パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[26501: 匿名さん]

>>26477 匿名さん
駅じゃなくてバス停だろ。

[26502: 匿名さん]

法律上だと鉄道事業者は、「駅」で、運輸事業者は、「バス停」で良いのでしょうか？

[26503: 検討板ユーザーさん]

>>26502 匿名さん
東京都は確かに「駅」を使っていません。「バス停」とも言いません。「停留施設」と呼んでいます。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf
まぁ法律上問題あれば、英語の「ステーション」を使うんじゃない？

[26504: 匿名さん]

>>26501 匿名さん

話の流れ的に26477さんはBRTの話ではなく、湾岸地下鉄の話をされてるので、噛み合ってないですよ。

[26505: 匿名さん]

湾岸地下鉄なの？そんな絵空事を当てにしてるの？
現実的な、BRTで考えないとまずいんでは？

[26506: マンション検討中さん]

>>26505 匿名さん

ここを真剣に検討、契約する人は、これから出来るもや検討されているもの（BRTや地下鉄など）に過度に期待してはいないよ。
騒いでるのはネガだけ。

[26507: 匿名さん]

>>26505 匿名さん
晴海にいずれ地下鉄出来ますよ。ただ、駅は結局離れそうですけどね。

[26508: 匿名さん]

>>26507 匿名さん
これですか

[26509: 匿名さん]

>>26508 匿名さん
駅出来ても結局ここからそう近くはないのでは？駅はドゥトゥールが最寄りになりそうだし、選手村の方は１つの街になって今後晴海のランドマーク的になりそうだよね。

ここはバス（BRT、都バス、シャトルバス）がライフラインだから、今後BRTの運行に期待したい。

[26510: 匿名さん]

モロ最寄りはベイシティ晴海でしょう、賃貸だけど
地下鉄入り口はもっと近くにできるだろうし、一桁分で最寄駅ができればオーケーでしょう

[26511: 住民板ユーザーさん1]

示された案では地下鉄の駅はこの辺りでしょうか

[26512: 匿名さん]

いずれにしてももし晴海に駅ができればいい効果がありそうですね
投資で狙ってる人は少ないでしょうが、駅によって相場が上がればここのリセールにも良い効果があると思います
むしろそれくらいないと選手村やここの北にできる大量物件を捌くのは難しいかもしれないですからね

[26513: 匿名さん]

今後の新築販売計画を考えても、勝どき晴海に地下鉄が出来るかもしれないと言い続けることは、それだけである程度の価格維持効果がありますよね。
信じる信じないは別として。

[26514: eマンションさん]

>>26511 住民板ユーザーさん1さん
駅なんか興味ない。
とにかくスーパーなんとかして。

[26515: 匿名さん]

晴海は選手村出来るし、後発ぞろぞろ控えてるし、駅が出来ないとパンクするよ。

[26516: マンション検討中さん]

>>26511 住民板ユーザーさん1さん

通常は出口までの距離で測るので、出口がどこに設置されるかですね。

[26517: 匿名さん]

>>26515 匿名さん
BRTで十分カバーできる。
この先は伸びても有明まででその先は海しかないから後背人口が少なく、鉄道までは必要ない。

[26518: 匿名さん]

おそらく、トリトンには1つ出口作るでしょうね。交番のあたり？

[26519: 匿名さん]

晴海や有明は資産価値を血眼になって気にしてる人が多くない？
気持ち的にも余裕がないの？
それとも自分が住んだマンションをもっと高値で売って、山の手線内のおしゃれタウンに引っ越そうなんて、バカな妄想を膨らませてる？

[26520: 匿名さん]

二丁目の都有地をBRTの車庫にするなら、そこに駅作って、BRTと地下鉄の乗り換えできるようにした方が何かと利便性向上ですね。

[26521: マンション検討中さん]

>>26519 匿名さん

全部あなたの想像ですよね。
煽りたいだけならご退場を。

[26522: マンション検討中さん]

