パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[24951: 匿名さん]

>>24946 匿名さん
BRTならそうですね。バス停は予想図を見るとJR新橋駅の汐留口からゆりかもめ新橋駅周辺を図示してあるので、銀座も場所によっては結構歩くかもしれませんね。
ところで、勝ちどきにお住まいなら、4月から、直行02豊海水産埠頭発東京駅八重洲口行きが新設されますね。
画期的なのは月島三丁目から先は、亀島橋(八丁堀駅)にしか停まらないというのがすごいですね。
パークタワー晴海だったら、シェアサイクルを使って、区民センターまで行き、そこから晴海三丁目→亀島橋→東京駅で行けるのだから使えると思います。
清澄通り近辺のタワマンの開発が進めば、本格的に本数も増えますね。

https://www.kotsu.metro.tokyo.jp/pickup_information/news/pdf/2018/bus_...

[24952: 匿名さん]

>>24951 です。
ごめんなさい。
晴海三丁目ではなく月島三丁目ですね。

[24953: 匿名さん]

BRTの晴海２丁目の停留所は、マルチモビリティーステーションとなる予定ですから、都バスも停まるようになるでしょう。
その際、路線も見直されるのではないでしょうかね？
晴海から、八重洲口への路線が新設されると良いですね。

[24954: 匿名さん]

先日の晴海地区まちづくり協議会
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/matidukurikyougikai.files/H3...

どういう内容だったのかが気になります。

[24955: 匿名さん]

>>24953 匿名さん

どのようなルートで八重洲に行きますか？

[24956: 匿名さん]

>>24953 匿名さん
そうですね、選手村の入居が始まれば新しい都バスの路線が出来るでしょうね。

選手村には既に都05東京駅丸の内口行きという黒字路線がガンガン走っており、JR新橋もBRTで至近なので、選手村⇆東京駅八重洲口
は時間がかかって利用者はちょっと微妙かもしれませんが、試験的に作ってもらって成功するといいですね。

[24957: 評判気になるさん]

>>24932 検討板ユーザーさん
1LDKは竣工近くになってからでしょうね。
シングルのつもりが結婚して状況が変わってキャンセルになったり、転売屋さんが確保して未入居になったりを防ぎたいのでしょう。
実需者のためと思えば納得できます。

[24961: 匿名さん]

[No.24915～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[24962: 匿名さん]

けっこう売れて来てるんですね。

[24963: 匿名さん]

>>24950 匿名さん

サイズについては、重要事項説明書に記載がありますよ。営業さんに聞けば教えてくれるのではないでしょうか。

[24964: 名無しさん]

進んでますね。

[24965: 名無しさん]

モデルルーム行って来ましたー。
想像してたより良かったです。

南側からです。

[24966: 名無しさん]

プロムナードです。
天気良くないですね。。すみません。

[24967: 検討板ユーザーさん]

>>24964 名無しさん
先週は垂れ幕なかったなぁ

[24968: 投資家]

タワマンの1LDKは基本投資用なんだから駅近でないと需要無いよ。
駅11分以上は論外。魅力無し。

[24969: 匿名さん]

>>24968 投資家さん
この物件、振り切って全部、ファミリー間取りにすればよかったんだろうね。結果論だけど。

[24970: マンション検討中さん]

1LDKはトリトンや晴海フロントに常駐している独身者には需要あるとおもうけど、坪単価の高さが手がでないのでは。

[24971: 匿名さん]

>>24970 マンション検討中さん

1LDKは、最終的には三井が保有して賃貸にするような気がする。

[24972: 匿名さん]

ここの1LDK、2020/3-7月は必要なマスコミとかに月６０ぐらいで貸せると思うから、
そのあと入居すれば実質価格もリーズナブルなんだとは思うけどね。まぁ三井もそう賃貸考えてるかもね。

[24973: 匿名さん]

たった4ヶ月で中古に？

[24974: 匿名さん]

>>24973 匿名さん
ん？何を言ってるの？

[24975: 匿名さん]

>>24972 匿名さん
そうですね。1LDKは、メディアや五輪関係者、警察に一旦貸して、終了後、中古物件として安く売り出すのが、合理的な感じがします。

[24976: 匿名さん]

>>24975 匿名さん
ホテルは足りちゃってるとどこかで読みましたが。

[24977: 匿名さん]

1LDKが普通に売れればそれに越した事はありません。ただ販売が進まない場合は、そういう手法もあるかと思います。
中古物件になれば、新築価格の値下げだなんだと言われずに済みます。

[24978: 匿名さん]

>>24977 匿名さん

現実的には、ないでしょうね。
新築をわざわざ短期契約で貸しに出して、それをまた中古で売るというのは、、、

[24979: 匿名さん]

>>24978 匿名さん
普通はないですけどね。ここは行政から容積率の緩和を許可された物件で多分補助金も受けていて、オリンピックでしかも晴海で、目の前輸送デポで、行政から頼まれたらねえ。

オリンピック終了後、家具付き物件にして販売するのは、デベにとっても、いい口実というか渡りに船じゃないですか… ふとそういう事が頭に浮かびました。

[24980: 匿名さん]

>>24979 匿名さん

行政からは頼まれないですし、容積率緩和されてるマンションなんて、どこのタワマンもそうですからね、ないですよ。

[24981: 匿名さん]

>>24979 匿名さん

ま、でもないだろな。

[24982: 匿名さん]

もし、それが出来たら、オリンピックに貢献したマンションというイメージになるかな。

[24983: 匿名さん]

1LDKって何部屋あるんでしたっけ？現時点での610戸供給で1LDKは含まれて無いとすると、結構な数売れてきてる印象を受けますね。

[24984: マンション検討中さん]

