パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2634: 匿名さん]

BRT次第で化ける可能性はあるよね。

[2635: 名無しさん]

>>2626 匿名さん

日本住宅流通の再販、3戸しか残ってないようですから売れ残ってはないでしょ

[2636: マンション掲示板さん]

大量供給～供給過剰～ダブツキ～暴落
みたいな意見よくでますけど、大量供給で人口増で街力かあがるので、再開発エリアで供給増えて暴落したとこってないですよね。

東雲キャナルだって新築からいる人はキャピタルゲイン有るわけですし、再開発エリアは早く買ったもん勝ちでしょ！

PCT,TTT,KTT,クロノなど！

[2637: マンション検討中さん]

暴落はしないけどジリ安はいっぱいあるね

[2638: マンション検討中さん]

金利上昇始まったから、不動産は下落だね
実際に昨年秋から新築急減速
駅遠くても都内の価格は10%程度しか変わらないと思うけど
景気悪化時は売れるまでの時間が全然違うんだよね
駅近はすぐ売れるしすぐ貸せる

[2639: 評判気になるさん]

>>2638 マンション検討中さん
なら駅近買いなさい。
結局どっちも買えない人なのでは？

[2640: 口コミ知りたいさん]

中央区で開放的な立地はとなりのティアロ、クロノと同じく、ある意味個性的で、貴重な立地です。駅近とかにこだわらない、車中心の人達には評価されそう。でも、選手村跡地など、同じようなマンションが増えると供給過多のような気もします

[2641: 匿名さん]

KTTの南に2150戸のツインタワーができるらしいね。
選手村の6000戸、勝どき東の3020戸、さすがに供給過剰と思うなあ。

[2642: 匿名さん]

>>2638
金利が上がれば物件価格は下がるからね・・・
金利上昇が確実な局面で引き渡しが二年後となると警戒感強まると思う
物件価格がピークで高金利っていう二重苦の可能性も否定できない
逆にワンダフルや晴海タワーズは最高のタイミングだったよね

もちろん全て予想で結果論、今後どうなるかなんて分からないし、
金利が上がるといっても国策として上げ難い現状もあって、
単にゼロ金利っていうボーナスステージ？が終わるだけで、
3パー5パーと上がることは到底考え難いし、手付放棄って最終手段もあるから、
実需ならあんまり気にし過ぎることはないと思うけど、
営業が出してくる現在の低金利でのカツカツローンだけは避けといたほうがいい、
何事も余裕のある資金計画に勝るものはないからね

[2643: 検討板ユーザーさん]

>>2642 匿名さん
ワンダフルはある意味最高なタイミングで風評被害に遭いましたね。
千客万来も先送りだし。
プラマイでいくと、マイナスな物件では。

[2644: 匿名さん]

>>2640-2641
供給過剰で煽りを喰らうのは周辺や郊外でしょ
順調に人が増えれば企業も行政もほっとかないしほっとけない
その過程で行政サービスが後手に回って不自由することも多々あるだろうけど、
それでも過疎より100万倍マシだと思うよｗ

もちろんバブル崩壊の震源地、引き金となる可能性は否定しないけど、
その時は豊洲も有明も都心も連れ安だから気にしても仕方ないｗ

[2645: 匿名さん]

ここを検討してましたが、延期になったのでティアロを購入したものです。

駅遠は気にしていましたが、実際に住んでみて、駅から遠いのは確かなのですが、
シャトルバス、都バス、晴海ライナーなどうまく使えば、
思ってたよりは不便ではないですよ。

特にシャトルバスは、マンションから出発なので快適すぎます。

ここの開放感がある立地は、都心近くではなかなか得難いものなので、
それを考えると、大満足です。

また、豊洲市場移転でゴタゴタしてますが、BRTが無事予定通り開通してほしいですよね。

[2646: 匿名さん]

>>2645
住めば都ってやつだねｗ
最大のデメリットは駅遠なんだから、そこを妥協できれば問題ないと思う
駅近が絶対条件の人はそもそも興味すらないだろうし・・・

タワマン特有の維持管理高、駅遠っていう買っちゃいけないマンションの筆頭って気もするけど、
それを補って余りあるメリット（開放感やサービス、スケール等）があるから悩ましいよね

[2647: 匿名さん]

まあ、現地を見て気にいるかでしょうね。
月島駅や勝どき駅から実際に歩いて行ってみると良いですよ。
モデルルームは現地のすぐ近くなので、モデルルーム行かれた際は、
現地含めて周辺を散策してみると良いです。

[2648: マンコミファンさん]

>>2647
駅まで歩かない人だっているよ。ここはシャトルバスもあるしね。

[2649: 匿名さん]

