パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2614: 口コミ知りたいさん]

>>2611 匿名さん
ティアロレジデンスっておおこけしたんですか？完売してますよね

[2615: 評判気になるさん]

>>2611 匿名さん

眺望は大切だよ。タワマンだからね。

[2616: マンコミュファンさん]

>>2611 匿名さん
陸の孤島とはいっても中央区だし、銀座や東京駅なら毎日タクシーでもいい距離だからなぁ、シャトルバスが東京駅行ってくれれば、近隣駅近より良かったり？
そもそも電車に乗って通勤って時代がそんなに続くかね？
平均250はないよ、300はあり得るけど。ここは南以外は魅力ないから、方角によってかなり差はあるかもね。

[2617: 匿名さん]

>>2614 口コミ知りたいさん
ティアロは、かなり売れ残って、業者にバルクで売ったんだよ。ティアロも陸の孤島だったから人気なかった。

[2618: 匿名さん]

HPで「間取り基本プラン全公開」とのことなので見てみました。
最も多いのは70㎡前後の3LDK（窓無し部屋込みも多く有り）。やはり狭くても3部屋必要といったファミリー狙いでしょうかねぇ。80㎡の3LDKも幾つかはあるものの、ゆとりが欲しければ100㎡以上のプレミアム住戸になってしまいます。
なお、更に部屋数が欲しい向きには、4LDK（83～95㎡）もあります。
2LDKは55～65㎡。子供が巣立った夫婦がゆとりある老後を過ごすような、70㎡～タイプは用意されていません。
1LDKは5プラン全て北向き。こちらは、寝に帰るだけの単身者だから陽当たりはどうでもよしという発想なのでしょう。でも単身ビジネスマンだったら、もう少し便利な立地を選ぶのでは。

[2619: 匿名さん]

>>2618
あくまでも「基本」だからね
普通は３Ｌ⇔２Ｌ⇔１Ｌの無償プラン変更は用意されてると思うけど・・・
ただ何だかんだで中古にしても３ＬＤＫ需要が一番多い

[2620: 匿名さん]

>>2619 匿名さん
その通りで部屋数減らす分にはプラン変更でできる。
最近は子1人世帯も多いので2LDKも人気ですよ。

[2621: 匿名さん]

>>2616 マンコミュファンさん
タクシー代を通勤費として認める会社が増えるとでも？
マンション営業はどこまでもバカなんだなあ。

[2622: 匿名さん]

>>2618 匿名さん

ワイドスパンを売りにしていた割には行灯部屋多いですよね。

[2623: 匿名さん]

>>2621 匿名さん

マンション営業の年収を考えてみて欲しい。
自分の知らない世界を語ってるんだよ。

都心では、企画者も設計者も施工者も営業も誰も自分には買えない縁のないマンションを、企画して設計して施工して販売しているんですよ。

[2624: マンコミファンさん]

>>2612
そんな事は一言も言ってない。
ここから1000円～1500円くらいタクシー代払えば都心に出れるから、
毎日往復使っても4万～6万程度、それぐらいの交通費は自分で払えるって話。
車買うより安いでしょ。

[2625: 口コミ知りたいさん]

>>2617 匿名さん
一割くらい上乗せして売って、それで売れているのだから、人気ないとはいえないよ
しかも、10こくらいでしょ

[2626: 匿名さん]

>>2625 口コミ知りたいさん
聞いた話では、いくつか賃貸に回っているらしいです。いずれにしてもかなり売れ残ったのではないですかね。

[2627: 匿名さん]

>>2624 マンコミファンさん

交通不便な言い訳にしか聞こえないな。
間違いないのはリセールのときは駅遠は致命的にマイナスになる。

[2628: 口コミ知りたいさん]

>>2627 匿名さん

ただ遠いだけなら致命的だけど、こここ開放感はなかなかないから、そんなにマイナスにはならないよ。震災前の新浦安みたいに駅近でなくても価値が上がっていった例もあるし

[2629: マンコミファンさん]

>>2627 匿名さん
WCTもそうだし、佃もそうだけど今のところ湾岸でそれがあてはまったケースある？
自分はどちらかと言えば有明スミフ推しだけどそれでも営業いいますか？
有明は近隣と離れ過ぎたら買わないし、ここも思ったより高かったら買わない。
近隣中古買って、今の所を賃貸に出すかな。

[2630: マンション検討中さん]

ここ15年は(2008-9、2011除いて)相場がいいし、在庫価格自体が高値だから条件悪くても売れるけど、
オリンピック後とかにいったん下に向かうと、駅遠はやっぱりパタッと引き合いなくなるよ。
条件が良くないと客付こない。ライバルに負けてしまう。
駅一分ごとに80*80*3.14でライバル増えるのだから。
新浦安についても、言ってることは確かだけど、地震で液状化含めて「湾岸」の価値じゃないの?その前に売り抜けるのだったら別だけど。

