パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[26301: 匿名さん]

>>26300 検討者さん

いや、あんなに板マンが並んでたらどう見ても団地感あるよ。キレイな団地って感じかな。

[26302: 匿名さん]

上→高島平団地
下→選手村

クリソツ

[26303: 検討板ユーザーさん]

>>26302 匿名さん
やっぱいいよね、選手村タワーは高層は展望最高になりそう

[26304: 匿名さん]

1970年代であれば高島平は羨望の的だったけど…当時の近代建築の代表である新宿の高層ビルの中を見ても古さは感じる。となると立地なんだよね。

[26305: 匿名さん]

>>26302
改めて見ても、選手村は安っぽいですね。。(タワーは除く)

坪280とかでもいらないかも。。。

[26306: 匿名さん]

>>26303
最近ロケなんかでも選手村という呼称でテレビの露出も増えてきたし、
五輪が近づいてきたらもっと増えるだろうし、
こうやって全国や世界中にリーチして売り捌くんだろうね。
とりあえず買っとくか？って富裕層も少なくないだろうし、やっぱ争奪戦かねぇ？
築浅板マンの安値に期待してるけど、冷静に資産性を無視して考えると、
そこまで利便性の高いエリアでもないし実需でどうしても欲しいかと言われると、
ちょっと躊躇してしまうかもなぁ・・・

[26307: eマンションさん]

>>26302 匿名さん

清掃工場がない分、上の方が良いのでは？

[26308: 検討板ユーザーさん]

>>26302 匿名さん
だ、団地やん。。
まぁこの中ならタワーしかないかなぁ。
それ以外の板マンは、外から見たらURも分譲もどれも同じにしか見えない。

[26309: 匿名さん]

団地として見るからそう見える。
他の視点から見てみれば？

[26310: 匿名さん]

都心エリアでは最高級の団地でしょ。他エリアの団地とは違う。

[26311: 匿名さん]

団地というより街を造ると考えれば良いんじゃない？

その中に特権階級が住むタワーが有って、その周りに下層階級が住む板マンがある。無数の板マンによってツインのタワーが引き立つ。

[26312: 匿名さん]

>>26311 匿名さん
今の時代タワーだから優ってると考えるのは、ナンセンス。

http://healthpress.jp/2016/01/post-2040.html

[26313: 匿名さん]

これはどう？

[26314: 匿名さん]

>>26312 匿名さん

なんかこの記事微妙ですね。
16階以上が問題と言いたいのか25階以上が問題と言いたいのか分からないし、調査対象が偏っていて、パーセンテージで評価してる。
25階以上の調査対象何人なんだろう。（笑）

[26315: 匿名さん]

>>26313 匿名さん
これは別格でしょ。
超都心のヴィンテージマンションとは一緒にできない。

[26316: 匿名さん]

今後世間のイメージは晴海＝選手村となるので、晴海は選手村跡地の開発にかかってる。ここが失敗したら晴海全体のイメージが下がるので、何とか頑張って貰わねば。

[26317: マンション検討中さん]

有明のシティタワーの検討スレは、隣接商業施設の話題で盛り上がっていて良いですね。
晴海の方は、しばらくネタ切れでしょうか？

[26318: 匿名さん]

>>26317 マンション検討中さん

GW前後に売り出しの加速をするとの事なのでそれまでは落ち着いてるんじゃない？

[26319: 検討者さん]

>>26317 マンション検討中さん
何故有明の話題を前提に話を振るのかが分かりませんが、、。ここはここでしょう。

[26320: 匿名さん]

有明の相場が上がれば、必然的にここの価値も上がるので、そう言った意味でも是非頑張って貰いたい。お互いバリューアップ出来れば良いと思う。

[26321: 匿名さん]

>>26319 検討者さん

そうですね。
有明も選手村も興味ないので、語りたいなら、他のスレでやってほしい。

[26322: 匿名さん]

>>26318 匿名さん

加速についてはネガによる布石って噂もあるよ。

[26323: 匿名さん]

>>26322 匿名さん
どういう事？

[26324: マンション掲示板さん]

選手村は同じ晴海だし便利になるから気になりますよ。

[26325: 匿名さん]

>>26324 マンション掲示板さん

いや、気になることを否定するつもりはないですが、興味を持っている人同士で意見交換した方がいいんじゃないですか？

こちらですよ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555654/

[26326: 匿名さん]

>>26320 匿名さん

何故有明とここが関係あるの？
路線もコンセプトも違うでしょう？

[26327: 匿名さん]

どうやら他スレの話題を放って、煽りたい人が居る様ですね。。

[26328: クチコミ気になるさん]

