パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[25751: 匿名さん]

事前投票せず総会に出席して電子投票のみ行った場合は、まず分からないでしょう。たとえ理事長でも戸別の結果は把握できないはず。

[25752: 匿名さん]

平準化より無駄の支出ないかどうかの点検が大事。
そのあとで修繕費も合い見積もり取ってから平準化。
どんぶり勘定の平準化なんて馬鹿げてるね。
あと、平準化自体が物価が一定で経済が安定してる世代の産物。

平準化を絶対というなら、４０年後に消費税も同じ額、金利は０％で変わらず、
経済は成長しないっていう確たる自信あるのかね?
例えばオリンピック後一段のデフレが進んだら、無茶苦茶負担が高くなるよね。

[25753: 匿名さん]

平準化のマンションは中古で不利になるケースが多い
中古市場での価格同じでランニングコスト１０年で300万のと450万のとどちら買うかって話
私なら一時金や上がる可能性あっても３００のに即決するね
長期だと同じとか言われても、４０年住むと決まったわけではない

[25754: マンション検討中さん]

実需で購入しますが、10年以内に売却するので平準化は断固反対。
同じタワマンに一生住み続けるって人そんなにいるんでしょうか？

[25755: 匿名さん]

>>25754 マンション検討中さん

実需で買うのに何故売却するの？
売却したら修繕積立金の額なんて小さいくらい売却損出ると思いますが

[25756: 通りがかりさん]

>>25755 匿名さん
譲渡損失の繰越控除を受けたいってことかも。
景気次第では譲渡益の特別控除もひょっとして。

[25757: マンコミュファンさん]

>>25753 匿名さん

買う時だけの短期的な視点で見るとそうですね。
しかし平準化していないと、後
年度にドンドン上がっていきますから。一般的には、30年で4倍とかになりますよ。その上、災害等で緊急の支出があれば足りなくなります。

何年住むか分からない、という意見もごもっともですが、ずっと住む可能性もあります。その時に、自分も苦しくなるし、他の人も苦しくなれば、マンションの管理が崩壊してしまいます。それは防ぐべきでは？

[25758: マンション検討中さん]

国土交通省のガイドラインには以下の記載があります。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

「段階増額積立方式」は、計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形 成ができず修繕積立金が不足する事例が生じており、将来にわたり安定的な修繕積立 金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい方式といえます。

[25759: 匿名さん]

>>25753 匿名さん
それは通常は逆ですね。
数年後・十数年後に修繕積立金が2倍、3倍になることが分かっている物件を買うよりも、平準化されてずっと変わらない物件の方が安心感があります。
なにより、ずっと住むと決まっていないのであれば、自分が住んだあとのリセール時に平準化されていたほうが、買い手にとって安心感があり、有利となります。

[25760: 匿名さん]

>>25752 匿名さん

無駄のない支出の検討と、平準化の検討は、同時並行で出来ますよね。別にどっちが先という話でもない。

むしろ、目先のケチケチよりも中長期的な視点で資産価値向上のための修繕計画策定に取り組んだ方が、マンションにとってはいいことだと思います。

あと、単に相見積もり取れば良いという話でもないと思いますよ。安かろう悪かろうということもあるわけですからね。

[25761: マンション検討中さん]

>>25752 匿名さん

将来的にインフレが進んだ場合、段階値上げの額がドンドン上がっていって危ない。むしろ、平準化の額を微調整していく方がやりやすい。

デフレが進んでかかる費用が減額となった場合は、余った分は積み立てるのがセオリーだけど、場合によっては住民に還元すればいいじゃん。

[25762: 匿名さん]

無駄な支出のチェックは管理費会計の項目で
行う作業であって、修繕積立会計の平準化と
は直接関係しない。
平行して検討するべき事項という事。
負担の軽減の検討と、
負担をいかに平等にしていくかの検討
という違いがある。
前者は、管理サービスの期待するならレベルが人それぞれ
という難しさがあるし
後者は、短期入居希望者と長期入居希望者の
利害調整が難しいね。

[25763: 匿名さん]

うーん、２５７５７さんと２５７５３さんの考えなら、私は２５７５３さんに近いかな。数年後・十数年後に修繕積立金がどうなるか不明と考えて現在安いほうがいいと思う。長くて十年先。あまり先々考えても経済条件も変わるから、考えすぎても無駄というか非合理的だと思う。
銀行ローンの１０年固定がはやるのも、ある程度の見通しと金利の安さが両立してるからだよ。

[25764: 匿名さん]

築３０年ぐらいでも修繕積立金当初の予定の半分も上げず、大規模修繕に問題ないマンションがたくさんありますよね。無暗に２倍に上げる必要はないと思います。

[25765: 匿名さん]