>>26519 匿名さん

>>26519 匿名さん

全部あなたの想像ですよね。
煽りたいだけなら無駄な労力を使わず、ご退場を。

[26523: 通りがかりさん]

>>26519 匿名さん

湾岸地域の解放感に慣れてしまうと、山手線内はちょっと。。って感じでは？

[26524: 匿名さん]

>>26523 通りがかりさん

価値観次第ですね。
私は開放感優先ですが、もちろん利便性やステイタス重視の方もいるでしょうね。

[26525: 匿名さん]

ん・・・
私は開放感というより無味乾燥という印象ですが。

[26526: 通りがかりさん]

>>26525 匿名さん

無味乾燥が好みの方もいらっしゃるんですね。
いろいろな価値観を知れて勉強になります。

[26527: 匿名さん]

>>26523 通りがかりさん
解放感んねえ、ものは言いようだな。
区画が広すぎて、ビル以外にはなにもないから歩くには辛い感じがする。
お台場に行くといつもそう感じる。
街をぶらぶら歩く感じじゃないよね。

[26528: 匿名さん]

北西は何になりますかね
計画上はマンションになることはなさそうですが
BRT場も景観的に良いものだといいですね
計画書には簡単に書かれてますが

[26529: 匿名さん]

>>26527 匿名さん

ゴミゴミしたのが好きなら、そっちの家探されてはいかがでしょうか？
開発エリアは好みに合わないのではないでしょうか？

[26530: 匿名さん]

>>26527
そう思うなら、この辺なら月島のMGTの方が良いんじゃない？

[26531: マンション検討中さん]

>>26527 匿名さん
ものは言いようというより、
人の価値観の問題だから。
ゴミゴミしたところ好きは人は、そーいうところに住めば良い

[26532: 匿名さん]

殺風景でなにもない田舎には不便で住めないので、ごみごみした街を買います。

[26533: 匿名さん]

>>26532 匿名さん

いい物件が見つかるといいですね。
気持ちを満たしてくれる物件が見つかると心も豊かになるでしょうから、頑張ってください！！

[26534: 匿名さん]

頑張れー

[26535: 匿名さん]

>>26519
「晴海や有明を買う人」という一般論はともかく、この物件を買う人は資産価値なんて気にしていないから煽っても無駄ですよ。
資産価値（駅の遠さ、周辺の何もなさ等）を無視して、眺望、ディズニー等の共用施設を好んで買っているわけですから。

[26536: 匿名さん]

ディズニーっつってもミッキーおらんやん。w

ただの広場デザインの監修やろ？w

[26537: 匿名さん]

>>26535 匿名さん

儲かる可能性11%と住まいサーフィンでは異例の低評価ですからね
自分もそういうのは覚悟して契約しました
家に資産価値は諦めました

[26538: 名無しさん]

>>26537 匿名さん

11%って低評価なんですか？

[26539: マンション検討中さん]

新しいCGが加わりましたね！！

[26540: 検討板ユーザーさん]

>>26539 マンション検討中さん
トップページのビジュアルですか？
変更になりましたね。

[26541: 匿名さん]

オリエンタルランド監修なだけで、ディズニーは関係ないよね？ディズニー名乗ると商標的にもNGでしょ

[26542: 匿名さん]

>>26538 名無しさん

もちろん下には下がいるけど、都心ではビリクラス
間違いなく駅距離が関係している

[26543: 匿名さん]

もろディズニーだと一部の熱狂的なディズニー好きには良いかもしれないけど
一般受けしないから今くらいが丁度いい

[26544: 匿名さん]

>>26542 匿名さん

どこをどう読めばそういう解釈になるんですか？

[26545: 匿名さん]

>>26544 匿名さん

いろんな物件みてみると、駅遠のマンションは低評価になってる傾向は読み取れる

[26546: 匿名さん]