面倒くさっ！

[26329: 匿名さん]

>>26322 匿名さん

GWに言うほどの加速はなくて、やっぱりダメじゃんこことネガが騒ぎだすということ。
ネガがハードルを上げてるわけ。

[26330: 匿名さん]

>>26329 匿名さん
なるほどー。
でも、ここは周辺新築に比べて割安感が出て来てるから問題ないと思うけど。早かれ遅かれ完売は時間の問題でしょう。寧ろ今は竣工前に焦って完売させなくても良いと思うし。

[26331: 匿名さん]

>>26330 匿名さん

残り400戸以上、月20戸供給程度で時間の問題という表現はおかしいよ
3LDKに限ってもなんとか完売できるかなというペース

[26332: 匿名さん]

>>26331 匿名さん
では、このペースじゃマズイ感じかな？

[26333: 匿名さん]

別に完売出来なくてもいいんじゃない？
ここはそういう売り方だよ。

[26334: 検討板ユーザーさん]

>>26333 匿名さん

最初からじゃないと思いますけどね…

[26335: 匿名さん]

>>26334 検討板ユーザーさん
と言いますと？

[26336: 検討板ユーザーさん]

>>26335 匿名さん
販売開始前に慌てて値下げしたくらいだから、普通に竣工前に完売して資金回収を考えていたことでしょう、目標達成はもう無理と判断して方向転換かと
ここは竣工時期がずれたのも失敗要因の一つかと思います

[26337: 匿名さん]

>>26336 検討板ユーザーさん

何が失敗？

当初の計画が違ったものだったとしても、それを変えて方向転換したというだけの話。

[26338: 匿名さん]

>>26336 検討板ユーザーさん
このままじゃ不味いと？

[26339: 検討板ユーザーさん]

>>26338 匿名さん

いい状況とは言えないかと
少なくともこれからの購入者にはいい印象は与えないでしょう、きっと

[26340: 匿名さん]

>>26339 検討板ユーザーさん
じゃあ更に値下げして販売戸数の加速をさせた方が良い感じかな？

[26341: 匿名さん]

>>26339 検討板ユーザーさん
良くも悪くもない状況かと。
淡々と売れていっている印象。

これからの購入者にも、いい印象も悪い印象も与えないのでは。

[26342: 匿名さん]

>>26340 匿名さん
値下げして売る方が印象悪いし、する必要もないと思うけど。そもそも三井が出す供給数の絡みもあるんじゃない？前回は6戸？8戸？だし、次回3期8次（4月下旬）でどれぐらい出すかで方向性が見えるんじゃない？

[26343: 検討者さん]

たとえ値下げしても竣工までに完売させた方が良いと思いますか？それとも現在の様に淡々と販売して、竣工前に多少残ってても良いと考えますか？

[26344: 匿名さん]

>>26343 検討者さん
デベの考え次第だけど、このマンションの販売状況が三井の財務に与える影響はおそらく軽微だから、値引きせずに利益率優先で長期販売もOK、ということになるでしょうね。

おそらく、売れ残るのは1LDKのみということになるでしょう。東の3LDKも怪しいですけど、まあ竣工までには売れると予想。

もっとも、勝どきザ・タワーや中央湊のように、売れ残った住戸はバルク売りや賃貸に出す可能性もあります。

[26345: 住民板ユーザーさん2]

売れ残りが多いということは、
残念ながらリセールで儲かる可能性は
ないということですね。

[26346: 匿名さん]

どうでしょうね！
答え合わせは５年後ですよ！後悔しないために！

[26347: マンコミュファンさん]

>>26345 住民板ユーザーさん2さん
そもそもここは短期で利ざやを得るなどの投資目的での購入層より、実需での購入層が殆どでは？まぁ家庭によっては10年足らずで売却するケースもあるでしょうが、未来の事は誰にも分かりませんよ。

[26348: 匿名さん]

>>26345 住民板ユーザーさん2さん

このマンションであっても、売れている間取りを見極めれば、儲からないにせよ価格維持率は高く維持できると思います。

そもそも、今の相場では新築マンションはどこでも高値掴みでリセールで儲けるのは難しいのはご存知ですよね。

北仲などはリセールも良いかもしれませんが、都心勤務なので横浜に住むわけにもいかず、検討外でした。

[26349: 匿名さん]

三井からすると北仲売れすぎで自社在庫が少なく、仕入れはホテル等競合で進まず、将来も選手村はどうせ完売見えてるから、今売ってるところ早期に売るモチベーションがない。

[26350: 匿名さん]

