パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[25551: マンション検討中さん]

>>25549 検討者さん

そうですよね。撮影アウトですもんね。
今度行ったときに隙を見て撮れないかなぁ。笑

[25552: マンション検討中さん]

>>25546 匿名さん

だからこそ、駅遠の割安感が出てきてるねー

[25553: マンション検討中さん]

>>25548 匿名さん

見た感じ、評価者バイアスがひどいランキングですね。

[25554: 匿名さん]

>>25547 匿名さん

１つ星の評価が急激に下がりすぎw
この物件にどんな恨みがあるんだろうね。

>>25548 にあるように、デベの広告記事書いてるような奴らが評価してるから、その辺の利害関係も気にした評価になってるね。

[25555: マンション検討中さん]

南の2LDKほしかった。。

[25556: 匿名さん]

>>25550 匿名さん

東はガラガラ
西北南も未供給住戸あるのに？

[25557: 匿名さん]

>>25555 マンション検討中さん
まだ、2LDK残ってますよ。

[25558: マンコミュファンさん]

>>25555 マンション検討中さん
なぜ購入に至らなかったのですか？

[25559: マンション検討中さん]

>>25557 匿名さん
南ですか？？

[25560: マンション検討中さん]

>>25558 マンコミュファンさん

すでに南は完売ということなんです。。

[25561: 匿名さん]

>>25559 マンション検討中さん
東西北が残ってるとの事です。

[25562: マンコミュファンさん]

>>25560 マンション検討中さん
他の方角でのご検討は如何ですか？間取りを2LDKから変更するなど。

[25563: 匿名さん]

>>25556 匿名さん

ほい。
これが3月半ば時点の状況ね。
このあと、38戸販売してる。

2LDKは8割近くは契約済。

3LDKは6割近くは契約済み。
対供給比で見ると、7割契約済。北は9割は契約済、西と南は7割近くは契約済、東は6割程度。

4LDKは、6割が契約済みだが、残っているのは角住戸中心で、中住戸はほとんど残っていない。

【全体】
全戸数 1,076
販売済 608
進捗率 56.5%

※なお、価格がオープンになっている部屋を「供給」とすると、（ホームページでの定義とは異なります、以下も同様とします）
供給数 873
供給数に対する進捗率 69.6%

【1LDK】
全戸数 96
供給数 28
販売済 3
販売済/全戸 3.1%
販売済/供給 10.7%

【2LDK】
全戸数 102
供給数 100
販売済 78
販売済/全戸 76.5%
販売済/供給 78.0%

【3LDK】
全戸数 724
供給数 612
販売済 432
販売済/全戸 59.7%
販売済/供給 70.6%

3LDKについて、率だけ向き別で見ますと、
南
販売済/全戸 62.2%
販売済/供給 66.5%

東
販売済/全戸 39.4%
販売済/供給 55.3%

北
販売済/全戸 81.5%
販売済/供給 88.4%

西
販売済/全戸 56.5%
販売済/供給 68.4%

【4LDK】
全戸数 154
供給数 133
販売済 95
販売済/全戸 61.7%
販売済/供給 71.4%

[25564: 匿名さん]

>>25563 匿名さん

これみると秋までに決着なんてデタラメですよね

[25565: マンション検討中さん]

>>25562 マンコミュファンさん

そうですね。2LDKなら他の方角しかないですね。できれば、1期で南の2LDKを買いたかったです。

[25566: 検討中ですさん]

秋までに決着はいささか言い過ぎな気はしますが、ぼちぼち売れてる感じですかね？

[25567: 匿名さん]

まだ、住んでもいないマンションに、快適性だの満足度だのランク付けされてもですね。
住んでみないとわからない事って沢山あると思うんですよね。皆さん行灯部屋に住んだことあるのかしら。
それでも売るために星をつけるんですね。

[25568: 匿名さん]

>>25565 マンション検討中さん
南の2l欲しかったのは分かった。
で、結局ここの購入はやめたの？上にも販売中出てるけど、まだ他の方角は残ってるけど。

[25569: 検討者さん]

>>25567 匿名さん
そりゃそうだ。出来て住んでそれなりに中古として売買経過を見ないと分かんないよね。

[25570: クチコミ気になるさん]

