パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[24601: 匿名さん]

有明のスミフと比較検討されている方も結構多いのでしょうか。

[24602: 匿名さん]

>>24601 匿名さん
比較対象としては、一番多いような気がします。

[24603: 匿名さん]

>>24602 匿名さん

うちも検討しましたよ。
駅近なのとSCが思ったより、いい感じにできそうですね。

いいマンションだと思いますよ、あっちも。

[24604: 匿名さん]

で、どっちにしたの。

[24605: 匿名さん]

>>24604 匿名さん

こっちにしました。
あまりあっちにした人はここに張り付かないと思いますよ。

[24606: 匿名さん]

>>24605 匿名さん
誤爆がありましたよ。
頻繁に見てないと誤爆なんて滅多にないですよ。

[24607: 匿名さん]

>>24606 匿名さん

手抜きをしたい業者さんが、誤爆を装って、有明と晴海を争わせたいのかも知れませんよ。

確認画面もあるのに誤爆なんて滅多にないですよ。

すみふの営業は生理的に好きになれない方が多いですが、有明やDTの検討者の方々とは仲良くして湾岸を高め合っていきたいですね。

[24608: 匿名さん]

誤爆はたまにありますよ。

自分も経験者ですｗ

[24609: 買い替え検討中さん]

ちょっとスタート遅いですけど、こちらを検討しだして近々モデルルームに行こうかと思ってます。

普通なリーマンのダブルインカムなので億は手がでないですけど、手頃な70平米ぐらいの狙ってます。
まだ空きはありますかね？

皆様よろしくお願い致します。

[24610: 匿名さん]

>>24608
文章の特徴で分かってしまってるよ。

[24611: 匿名さん]

>>24609 買い替え検討中さん

70m2前後以上の3LDKってとこですかね？
広告を出していますし、まだ残っていると思いますよ。

この物件の中で安めということであれば、西向きが坪単価300万未満からあります。北向きも安め。パンダ部屋は6000万円ぐらいです。

[24612: 匿名さん]

西向きは夏は灼熱地獄。
電気代がすごいよ。

[24613: 匿名さん]

70平米3LDKの6000万台だと、もう西向き低層くらいしか余ってないんじゃない？
北向きは安いからほぼ完売してる。

[24614: 検討板ユーザーさん]

>>24613 匿名さん

西の高層も北もまだまだ残ってるよ

[24615: 匿名さん]

>>24614 検討板ユーザーさん
6000万台に限れば残り少ないってことでしょ。

[24616: 匿名さん]

>>24612 匿名さん

Low-e複層ガラスでかなり軽減される。

[24617: 匿名さん]

>>24614 検討板ユーザーさん

未供給の部屋がけっこうあるよね。

[24618: 名無しさん]

坪単価が安い北向き、西向きはまあまあ売れてるけど、南と東向きは苦戦してるね。

[24619: 匿名]

ここ数日、高層化の工事が止まって何か測定器で測定したりしているように見えるのですが何かあったのでしょうか？内装工事などは止まらずに進めているので通常のプロセスなら良いのですが…

[24620: 匿名さん]

>>24619 匿名さん
作業してる所の画像ってあったりしますか？

[24621: 匿名さん]

>>24616 匿名さん
Low-e複層ガラスって効果あるんですか？

[24622: 匿名]

中では内装系は作業してるので特に問題起きてる感じではないですが

[24623: 匿名さん]

>>24621 匿名さん

かなり違いますよ。

[24624: 匿名さん]

>>24619 匿名さん

31階から間取りが変わるからとか？

[24625: 匿名さん]

>>24622 匿名さん
この写真はティアロレジデンスのどの方角から取られたのでしょうか。北向の部屋の明るさが気になったもので。

[24626: 匿名さん]

>>24625 匿名さん

ティアロの30Fラウンジでは？
北東角。

[24627: 匿名]

東向きの高層からです。最上階ではありません。間取りが変わるから小休止はなるほどです。十分あり得ますね

[24628: 匿名さん]

本当は南の眺望が好きなので南が欲しいんですが予算的に手が届かなく、、。で、北と西、買うならどちらがお勧めですか？

[24629: 匿名さん]