もうこの話はたくさんです。住民板で追いやられてここに来たのなら、やめてください。
管理の板とかでやればいいことです。

[25766: 匿名さん]

>>25763 匿名さん

自分の場合は、一定にしてくれてたほうが安心かなぁ、、、

あと修繕積立金、どうなるか不明ではありませんよね。長期修繕計画でとりあえず決まっています。

ここの場合、10年経てばけっこう修繕積立金変わりますよ。

9年目で1.5倍、16年目で2.5倍とかじゃなかったでしたっけ。

[25767: マンション掲示板さん]

自分が住んでる時だけ良くて、あとはスラム化しても関係ないと思う人がけっこういるんですね。

そういう人がずっと住むことになったら悲惨ですね。

というか、ここって投資目的の人少なそうだし、中長期で考えてる人が多いのでは。

この掲示板だけで議論しても仕方ないので、あとは管理組合設立後に議論すればいいと思います。

[25768: 匿名さん]

>>25767 マンション掲示板さん

ここを買う人のほとんどが、こんな掲示板なんて熱心にチェックしているわけではないし、住んでからしか分からないことを話すのはもうやめましょ。

[25769: 匿名さん]

流れが庶民タワーらしくなってきた…

[25770: 検討者さん]

>>25768 匿名さん
検討してますよ。今週末にモデルルームに行って気に入れば購入するつもりでいましたが、ここの所の書き込みを読んでて少し熱が冷めてきました。。

少し様子を見つつ、引き続き参考にさせて頂きます。

[25771: 匿名さん]

>>25770 検討者さん

本当に契約者なのか、本当に検討者なのか、真偽不明な人が好き勝手言ってる掲示板の情報だけで判断するのはもったいないですね。

というかそんなんで判断するなら、初めからあまり魅力を感じていなかったということでしょう。良い物件を見つけることをお祈りします。

[25772: 匿名さん]

>>25769 匿名さん

逆に庶民タワーじゃない物件て？都心のタワー物件で全部屋億ションとか？

当然、そんなマンションとは購買層が違うわけだし、ジャブジャブお金使われちゃ困るんだから真剣に考えるよね。

それに、もし手放すとしたら、買うのもまた庶民。庶民目線で考えなきゃ。？

[25773: 匿名さん]

>>25771 匿名さん
そんなに直ぐ興奮されなくても良いのでは？
どうもここの契約者？検討者？自分が気に入らない投稿を見ると喧嘩越しになり、場を荒らそうとしますね。

[25774: 匿名さん]

>>25771 匿名さん
決めつけは良くないと思います。
この物件に対して自由な書き込みが許された共有な掲示板なのですから、それぞれ閲覧して検討する権利はあると思いますよ。

[25775: 匿名さん]

ここの販売トークの中で、シャトルバスがあるからマンションの前から、50円で銀座に行けますよ〜と言われて、駅遠を気にせずに契約された方がいます。
それって、毎日貸切バスを借りてるのと同じじゃないの？それって月いくら？300万円位なの？ときいたら、キョトン？とされました。
お金持ちは余裕がありますね。細かい事は気にしない。。。

[25776: 匿名さん]

>>25775 匿名さん

お金に余裕があるので、こんなはずではというときは、次購入してさっさと売り払えばいいくらいの気持ちなのでしょう
余裕のある人はこういう人多いですよね

[25777: 匿名さん]

>>25776 匿名さん
そうなんです。そのあとの一言。
「まっ、いつまで住むかわからないし〜」

[25778: 匿名さん]

>>25776 匿名さん

逆でしょう
自分はキャッシュで買える契約者ですが、月3万もかかる駐車場が半世帯もいるマンションで修繕積立金の平準化(たったの月1万程度の負担増)にアレルギー反応起こす人がいるのか理解不能です
売るからいい？この相場でこの取得価格で何甘いこと考えてるのか更に理解不能

[25779: eマンションさん]

>>25775 匿名さん
BRTが本格化して利用者があまり多くなければ、そういったのは停止した方が良いと考えてます。また、じゃぶじゃぶ池の水の循環や、冬場の排水停止、キャンプ周りの備品節約、植栽の管理、夜間の照明管理、ミニショップの営業時間、ラウンジのカフェコーナーなど、組合発足後に節約・廃止しても良い所は積極的に行っていった方が良いとは個人的に思ってます。

[25780: 匿名さん]

>>25775 匿名さん

その辺りのことはすべて重要事項説明書に書かれているからキョトンとされたのでは？

[25781: 匿名さん]

>>25779 eマンションさん

ケチケチして結果としてコンセプトが守れず資産価値が低下することも防ぐ必要はありますよ。

[25782: 匿名さん]

>>25778 匿名さん
それだけ余裕もって購入してる人が少ないだけかと、庶民タワーと呼ばれるくらいなので

[25783: 匿名さん]