値下げ期待で待ち続けてるのは無駄ですね。周辺中古との価格のバランスが崩れてきてます。供給が細って、中古との乖離は大きくなる一方です。

[26351: 匿名さん]

>>26349 匿名さん

選手村は6000戸もあるのにそれは違うでしょう
一部の人が坪300万以上とか書いてるから尚更
駅徒歩20分の坪300万のマンションが6000戸もすぐ売れるわけがない
坪200万から250万程度になるならともかく

[26352: 匿名さん]

>>26351 匿名さん

6000戸が一気に供給される訳ないでしょ。

[26353: 匿名さん]

>>26351 匿名さん
今の金利が続けば、280なら飛ぶように売れると思うよ。

[26354: 匿名さん]

>>26353 匿名さん

BRTが軌道に乗ればまだしも、今の状態で280は厳しいでしょ。
改めて小池の罪は重いなと実感する。
万葉の件も自分が蒔いた種なんだから、謝りに行けば解決するのに、税金無駄遣いして家賃値引きって、サイテー。

[26355: 匿名さん]

>>26353 匿名さん

貴方自身、駅徒歩20分で団地感ある板状マンションを坪280万で買います？
似たような坪単価の駅徒歩12分ここの西と北ですら飛ぶようにという表現には程遠いのに

[26356: 匿名さん]

>>26355
ただ長谷工系のプラウド越中島やクレヴィア東雲、東陽町周辺ですら坪300前後、
ダイワ有明に至っては坪320とも坪330とも言われてるからねぇ・・・
築浅と言っても中央区だし五輪熱も加わるだろうし（周知認知という意味で）、妥当な線じゃない？
坪250で飛ぶように売るか、坪300超でのんびり売るかは、
結局景気というか売主次第って気はするけど・・・

[26357: 匿名さん]

>>26356 匿名さん

長谷工だろうと東雲だろうと有明だろうと駅遠ではない
駅近と駅遠を比べるのはナンセンス
MGTが坪450万でもここと比べて高いねとはならないのと同じ
駅徒歩20分のマンションは貴方だってキツイでしょ？

[26358: 匿名さん]

>>26357
晴海レジが10分表記だし、20分ってことはないんじゃない？
分譲時200万前後で中古は恐らく230～280ぐらいで推移してるだろうし、
築年数や五輪熱考えれば坪280ってのは十分想定内だと思うけど・・・
もちろん飛ぶように売る為にはもう一声欲しいところだけどさ。

[26359: 名無しさん]

そろそろ此処の営業さんも、MTGの方の準備に追われ出す頃かな？

[26360: 匿名さん]

>>26359 名無しさん

何人か異動になってるよね。

[26361: 匿名さん]

BRTは連接バスを使って一台でだいたい150人くらいは乗せられる。
これを２分おきに走らせれば一時間で30台。4500人を運べる。
二時間なら9000人。詰め込んで一万人。
これは１路線あたりの輸送人員。
晴海から都心への通勤需要ならこれでいいだろ。
地下鉄だと８両編成で一列車で乗車率150%だと1800人。
これを５分おきに走らせると一時間で21600人。
晴海住民しか使わない地下鉄なんか５分間隔でもオーバースペックだよ。

[26362: 匿名さん]

地下鉄は、国際展示場から、晴海を経由して、銀座、東京でTX乗り入れなので、晴海住民だけが使うわけじゃないでしょ。
ビックサイト利用や、晴海トリトンへの通勤などもある。

[26363: 匿名さん]

TXは埋立地まで延伸する気はまったくない。
今の経営状態では東京駅までも厳しい。

[26364: 匿名さん]

虎ノ門や大手町では莫大な数のオフィスビルを建設してる。
これを見ると晴海トリトンみたいな不便な立地のオフィスを借りる企業があるのかな、とおもうね。
借り手が見つからなくてキュラーズのレンタル倉庫になるんじゃないのかな？

[26365: 匿名さん]

値段次第でしょう

[26366: 匿名さん]

>>26359 名無しさん
月島のパチモンタワーは幾らで売りに出すんだろうね？坪400辺りかな？

[26367: 匿名さん]

つまり晴海に来る企業は＊＊＊だな。
社員は島流しみたいな悲しい気分でやってくるんだね。

[26368: 匿名さん]

火消しの三井の人間が、MTGに移って荒れ出したか？

[26369: 匿名さん]

住友商事の人に言える？

[26370: 匿名さん]

>>26367 匿名さん
こんな公の掲示板で、そんな書き込みしてる貴方を子供や親が知ったら、よっぽど悲しい気持ちになるのでは？おやめなさいよ。

[26371: 匿名さん]

ところで、ここをスルガ銀行の住宅ローンでお考えの方いらっしゃるんですかね、、、 ？

[26372: 匿名さん]