1ヶ月前くらいの価格表を見る限り90部屋ぐらいですよ。
そのうち申込み可能な部屋は10部屋ぐらい。

当時も数戸は販売済みでしたので、
やはり意図的に売り出し時期を送らせているのではと思いますが、
ターゲットをファミリーに特化したマンションなので
2、3LDKがある程度さばけたら、少しホームページのデザインなどを変えて
オリンピックやBRT、都心方向の夜景などをアピールするのではないかと思います。
(もちろんマンションのコンセプトは変えないままです。)

もしくは、現段階ではそれほど多くない1LDKの購入希望者を
内々に集めて、ある程度たまったらまとめて供給など。

結局は三井さんの考え方次第ですが、
1LDKはほぼ北側の中高層に固まっているので
鉄道利便性が弱いとなると、バス便と夜景、ディズニーマニアなどが
ターゲットかなと。
1LDKは

[24985: 通りがかりさん]

>>24983 匿名さん

100戸くらいだったかと。
1LDK除くとあと350戸くらいですね。西の2LDKもさばくのは大変そうです。

[24986: 匿名さん]

1LDKは、公式ウェブサイトで間取りの紹介もしていないんですね。

[24987: 匿名さん]

>>24986 匿名さん
でもググれば見れますよ。全間取り。
PC版ページだけですが。

[24988: マンション検討中さん]

ファミリータイプにしては駅から遠すぎませんか？

[24989: マンション検討中さん]

>>24988
ファミリータイプのマンションは駅近だと
グロス面積の都合上、高額となるため
駅から少し離れたところが多い認識でしたが
徒歩何分くらいが理想なのでしょうか？

もちろん、通勤や通学も考えると駅近が
理想ですが、15分以内なら許容範囲と
考えられなければ、他の物件の方が良いかもしれません。

[24990: マンション検討中さん]

>>24988 マンション検討中さん

むしろ、独身者やDINKS向けが都心駅近が多いんでは？

いずれにせよ、駅近志向の人にはあまり向かないマンションです。

[24991: 匿名さん]

たまプラ駅近マンションが同価格帯だけど、駅遠とはいえ、こっちの方が大手町近く早く行けるんだよね。

[24992: 匿名さん]

たまプラーザと同じ枠内で話すのは時間の無駄だと思う。どちらが良いかは個々で判断するべき。
個人的には田園都市線の毎日の通勤、台風や積雪時の大幅な遅延だけ考えても、パークタワー晴海かな。帰宅もタクシーですぐ帰れるしね。。

[24993: 匿名さん]

たまプラは良いところだし、東急の田園都市構想は素晴らしいと思う。
しかし勤務先等のある都心の少しでも近くに住みたいという現在のトレンドからは取り残されてしまいましたね。たいへん残念ですが、時代の流れというものでしょう。

[24994: 匿名さん]

駅距離に関する議論は、以下の三井さんの見解がすべてだと思います。

最大の弱点は駅からの距離だけど、都心近接だし、バスを使えば不便もある程度解消されるんじゃないか。それでも駅遠は我慢できないということなら買うのはやめればいい。これが結論ではないでしょうか。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=255

「本物件の弱点は、駅からの距離です。〜しかしながら、都心のマンションは、どこからでもビジネス街に直線距離で近いという恵まれた共通の条件を持つので、最寄り駅から多少の距離があっても、致命的な弱点にはなり得ません。BRTの拠点（停留所？）も北側の空地に設けられるようですし、物件専用のシャトルバスの運行も計画されているようなので不便さは解決されるのではないかと思います。本マンションは、最寄り駅から少々遠く、晴海運河の最前列のポジションが生む開放感と足元の環境の良さだけではマイナスを補って余りあると言えるレベルとは言えませんが、シームレスで広大な内外共用空間が加わることで、プラスに浮上するのかもしれません。」

[24995: 匿名さん]

>>24991
一昔前なら100人中100人がたまプラで即答だっただろうね。
はるみ？何？どこ？みやこ？って感じだったと思うｗ
武蔵小杉や豊洲にも言えることだけど再開発の威力は凄まじいね・・・

[24996: 匿名さん]

けど地盤がというネガが始まりそう。

[24997: 匿名さん]

>>24994 匿名さん
三井さんの見解は、私もなるほどと思いました。BRTの利便性とシャトルバスがある事を前提にされていますね。
BRT本格的な運行開始後、住民が費用負担の大きなシャトルバスをどうするかの議論は起こるとは思います。
毎日貸切バスをチャーターしている訳なので、これを修繕積立金に回したいと考える方は現れるでしょうね。

[24998: 匿名さん]

>>24997 匿名さん

BRTが本格運行したら、おっしゃるとおり、シャトルバスは不要と考える人が増えそうですよね。
それなりの本数あるならまだしも、待ってる時間に駅着けそう。
ついでにシェアサイクルもコミュニティサイクルに変えてもらった方が、住民としての負担は減るし、乗り捨てできる分、利便性向上しそうですね。
意外と電動チャリはすぐ壊れるから、メンテ代ばかにならないですね。

[24999: 匿名さん]

>>24998 匿名さん
それはいいですね。
BRTターミナルがマルチモビリティをうたっているので、かなりの台数を置いてくれると思います。これは個人的な予想ですが、現在4丁目に大量にコミュニティサイクルが保管されていて、あそこが出し入れや充電の一大拠点になっています。これから4丁目が晴海のスター的存在にのし上がるのは見えているので、あの自転車の拠点を二丁目のターミナルに持ってくる可能性は大いににあるかと。

[25000: 名無しさん]

ここのシャトルバスは基本契約が7年という話を営業さんに聞いたので、8年後に再契約せず、管理費の余剰を修繕積立金に回すというのは良い案ですよね。その頃にはBRTも定着してるでしょうし。