>>24628 匿名さん

個人的には西ですね。時間帯にもよりますが陽当たりありますし、価格も抑え目です。

北は、レミコン跡地をどう捉えるか。今の情勢だと10年ぐらいは建たないと思いますが（あくまで予想）、確実に何か建ちますからね。それでもオッケーなのか、嫌なのか。

[24630: 匿名さん]

>>24628
西はティアロ被りを要確認、結構見合うと思う。
前建ての都有地についてはそんなに神経質になることはないはず、
30階以上なら抜け（といっても大したことない）はほぼ確定。

個人的には一発狙いで北高層かな？
上の方も触れてるように10年は眺望を楽しめると思うから、割り切ってもいい気がする。
ユニシス方向は塞がれるけど隅田川沿いは意外ときれいに抜けるかも・・・
後は隣地を三井が落札してくれることを祈るだけだねｗ

最終的にはモデルルームと現地で確認してください。

[24631: 匿名さん]

>>24630 匿名さん

>>24630 匿名さん
北は、今のところ眺望は抜群ですよね。個人的には、海側より陸側派なので、南よりもいいような気すらしてます。

あとは西の高層がいくらで出てくるか、気になります。

[24632: 匿名さん]

私なら15階以上の部屋があれば、北の73Bnを選びます。

[24633: 匿名さん]

>>24632 匿名さん

ワイドスパン、行灯部屋なしの部屋ですね！いいですね。

西だと73Cwがいいかな？

[24634: 匿名さん]

>>24633 匿名さん
もちろん好みによりますが、西の73CWはリビングを経由しないと２つのベッドルームにアクセス出来ない点が気になります。この間取りは周辺の中古物件にも割と多くみられる（DTやシティタワーズ豊洲等）ので、自分の場合はあえて選ばないかな。。

[24635: 匿名さん]

>>24634 匿名さん

リビングインは好みが分かれますね。
自分の場合はあまり気にならないかな、、、

[24636: 匿名さん]

私も気にならない派ので、そこの部屋かなり迷って悩んでます。

[24637: 匿名さん]

リビングインはファミリーには人気みたいですよね。

73bnのような間取りは高額物件でないとあまりないような。

最近は間取りが田の字や行灯部屋がある物件が多く感じます。

[24638: 匿名さん]

>>24622 匿名さん
北側の眺望良いですね。

[24639: マンション検討中さん]

>>24631 匿名さん
なぜ湾岸物件を？しかも駅からも遠いし。

[24640: 匿名さん]

>>24637 匿名さん
周辺であまりないからこそ、リセール時には良いと思います。このタイプの間取りはベッドルームの壁を除いてリビングを広く使うことも出来ますしね。

[24641: 匿名さん]

>>24640 匿名さん

あとはレミコン跡地の前建がどうなるか、そのリスクをどう判断するかですね。
まぁ、お見合いをあまり気にしないなら、10年眺望楽しめるし、北はいいと思います!

[24642: 匿名]

ティアロ住まいですが、友人の部屋の西向き高層のビューは結構迫力があって都会感のある景色が好きならオススメ出来ますよ。パークタワーがどうなるかは断定できませんが、実は西からもドゥトゥールの先あたりの東京港が見えたりして完全に陸側ビューというわけではありません。中住戸からのお見合い感ですが、ベランダに出なければ部屋の中からクロノはほぼ見えないので、ティアロとPT晴海の距離はクロノティアロの1.5倍ありますから余り心配する程の事ではないと思います。
南西角はもちろんティアロとお見合いになるのでバーチカルブラインドは必須となるでしょう。それでもバーチカルを付ければ２面の眺望が得られるので270度パノラマでないにしても角部屋のメリットがないわけではないと思います。
北向きは現状文句ない眺望なので、７−１０年後に眺望が塞がれるのを覚悟でそれまで楽しむなら値段もその分織り込み済みなので悪くないんではないでしょうか。眺望資産価値は高いにしても、やはり南は割高感があると個人的には思います。

[24643: 匿名さん]

>>24642 匿名さん

ありがとうございます！とても参考になりました^_^

[24644: 匿名さん]

西向きはこんな感じか。

[24645: マンション検討中さん]

匿名ってあの匿名か？

[24646: 匿名さん]

北向き。
隅田川も獣竜の方まで見えて、永代橋のライトアップも見えそう。

[24647: 匿名さん]

