パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[26551: 検討板ユーザーさん]

>>26549 匿名さん

駅近と駅遠を比べるまでもない、ここは駅から遠すぎるよ。そしてスーパーもないという。。ミッドタワーに1票

[26552: 匿名さん]

>>26549 匿名さん
そもそもお互いコンセプトが違うから、比較対象にはならないでしょ。

[26553: 匿名さん]

MTGは大人向け、こっちは子供向け。かな？
てか、駅遠&生活の不便さを何とかファンタジーで誤魔化そうとしてる。

[26554: 匿名さん]

パチンコにもんじゃ。
いくら駅近でも興味なし。

[26555: 検討者さん]

>>26549 匿名さん
駅近には得られない開放感が此処にはある。
ゴミゴミして騒がしいのが好きならあちらをどうぞ。

[26556: 匿名さん]

資産価値なら月島
夢まぼろしを見たいなら晴海

[26557: 匿名さん]

パチもんタワーは無いわー
開店前からマンション下で並ばれてるの想像すると無理

[26558: 匿名さん]

駅近で便利なのは良いが、開店前に人が並んでる光景、確かにそれはキツイ。開放感に一票！

[26559: 匿名さん]

開放感希望ー！

[26560: 匿名さん]

解放感とかリゾート感とかはなにもない僻地を売るための屁理屈に過ぎない。
不動産営業の定番トークだね。

[26561: 感受性ゼロさん]

>>26560 匿名さん

緑豊かな里山をみて、何もない僻地と批評する方もいらっしゃるし、感受性の問題だよね。

[26562: 匿名さん]

わざわざここで勝手な個人的意見を叫んでもらってもいいけど、今更そんなありきたりな批判をしても時間の無駄ですよ

[26563: 匿名さん]

ティアロクロノの中古が高値で動いてるのに、そんなのは全く無視して中古無理、僻地で資産価値がないとか書き込むのはさすがに意味不明だし事実誤認。

[26564: 匿名さん]

>>26563
そういうのって右肩上がりの時はいいけど、逆回転し始めると顕著だからねぇ・・・
ただ晴海の強みは後ろに豊洲が控えてること。
豊洲が人気エリアであり続ける限り、豊洲より極端に安くなることはないだろうからね。
吉祥寺と西荻窪の関係性や自由が丘、二子玉の内側にも同じことが言える。
もちろん選手村がブレイクして晴海単独で評価される可能性も十分ある。

[26565: 匿名さん]

良い意味で湾岸エリアってのが確立してるからね。
有明だけ上がったり晴海だけ下がったりってのは考え難いし、
再開発は2、30年続くんだし持ちつ持たれつでいいんじゃないの？
湾岸共通の懸念材料は液状化等地盤リスクのみだと思う。

[26566: マンション掲示板さん]

僻地って。。ここ違くない？選手村出来るし。

[26567: 匿名さん]

お金掛けてリゾート感たっぷり出しても、僻地だと売り捌くのも大変です。

[26568: 通りすがりさん]

駅もない、スーパーもない。
ただ何もしなくて良い贅沢が此処にはある。

[26569: 検討中さん]

世界中のアスリートがここ晴海に集まるんですよ。僻地ってwしっかりお勉強して下さい。

[26570: 匿名さん]

月島とここなら間違いなくこっち。
理由は勿論パチもん。例えあっちの方が安くても買わないな。

[26571: 匿名さん]

>>26567 匿名さん

もともとが何もない埋立地ってだけでしょ。
駅遠だから付加価値つけることのなにがおかしいの？

[26572: 匿名さん]

>>26545 匿名さん

ネガさんが資産価値は諦めたとか書いてるけど、評価はいろいろです。

住まいサーフィンの儲かる確率については、この物件の販売価格やコンセプト等あまり関係なく、住まいサーフィンのロジックだけで算出されているようです。販売前で価格未発表の物件でも儲かる確率が表示されたりするなど、ちょっと怪しい点も多いです。