>>25565 マンション検討中さん
貴方みたいなタイプは、結局は他の方角も買えずに売り切れてしまいますわな。欲しいと思った時に買う。これ不動産の常識。

[25571: 検討板ユーザーさん]

GWあたりに販売方針をかえて、まとめてドーンって出す方針になると、MR営業の人が仰ってたように思います。どうなるんでしょうかね？

[25572: マンション検討中さん]

>>25571 検討板ユーザーさん
そんなこと言ってたんですか？

[25573: 匿名さん]

良い間取りから無くなって行くんでしょうねえ

[25574: 匿名さん]

4次に今出していない列を出すのは普通の売り方だと思いますよ。

[25575: 匿名さん]

>>25571 検討板ユーザーさん

まあ、GWは、一年で最大の集客時期ですからね。まだ価格オープンになってない部屋も、放出するでしょうね。

[25576: 匿名さん]

>>25566 検討中ですさん

秋までに完売とかはないでしょうけど、めぼしい部屋は売れちゃう気がしますね。

[25577: 匿名さん]

>>25569 検討者さん

そんなこと言い出したら新築マンションは買えなくなっちゃうな。

ただ、日経のランキングは、いつもデベから金もらって広告記事書いてる奴らが作ってるものだから、ある程度不人気物件も入れてるのは認識しておく必要がある。

[25578: 匿名さん]

>>25567 匿名さん
行灯部屋が無いタイプもここはあるから

[25579: 匿名さん]

南の2LDKは販売済ですね。
いいなと思っていたらすでに完売でした。

間取りも行灯部屋ありか?！と思ったらバルコニー側の部屋とスライドドアになっていて良かったです。

[25580: 匿名さん]

>>25579 匿名さん
1期で1列全部出して完売ってすごいですよね。
人気だったんですね！！

[25581: 匿名さん]

2LDKはまぁまぁの間取りだけど、市況が悪くなった時のリセールがきついと思う。できればここ買うならワイドスパンでウォールドアで抜いて使える77/78以上が将来の可変性やリセール合わせてもベターだと思います。

[25582: 匿名さん]

2LDKは7000の壁に丁度ハマった感じなのでは?
でもリセールでは築浅で3LDKで6-7000が一つの目途だから、3LDKのほうが資産価値は保たれると思う。

[25583: 匿名さん]

ここは窓のない行灯もリビングダイニングと続いていたりと、完全な個室になっていない間取りなのでいいと思いますよ。

[25584: 匿名さん]

>>25583 匿名さん

そりゃそうでしょう。
開口率の高いLDと引き戸で繋がないと居室扱いにならない可能性が高いのだから。

[25585: 匿名さん]

>>25583 匿名さん

窓のない行灯部屋はどういう使い方をすればいいの？
子供部屋なんかにしたら、日も当たらず暗い性格になりそう。
風遠しか悪くてカビなんか生えないのかな？

[25586: 匿名さん]

>>25580
南向きでグロス7000万切るのが2LDKだけでしたからね。
大人気でした…

[25587: マンション検討中さん]

>>25585 匿名さん

暗い性格になるかどうかなんて、あなた次第では？

[25588: マンション検討中さん]

>>25586 匿名さん
確か抽選になった部屋もありましたよね。

[25589: マンション検討中さん]

この立地とコンセプトでなんで大量に1L作ったのだろう…
パークアクシスで賃貸にするしかないでしょう。

[25590: マンション検討中さん]

>>25589 マンション検討中さん

BRTが五輪に関連して運行に向けての動きが見えてくると、1LDKも動き出しますよ

[25591: 匿名さん]

>>25585 匿名さん
行灯部屋の使い方は子どもが小さい頃は良いけど、リビング経由しないと部屋に行けなかったりするから、大きくなると厳しいよね。人呼びにくいし。78as、73bnのような四角い部屋は使いやすいと思う

[25592: 匿名さん]

>>25585 匿名さん
そういうこじ付けの考えしか出来ない貴方の様な子に育てられたら、どんな素晴らしい部屋でも暗い子になりそうですね。

[25593: 評判気になるさん]