>>26545 匿名さん

ドトールやCT東京ベイと比べてもPTHの方が高く見えますが・・・

[26547: 匿名さん]

>>26546 匿名さん
？？
CT東京ベイは46%
ドゥトゥールに至っては完成済みだから儲かる確率は載っていない

[26548: 匿名さん]

"都心を覚めないリゾートに"するのだから、目を覚ましちゃだめですよ

[26549: 匿名さん]

同じ中央区内だと駅近高額のMTGと、駅遠安価のPTHどちらが良いですかね？

[26550: マンション検討中さん]

>>26549 匿名さん
ここでしょ
駅近が好きな人はあっち買えば良い

[26551: 検討板ユーザーさん]

>>26549 匿名さん

駅近と駅遠を比べるまでもない、ここは駅から遠すぎるよ。そしてスーパーもないという。。ミッドタワーに1票

[26552: 匿名さん]

>>26549 匿名さん
そもそもお互いコンセプトが違うから、比較対象にはならないでしょ。

[26553: 匿名さん]

MTGは大人向け、こっちは子供向け。かな？
てか、駅遠&生活の不便さを何とかファンタジーで誤魔化そうとしてる。

[26554: 匿名さん]

パチンコにもんじゃ。
いくら駅近でも興味なし。

[26555: 検討者さん]

>>26549 匿名さん
駅近には得られない開放感が此処にはある。
ゴミゴミして騒がしいのが好きならあちらをどうぞ。

[26556: 匿名さん]

資産価値なら月島
夢まぼろしを見たいなら晴海

[26557: 匿名さん]

パチもんタワーは無いわー
開店前からマンション下で並ばれてるの想像すると無理

[26558: 匿名さん]

駅近で便利なのは良いが、開店前に人が並んでる光景、確かにそれはキツイ。開放感に一票！

[26559: 匿名さん]

開放感希望ー！

[26560: 匿名さん]

解放感とかリゾート感とかはなにもない僻地を売るための屁理屈に過ぎない。
不動産営業の定番トークだね。

[26561: 感受性ゼロさん]

>>26560 匿名さん

緑豊かな里山をみて、何もない僻地と批評する方もいらっしゃるし、感受性の問題だよね。

[26562: 匿名さん]

わざわざここで勝手な個人的意見を叫んでもらってもいいけど、今更そんなありきたりな批判をしても時間の無駄ですよ

[26563: 匿名さん]

ティアロクロノの中古が高値で動いてるのに、そんなのは全く無視して中古無理、僻地で資産価値がないとか書き込むのはさすがに意味不明だし事実誤認。

[26564: 匿名さん]

>>26563
そういうのって右肩上がりの時はいいけど、逆回転し始めると顕著だからねぇ・・・
ただ晴海の強みは後ろに豊洲が控えてること。
豊洲が人気エリアであり続ける限り、豊洲より極端に安くなることはないだろうからね。
吉祥寺と西荻窪の関係性や自由が丘、二子玉の内側にも同じことが言える。
もちろん選手村がブレイクして晴海単独で評価される可能性も十分ある。

[26565: 匿名さん]

良い意味で湾岸エリアってのが確立してるからね。
有明だけ上がったり晴海だけ下がったりってのは考え難いし、
再開発は2、30年続くんだし持ちつ持たれつでいいんじゃないの？
湾岸共通の懸念材料は液状化等地盤リスクのみだと思う。

[26566: マンション掲示板さん]

僻地って。。ここ違くない？選手村出来るし。

[26567: 匿名さん]

お金掛けてリゾート感たっぷり出しても、僻地だと売り捌くのも大変です。

[26568: 通りすがりさん]

駅もない、スーパーもない。
ただ何もしなくて良い贅沢が此処にはある。

[26569: 検討中さん]

世界中のアスリートがここ晴海に集まるんですよ。僻地ってwしっかりお勉強して下さい。

[26570: 匿名さん]