月島で一杯やって酔い覚ましに歩いて帰るか、って感覚なら絶妙
チャリなら余裕、タクシー止めるには憚られる
日々徒歩なら考え直したほうがいいというか日課の散歩と割り切るべき
徒歩15～20分ってこのぐらいの距離感じゃない？

[2650: 匿名さん]

酔ってチャリはいかんでしょ。

[2651: 匿名さん]

チャリ便利ですよ。チャリなら銀座まで15分です。

[2652: 匿名さん]

隣のレミコン跡地はどうなるんでしょうね？
ちょうど一年くらい前に、4つ目のタワー？という話が出ていましたが、
その後の進展はどうなんでしょうか？

http://ameblo.jp/dorattara/entry-12122165094.html

[2653: 匿名さん]

>>2652
あのイメージ図には思いっ切り騙されたｗ
てっきり行政含めた業者間で青写真が出来上がってて、
三井が一体開発するもんだと思ってたけど、
全くそんなことはないというか表に出てる話はなかったはず

土地の所有者もレミコンのままだったと思うけど（裏は取ってない）、
一応三井系だし、いずれは三井と一緒にやるのかな？
それとも売却のタイミングを見計らってるのかな？

[2654: 匿名さん]

今わかってるのは、小学校の教室が足りないから、レミコン跡地にすぐタワマン建てるのは難しいって事でしょうか。
例えば月三小、少なくとも来年度入学の1年生が卒業するくらいまではムリです。
児童数は、ピークを過ぎると減っていくので教室を増やせばいいという問題ではありませんし。

[2655: 匿名さん]

今販売中のパークシティ武蔵小杉の価格が最低ラインとして参考になるかもしれません。さすがにここより安くなる事はないでしょうからね。
南向き70.38㎡3LDK7400万円台〜
北向き70.79㎡2LDK6500万円台〜
南向き82.05㎡3LDK8,000万円台〜
(折込広告より)

[2656: eマンションさん]

>>2655 匿名さん

武蔵小杉の第一期第一次の価格を外した理由は何ですか？

[2657: 匿名さん]

武蔵小杉駅徒歩5分の直接基礎の長期優良住宅タワマンよりも
月島駅徒歩12分の周りに何もないタワーの方が高くなりそうと思う理由も。

[2658: 匿名さん]

営業さんにここは坪340万と聞きました。

[2659: 匿名さん]

>>2656 eマンションさん

>2656 さん
乱暴な素人意見ですみません。
不動産価格も株価と同じで、その時期の情勢や人気度で左右されると思いますので、以前の価格は参考にならないかと思います。

>2657さん
武蔵小杉を知っていますが、JRの武蔵小杉駅、南武線は近いですが横須賀線は結構歩くかも。また通勤ラッシュがすごいので全てがバラ色と言う訳ではないようです。
同じ三井不動産が販売している(売れ残ってる？)築地徒歩6分ザ・ファイン築地レジデンスは、
3LDK61.41㎡7,218万円、3LDK68.41㎡8,218万円です。
総戸数２２戸、共用施設の宣伝もありません。
でも、銀座に近いとこんな値段をつけるんですね。
パークタワー晴海までの駅距離は、許容範囲だと思っている方がかなりいらっしゃるはずです。現在晴海に住んでいる方はもちろん、勝ちどきに住んでいて大江戸線はやっぱり不便と思っている方、豊洲に住んでいてららぽーとにそろそろ飽きてきて尚且つ品川ナンバーが欲しくなっている方などの需要も見込めるので、この辺の価格を、最低ラインにしていいのではないかと思った次第です。

[2660: 匿名さん]

その通りですね。
今後の周辺の開発を含めた将来期待を現在価値に引き直したもの・・・それが株価であり、不動産価格と言うものでしょう。旧来ビジネスと今後成長が見込めるビジネス・・・それを現在の売上高や利益率で比較する人はいません。とにかくお金がどこにあつまっているとか、集まろうとしているのか、マクロでの視点で長期的価格が決まってきます。過去も、これからも。

[2661: 匿名さん]

囲いがとれたモデルルーム

[2662: 匿名さん]

若干のディズニーっぽさありますかね？

[2663: 匿名さん]

ポスターわざと曲げてあるとすればまさにディズニーですね(笑)

[2664: マンション検討中さん]

2656さんは、マクロとかそういう意味でなくて、第一期はある同一物件内において、実績つくりのために安めに出す傾向が多いということを言いたいのでは?今の売り方の比較として。

[2665: 匿名さん]

