、温水プールになってしまった。
今度こそ、大浴場作って！

[26844: マンション掲示板さん]

駅遠、スーパーなし、僻地、中央区と認めないネガさん達、くだらないことを書き込んでないで、連休を満喫しなさいw

[26845: 掲示板さん]

>>26843 匿名さん
周りに銭湯やスパ有るんだからいらねーよwそれより日常での生活利便性を整えさせろ。

[26846: 匿名さん]

>>26845 掲示板さん
5丁目に商業施設、4丁目に図書館や区民センター、3丁目に入院設備付きの聖カタリナ病院がオープンしますね。
2丁目には、わんわん広場が出来ます。

[26847: 掲示板さん]

>>26846 匿名さん
正直どれも微妙、、。
まぁ5丁目の商業施設は多少期待はしたいが、なにせ遠いよな。ここは何するにもいちいち遠い。。。

[26848: 匿名さん]

このペースだと竣工前の完売が難しいと思いますが、もしかしたら交渉で値引きとか有りますかね？

[26849: 匿名さん]

みんな、トリトンを忘れてない？？
普通に便利だと思うけど。

[26850: 匿名さん]

トリトン、意外とお店多いですよね
休日は少し閑散としてますが平日は賑やかです
真ん中の野外オープンスペースも広くていいし
いきなりステーキが入っていて少し嬉しかった

[26851: 匿名さん]

>>26848 匿名さん
現時点での値引きは難しいと思いますが、GWの売れ行きが不調で、その後もペースが伸びなければ値引きも有り得るかもしれませんね。三井も周辺に自社の後発控えてますし、少しでも捌きたいでしょう。

[26852: 匿名さん]

>>26851 匿名さん

今のご時世、値引きはまずないですよ。
そんなに急いである必要ないし。

GW、GWって、必死にネガしてるけど、タワマンの購入層って、この時期旅行行っちゃってる人多いですよ。

売り始めがGWで何としてもという人は多いかも知れませんが、ここは1年ほど前からオープンしてる訳だし、ここしかスケジュール空かないって、想像力がすごいですね。

[26853: 匿名さん]

>>26852 匿名さん
ネガなのかな？？丁度時期だからって事でしょう。ゴールデンウィークでの供給云々かは分からないけど、竣工前の残り戸数によっては有るんじゃない？ただ直ぐでは無いと思う。竣工間際か、瞬間後に来た見込みありそうな客にかな？三井だし基本売り残し的な販売スタイルは取ってない訳だしね。

[26854: 匿名さん]

竣工後、売れ残った部屋に関しては値引きはあるかもしれませんが、いまの段階で安くする必要はないでしょう。

[26855: 匿名さん]

>>26854 匿名さん

三井の場合、値下げするぐらいならバルク売りか賃貸にするのではないでしょうかね。
勝どきザ・タワーとか中央湊はそうだったよね。

[26856: 検討板ユーザーさん]

1LDKはこのままいくと正直厳しいと思うので、どうなるかですね。そのまま売り続けるか、値引きあるか、バルク売り、賃貸などなど。

[26857: 匿名さん]

期待という意味では竣工後の売れ残りを狙うのも１つの手ですよね？値引きはあるかは分かりませんが、ゼロでは無いと思います。当然残ってる部屋からの選択とはなりますが。

[26858: 匿名さん]

新築マンションで値引きなんて聞いた事ない。そんな事したら最初に買った人が不公平になる。

[26859: 匿名さん]

新築値引きがあるか無いかで言えばあるんだろうけど
三井がやるかは微妙

[26860: 匿名さん]

>>26858 匿名さん
そんなこと言ったら値上げもしないことになるで。

[26861: 匿名さん]

三井だとバルク売りでしょうね。
安く買いたい気持ちは分かるけど、安く売るのは無理なんじゃないかな。

[26862: クチコミ気になるさん]

三井の販売スタイルもここ最近で変わってきたの？前は竣工前に売り切る・売り切りたいという感じだったけど。それとも無理なものは無理って事で割り切ってるの？

[26863: 匿名さん]

>>26862 クチコミ気になるさん

値付けを見ると、スミフ的な販売もOKと見えるよね。

[26864: 匿名さん]

>>26862 クチコミ気になるさん
まだ竣工まで期間あるし諦めてはないだろう。みんな懸念してるのは1LDKでしょ？値段一段下げちゃえば良いのに。そしたら問題無し。

