パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2601: 検討板ユーザーさん]

>>2599 匿名さん
ここもシャトルあるでしょ。しかも新橋ではなく東京駅いくかもよ。

[2602: eマンションさん]

>>2600 マンション検討中さん
ドトール、止めた方がいいよ。

[2603: マンコミュファンさん]

>>2602 eマンションさん

参考までに教えてください。
何でですか？

[2604: 検討板ユーザーさん]

ティアロ販売時にBRTが目の前にくる話はされなかったと記憶してまして、BRTはない前提で、それでも平均坪300弱位なので、仮にBRTがこないことになっても、ここがティアロの新築時以下の価格になるとは思えませんね。

[2605: eマンションさん]

>>2603 マンコミュファンさん
駅近ではない。将来的に眺望が選手村タワーと勝どき東により激変する。同じく周辺で乱立する地域は価格を維持しにくい。
大量売れ残りには理由あり。
少なくてもここや有明などの価格を見てからにするべき。

[2606: 匿名さん]

>>2604 検討板ユーザーさん

あの当時は、五輪で晴海が人気でした。今の御時世、どうなんでしょうね。

[2607: マンション検討中さん]

住不のマンションは買える人が買う
ブランドとはそういうもの
ドトールは勝どき東ができれば駅近になるよ
公称上であるがｗ

でもパークタワー晴海はどこの駅も遠い・・・
ここだけがネックだ・・・
晴海に地下鉄がきてくれれば・・・

[2608: 匿名さん]

晴海に地下鉄が来るとすれば、選手村跡地の利便性の為のはずで、環2側でしょう。

[2609: 匿名さん]

>>2604
仰る通りですね
ただティアロもクロノも完売までにはかなりの紆余曲折があって、
やっぱり駅遠大規模を売り抜くのは大変なんだと思う
湊も豊洲もこの時代のチャレンジ価格で大健闘とも言えるけど、
竣工を目前にしてまだ多少残してる現実もある・・・

他方でティアロやＫＴＴの10パーほど乗せた再販物件もそこそこ売れてるっぽいし、
時代を考えても安くなる要素は皆無

大方の予想通り弱気、早期完売を目指すなら坪300前後
強気なら周辺未入居やＰＨＴ並の330～340
このレンジに収まるんじゃない？これ以上だとドトールとのバランスが逆転してしまうｗ
個人的には坪330ぐらいで様子を伺いながら、
最終的には310～320に調整して値頃感を演出すると思ってる

[2610: 検討板ユーザーさん]

>>2607 マンション検討中さん
タワマンのブランドはスミフより三井の方が上だよ。
いまドトール買うなら近隣の中古におさまって勝どき東を待つが正解かと。
まあ売れないということは、このような考えの人が多いという事だと思うけど。
ここも平均330ならパスかな。

[2611: 匿名さん]

どこの駅からも遠いのだけがネックって、マンションとしてはそれが一番重要な点じゃないかな。
ここは言わば陸の孤島。
一日中窓から景色眺めて生活したい引き籠りや、寝たきりの人でもないかぎり眺望なんてすぐ飽きるし、眺望や開放感を理由に買うと後悔するよ。
ティアロが大コケしたのは有名だから、坪300超えたらかなり苦戦すると思う。私は坪250なら投資用として検討するつもり。

[2612: 匿名さん]

>>2611 匿名さん

坪250はない。
東雲の、駅徒歩10分超の板状マンションですら坪270なのに。

[2613: 匿名さん]

坪270が異常なんだよ　現に売れてないじゃん

[2614: 口コミ知りたいさん]

>>2611 匿名さん
ティアロレジデンスっておおこけしたんですか？完売してますよね

[2615: 評判気になるさん]

>>2611 匿名さん

眺望は大切だよ。タワマンだからね。

[2616: マンコミュファンさん]

>>2611 匿名さん
陸の孤島とはいっても中央区だし、銀座や東京駅なら毎日タクシーでもいい距離だからなぁ、シャトルバスが東京駅行ってくれれば、近隣駅近より良かったり？
そもそも電車に乗って通勤って時代がそんなに続くかね？
平均250はないよ、300はあり得るけど。ここは南以外は魅力ないから、方角によってかなり差はあるかもね。

[2617: 匿名さん]

>>2614 口コミ知りたいさん
ティアロは、かなり売れ残って、業者にバルクで売ったんだよ。ティアロも陸の孤島だったから人気なかった。

[2618: 匿名さん]