>>2662 匿名さん

綺麗になっていて良かった。去年の冬は、この正面のモザイクタイルの上に、２羽のカラスがまるで置物の様に止まっていて、ギョッとしました。

[2666: eマンションさん]

>>2658 匿名さん

本当にそんなに激安で売るの？

[2667: 匿名さん]

>>2666 eマンションさん
いいお部屋はめちゃ高くして、そうでないお部屋はそれなりの価格で。

[2668: 匿名さん]

>>2666 eマンションさん
ここで340？高くなりましたね。クロノの1.2倍以上とは。
購入できる人の数ってあとどのくらいいるんだろう？
買い替え需要なら安くいい中古を買えるチャンスと捉えてるといいのかな？

[2669: 匿名さん]

このロケーションでは平均坪単価はあまり意味がないでしょう。
高層、南とそれ以外ではかなりの価格差が予想されます。

[2670: 匿名さん]

南は永久眺望、東は運が渡ってパークシティ豊洲、西はちょっと離れてトリトン、
北は今は抜けてるけど、隣のレミコン跡地がどうなるか次第だねぇ。

[2671: 匿名さん]

>>2670
ティアロやＰＣＴ、トリトン、ユニシスが常に視界に入る距離感だし、
レミコン跡、都有地も控えてるし、
眺望についてはあんまり期待し過ぎないほうがいいと思う
高層のお見合いって比較的距離あっても意外と気になるんだよね・・・
それでも都内の手が届きそうなお見合いと比較すると贅沢な悩みともいえるけどｗ

[2672: 匿名さん]

バス通勤で無ければ坪300の価値ありでしょうか

[2673: マンション検討中さん]

ヤシの木が植えられた。

[2674: マンション検討中さん]

もうそろそろ事前案内会の募集があるかな？

[2675: 匿名さん]

モデルルーム、販売終了後もお店として使えそう。

[2676: 名無しさん]

>>2675 匿名さん
たしかに、それはありだな。

[2677: マンション検討中さん]

ここのデメリットは店舗だからね。
豪華なのは嬉しいけどスーパーくらいつくってほしい。

[2678: 匿名さん]

>>2677 マンション検討中さん

目の前の都有地、BRTだけじゃなくてスーパー等の商業施設になって欲しいですよね。
巨大タワマンが3棟建てば、スーパーの経営普通に成り立ちそうですが…

[2679: 匿名さん]

月島と豊洲のスーパーと、東雲のイオンと、が競争相手になるのに、来てくれるスーパーがあるかどうかですね。

[2680: 匿名さん]

>>2679 匿名さん

東雲イオン、これだけ距離離れてて競合になりますか？

月島豊洲の文化堂はそれぞれの地元客だけで既に大混雑しているし、他に大きなスーパーは殆どないし…

[2681: 名無しさん]

>>2680 匿名さん
アオキの事を言ってるのでは？
あとこの辺の人はドゥトゥールのマルエツにも行きますね。
イオンは行かないかな。
イオンならイトーヨーカドーの方がいい。

[2682: 匿名さん]

東雲のイオンは巡回バス来てくれるからここからでも行きやすいですよ

[2683: 匿名さん]

行きやすいとかの話ではないんじゃない。
イオンだからかと。

[2684: 匿名さん]

トリトンのスーパーは はっきり言って使えない
ドトールマルエツは良いが駐車場がない
アオキは物は悪くないが単価が高い
文化堂は庶民的
東雲イオンは行かない

[2685: 匿名さん]

ココの基礎工事、ホントは何があったの？

[2686: 匿名さん]

東雲イオンは広くて便利なんですけどね。パークシティ豊洲に住んでいる時もよく行きました。

[2687: 匿名さん]

東雲イオンは24時間営業だし駐車場もゆったりだし生活環境によっては重宝すると思う
ただ車前提で質まで考えると木場ヨーカドーも視野に入る

[2688: 匿名さん]

徒歩で平日に普段使いできるスーパーは月島の文化堂くらい？
豊洲まで一駅行けばアオキやサカガミもあるけど、通勤帰りには遠すぎるし

[2689: 匿名さん]

月島の文化堂と、豊洲のアオキなら大して距離変わらないよ。
アオキのほうが２分位遠いくらい。

[2690: 名無しさん]

とにもかくにも買い物が不便です
ものすごい強風でまともに歩けんし 雨天時は徒歩外出は絶対に無理

[2691: 匿名さん]

>>2690
もう徒歩5分どころか1分以内じゃないと許してくれない感じ？
駅前に住みなさい・・・
ららぽとトリトンに囲まれた立地って結構贅沢じゃない？
駅遠は間違いなくデメリットだけど、
何もないと酷評するほど不便だとも思わないけどなぁ・・・
まあ風は強いね、コント並の強風の時もあるｗ