>>25585
いま住んでるマンションに、三畳の窓の無い部屋がありますが、フライトシミュレーターを設置してますよ。
仕切りを開けると、リビングと一体になるので明るいですが、閉めると暗くなるので、夜間飛行とか最高に雰囲気でます。
本棚もあるので、書斎としても使ってます。

[25594: 匿名さん]

73bnは形はいいけど一部屋が少し狭い気がする
部屋以外が余裕をもって作られてる(このマンション全体的に)分、73m2期待して部屋の平米見ると物足りなく感じる

[25595: 匿名さん]

でもリフォームで間取りも広くしやすそうだし、プライバシーも守られていいかな。

リビングを通って部屋っていうのが苦手なので。

[25596: 匿名さん]

子供が小学校まではリビングインの方が良い
73bnは居室面積割合が小さいし、柱が二本入っているのがネック

[25597: 匿名さん]

子供が中高生になると、子供部屋はリビングインじゃない方が良い。子供が受験生ともなると、リビングインの部屋では、テレビの音や家族の会話が漏れてしまうので、リビングにいる家族も気を使ってしまう。

[25598: 匿名さん]

リセールでも行灯部屋あるタイプより、中央区全般でワイドスパンの方が数が少ないので、売りやすとは思いますよ。2LDKにも簡単にリフォーム出来ますね。

[25599: 匿名さん]

共用施設に勉強部屋ないんですか？

[25600: 匿名さん]

スタディールームは無いから、自宅で仕事に集中できない場合には、ランプテラス利用するのでしょうか。

[25601: 匿名さん]

大学生以上になると、リビングインの方が良い。
みんなバラバラの時間帯で夕飯を一緒にする事も減るので、コミュニケーションが取りやすい。全ての部屋がリビングインだと、リビングを中心に集うシェアハウスのような感じになる。
ただリビングはそれなりの広さが必要か。

リビングインだとたたんだ洗濯物や家族の私物を、それぞれの部屋に戻すのが楽。

行灯部屋はあまり子供部屋には向かないので、夫婦の寝室にする。窓がないので温度変化が少なく結露もない。
行灯部屋は陽は当たらないのに窓がないので、冬暖かい。エアコンは一度試運転したしたきり、一度も使ってない。夏はリビングのエアコンを付けたままにして、行灯部屋の引き戸を開けて冷気を入れるようにしておけば快適。
旦那は穴ぐらに寝る熊みたいに良く眠る。

[25602: 匿名さん]

まぁ一長一短がありますよね
リビングで勉強させた方が捗るとかって話もあるし、家族次第、というか親次第でしょう

[25603: 匿名さん]

>>25601 匿名さん

大学生になったら一人暮らしさせるよ。都内でもね。
大学生活を実家で過ごすなんてもったいなさすぎる。

[25604: 匿名さん]

GWになると、急に売れるものなの？ あと一ヶ月ほど、売行きが楽しみですね！300戸とか売れるのかなぁ

[25605: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/03.html
東京都から高潮被害マップが発表されましたね
晴海も微妙ですね。

[25606: 匿名さん]

確かに微妙ですね
発生しても半日で収束する程度ですし、江東区や月島、勝どきよりはだいぶマシなようですけどね
前提が堤防が決壊したケースになってますが、手前の堤防は結構高いのでそこで救われるような気もします
暴風雨などで樹々は大変なことになるでしょうが

[25607: 匿名さん]

>>25606 匿名さん

１千～５千年に１回の確率くらいの想定事象らしいですね。

[25608: 匿名さん]

>>25604 匿名さん
そんなに大量に出す予定って営業が言ってたんですか？？

[25609: 匿名さん]

>>25604 匿名さん

300なんていくはずないでしょ。
でも、加速はするだろうね。

[25610: 匿名さん]

>>25605 匿名さん

都心はだいたいダメですね。港区もけっこう内側まで浸水しますね。

ただ、前提として「室戸台風の規模を持ち、伊勢湾台風のスピードで進み、東京に最も被害を与えるコースを通る」という前提に基づいていて、こうした状況が発生する確率は1千～5千年に1度、ということです。