HPで「間取り基本プラン全公開」とのことなので見てみました。
最も多いのは70㎡前後の3LDK（窓無し部屋込みも多く有り）。やはり狭くても3部屋必要といったファミリー狙いでしょうかねぇ。80㎡の3LDKも幾つかはあるものの、ゆとりが欲しければ100㎡以上のプレミアム住戸になってしまいます。
なお、更に部屋数が欲しい向きには、4LDK（83～95㎡）もあります。
2LDKは55～65㎡。子供が巣立った夫婦がゆとりある老後を過ごすような、70㎡～タイプは用意されていません。
1LDKは5プラン全て北向き。こちらは、寝に帰るだけの単身者だから陽当たりはどうでもよしという発想なのでしょう。でも単身ビジネスマンだったら、もう少し便利な立地を選ぶのでは。

[2619: 匿名さん]

>>2618
あくまでも「基本」だからね
普通は３Ｌ⇔２Ｌ⇔１Ｌの無償プラン変更は用意されてると思うけど・・・
ただ何だかんだで中古にしても３ＬＤＫ需要が一番多い

[2620: 匿名さん]

>>2619 匿名さん
その通りで部屋数減らす分にはプラン変更でできる。
最近は子1人世帯も多いので2LDKも人気ですよ。

[2621: 匿名さん]

>>2616 マンコミュファンさん
タクシー代を通勤費として認める会社が増えるとでも？
マンション営業はどこまでもバカなんだなあ。

[2622: 匿名さん]

>>2618 匿名さん

ワイドスパンを売りにしていた割には行灯部屋多いですよね。

[2623: 匿名さん]

>>2621 匿名さん

マンション営業の年収を考えてみて欲しい。
自分の知らない世界を語ってるんだよ。

都心では、企画者も設計者も施工者も営業も誰も自分には買えない縁のないマンションを、企画して設計して施工して販売しているんですよ。

[2624: マンコミファンさん]

>>2612
そんな事は一言も言ってない。
ここから1000円～1500円くらいタクシー代払えば都心に出れるから、
毎日往復使っても4万～6万程度、それぐらいの交通費は自分で払えるって話。
車買うより安いでしょ。

[2625: 口コミ知りたいさん]

>>2617 匿名さん
一割くらい上乗せして売って、それで売れているのだから、人気ないとはいえないよ
しかも、10こくらいでしょ

[2626: 匿名さん]

>>2625 口コミ知りたいさん
聞いた話では、いくつか賃貸に回っているらしいです。いずれにしてもかなり売れ残ったのではないですかね。

[2627: 匿名さん]

>>2624 マンコミファンさん

交通不便な言い訳にしか聞こえないな。
間違いないのはリセールのときは駅遠は致命的にマイナスになる。

[2628: 口コミ知りたいさん]

>>2627 匿名さん

ただ遠いだけなら致命的だけど、こここ開放感はなかなかないから、そんなにマイナスにはならないよ。震災前の新浦安みたいに駅近でなくても価値が上がっていった例もあるし

[2629: マンコミファンさん]

>>2627 匿名さん
WCTもそうだし、佃もそうだけど今のところ湾岸でそれがあてはまったケースある？
自分はどちらかと言えば有明スミフ推しだけどそれでも営業いいますか？
有明は近隣と離れ過ぎたら買わないし、ここも思ったより高かったら買わない。
近隣中古買って、今の所を賃貸に出すかな。

[2630: マンション検討中さん]

ここ15年は(2008-9、2011除いて)相場がいいし、在庫価格自体が高値だから条件悪くても売れるけど、
オリンピック後とかにいったん下に向かうと、駅遠はやっぱりパタッと引き合いなくなるよ。
条件が良くないと客付こない。ライバルに負けてしまう。
駅一分ごとに80*80*3.14でライバル増えるのだから。
新浦安についても、言ってることは確かだけど、地震で液状化含めて「湾岸」の価値じゃないの?その前に売り抜けるのだったら別だけど。

[2631: 匿名さん]

>>2629 マンコミファンさん

WCTは天王洲アイル駅に近いですよ。佃は一番遠くても駅徒歩8分ですよ。

[2632: 匿名さん]

>>2630 マンション検討中さん
それ結局全部予測ですよね？
都心からの距離が近い限り駅遠でもそこまで安くはならないですよ。
まぁそう思うなら駅近買ってください。
結局は駅近で高くかって高く売るのと、安く買って安く売るのとでキャピタルロスにそんな差はないよ。

[2633: 匿名さん]

2630さんの、オリンピック後、も予測だからオリンピック前かもしれない。

[2634: 匿名さん]

BRT次第で化ける可能性はあるよね。

[2635: 名無しさん]

>>2626 匿名さん

日本住宅流通の再販、3戸しか残ってないようですから売れ残ってはないでしょ

[2636: マンション掲示板さん]