[2692: 住民板ユーザーさん2]

買い物なんてネットストアと高島屋、三越、松屋で十分事足りるわ。質を考えてヨーカドーってどんな生活してるの？

[2693: 匿名さん]

そんなに不便ではないと思うけどなぁ。
ららぽーとや、とりとんも近いし。

ただ、駅までが遠いから、それが許容できるかどうかじゃない？
あとは眺望とか豪華共有施設が好きかどうか。

[2694: 匿名さん]

ここ、価格高くなりそうだよね〜。
豊洲は坪４００万超えになりそうだし、有明ですら安くても330だそうだ。

中央区価格が加わってくるからなぁ。まさかの４００万超えもありえるぞ。

[2695: 匿名さん]

2692さんのように考える方も、二丁目には少なからず多いのが事実。不便だと思っていらっしゃらないかな。
そうすると、もう、ここにはスーパー来ませんよね… 住戸数はあっても売り上げが伸びないでしょう。

[2696: 匿名さん]

みなさん、ネットスーパーとか使わないんですか？超便利ですよ。

[2697: 匿名さん]

ネットスーパーやアマゾンを使って買い物を済ませたほうが、時間もかからないし、価格も安いよ。

あとは細かいものを、トリトンなどで揃えれば良いかなーと思いました。

みんな、ネットで買い物しないの？イトーヨーカドーとか、イオンもネットスーパーやってるよ。

[2698: 匿名さん]

ちょっと良いものが欲しいなら、アオキに行けばいいしね。
イトーヨーカドーとイオン、アマゾンの3つを使えば、買い物もすぐに終わるし楽。

余った時間で家族との時間がとれるし、趣味に使っても良い。ネットの活用。マジで人生変わるよ。

[2699: 匿名さん]

興奮して3連投しちゃった。てへへ。

[2700: ご近所さん]

うちは、ちょっとした買い物ならトリトン、もう少し色々見たい場合は、ドゥ・トゥールのマルエツにチャリかな。
ネットスーパーも活用してるけど、大きめのスーパーが近くにあると嬉しいよね。
まあ、ここが出来る頃には、隣の計画も出てるだろうし、そこにスーパーが入るんじゃない？
もしくは、BRTステーションのところか。
隣に４本目も立つようなら、必須でしょう。

[2701: 匿名さん]

どうだろうねー？
やっぱり一度ネットスーパーの便利さに慣れちゃうと、もう実店舗は不要かなーって思っちゃう。
もちろん、ちょっと足を伸ばせばトリトンやららぽーとだってある訳だし、恵まれてる立地ではあるよね。

我が家はほとんど買い物はアマゾンで済ませちゃうし。生鮮食品もイトーヨーカドーのネットスーパーで1週間分まとめ買い。
足りないものは、会社帰りに近所のスーパーで買うみたいな生活だよ。近所にスーパーあってもこういう生活に変わってきてる。

[2702: 匿名さん]

ネットスーパーやアマゾンで買い物を済ませていいんなら千葉の奥地でも全然困らないね。
ここの半額以下で買えるよ。
家なんて耐久消費財なんだからギリギリローンで買うなんてバカとしか思えない。

[2703: 口コミ知りたいさん]

>>2702 匿名さん

千葉の奥地とは違い、銀座から近いロケーションで開放感もある立地の前にはスーパーが近くにないことなんてとるににたらないことって話でしょうから。
あと、不動産は耐久消費財ではないですよ。

お互い頑張りましょう！

[2704: 匿名さん]

坪325

[2705: 匿名さん]

ネットスーパーも便利でいいんですが、可愛い嫁と二人で仲良く近所のスーパーで買い物するのが良いんですよ(^^)

[2706: 匿名さん]

ネットスーパーも便利でいいんですが、イケメンの旦那と二人で仲良く近所のスーパーで買い物するのが良いんですよ(^^)

[2707: マンション検討中さん]

ここに350くらいだすなら、スカイズかベイズの中古がよくないですか？

[2708: 匿名さん]

豊洲ならともかく、新豊洲の中古はちょっとなぁ。

[2709: マンション検討中さん]

>>2708 匿名さん

そうですか、ららぽーとも同じくらいだし、豊洲の駅まわりは便利ですよね。駅距離も環境面も似てます。価格差は魅力だなぁと。

[2710: 匿名さん]

>>2701 匿名さん

そう割り切らないとやっていけない生活を我慢できる貴重な世帯を1000以上集めないといけないのですから、大変ですよね。

しかも一定世帯は既にクロノティアロに取られているわけで

[2711: 匿名さん]