[2631: 匿名さん]

>>2629 マンコミファンさん

WCTは天王洲アイル駅に近いですよ。佃は一番遠くても駅徒歩8分ですよ。

[2632: 匿名さん]

>>2630 マンション検討中さん
それ結局全部予測ですよね？
都心からの距離が近い限り駅遠でもそこまで安くはならないですよ。
まぁそう思うなら駅近買ってください。
結局は駅近で高くかって高く売るのと、安く買って安く売るのとでキャピタルロスにそんな差はないよ。

[2633: 匿名さん]

2630さんの、オリンピック後、も予測だからオリンピック前かもしれない。

[2634: 匿名さん]

BRT次第で化ける可能性はあるよね。

[2635: 名無しさん]

>>2626 匿名さん

日本住宅流通の再販、3戸しか残ってないようですから売れ残ってはないでしょ

[2636: マンション掲示板さん]

大量供給～供給過剰～ダブツキ～暴落
みたいな意見よくでますけど、大量供給で人口増で街力かあがるので、再開発エリアで供給増えて暴落したとこってないですよね。

東雲キャナルだって新築からいる人はキャピタルゲイン有るわけですし、再開発エリアは早く買ったもん勝ちでしょ！

PCT,TTT,KTT,クロノなど！

[2637: マンション検討中さん]

暴落はしないけどジリ安はいっぱいあるね

[2638: マンション検討中さん]

金利上昇始まったから、不動産は下落だね
実際に昨年秋から新築急減速
駅遠くても都内の価格は10%程度しか変わらないと思うけど
景気悪化時は売れるまでの時間が全然違うんだよね
駅近はすぐ売れるしすぐ貸せる

[2639: 評判気になるさん]

>>2638 マンション検討中さん
なら駅近買いなさい。
結局どっちも買えない人なのでは？

[2640: 口コミ知りたいさん]

中央区で開放的な立地はとなりのティアロ、クロノと同じく、ある意味個性的で、貴重な立地です。駅近とかにこだわらない、車中心の人達には評価されそう。でも、選手村跡地など、同じようなマンションが増えると供給過多のような気もします

[2641: 匿名さん]

KTTの南に2150戸のツインタワーができるらしいね。
選手村の6000戸、勝どき東の3020戸、さすがに供給過剰と思うなあ。

[2642: 匿名さん]

>>2638
金利が上がれば物件価格は下がるからね・・・
金利上昇が確実な局面で引き渡しが二年後となると警戒感強まると思う
物件価格がピークで高金利っていう二重苦の可能性も否定できない
逆にワンダフルや晴海タワーズは最高のタイミングだったよね

もちろん全て予想で結果論、今後どうなるかなんて分からないし、
金利が上がるといっても国策として上げ難い現状もあって、
単にゼロ金利っていうボーナスステージ？が終わるだけで、
3パー5パーと上がることは到底考え難いし、手付放棄って最終手段もあるから、
実需ならあんまり気にし過ぎることはないと思うけど、
営業が出してくる現在の低金利でのカツカツローンだけは避けといたほうがいい、
何事も余裕のある資金計画に勝るものはないからね

[2643: 検討板ユーザーさん]

>>2642 匿名さん
ワンダフルはある意味最高なタイミングで風評被害に遭いましたね。
千客万来も先送りだし。
プラマイでいくと、マイナスな物件では。

[2644: 匿名さん]

>>2640-2641
供給過剰で煽りを喰らうのは周辺や郊外でしょ
順調に人が増えれば企業も行政もほっとかないしほっとけない
その過程で行政サービスが後手に回って不自由することも多々あるだろうけど、
それでも過疎より100万倍マシだと思うよｗ

もちろんバブル崩壊の震源地、引き金となる可能性は否定しないけど、
その時は豊洲も有明も都心も連れ安だから気にしても仕方ないｗ

[2645: 匿名さん]

ここを検討してましたが、延期になったのでティアロを購入したものです。

駅遠は気にしていましたが、実際に住んでみて、駅から遠いのは確かなのですが、
シャトルバス、都バス、晴海ライナーなどうまく使えば、
思ってたよりは不便ではないですよ。

特にシャトルバスは、マンションから出発なので快適すぎます。

ここの開放感がある立地は、都心近くではなかなか得難いものなので、
それを考えると、大満足です。

また、豊洲市場移転でゴタゴタしてますが、BRTが無事予定通り開通してほしいですよね。

[2646: 匿名さん]

>>2645
住めば都ってやつだねｗ
最大のデメリットは駅遠なんだから、そこを妥協できれば問題ないと思う
駅近が絶対条件の人はそもそも興味すらないだろうし・・・

タワマン特有の維持管理高、駅遠っていう買っちゃいけないマンションの筆頭って気もするけど、
それを補って余りあるメリット（開放感やサービス、スケール等）があるから悩ましいよね