大量供給～供給過剰～ダブツキ～暴落
みたいな意見よくでますけど、大量供給で人口増で街力かあがるので、再開発エリアで供給増えて暴落したとこってないですよね。

東雲キャナルだって新築からいる人はキャピタルゲイン有るわけですし、再開発エリアは早く買ったもん勝ちでしょ！

PCT,TTT,KTT,クロノなど！

[2637: マンション検討中さん]

暴落はしないけどジリ安はいっぱいあるね

[2638: マンション検討中さん]

金利上昇始まったから、不動産は下落だね
実際に昨年秋から新築急減速
駅遠くても都内の価格は10%程度しか変わらないと思うけど
景気悪化時は売れるまでの時間が全然違うんだよね
駅近はすぐ売れるしすぐ貸せる

[2639: 評判気になるさん]

>>2638 マンション検討中さん
なら駅近買いなさい。
結局どっちも買えない人なのでは？

[2640: 口コミ知りたいさん]

中央区で開放的な立地はとなりのティアロ、クロノと同じく、ある意味個性的で、貴重な立地です。駅近とかにこだわらない、車中心の人達には評価されそう。でも、選手村跡地など、同じようなマンションが増えると供給過多のような気もします

[2641: 匿名さん]

KTTの南に2150戸のツインタワーができるらしいね。
選手村の6000戸、勝どき東の3020戸、さすがに供給過剰と思うなあ。

[2642: 匿名さん]

>>2638
金利が上がれば物件価格は下がるからね・・・
金利上昇が確実な局面で引き渡しが二年後となると警戒感強まると思う
物件価格がピークで高金利っていう二重苦の可能性も否定できない
逆にワンダフルや晴海タワーズは最高のタイミングだったよね

もちろん全て予想で結果論、今後どうなるかなんて分からないし、
金利が上がるといっても国策として上げ難い現状もあって、
単にゼロ金利っていうボーナスステージ？が終わるだけで、
3パー5パーと上がることは到底考え難いし、手付放棄って最終手段もあるから、
実需ならあんまり気にし過ぎることはないと思うけど、
営業が出してくる現在の低金利でのカツカツローンだけは避けといたほうがいい、
何事も余裕のある資金計画に勝るものはないからね

[2643: 検討板ユーザーさん]

>>2642 匿名さん
ワンダフルはある意味最高なタイミングで風評被害に遭いましたね。
千客万来も先送りだし。
プラマイでいくと、マイナスな物件では。

[2644: 匿名さん]

>>2640-2641
供給過剰で煽りを喰らうのは周辺や郊外でしょ
順調に人が増えれば企業も行政もほっとかないしほっとけない
その過程で行政サービスが後手に回って不自由することも多々あるだろうけど、
それでも過疎より100万倍マシだと思うよｗ

もちろんバブル崩壊の震源地、引き金となる可能性は否定しないけど、
その時は豊洲も有明も都心も連れ安だから気にしても仕方ないｗ

[2645: 匿名さん]

ここを検討してましたが、延期になったのでティアロを購入したものです。

駅遠は気にしていましたが、実際に住んでみて、駅から遠いのは確かなのですが、
シャトルバス、都バス、晴海ライナーなどうまく使えば、
思ってたよりは不便ではないですよ。

特にシャトルバスは、マンションから出発なので快適すぎます。

ここの開放感がある立地は、都心近くではなかなか得難いものなので、
それを考えると、大満足です。

また、豊洲市場移転でゴタゴタしてますが、BRTが無事予定通り開通してほしいですよね。

[2646: 匿名さん]

>>2645
住めば都ってやつだねｗ
最大のデメリットは駅遠なんだから、そこを妥協できれば問題ないと思う
駅近が絶対条件の人はそもそも興味すらないだろうし・・・

タワマン特有の維持管理高、駅遠っていう買っちゃいけないマンションの筆頭って気もするけど、
それを補って余りあるメリット（開放感やサービス、スケール等）があるから悩ましいよね

[2647: 匿名さん]

まあ、現地を見て気にいるかでしょうね。
月島駅や勝どき駅から実際に歩いて行ってみると良いですよ。
モデルルームは現地のすぐ近くなので、モデルルーム行かれた際は、
現地含めて周辺を散策してみると良いです。

[2648: マンコミファンさん]

>>2647
駅まで歩かない人だっているよ。ここはシャトルバスもあるしね。

[2649: 匿名さん]

月島で一杯やって酔い覚ましに歩いて帰るか、って感覚なら絶妙
チャリなら余裕、タクシー止めるには憚られる
日々徒歩なら考え直したほうがいいというか日課の散歩と割り切るべき
徒歩15～20分ってこのぐらいの距離感じゃない？

[2650: 匿名さん]

酔ってチャリはいかんでしょ。