>>2709 マンション検討中さん

駅距離で言えば東雲のうちプラウドやビーコンは
豊洲駅までの距離が新豊洲の中古と同じか少し短い
価格差は新豊洲から更に2割は安い

[2712: マンション検討中さん]

2017 23区保育園に入りにくい駅総合ワーストランク　すまいサーフィン
2位かちどき
4位豊洲
・・・

[2713: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

汚染された土地だもんな。
子育てはできないね。

[2714: 匿名さん]

銀座なんか用はないから近いことはまったく意味がない。
それより近所にスーパーがあることが大事。

[2715: 匿名さん]

>2713
情弱丸出しですね。
勉強してから出直して。

[2716: 匿名さん]

3年前に発売されたティアロの価格は参考になりません。
もう、都心3区以外の世田谷、杉並、中野の物件を見ても高いです。
ここが坪340で売られても不思議はないか〜
その代わり、間取りをちっちゃくしてサラリーマンでも何とか買える価格にするんですね。

[2717: マンション検討中さん]

>>2711 匿名さん
さすがに東雲は、現地みるとスカベイと差を感じます。経年差もある。ベイズならほぼ新築ですよね。

[2718: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
ん？新豊洲は土壌汚染で世界的に有名になった三等地ですが？

[2719: 匿名さん]

>>2711
ビーコンは免震で壁がタイル張りだから劣化は感じないけど共用部に華やかさや高級感はない
プラウドはまだブランドと高級感あるが、耐震かつ塗っているだけの壁なので劣化は早そう。
流石にスカイズとは建物のレベルが違う。

[2720: マンション検討中さん]

プラウドはあちこちに建てすぎてすっかりブランドイメージ落ちましたね…

[2721: 匿名さん]

プラウドは特にタワーになるとイマイチな物件が多すぎ。

[2722: マンション検討中さん]

>>2719 匿名さん
そうですね。スカイズみましたが新しいだけあって流石です。周辺もここと同様なにもないですが、運河まわりが綺麗でした。

[2723: 匿名さん]

>>2719

吹きつけタイルやパネルは高級感ゼロだけど剥落事故とかの心配がないので
豊洲タワーとかパークシティ豊洲とか三井系ではあまり採用していないね（スカイズは何故か採用）

外壁タイルの剥落落下事故は昔から問題が認識されていて
去年8月にも三鷹で築浅のビルで外壁剥落が起きたし今後修繕の悩みの種になると思う

[2724: 2713]

＞豊洲タワーとかパークシティ豊洲とか三井系ではあまり採用していないね（スカイズは何故か採用）

は、外壁タイルを採用していない、という意味です。吹きつけ系が多い。
CGなので分かりづらいけれど、おそらくパークタワー晴海もタイルはエントランス周りだけで高層部分はタイルではなく吹きつけやパネルになるような気がする。

[2725: 匿名さん]

共用設備は何があるのでしょうかね？
上層階にお酒の飲めるラウンジがあるといいなぁ。

[2726: マンション検討中さん]

http://diamond.jp/articles/-/115869
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDZ19HH9_Z10C17A1000000/

冷静に考えると、坪単価３００近くなりそうな、ここを買う勇気はなくなりました。

[2727: 名無しさん]

確かに、金利が少し上がり始めたことを考えると、最近の割高な新築マンションを買う気が少し失せますよね。今年はともかく、黒田総裁が任期を終えた来年以降の金利が高くなるという話しもありますし…。まぁ海外の情勢がどうなるかわからないから何とも言えないけど。

[2728: 買い替え検討中さん]

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-01-30/OKKF566KLVRA01

こんな記事も出てきました。不動産にはプラス材料よりマイナス材料が目立つようになってきましたね。日本の不動産にも影響出るでしょうね。

[2729: マンション検討中さん]

今は手を出す時期ではないのですかね。
竣工手前の2019年入るまで様子見した方がいいのかな？

[2730: 匿名さん]

そのあたりまで待って安くならなかったらどうするのよ。。。
それまでの家賃いくらになるか計算してみた？

[2731: 匿名さん]

日本の不動産なんていうのは、値上がりが早く、値下がりが早いので、オリンピック後5年は経たないと安くなるか高くなるか分からないよ。

[2732: 匿名さん]

待てば待つほと、家賃がかかることも計算に入れないとな。

[2733: 匿名さん]

価格の意味では、今は買い時ではないことだけは確かだと思います。
まだ戸建てのほうが割高感が少ないでしょう。
できれば頭金多く入れれるか、余裕資金あって資産価値気にしなくていいと楽ですよね。