[2647: 匿名さん]

まあ、現地を見て気にいるかでしょうね。
月島駅や勝どき駅から実際に歩いて行ってみると良いですよ。
モデルルームは現地のすぐ近くなので、モデルルーム行かれた際は、
現地含めて周辺を散策してみると良いです。

[2648: マンコミファンさん]

>>2647
駅まで歩かない人だっているよ。ここはシャトルバスもあるしね。

[2649: 匿名さん]

月島で一杯やって酔い覚ましに歩いて帰るか、って感覚なら絶妙
チャリなら余裕、タクシー止めるには憚られる
日々徒歩なら考え直したほうがいいというか日課の散歩と割り切るべき
徒歩15～20分ってこのぐらいの距離感じゃない？

[2650: 匿名さん]

酔ってチャリはいかんでしょ。

[2651: 匿名さん]

チャリ便利ですよ。チャリなら銀座まで15分です。

[2652: 匿名さん]

隣のレミコン跡地はどうなるんでしょうね？
ちょうど一年くらい前に、4つ目のタワー？という話が出ていましたが、
その後の進展はどうなんでしょうか？

http://ameblo.jp/dorattara/entry-12122165094.html

[2653: 匿名さん]

>>2652
あのイメージ図には思いっ切り騙されたｗ
てっきり行政含めた業者間で青写真が出来上がってて、
三井が一体開発するもんだと思ってたけど、
全くそんなことはないというか表に出てる話はなかったはず

土地の所有者もレミコンのままだったと思うけど（裏は取ってない）、
一応三井系だし、いずれは三井と一緒にやるのかな？
それとも売却のタイミングを見計らってるのかな？

[2654: 匿名さん]

今わかってるのは、小学校の教室が足りないから、レミコン跡地にすぐタワマン建てるのは難しいって事でしょうか。
例えば月三小、少なくとも来年度入学の1年生が卒業するくらいまではムリです。
児童数は、ピークを過ぎると減っていくので教室を増やせばいいという問題ではありませんし。

[2655: 匿名さん]

今販売中のパークシティ武蔵小杉の価格が最低ラインとして参考になるかもしれません。さすがにここより安くなる事はないでしょうからね。
南向き70.38㎡3LDK7400万円台〜
北向き70.79㎡2LDK6500万円台〜
南向き82.05㎡3LDK8,000万円台〜
(折込広告より)

[2656: eマンションさん]

>>2655 匿名さん

武蔵小杉の第一期第一次の価格を外した理由は何ですか？

[2657: 匿名さん]

武蔵小杉駅徒歩5分の直接基礎の長期優良住宅タワマンよりも
月島駅徒歩12分の周りに何もないタワーの方が高くなりそうと思う理由も。

[2658: 匿名さん]

営業さんにここは坪340万と聞きました。

[2659: 匿名さん]

>>2656 eマンションさん

>2656 さん
乱暴な素人意見ですみません。
不動産価格も株価と同じで、その時期の情勢や人気度で左右されると思いますので、以前の価格は参考にならないかと思います。

>2657さん
武蔵小杉を知っていますが、JRの武蔵小杉駅、南武線は近いですが横須賀線は結構歩くかも。また通勤ラッシュがすごいので全てがバラ色と言う訳ではないようです。
同じ三井不動産が販売している(売れ残ってる？)築地徒歩6分ザ・ファイン築地レジデンスは、
3LDK61.41㎡7,218万円、3LDK68.41㎡8,218万円です。
総戸数２２戸、共用施設の宣伝もありません。
でも、銀座に近いとこんな値段をつけるんですね。
パークタワー晴海までの駅距離は、許容範囲だと思っている方がかなりいらっしゃるはずです。現在晴海に住んでいる方はもちろん、勝ちどきに住んでいて大江戸線はやっぱり不便と思っている方、豊洲に住んでいてららぽーとにそろそろ飽きてきて尚且つ品川ナンバーが欲しくなっている方などの需要も見込めるので、この辺の価格を、最低ラインにしていいのではないかと思った次第です。

[2660: 匿名さん]

その通りですね。
今後の周辺の開発を含めた将来期待を現在価値に引き直したもの・・・それが株価であり、不動産価格と言うものでしょう。旧来ビジネスと今後成長が見込めるビジネス・・・それを現在の売上高や利益率で比較する人はいません。とにかくお金がどこにあつまっているとか、集まろうとしているのか、マクロでの視点で長期的価格が決まってきます。過去も、これからも。

[2661: 匿名さん]

囲いがとれたモデルルーム

[2662: 匿名さん]

若干のディズニーっぽさありますかね？

[2663: 匿名さん]

ポスターわざと曲げてあるとすればまさにディズニーですね(笑)