>>24646 匿名さん

こちらの写真は何階位から撮られた写真ですか？

[24648: マンション検討中さん]

>>24646 匿名さん
こちら側だと駅の遠さを毎日感じながら、ため息の出る日々。

[24649: 匿名さん]

>>24648 マンション検討中さん

検討していないのにまた来たの？

[24650: 匿名さん]

>>24647 匿名さん

これはGoogleアースです。
https://wangantower.com/?p=13531
こちらでも、のらえもんさんがGoogleアースで眺望シミュレーションしてます。
モデルルームのシミュレーションとは少し感覚がちがうので、モデルルームでしっかり確認されたほうがいいと思います。

[24651: 匿名さん]

>>24650 匿名さん

ありがとうございます。

[24652: 匿名さん]

>>24646 匿名さん
北向き、将来マンションが建つ事を考慮しても、10年後と割り切れば眺望としては素敵だしアリですね！

後は陽当たりかー。高層階でも北は厳しいですかね？西も午前中は陽が当たらないと思うんですが、それでも北よりは明るい感じですか？

[24653: 匿名さん]

>>24650 匿名さん

モデルルームのシミュレーションは、バルコニーの真ん中からの想定なので、より正確です。

[24654: 匿名さん]

Google MapでもOKです。

https://goo.gl/maps/7K1cQwhNohM2

[24655: 匿名さん]

>>24644 匿名さん

ビルばっかりだな。
こんな殺伐とした景色じゃくつろげないよ。
田舎者だと高層ビルが都会的に感じるのか？俺はうんざりだが。

[24656: 匿名さん]

夜景はきれいだと思うけどね。
昼は南、夜は北向きが良いな。

[24657: 匿名さん]

検討レスの中、約1匹必死なネガネズミが紛れ込んでますね笑

[24658: マンコミュファンさん]

下手な写真ですが、勘弁してください。

[24659: 匿名さん]

ワンダフル！

[24660: マンション検討中さん]

眺望ってすぐ飽きるよ？共有施設も実際に使えるものは少ない&小さいし、何がここの魅力なのかが分からない。皆さんがどこに惹かれたのかが気になる。

[24661: 匿名さん]

西と北なら北推しだけど、専業だったり子供がいる家庭は考え直したほうがいい。
日当たりというか日が差すってやっぱり大事だよ。
一目惚れして且つ予算ありきなら仕方ないというか妥協してもいいのかもだけどね。

>>24660
駅遠を妥協できて（これが最大のデメリットだけどｗ）維持費含めて予算に問題がなければ、
かなり高品質高水準のマンションだよ思うよ。
掲示板にしては珍しく建物ネガがほとんどいないでしょ？
スケールメリットを活かした豪華共有施設も湾岸王道だね。
無駄っていう意見も理解できるけど、これがないと実は湾岸物件売れないのよｗ
将来的にお荷物になる危険性もあれば差別化の材料になる可能性もある。

でも駅遠高コストって買っちゃいけないマンションの筆頭って気もしないでもないから、
ちょっとでも懸念があれば見送ってもいいと思うよ。

[24662: 検討板ユーザーさん]

契約者だが、修繕積立金は平準化した方がいい
それやると月の管理費修繕積立金の支払いが5万超える
出来ないならこのマンションの将来は暗いかもしれない

[24663: マンション検討中さん]

>>24662 検討板ユーザーさん
それしたら売る側としてはマイナスでしかない。価格を安く見せるテクニックでしょ。常識。タワマンは10年目に売るのが賢い。

[24664: マンション検討中さん]

>>24661 匿名さん
建物ネガがいないのではなく、致命的な駅距離があるからそこが狙われているだけかと。豪華共有施設って、プールやスカイデッキも無い、ゲストルームの位置も最も下だし、ライブラリやジムは無いに等しいくらい狭い、駐車場も機械式、シェアサイクルもシャトルバスも有料と、豪華ではなく最近良くあるコストカット型かと。

[24665: 匿名さん]

>>24660 マンション検討中さん

たぶん、あなたには合わない物件なんじゃないですかね？
自分の趣向に合う住まいを探した方がよいと思いますよ。

[24666: 契約間近]