ま、それはそれですし、例えば三井健太さんのリセールバリュー評価は「A」評価です。三井健太さんの場合は、単に数字のロジックだけではなく、この物件には駅遠を補う要素もある、という評価がなされています。

私個人の意見としては、部屋によって違ってくると思います。

東と南は相対的に割高、北と西は相対的に割安なのは間違いないでしょうね。

ただ、残債割れになるようなことは無いと思うので、欲しい人は買えば良いという感じかと思います。

[26573: 匿名さん]

>>26569 検討中さん
選手が寝泊まりするところが栄えてるといいたいの？
おかしなやつだな。

[26574: 匿名さん]

>>26573 匿名さん

まあアスリートは関係ないな。
ただ、現状でもさすがに僻地というには都心に近すぎるし、周囲も発展している。

[26575: 匿名さん]

過去行われたオリンピックでは、いずれも選手村跡地はとんでもない価格に高騰している。オリンピック効果を甘くみてはいけないよ。

[26576: 匿名さん]

頼むからスーパーの1つぐらい作ってくれぃ。そしたらもう何も望まない。あと駅。

[26577: 匿名さん]

>>26576 匿名さん

個人的には、ないならないで、トリトンか文化堂かネットスーパー使うし、出来てくれたらいいなって程度かな。

[26578: 匿名さん]

>>26575 匿名さん

日本の最近の駅近信仰がどう影響するかなー？単に選手村跡地というだけではそこまでは、、、

[26579: 匿名さん]

駅もスーパーと一緒で、ないならないで困らない。バスや自転車あるし。便利な世の中ですからね。

[26580: 匿名さん]

>>26575 匿名さん
リオデジャネイロは廃墟になってないか？

[26581: 匿名さん]

>>26580 匿名さん
揚げ足取りですか？ロンドンとかどうなってるかご存知ないんですね。

[26582: eマンションさん]

選手村は5丁目、ここは2丁目だから関係ない

[26583: 匿名さん]

>>26581 匿名さん

横からだが、26575は「いずれも」と言ってるから揚げ足取りではないと思う
選手村の効果は分からないですね
ただ、都心には近いので、致命的に不便ではない

[26584: eマンションさん]

ぶっちゃけ選手村が相場よりも安く売りに出されたら、ここの資産価値は一気に下がるけどね、ピークで購入してしまう分余計に

[26585: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん
選手村を安く出す訳ないでしょうw
出したくても、出せない。

[26586: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん

選手村が安く出されても、ここの資産価値が一気に下がることは無いと思いますよ。マンションとしてここより付加価値が低ければ安くでるというだけですので。

ただし、全体の相場が変わらないという前提で、ね。

[26587: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん
タワーは同等の価格で、板マンはここより安価になるでしょう。選手村が理由で、資産価値価値が下がることは無いですよ。しかも一気に下がることは不動産ではあり得ません笑。素人さんかな

[26588: マンション検討中さん]

>>26572 匿名さん

住まいサーフィン、MID TOWER GRANDは販売価格発表されてないのに儲かる確率出してるよね。価格が出てなければ分かるはずないのに。信用ならないよね。

[26589: 匿名さん]

>>26587 匿名さん

選手村は永久眺望部屋が多いでしょうから、あまり安くならないでしょうね。もちろん、お得なパンダ部屋もあると思います。

タワーは眺望がここより良いので、ここより高くなるかもしれません。眺望でかなり価格に差をつけてくるかもしれませんね。

板状はここよりも安くでるでしょうね。
ただ、板状も眺望が良い部屋はあるので、そこは高くなるかと。

[26590: 匿名さん]

>>26589 匿名さん
段階的にとはいえ6000戸近くの供給を捌くのは本当に至難ですよ。此処の1000戸超でさえ苦戦してるのに。景気が逆流した際に大量の売れ残りが有れば、下げても成約が付かず、更に下げとなり、負のスパイラルとなります。要は景気がいつまで堅調に続くか？その前にある程度売れてしまったいればそこまでの心配は要らず、逆に在庫が溢れてる際に景気が軟化したら投げ売りでも成約付かずとなる。