まあ、これに基づいて対策を進めなければならない、という話でしょうね。

[25611: 外人]

>>25313 　在留資格がなくてもお金があれば　誰でも買えます

[25612: 名無しさん]

>>25611 外人さん
What do you do to Japan？

[25613: 口コミ知りたいさん]

>>25611 外人さん
ここ外人の購入者は殆ど居ないのでは？居ても数戸〜10戸程度でしょう。ただ外人さんに限らず日本人も民泊運営する方も可能性としてゼロではないので、スーツケースゴロゴロの外人さん見かけたら、民泊を疑いましょう。

[25614: 匿名さん]

購入者の外国人比率はわかりませんが、隣のクロノ・ティアロを見てもわかる通り、賃貸(^^)含めて外国人家族は普通に住むと思います。
月島第三小学校も、ここ2〜3年日本国が話せない中国人、ロシア人、インド人児童の対応に追われて大変な状況ですから。

[25615: 匿名さん]

>>25614 匿名さん

そうですね、都内の学校はどこもグローバル対応が必要になってきています。

[25616: 匿名さん]

>>25614
そうなんですね。ここを購入される方なので、それなりの地位や収入のある方ですよね。

[25617: 匿名さん]

三井の都心物件ですし収入もそこそこあるご家庭ばかりでしょうね。

[25618: 匿名さん]

皆さん東京に住んでいるとわからないかもしれませんが、今の日本は世帯収入１０００万円以上は何％だか知っていますか？？？

１．４％
２．６％
３．１０％
４．２％

正解は？？？

[25619: 検討板ユーザーさん]

>>25618 匿名さん
何が言いたいのでしょう？リアルタイムでの質問ならまだしも、今はネットで幾らでも調べられますよ。

[25620: 匿名さん]

>>25618 匿名さん

なんだこの人！？笑

[25621: 匿名さん]

>>25618 匿名さん
厚生労働省のH28年度国民生活基礎調査では、1000万以上の世帯は11.7%ですね。

[25622: マンション検討中さん]

世帯収入で1000万超ですら1割なんですね…

[25623: 匿名さん]

>>25611 外人さん
それは困りますね。
投資目的ならまだしも、実需目的での購入の場合は在留資格を持たない外国人への販売は禁止にするべきです。

別荘として見栄を張ったり、単にステータス誇示のために買われると、日本に住んでいて真剣に仕事をしている日本人や外国人にとってはとんでもなく迷惑な話です。

日本の政府にはしっかり規制措置を立法して欲しいです。

[25624: 匿名さん]

世帯で1000万は都内では中流階級とおもいますが

[25625: マンション検討中さん]

中流と言いつつも統計的に一割って…
これが貧乏日本の実情でしょうかね。

[25626: 匿名さん]

年金生活してる人も母数に含まれるのかな？

[25627: 匿名さん]

>>25624 匿名さん
区によって違うようですね。

http://m.media.yucasee.jp/posts/index/13948/2

◆平均年収と1000万円以上世帯の比率

1　千代田区　788万円　24.70％
2　港区　　　757万円　21.93％
3　中央区　　709万円　20.30％
4　文京区　　673万円　18.14％
5　目黒区　　673万円　18.14％
6　渋谷区　　664万円　16.95％
7　世田谷区　649万円　16.44％
8 杉並区　　607万円　13.42％
9　品川区　　593万円　11.83％
10 練馬区　　585万円　11.49％

[25628: 億万長者さん]

年収云々は品がないのでよそでやってください。

[25629: 匿名さん]

ここの公式サイトの間取りのページに「返済目安」が紹介してありますが、これ、明らかに年収1,000万円もない方を対象にしてますよね。。。
実際、20代の御夫婦たちが購入されているのを知っています。

借入額5,500万円35年返済
毎月99,063円 ボーナス時年2回266,170円

毎月の返済額だけを見ると、月島の1LDK借りるより安いですもんね。もちろん維持管理費や固定資産税はありますが、住宅ローン減税もありますよと示されるんですよね、MRで。

この返済目安はなんなんだと思いますが、
年収1,000万無くても、この返済目安を見て買う気になる方がいますよね。

[25630: 匿名さん]