>>24664 マンション検討中さん

スカイデッキは欲しかった。
でも、プールは当然なくていいし、ジムも機器の更新費用を考えると最小限でいい。
タワーで機械式駐車場は普通だし、シェアサイクルもシャトルバスも普通は有料。

ネガポイントを履き違えてますよ。

[24667: 匿名さん]

>>24662 検討板ユーザーさん

難しい問題だね。
ずっと住もうと思っている人にとっては、平準化して将来債務を減らしたい。
でも、10年ぐらいで売却したい人にとっては、値上げはなるべく先送りにしたい。

[24668: マンション検討中さん]

良いところ無いじゃん。

[24669: 検討板ユーザーさん]

>>24663 マンション検討中さん

まともな永住目的の検討者、購入者なら売る側の事情なんか関係ないし、姑息なテクニックなんかに騙されちゃダメですね
月2万から3万の修繕積立金で考えないと
管理費と合わせて4万から5万
固定資産税は軽減切れたら40万
ギリギリでローン組んで買ってはいけないね

[24670: 匿名さん]

昨日あたりから、久々にネガが1人で頑張ってるね。

[24671: 匿名さん]

>>24669 検討板ユーザーさん
まともな検討者なら、分かっていることですね。

[24672: 匿名さん]

>>24668 マンション検討中さん

良いところを見出せないなら買わない、ということでよろしいかと思いますよ。

[24673: マンション検討中さん]

>>24670 匿名さん
ポジが頑張っても一瞬で化けの皮がはがされちゃって悲しいね

[24674: マンション比較中さん]

ネガの内容が、判りきってる事か個人の感想。
ネガのレベルを上げてくれないと議論にならないので、もっと頑張って下さい。

[24675: 匿名さん]

>>24673 マンション検討中さん

自分の投稿に説得力があって、みんな間に受けてると思ってるんですか？
自信過剰で痛い感じですね（笑）

[24676: マンション検討中さん]

反論できてないですけどね。

[24677: 匿名さん]

このネガ、中２感ハンパないなー

[24678: 匿名さん]

>>24676 マンション検討中さん

そもそも考え方違う人を自分の考えに染めることが目的ではないからね。
別に嫌だった思っているなら、それでいいんじゃない？
検討外になったのなら立ち去りましょ。
早く欲しい物件見つかるといいですね。

[24679: マンション検討中さん]

>>24677 匿名さん
どこが？あとを2が漢字じゃないってセンスが…無理しなくて良いよ。

[24680: 匿名さん]

>>24678 匿名さん

そうそう。
間違った情報や悪質な誘導にはツッコミ入れたいけど、基本的に反論したいとかではない。

もちろん駅遠などネガティブな面もあるのだから、そこが気に入らなければ買わなければいいだけの話。そこについてとやかく言うことはない。

[24681: マンション検討中さん]

少しでもマイナスな情報が出るとすぐにネガだと話題をずらすのも悪意な誘導だけどね。

[24682: 匿名さん]

晴海の相場、これから上がるんですか？湾岸エリアで中古物件を内覧した際に、仲介の不動産屋に言われました。

本当ですかー？根拠は選手村跡地の再開発ですかね？

[24683: 匿名さん]

>>24682
このご時世に、お前マジかよ・・・

居酒屋入って「今日は仕入れがイマイチだから余所行きな」って店主いる？
車見に行って「今は買わないほうがいい」なんて営業マンいるか？
不動産屋の仲介なんかその中でも下の下、
本当のこと（不利になること）言う奴なんかネッシー探すより難しいと思うよｗ

今買わないと手遅れになるよ、ってセールストークだよ・・・

[24684: 評判気になるさん]

>>24682 匿名さん

断言ならとんでもない。
可能性の話なら、まあなくもない。

[24685: 評判気になるさん]

>>24684 評判気になるさん
「なくはない」というのは、全体の相場が上がればって話で、晴海単独で相場が上がることは考えにくい。

あるとしたら、BRTが思ったより良かったとか、大逆転で地下鉄が決まるとか、そういったことがあればって感じかなぁ。

[24686: 匿名さん]

>>24683 匿名さん
そうですよね、、。
可能性の話として頭に入れておきます。

[24687: 匿名さん]

>>24685 評判気になるさん

>>24685 評判気になるさん
いずれも憶測の話ですね。
その時には豊洲の中古物件を検討していたのですが、こちらの晴海に興味が出てきました。

[24688: 匿名さん]