[26591: 匿名さん]

新築販売の伸び率は既にピークアウトしてるから、選手村を売り捌くのは結構難儀だね。此処は影響ないとは考えない方が良い。

[26592: 匿名さん]

不況時にも選ばれて動くのはやはり駅近物件。不動産は立地なんだよね。そして景気悪ければなるべく管理費や積立金が低いところ。人口が減ってくのだから、10年後、15年後と考えた方が良い。ここは1000世帯が入るから、1世帯辺りの負担が少なくこれだけの施設を利用出来る。裏を返すと、、、。

[26593: eマンションさん]

>>26587 匿名さん

資産価値価値って焦って必死さ感じるポジしなくても大丈夫ですよ
一気にって半値とかでなくて2割くらい一気に価値が下がる可能性は十分あり得ますよ、選手村の価格次第では
でもここは資産価値は気にしないんですよね購入する人は、ならスルーしてくれてもいいんですけど…

[26594: 匿名さん]

一気に6000戸出す訳ではないんだし心配要らない。それにここは2丁目、あっちは5丁目ですよ。あっちが大量に在庫抱える又は供給を控えてる内に景気が悪くなっても、こっちは心配ない。

[26595: 匿名さん]

>>26587 匿名さん
景気悪ければいくら下げても成約付かない。その状況下になったら、当然ここだけが下がる訳でもなく全体的に下げる。それで選ばれるのは立地。最近の日本だと駅近の物件となる。また、ランニングコストも非常に意識されるので、ここの様に将来的に負担がかかる物件は遠慮される。今以上に、駅近コンパクトが好まれる様になる。ここの推しである費用が掛かった外構が逆に足枷になってしまう。

[26596: 匿名さん]

何割かは賃貸物件ですしね
影響という意味では、勝どき東や月島3丁目にできるタワマンを合わせれば更に倍くらい戸数がありますから
それらも安価で放出されるとも考えにくいですしね
仮に値崩れしたら更に安くなった中古のMTGやCGPを買うのもいいかもしれません

[26597: 匿名さん]

マンションは駅から徒歩10分以内じゃないと価値ないよ。
永住するんならいいけど。
年取ると運転できなくなるし、高齢化社会ではますます駅近は重要な要素になる。

[26598: 匿名さん]

不景気に陥った際にお金に余裕があってローンをそのまま払える人は、売らなければ良いわけですし問題ない。1番悲惨なのは安値でも良いから、売りたいのに売れない人。中小企業の経営者やリストラ、収入減などで当時と状況が変わってしまい売らなければならない方達でしょう。相場下落の怖さより、売りたい際に売れる（成約が付く）かと言う事。

[26599: 匿名さん]

年寄り前提なら登り降りに負担のかかる地下鉄よりバス、BRTがオススメですよ

[26600: 匿名さん]

根気はいるけど成約は付くのでは？それが1ヶ月か6ヶ月、1年以上かは分からんが。景気悪ければ全体の動きも鈍化する。その限られた動きの中でも成約は全く無いわけではないよ。

[26601: 匿名さん]

>>26600 匿名さん
それはそうだよ。ただ、そういう状況下で買うのだから当然選択候補として上がりやすいのは駅近でしょう。以前は物凄く高かったのが、今は買いやすくなったなど。駅近が値段下げたらここも必然的に下げる様だけど、相手からは足元見られて更に価格交渉となる訳です。で売りたい人は価格飲んで成立。最後売り終わった際に虚しくなる。

[26602: 匿名さん]

>>26592 匿名さん

10年、15年後も人口が増えているのはどこか、ということだよね。それは中央区な訳だけど。

[26603: 匿名さん]

>>26601 匿名さん
え？駅近が買いやすくなった？
冗談ですか？

[26604: 匿名さん]

>>26602 匿名さん
だとしてもここを選ぶとは限らない。

[26605: 匿名さん]