>>25629 匿名さん
？？
つまりは？？

[25631: 匿名さん]

>>25630 匿名さん

年収1,000万ない人が所有者だと修繕積立金の値上げに反対するのが目に見えてる
マンションの維持に障害になる

[25632: 検討者さん]

収入が少ない方でも長期借入でここを購入する事が出来るという説明でしょうか？
それともこのサイトのシュミレーションはパフォーマンスで、実際には世帯年収1000万円を超える世帯は全国で10%超しか居ないから買える層は少ないという説明でしょうか？

[25633: 匿名さん]

>>25629 匿名さん
世帯で1000万も満たない方は此処を検討するなという事？

[25634: マンション検討中さん]

>>25633 匿名さん
なぜそんな酷い事言うのでしょうか？ウチは共働きで2人合わせて収入は700万程です。それでもここのコンセプトが気に入って思い切って仮登録しました。

[25635: 匿名さん]

>>25634 マンション検討中さん

よほど頭金がない限り、ローンは年収の5倍までにした方がいいですよ

[25636: 匿名さん]

>>25634 マンション検討中さん
この物件同様ファンタジー見過ぎでしょ。。恐らく入居後の維持費(修繕積立金)の事を言ってるのでは？

[25637: 匿名さん]

パークタワー晴海に見合うだけの財力がない家庭は友人や親戚に見栄を張るために無理をしてローンを組んでいるのでは?
ちゃっかりパークタワー晴海住民の一部になってその中に溶け込んでるから自分の家庭事情が他の住民にバレる心配もなく、表向きは腐ってもパークタワー晴海の住民。
まあ、そういう人生も悪くはない。

[25638: 匿名さん]

住民板で話題になっているけど、
修繕積立金は当初設定ではだんだん増えていく設定。それに耐えられない人は買うべきでない。

また、最近は修繕積立金のフラット化という話もある。これは、超長期で毎月の修繕積立金の額をフラット化することにより、後年での値上げを防ぐもの。これに耐えられない人も買うべきではないね。

[25639: 匿名さん]

>>25633 匿名さん
いえ、違います。
年収1,000万円以上のみの方を対象に1,000戸以上もある物件を売りさばけるはずがありません。1,000万円なくても貯蓄能力の高いご家庭はたくさんあります。

ただ5,500万円も借金するのに、毎月の返済額は10万円以下ですよ〜と表示するのは、どうなんだろうと思いました。

[25640: 匿名さん]

住民板の方で修繕費に関して話題になってますね。

[25641: マンション検討中さん]

>>25631 匿名さん

これは同意見!!以前、東雲の某タワマンで痛い目にあった…維持も含めての資産価値だと言う事を理解して欲しい。

[25642: 匿名さん]

>>25641 マンション検討中さん
これから頭金貯めるのにも必死なのに、管理積立金の値上げの話は勘弁して〜

[25643: 匿名さん]

>>25639 匿名さん
夢見過ぎるな！って事を言いたいのでは？

[25644: 匿名さん]

>>25642 匿名さん

管理積立金て？

[25645: 匿名さん]

貧乏人はこのマンションにとって有害でしかない。

[25646: 匿名さん]

>>25645 匿名さん
そんなの、どのマンションでも同じ。
身の丈に合ったマンションを買わないと苦しくなる。

[25647: 匿名さん]

>>25646 匿名さん

ここは植栽が多く、広い敷地があるのだから管理費と修繕積立金は他のマンションより負担が大きいのでは？
強みであるコンセプトはタダでないんです

[25648: 匿名さん]

>>25647 匿名さん
そんなの当たり前でしょ、なにドヤってんの笑

ただし、1戸あたりの負担がそこまで大きくならないのは、やはり大規模のメリット。どのタワマンもそうだが、大規模であるからこそ多様な共用施設を整備できる。

[25649: 匿名さん]

豊富な植栽と広々した敷地は、維持費の多少の負担を補ってあまりある魅力ですよ。
もともと狭かったら、やろうと思ってもできませんしね。

[25650: 外人]

>>25623
困る理由は？

http://d.hatena.ne.jp/kamomesky/20131212/1386811536