>>24687
値上がりするかもの材料なら
豊洲にも地下鉄8号線やらベイサイドクロスやら
6丁目の各種開発(千客万来施設やらダイワ、清水のビル)やら
ぐるり公園の全面公開(4/1で決定)やら
まあまだまだある。

将来どうなるかなんてわかりませんよ。

[24689: 匿名さん]

>>24687 匿名さん

この物件は駅遠だし、大型スーパーも近くにないので、不便ではあるけど、逆に言えばそれでもいい人にとってはいい物件。今以上に良くなることはあっても悪くなることはない。

それら悪条件は価格にも反映されているし、この価格でこのスペックのマンションが買えるならいいとは思う。コンビニが敷地内に出来るから、日常の買い物は便利でしょう。

[24690: 匿名さん]

>>24689 匿名さん
有難う御座います。
今週末、一度モデルルームに行ってみたいと思います。

[24691: 匿名さん]

この物件ってスミフ有明と比較する人は多そうですが、
豊洲のワンダフルの中古と比較する人はいませんか？

有楽町線沿いで駅遠、買い物不便さ、共用設備の豪華さ、周辺環境の良さ、免制震構造、
などなどスミフ有明より競合しそうなんですが。

スカイズベイズも築1～3年と築浅ですが、中古だとそもそも選択肢に入らないですかね

[24692: 匿名さん]

不動産価格なんてーのは景気や金融金利政策に大きく影響されるからね。
業者はその時売れる相場で売るだけ。

ただまあ豊洲のベイサイド、晴海の選手村、勝どき、月島、豊海・・・
周辺の再開発は景気を維持してる限り続くだろうし、退屈はしないと思う。

[24693: 匿名さん]

>>24691 匿名さん
自分がまさに豊洲の中古物件を検討してました。ただ、中古でも結構高いのと、不動産屋への仲介手数料も中々のお値段で、、。

それで対岸にこちらの物件があり、急に興味が出て来た次第です。でも、もう良い部屋も余り残ってないかも知れないですよね。週末にモデルルームに行ってきます。

[24694: 匿名さん]

>>24691
全然アリだと思うよ、但し・・・
築浅で何で売りに出してるの？って考えるとね・・・
離婚や破産ってのもあるだろうけど、ボッタ価格見る限りだと転売屋に儲けさせるぐらいだったら、
素直にこっちの新築買ったほうが・・・って気はしないでもない。
すぐ住みたいとか虹橋側高層なら予算に糸目つけない等明確な理由ならまあ止めないけど、
築浅で値頃感のある価格で探すのは至難の業だと思う・・・

新築分譲時が坪250弱、低層パンダが坪220で南西高層が坪320ぐらい。
20パーセントの相場上昇を妥協ラインと考えればまあ適正と言えば適正。
できれば10～15パーに抑えたいところだけど、それだと転売屋は手放さないからね・・・

[24695: 匿名さん]

>>24692 匿名さん
そうですよね。
湾岸エリアは大きな開発など動きがあるので、そういう意味では今後も楽しみですよね。

[24696: 匿名さん]

>>24695 匿名さん

周辺（豊洲、月島、勝どきなど）が落ちない限りは底堅いよね。

[24697: 匿名さん]

>>24696 匿名さん

何だかんだ強いですもんね。
災害に弱いのかと思ってたら、調べてみると災害に強いエリアだったりして。

[24698: 匿名さん]

>>24694
スカイズの価格上昇については
さすがに分譲時が割安過ぎたんだと理解しています。
スカイズ竣工前の6丁目はマジで何も無かったので仕方ない部分はあるかと思います。。。

まあさすがに新築時から20%以上値上がりしたら、利益確定させたい人が増えても仕方ない。
駅遠とはいえ、マンションスペックや周辺環境を考えたら3丁目並みの相場価格でも個人的には納得できます。

小さい子供がいるので、特に環境面を重視しココとワンダフル中古で悩んでる所です

[24699: 匿名さん]

>>24698 匿名さん
建ってみたら、いいやん！となって人気が出るパターンですね。もちろん、相場の上昇も寄与してるものの。

[24700: 匿名さん]

なんか退屈しなそうなエリアで良いですよね。
私も今週末MR行ってみますー。