>>26585 匿名さん

選手村は土地購入価格がここの10分の1しか
ない
リフォーム費用も1戸あたり1200万円程度と明らかになっている(タワマンは除く)
これだけで原価はここより恐ろしく安い
タワマンなんてここの4割程度の原価になる
高く売ったら東京都は相当叩かれるでしょう
となると安く売ることは充分予測できる

[26606: 匿名さん]

>>26605 匿名さん

高く売ったら東京都は叩かれる？
売るのはデベですよ？

もちろん高すぎるのは良くないですが、相場並みに売っても何も悪いことはしていません。相場並みの価格設定になるでしょうね。

シティタワー品川の亡霊を見てませんか？

[26607: 匿名さん]

>>26604 匿名さん
そうですね。選ぶかもしれないですし、選ばないかもしれません。

[26608: 匿名さん]

>>26606 匿名さん

高く売れるマンションの敷地を東京都が売ったと都民に広く知れ渡るのはデベにとっても東京都にとってもよろしくない
デベは安く売っても充分すぎる利益を得られる

[26609: 匿名さん]

>>26608 匿名さん

うん、そうだね。でもよく考えて。いくら安い価格で土地を売ったと外野が言っても、東京都はあの価格は適正だという説明を通していて、一応の理屈は立ってるわけ。

それに、シティタワー品川のように東京都が価格の意思決定に関わるというわけでは無い。

デベも、「この事業にはこんなにお金がかかる！だから土地は安くして！」と言って買ったわけだから、価格を相場より安くしちゃったら、矛盾しちゃうことになる。ゆえにデベは、逆に安くはできないんですよ。

だから相場並みで出してくるって予想できる。多少安めにはなる可能性はあるけど、それは選手村はここよりも駅遠ということもあるし、結局相場並みで出してくるということ。

それに、選手村の土地をデベに安く売ったことなんて、訴訟まで起こされて報道もされてるんだからちょっとニュース見てる人ならみんな知ってる話だよ。

[26610: 匿名さん]

>>26609 匿名さん

ニュースって、安く東京都が売ってマンションとしていくらで売ってどれだけの利益をデベが得られたかが焦点になるのだから話はまだこれから
貴方がどんな立場か分からないけどバイアスのかかってない都民なら怒る話
相場という意味では私個人の予想としては坪単価250万程度でしょうね
PTHの価値が下がるかというと下がらないと思います(こちらの方が駅に近いから)

[26611: 匿名さん]

>>26610 匿名さん

いやいや、そんなのデベからしたらいい迷惑でしょ（笑）
どれだけの利益をデベが得たかなんて、叩くところでは無いよ。デベが適法なプロセスで土地を買って、それで事業を回すわけなんだから。それにデベがプロジェクトの利益を晒すわけないでしょ（笑）

「都が安く売りすぎた！」というのは分かるけど、「デベは高く売りすぎだ！というのは、ただのモンスタークレーマーだよ。バイアスかかってない都民ですけど、モンスタークレーマーにはなりたくないですね。

もし追及するなら、都の土地価格決定プロセスだけど、それって公開されてるんだけどあなたちゃんと読んだ？

[26612: 匿名さん]

>>26610 匿名さん

あと、もし第三者の意見が欲しければ、ブロガーの質問箱にでも質問すれば良いよ。

[26613: 匿名さん]

>>26611 匿名さん

私はここの契約者ですけど選手村の土地売却はどうかと思いますよ
本当にコストがかかるから安く売ったと言うならともかく、デベロッパーが大きな利益を得ていたら問題だと思います
だって例えばPTHは同じ東京都から選手村の10倍もの単価で敷地買ってますし

[26614: 検討板ユーザーさん]

私はここを契約する際に資産価値は諦めて購入しましたよ。自分が欲しいか。買って住んで満足出来るかじゃないですか？価値観なんて人それぞれだと思います。

[26615: 匿名さん]

>>26614 検討板ユーザーさん
へぇ凄い。まさに三井が提唱した通りファンタジーだ。夢から覚めないと良いですね！

[26616: 検討中さん]