[26865: 匿名さん]

>>26864 匿名さん
いつもの様にギリギリで下げると思うよ。それで売れるかどうかはまた別だけど。知り合いはKTTを最後の最後で値段下がった時に買ってたよ。

[26866: 住民板ユーザーさん]

>>26864 匿名さん
1期で購入した者としては売れ行きが鈍いからといって、やたら無闇に値段下げたり、値引きしたりして欲しくないです。今はどこも竣工前完売は目指してないでしょう。ゆっくりでも良いから普通に売って欲しい。

[26867: 匿名さん]

>>26866 住民板ユーザーさん
この界隈、後発がたくさん控えてるよ。

[26868: 匿名さん]

月島ぱちタワーに完全にマウントされちゃいましたね、、

[26869: 匿名さん]

>>26868 匿名さん

あちらとはコンセプトが全く違うし、値段帯からも張り合う必要はないでしょう

[26870: 匿名さん]

当の昔に決まってた事ですが、何故三井はこのタイミングでここと至近エリアの月島を出してきたのでしょう？というより、ここが当初の予定通りに着工してれば、また違ったのかな。1年後ズレたのは正直痛いですね。。

[26871: 匿名さん]

>>26866 住民板ユーザーさん
せめて1LDKの価格を見直すだけでも大分違うのでは？そもそもここを実需で検討してる方は1LDKは頭にないでしょう。なので値引きや値段下げた所で影響は全くないと思いますけど。同じ間取りで価格を大分下げられたら腹だたしいとは思いますが。

[26872: 匿名さん]

>>26869 匿名さん
張り合うというより、あっちを検討する人からしたら、こちらにあまり興味も無いし相手にもしてないでしょう。どちらかというと同じ三井なら少し前の湊を検討してて当時予算届かずで月島待ちだった人達では？

[26873: 匿名さん]

MGTとは70m2で南で1000万、北西で2000万違いがありますからね

[26874: 匿名さん]

1ついうと、ここは販売開始前に値下げしてます
それと、失敗要因の一つには竣工時期がズレた事があると思います

[26875: 匿名さん]

>>26873 匿名さん
なんでそんなに価格差あるの？駅距離？総戸数の問題？

[26876: 匿名さん]

これは、、、月島もんぱちにマウントされたね。三井による共食いだ。

[26877: eマンションさん]

>>26875 匿名さん

立地 駅距離 周辺施設 上げたらキリ無いでしょ…それでも最近は値下げもしてるし良いマンションだよ、まぁ一期に慌てて買った人は気の毒だけどね…

[26878: 匿名さん]

>>26874 匿名さん

失敗してないと思いますけど？

[26879: 匿名さん]

>>26876 匿名さん

マウントされてないでしょ。
価格帯もコンセプトもまるで違うし。
むしろ、販売上は月島パチモンとこの物件は相乗効果あると思いますよ。

[26880: 通りがかりさん]

購入者が比較対象にしない物件から
ライバル視されて可愛そう…

[26881: 匿名さん]

>>26877 eマンションさん

一期には既に予定価格から値下げされてたよ。慌てて買って損した人はいないよ。

確かに西が安く出されたけど、一期で北も安く出され、その部屋を一期で買った人がいるわけだから。

みんな、その時にしか買えない唯一無二の部屋を買ってるわけです。

[26882: 匿名さん]

>>26880 通りがかりさん

誰が誰をライバル視してると思ってます？？笑

[26883: 匿名さん]

逆に言えば、新駅は分からないけど、BRTなどでの利便性向上
周りの土地の新施設などで、まだまだ伸びる可能性のある物件ですよね

[26884: 匿名さん]

そうそう、むしろ伸び代しかない

[26885: 匿名さん]

とりあえず、北と西の単価安い部屋買った人はおめでとうございます、だね。今の相場から言えば明らかに割安。部屋によっては多少の値上がりも見込めるレベル（もちろん、メチャクチャ儲かるというわけではない）。

[26886: 匿名さん]