>>25779 eマンションさん

ティアロクロノの下位互換になる将来しか見えなくなるね

[25784: 匿名さん]

>>25779 eマンションさん
管理費の削減、まず、取り組まれるのが電気代の節約じゃないでしょうか。内廊下の空調が涼しくなくなります。何せ莫大な電気代ですので。

[25785: 匿名さん]

>>25782 匿名さん

庶民タワーと呼んでるのはあなただけだし、そもそも湾岸タワーは全部庶民が住んでるでしょ。

[25786: 名無しさん]

ケチケチ契約者に成りすましたネガが沸いてますね。迷惑。

[25787: 名無しさん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[25788: 検討中さん]

>>25779 eマンションさん
じゃぶじゃぶ池って一般公開される所ですよね？近くの子供達が遊びに来て、占有され、汚されるのってどうなんでしょ？そう考えると、ここは水を24時間循環させなくても良いかも。

それとキャンプの所（夜間火が着く所）警備員を配置して安全にも考慮するってモデルルームで聞いたけど、それも通常より経費掛かりますよね？こういうのも必要に応じて見直しても良いかなと思います。例えば週末のみに絞るとか。

[25789: 匿名さん]

平準化って言ってる人、将来の修繕積立の増額に備えて、平準化した場との差分を勝手に貯金したら？

[25790: 匿名さん]

>>25786 名無しさん

すぐ成りすましとか、ネガとか疑ってかかるのやめたら？今検討者が購入後に考えられる問題点とかを話してんだし。
自分に都合が悪い投稿全部にネガとケチ付け排除しようとするのは、逆に検討してる人からすると迷惑ですよ。

[25791: 匿名さん]

>>25789 匿名さん

貴方が将来修繕積立金を滞納した所有者の分払うこと保証してくれるなら賛成するよ

[25792: 匿名さん]

結局そうなって来ると、
>>25631匿名さん や、>>25662匿名さんが、言ってた事に繋がってくるんでない？

植栽1つ取っても剪定や下草の手入れにも年間の維持費も相応の金額になるし、全てのコンセプトを維持して運営しようとすると、それだけの金額は見ておいた方が、購入後のギャップは生じにくいのでは？

[25793: 匿名さん]

>>25792 匿名さん

それと平準化の話は全く違うよ。
必要な費用は、既に今の計画で算出されている。（今後検証は必要だけど）

それをどのように回収していくのか、という話だよ。

[25794: 口コミ知りたいさん]

何でこんなにこのマンションの検討者や、契約者はケチケチしてるの？とても残念な気になります。ここの売りやコンセプトは何ですか？

夢を買うのでしょう？

[25795: 匿名さん]

買うのはマンションだよ！

[25796: 匿名さん]

清掃費と警備費と植栽費はケチりたくない。
特に清掃はきちんとスタッフを確保してあるといいですね。年5,000万円位は確保してあるのかな？

[25797: 匿名さん]

いい意味でも悪い意味でも、結局ここは相場並みの住民層って感じだね。

[25798: マンション検討中さん]

>>25797 匿名さん
不動産の相場ってそういうもんだよ。価格に応じて集まる層が決まってくる。

[25799: 匿名さん]

充実した共用部が売りのマンションなのに初っ端から有益な修繕積立金の平準化を拒み、無駄なコストのカットとやらを目論むとは、、、買うマンション間違えてるとしか思えない
西と北の坪単価ですら転売して初期費用や仲介手数料をペイするのは無理だろうに空中族を夢見てるとしたら甘いと言わざるを得ない

[25800: 匿名さん]

お客様の声HP載ってる。
https://www.31sumai.com/mfr/X1671/topics/voice.html

購入理由1.眺望2.都心立地の人は他のタワマン代替での目線なんでしょう。そうすると、共有部分とかは優先順位低いからそんなにお金かけなくて簡素化で十分だという話になりやすい。私も実はそう。

反対に3.共用施設とか5.将来性で買った人は夢を維持する経費十分に使いたいってことでしょ。
そもそも豊洲や東雲の湾岸って、1.2の合理性が強く、クロノティアロもその延長にあると思うけど、ここは高く売るために付加価値として共有部充実で売り出した。

それはそれでいいんだけど、それが購入層すべてに受け入れられたわけではなく、北や西などのやや価格低め誘導都心立地で買った人・眺望重視の南命(これまでの湾岸層に近い)、オリエンタルランド系とか雰囲気系(浦安とか二子玉とか?)などいろいろな住民を抱える結果になったと思う。

ケチケチしてるわけではなく、眺望重視で南上層とか買ったリッチな人の意見が反映されているタイミングで行われたのがこのアンケートだから、求めてるものが違うんだよ。だから話はかみ合わないよね。