>>26371 匿名さん

ネタですか？
提携銀行じゃないから、いても少数では？

[26373: 匿名さん]

>>26371 匿名さん

別にスルガで借りるのが悪いわけではないでしょ。

[26374: 匿名さん]

>>26369 匿名さん
住友商事はあまりにも不便なので出ていきましたよね？

[26375: 匿名さん]

>>26374 匿名さん

賃貸しても儲けられると判断したから出て行ったんじゃないの？

[26376: 検討中さん]

>>26374 匿名さん
その後はどこが入るか決まってるんですか？

[26377: 匿名さん]

>>26373 匿名さん
悪いとは思ってないですよ。ただ、住宅ローンの影響ってあったりするのかと思っただけです。

[26378: 匿名さん]

スルガに関してはかなり責めた感じだったけど、他の金融機関も似たようなもんでしょ。今後規制や是正勧告があって、住宅ローンも今よりは多少厳しくなるんでは？

[26379: マンション掲示板さん]

駅まで歩きましたが、グーグルmapではわからないことありますね。橋を渡るときのアップダウンや歩道橋などありました。
トリトン経由の勝どきの方が使い勝手良いかも？まだ有名な朝のラッシュは体験していませんが…

[26380: 匿名さん]

>>26378 匿名さん

住宅ローンはなんの関係もない

[26381: 匿名さん]

トリトンは、とりあえず東京オリンピック組織委員会が入る

[26382: マンション検討中さん]

>>26379 マンション掲示板さん

勝どきからトリトンに向かう人は確かに多いですが、駅への通行に支障が出る程ではないです。また、勝どきでかなりの人が降車するので、電車は空いています。いつも8:00前後の新宿方面行きの電車に乗りますが、運が良ければ勝どきから座れます。

[26383: 匿名さん]

>>26374 匿名さん

そもそも、総合商社のオフィスが晴海にあることが謎だったよね。
あまりにも不便だからというか、総合商社として適切な場所（大手町）に移転したということでしょう。

[26384: 匿名さん]

>>26375 匿名さん

トリトンは住友商事の持ち物ではありませんよ。

[26385: 検討板ユーザーさん]

トリトンの持ち主は中国系資本ですね。
勝どき駅、平日8時過ぎは、人が多すぎて、ホームまで降りるのに一苦労でした(汗)
駅員さんがロープをはり、出入口も入り口専用と出口専用に分けていました。駅についても電車に乗りきれない状況かと…

[26386: 検討板ユーザーさん]

http://7456nk.com/archives/620.html
勝どき駅の混雑と改善工事について

[26387: マンション検討中さん]

ホーム～地上まで、6～8分って ヤバイです

[26388: 匿名さん]

ホームの混雑はあるにせよ、都心近接エリアなのでやはり便利な場所です。

そもそもこのマンション住んでる人で、勝どき駅使う人って多いのかな？

勝どき駅の混雑が嫌なら、勝どき駅を使わなければ良いだけかと。

[26389: 匿名さん]

ここの住民は逆方向だし入口出口分けてくれてるなら大丈夫では。武蔵小杉と逆ですね。むしろディズニーのファストパスみたいな優越感を味わえるかも。

[26390: 匿名さん]

>>26381 匿名さん
なぜトリトンに？

[26391: 検討者さん]

皆トリトン、トリトン言ってるけど、正式にはトリットンだからね。

[26392: 匿名さん]

>>26390 匿名さん

住友商事が空いた後に、良い条件で入れたんでしょ。それに、オリンピック会場にも近い立地だし。

[26393: 匿名さん]

>>26385 検討板ユーザーさん

そう？人は多いけど、交通整理してるし、普通に降りられるけどね。

[26394: 匿名さん]

>>26385 検討板ユーザーさん
勝どき在住だけどロープあったっけ？

[26395: 匿名さん]

>>26392 匿名さん
オリンピック後は？

[26396: 匿名さん]

>>26395 匿名さん

どこかが入るんじゃないの
3年後にどこが入居してるかなんて今分かるわけないでしょ

[26397: 匿名さん]

パチモンタワーの販売が始まったら、此処のペース鈍化しそう

[26398: 匿名さん]

そうですかねー？逆なような気がして今からソワソワしてます。
答えあわせもうすぐですね！

[26399: 匿名さん]

あちらが坪450万だとしてもここの販売ペースが増えることはない
駅距離からしてそのくらいが妥当だから
なので変なネガはしないように

[26400: マンション検討中さん]

>>26397 匿名さん

逆に、高価格帯の部屋が捌けそうだけどね。