MTGの仕様はかなり豪華ですね。

専有部
①2ldk以上はリビングにビルトインエアコンあり
その他の部屋にはオプションで取り付け可能
②カップボードが標準
③キッチン袖までフィオレストーンが標準
洗面もフィオレ標準だが、トイレカウンターのフィオレはオプション
④床暖房がリビングダイニングと主寝室に標準
⑤玄関はタイルだか、廊下はオプション
⑥天井高2600
⑦バルコニー1.9m、塩ビシート貼り、手摺は全面透明ガラス、ペラボー
⑧洗濯機上戸棚標準
⑨全戸トランクルーム付き(サイズは間取りに関わらず同程度とのこと。非常に小さいです)

共有部
①スカイラウンジ 向きは北東(東京駅側のビュー、スカイツリー・聖路加タワー・佃ビュー)
テーブルは10組+カウンター6席？
金土日はバーテン常駐(時間帯不明)、ドリンク等持ち込み可
②SPA岩盤浴 予約制1h/1000円
③パーティルーム 予約制1h/1000円
非常に狭いです(テーブル１つ、椅子8客、シンク付き)
④ゴルフレンジ、フィットネスジム(トレッドミル2台、バイク2台、クロストレーナー1台、ダンベルセット30キロまでか？)共に都度利用料取るとのこと(料金未定)
⑤エントランスからエレベーターへの通り道に2階吹き抜けのロビーラウンジ兼ライブラリあり
大テーブル1つに椅子10脚、小テーブル2つに各椅子4脚
⑥ゲストルーム2部屋共に3階

[26887: 匿名さん]

>>26885 匿名さん

何故割安と言えるの？
駅距離があるんだから安くて当然であって割安とは言わないよ
MTGが坪単価400万なら駅距離10分違うここは300万で普通の価格

[26888: 匿名さん]

>>26886 匿名さん

パチモンのマイナスを打ち消したいですし、何よりも高いですから当然ですね。
価格帯相応の仕様かと思います。

[26889: 匿名さん]

>>26887 匿名さん
これ、東京カンテイの駅徒歩分数別の新築坪単価だけど、徒歩2分と12分の差は33万円。
100万も安いなら、明らかに割安でしょ。

[26890: 匿名さん]

>>26889 匿名さん

33万円ではなく、15%即ち61万円の間違いですよね？
そうすると400万と340万程度の差
上記は新築の資料ですが中古の資料だと20%の差があり、これだと400万と320万の差
いずれも年々差が広がっているし、これからも差が広がるのは確実
設備の仕様、近隣の商業施設の有無考えたら割安と威張れる程じゃないと思いますね
だからこそMTGは思ったより安かったと言われるわけで

[26891: 匿名さん]

ここはBRTや都心距離の近さも加味されてるから郊外などの同じ時間の駅遠とも少し違うと思いますけどね

[26892: 匿名さん]

>>26890 匿名さん

そもそも、ミッドタワーの平均坪単価って430でしょ？駅徒歩10分の差が2割とすると344万円。であれば坪300切りの部屋は普通に割安でしょう。その差44万円で、70m2換算で1000万近く安い。年々広がってると言うけど、この差が半分になったとしてもまだ500万安いわけです。

別に威張ってるわけではないけど、数字から言えることを言ってるだけなんだけどね。

あと、ミッドタワーは思ったより安かった！とか言ってる人いるけど、430-440ってのはブロガーや掲示板の予想とドンピシャぐらいですよ。別に安い印象はありません。むしろ、相場上昇なりの価格かと。

[26893: 匿名さん]

>>26892 匿名さん
思ったより安かったって言っているひとがいるんだから、その人は安く感じたんじゃないですか？あなたがそう思わなくても、ブロガーがどう予想しようが、その人がそう思ったんだから。

[26894: 匿名さん]

>>26893 匿名さん

ま、そういう人もいるということですね。
ただ、やはり相場は上がってますね。
相場の上昇はしっかり取り込んだ価格ですね。

[26895: 匿名さん]

私は逆にMTG高いと思いました！

[26896: 匿名さん]

>>26892 匿名さん

MTGの平均単価とPTHの一番安い部屋比べるのおかしいでしょ
MTGの一番安い部屋と比べないと

[26897: 匿名さん]

MTGは駅徒歩2分とは言え、しょせん月島だからね。

[26898: 匿名さん]

>>26891 匿名さん

郊外の方が車社会な分、駅距離による影響が小さくなります
つまりここは下落率は平均より大きい

[26899: 匿名さん]

北の選手村MRはいつくらいにできるんですかね〜

[26900: eマンションさん]

>>26899 匿名さん
来年6月だす