ここを購入する人や検討してる人で資産価値を気にされてる人なんか居ないのでは？都内でありながら駅から10分以上あるのを皆さん承知してるし、資産価値気にする人でわざわざここを選ぶ人は居ないと思いますよ。ここはそんな事を超越して選ばれてる物件なのです。

[26617: 匿名さん]

そうそう駅近なんぞ興味なし。駅なんて所詮交通手段の一つでしかないでしょ。誰がこんな駅近崇拝の日本にした？

[26618: 匿名さん]

>>26617 匿名さん
それもこれもデベでしょうな。普通じゃ買えない駅前の土地にタワマン建てて、生活利便性の良さで販売アピール。それがここ数年で莫大に増えタワマン＝駅近のイメージとなった。

[26619: マンション検討者さん]

駅は他の交通手段でカバーするから良いとしても、せめてスーパーの1つぐらいは近くにあって欲しいな。

[26620: 匿名さん]

>>26616 検討中さん

契約者ですが、資産価値については期待してはいないけど悲観的でもないです。
三井さんのレポートでもA評価だし。

[26621: 匿名さん]

>>26613 匿名さん
それも含めて交渉でしょ。そもそも、デベはリスク取って土地仕入れてるわけで、土地の価格をいかに安く買うかが仕事なんだよ。
商売したことありますか？
デベには利益を開示する義務もない。

[26622: 検討中さん]

>>26620 匿名さん

>>26588にもある様に、ネットの情報をあまり鵜呑みにしない方が良いですよ。所詮個人の半営利目的のブログですからね。参考程度に考えた方が良いです。

[26623: 匿名さん]

私は当初から資産価値で物件を選びをしてはいません。ここを検討されてる方は皆さんそうなのでは？リセール考えて購入するなら、わざわざ駅から離れてて、スーパーも近くになく生活感のないここを選んだりはしないでしょう。それ以上の魅力があるから、ここを選んでるんです。

[26624: 匿名さん]

タワーマンションだし、リセールも安心だよ。

[26625: 匿名さん]

ほんとここのマンションはデベが休みの日であっても活気があって良い傾向だと思います！

[26626: 匿名さん]

駅近信教の人って、iPhone出た時にドコモじゃないなら、変えないって、ドコモから出るまで待っていた方々と同じタイプじゃない？

電車は便利だけど、いつまでもそれが当たり前とは限らないからね。

自動運転で人件費のかからないタクシーが、自分のスケジュールに合わせて、送迎してくれる時代が数年で来るからね。

[26627: 匿名さん]

タクシーがスケジュールに合わせて迎えにくる？
タクシーっていざ呼ぼうとすると時間のかかることもおおい。
徒歩で気軽に駅まで行ける駅近のほうが圧倒的に利便性が高い。
また自動運転でタクシー料金が下がると利用者が増えて街にタクシーが溢れる。
そうなると東京の道路交通は渋滞がひどくなり電車に比べて速達性が大きく劣るようになる。
つまり、駅近の優位性は永遠に揺るがない。

[26628: 匿名さん]

ソフトバンクの話だと、AIでタクシーの配車を決める時代が来るそうです。海外ではUBERが普通です。

[26629: 匿名さん]

東京の道路は増やせないからタクシーを増やすのは無理。
地下鉄が廃れて、みんながタクシーで移動するようには物理的にできない。

[26630: 匿名さん]

>>26626 匿名さん
自動運転のタクシーの普及なんて数年では絶対に実現しないよ
そんな先見力だと人生損しますよ

[26631: 匿名さん]

割安の自動運転タクシーが早く実現するといいですね。
ここは、都心に近いですが駅から距離があるのでついついタクシーを使ってしまうでしょう。結構馬鹿にならない費用になると思いますので。

因みに老後はシルバーパスが使える都営地下鉄や普通のバス停の近くに住んだ方が経済的です。
年間1000円ですみます。

[26632: マンション比較中さん]

月島の駅前タワーは坪440万円らしいですね

[26633: 匿名さん]

>>26631 匿名さん
初乗り410円だから、手軽につかえませんか？

[26634: 口コミ知りたいさん]