月島とここなら間違いなくこっち。
理由は勿論パチもん。例えあっちの方が安くても買わないな。

[26571: 匿名さん]

>>26567 匿名さん

もともとが何もない埋立地ってだけでしょ。
駅遠だから付加価値つけることのなにがおかしいの？

[26572: 匿名さん]

>>26545 匿名さん

ネガさんが資産価値は諦めたとか書いてるけど、評価はいろいろです。

住まいサーフィンの儲かる確率については、この物件の販売価格やコンセプト等あまり関係なく、住まいサーフィンのロジックだけで算出されているようです。販売前で価格未発表の物件でも儲かる確率が表示されたりするなど、ちょっと怪しい点も多いです。

ま、それはそれですし、例えば三井健太さんのリセールバリュー評価は「A」評価です。三井健太さんの場合は、単に数字のロジックだけではなく、この物件には駅遠を補う要素もある、という評価がなされています。

私個人の意見としては、部屋によって違ってくると思います。

東と南は相対的に割高、北と西は相対的に割安なのは間違いないでしょうね。

ただ、残債割れになるようなことは無いと思うので、欲しい人は買えば良いという感じかと思います。

[26573: 匿名さん]

>>26569 検討中さん
選手が寝泊まりするところが栄えてるといいたいの？
おかしなやつだな。

[26574: 匿名さん]

>>26573 匿名さん

まあアスリートは関係ないな。
ただ、現状でもさすがに僻地というには都心に近すぎるし、周囲も発展している。

[26575: 匿名さん]

過去行われたオリンピックでは、いずれも選手村跡地はとんでもない価格に高騰している。オリンピック効果を甘くみてはいけないよ。

[26576: 匿名さん]

頼むからスーパーの1つぐらい作ってくれぃ。そしたらもう何も望まない。あと駅。

[26577: 匿名さん]

>>26576 匿名さん

個人的には、ないならないで、トリトンか文化堂かネットスーパー使うし、出来てくれたらいいなって程度かな。

[26578: 匿名さん]

>>26575 匿名さん

日本の最近の駅近信仰がどう影響するかなー？単に選手村跡地というだけではそこまでは、、、

[26579: 匿名さん]

駅もスーパーと一緒で、ないならないで困らない。バスや自転車あるし。便利な世の中ですからね。

[26580: 匿名さん]

>>26575 匿名さん
リオデジャネイロは廃墟になってないか？

[26581: 匿名さん]

>>26580 匿名さん
揚げ足取りですか？ロンドンとかどうなってるかご存知ないんですね。

[26582: eマンションさん]

選手村は5丁目、ここは2丁目だから関係ない

[26583: 匿名さん]

>>26581 匿名さん

横からだが、26575は「いずれも」と言ってるから揚げ足取りではないと思う
選手村の効果は分からないですね
ただ、都心には近いので、致命的に不便ではない

[26584: eマンションさん]

ぶっちゃけ選手村が相場よりも安く売りに出されたら、ここの資産価値は一気に下がるけどね、ピークで購入してしまう分余計に

[26585: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん
選手村を安く出す訳ないでしょうw
出したくても、出せない。

[26586: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん

選手村が安く出されても、ここの資産価値が一気に下がることは無いと思いますよ。マンションとしてここより付加価値が低ければ安くでるというだけですので。

ただし、全体の相場が変わらないという前提で、ね。

[26587: 匿名さん]

>>26584 eマンションさん
タワーは同等の価格で、板マンはここより安価になるでしょう。選手村が理由で、資産価値価値が下がることは無いですよ。しかも一気に下がることは不動産ではあり得ません笑。素人さんかな

[26588: マンション検討中さん]

>>26572 匿名さん

住まいサーフィン、MID TOWER GRANDは販売価格発表されてないのに儲かる確率出してるよね。価格が出てなければ分かるはずないのに。信用ならないよね。

[26589: 匿名さん]