仮にMTGが坪440だとするとこことは坪82万の差です。70平米で1,739万の差です。
そこまで差があるとタクシー片道2,000円で会社まで通勤・帰宅しても18年くらい通えるよ。
最近の駅近至上は行き過ぎではないですか？

あ、個人的にはMTGはもう少し上かなと思ってます。

[26635: 匿名さん]

>>26633 匿名さん
どこから乗るおつもりですか？
銀座や東京駅からタクシー乗ると1500円くらいかかりますよ。
月島駅⇆マンションだけタクシーに乗られるんですか？

[26636: 匿名さん]

>>26634 口コミ知りたいさん

その通りですね。
駅近に立地的な優位性があるのは間違いないですが、結局、その分駅近プレミアムが盛られまくってるわけです。

[26637: 匿名さん]

>>26635 匿名さん

初乗り410円になって、普段の足として気軽に使えるようになったよね、ということでは？月島からここまではワンメーターですよね。

[26638: マンション掲示板さん]

ここが僻地とか、埋め立てとか、駅やスーパーなし、人が住む場所でない、など散々ネガな意見をこの掲示板で目にしてきましたが、私はここを買いました。結局自分が気にいるかと、予算の範囲で買えるかだと思います。

[26639: 匿名さん]

>>26634
4人家族ならコストは×4になるねｗ

ただまあ近年の駅近信仰は加熱し過ぎってのは同意。

[26640: 匿名さん]

>>26634 口コミ知りたいさん
坪100ぐらいは違うんじゃないの。
まあ、西や北買った人にとってはもっと差があるけど笑

[26641: 匿名さん]

>>26629 匿名さん

東京の道路が混むのは車が多いのも一因だけど、ぼけーと運転してる人が渋滞を引き起こしてるのが問題であって、全部自動運転の車しか走らなくなったら、信号なくてもぶつからないようにできると思うけど。

孫さんも人間の運転を法律で禁じて、ドライブはお金持ちの娯楽になる（サーキットとかじゃないと運転できない）時代がそのうちくるって、言ってたよ。

[26642: 匿名さん]

>>26641 匿名さん

自動運転には期待したいけど、シリアスな課題がまだまだたくさんあるので、普及はまだ先かな。技術面というより倫理的な課題や法的な課題の方がハードル高いと思う。

[26643: マンション検討中さん]

次の3期8次は20戸ですね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1671/juko.html?saletime=16&reception=...

[26644: 匿名さん]

>>26643 マンション検討中さん

淡々と売れてるね。
今後もこのぐらいのペースで売れていくでしょうね。

[26645: 匿名さん]

>>26643 マンション検討中さん

72Awが一番売れたみたいですね
公式サイトの間取りも変わったので、その辺りは売れ切れたのかな

[26646: 匿名さん]

>>26642 匿名さん

巻き込む時に人数で判断するのかとか、責任の所在は的なやつですよね？

テスラの事故でペース落ちたかも知れませんが、日本政府的にもここで遅れを取ると致命的になるから、頑張るのでは？

レベル2までの責任は運転者が追う方向でメーカーの開発が進む方針で決まりませんでしたっけ？

[26647: 匿名さん]

>>26646 匿名さん
頑張るというか、決められない部分もあると思うんですよね。
例えば、まっすぐ行ったら自車が大破、右に避ければおじいちゃんにぶつかり、左に避ければ女の子にぶつかる。さぁ、自動運転で車はどう動かすべきか？とかね。仰るような、巻き込む人数もそうですが。

責任の所在もそうですけど、そもそもどう動かすか、ということからして倫理的な問題を孕んでいると思います。

[26648: マンション検討中さん]

>>26647 匿名さん
なんの話してんだよ
関係ない話は他所でやれ

[26649: 匿名さん]

>>26641
>>26642
>>26646
>>26647

確かに。この物件の話をしましょう。これ以上はお控え下さい。

[26650: 匿名さん]

選手村の板マン270万前後だってね。タワーの方で330万前後みたいよ。妥当かな？