>>26587 匿名さん

選手村は永久眺望部屋が多いでしょうから、あまり安くならないでしょうね。もちろん、お得なパンダ部屋もあると思います。

タワーは眺望がここより良いので、ここより高くなるかもしれません。眺望でかなり価格に差をつけてくるかもしれませんね。

板状はここよりも安くでるでしょうね。
ただ、板状も眺望が良い部屋はあるので、そこは高くなるかと。

[26590: 匿名さん]

>>26589 匿名さん
段階的にとはいえ6000戸近くの供給を捌くのは本当に至難ですよ。此処の1000戸超でさえ苦戦してるのに。景気が逆流した際に大量の売れ残りが有れば、下げても成約が付かず、更に下げとなり、負のスパイラルとなります。要は景気がいつまで堅調に続くか？その前にある程度売れてしまったいればそこまでの心配は要らず、逆に在庫が溢れてる際に景気が軟化したら投げ売りでも成約付かずとなる。

[26591: 匿名さん]

新築販売の伸び率は既にピークアウトしてるから、選手村を売り捌くのは結構難儀だね。此処は影響ないとは考えない方が良い。

[26592: 匿名さん]

不況時にも選ばれて動くのはやはり駅近物件。不動産は立地なんだよね。そして景気悪ければなるべく管理費や積立金が低いところ。人口が減ってくのだから、10年後、15年後と考えた方が良い。ここは1000世帯が入るから、1世帯辺りの負担が少なくこれだけの施設を利用出来る。裏を返すと、、、。

[26593: eマンションさん]

>>26587 匿名さん

資産価値価値って焦って必死さ感じるポジしなくても大丈夫ですよ
一気にって半値とかでなくて2割くらい一気に価値が下がる可能性は十分あり得ますよ、選手村の価格次第では
でもここは資産価値は気にしないんですよね購入する人は、ならスルーしてくれてもいいんですけど…

[26594: 匿名さん]

一気に6000戸出す訳ではないんだし心配要らない。それにここは2丁目、あっちは5丁目ですよ。あっちが大量に在庫抱える又は供給を控えてる内に景気が悪くなっても、こっちは心配ない。

[26595: 匿名さん]

>>26587 匿名さん
景気悪ければいくら下げても成約付かない。その状況下になったら、当然ここだけが下がる訳でもなく全体的に下げる。それで選ばれるのは立地。最近の日本だと駅近の物件となる。また、ランニングコストも非常に意識されるので、ここの様に将来的に負担がかかる物件は遠慮される。今以上に、駅近コンパクトが好まれる様になる。ここの推しである費用が掛かった外構が逆に足枷になってしまう。

[26596: 匿名さん]

何割かは賃貸物件ですしね
影響という意味では、勝どき東や月島3丁目にできるタワマンを合わせれば更に倍くらい戸数がありますから
それらも安価で放出されるとも考えにくいですしね
仮に値崩れしたら更に安くなった中古のMTGやCGPを買うのもいいかもしれません

[26597: 匿名さん]

マンションは駅から徒歩10分以内じゃないと価値ないよ。
永住するんならいいけど。
年取ると運転できなくなるし、高齢化社会ではますます駅近は重要な要素になる。

[26598: 匿名さん]

不景気に陥った際にお金に余裕があってローンをそのまま払える人は、売らなければ良いわけですし問題ない。1番悲惨なのは安値でも良いから、売りたいのに売れない人。中小企業の経営者やリストラ、収入減などで当時と状況が変わってしまい売らなければならない方達でしょう。相場下落の怖さより、売りたい際に売れる（成約が付く）かと言う事。

[26599: 匿名さん]

年寄り前提なら登り降りに負担のかかる地下鉄よりバス、BRTがオススメですよ

[26600: 匿名さん]

根気はいるけど成約は付くのでは？それが1ヶ月か6ヶ月、1年以上かは分からんが。景気悪ければ全体の動きも鈍化する。その限られた動きの中でも成約は全く無いわけではないよ。