パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2451: ご近所さん]

年収1500万15年続く人はいても、
35年つづけるには、25-30歳から1500万ないと厳しいのだが、
そのあたりはどう思うのよ？

[2452: 匿名さん]

膝の悪いご婦人は、ここはやめとこうね。
かなりしんどい場所です。
車ばっかり使ってたら、運動不足で肥満になるし。どっちにしても膝に悪い…

[2453: 匿名さん]

投資としては美味しい場所だけどね。
売り出し価格によるけど、350万以下なら2戸買うわ。

[2454: 匿名さん]

投資といっても、賃貸だと駅遠は不利。

[2455: 匿名さん]

供給過剰でキャピタルゲインも無理。

[2456: 匿名さん]

中央区で三井でタワマンでこの開放感とランドスケープ、ここに住みたい方は一定数いると思います。
ただ、不便だったら賃貸にすればいいやと思ってる方は注意。
一丁目のトリトン晴海ビュータワー内で、NTTが70件ほどを所有して賃貸経営やってます。69〜94㎡を管理費込み19〜24万円と、周辺相場と関係なく借り上げ社宅にしやすい価格帯で出してくるから、パークタワーは新築のうちはいいけど、賃貸価格を思うように上げられない可能性があると思います。
賃貸希望者からすれば、やっぱり眺望共有施設より、広さと安さと学校商業施設のとなりのトリトンは強いので、注意が必要です。

[2457: 匿名さん]

>>2456 です。
訂正。
37階から44階の中の部屋を所有してるから、眺望も良かったんでした。失礼。

[2458: 匿名さん]

>>2454 匿名さん

賃貸は厳しいですね。
一方で、リゾートホテル的にAirbnb向きだとは思いますが、普通の感覚と能力のある管理組合なら民泊は禁止するでしょうしね。

[2459: 匿名さん]

坪２５０万前後でないと、投資用では厳しそうですね。

[2460: 匿名さん]

>>2459 匿名さん
ローンを組まないでキャッシュ購入なら賃貸でそこそこ利益出ますよね。

[2461: 匿名さん]

うーん・・・あまりにもくだらない/実態に即していない議論・・・ある意味大したものです。
そんなこと言う通りがかりの私もこんなコメントを発信して恥ずかしいばかりです。

[2462: 匿名さん]

>>2460 匿名さん
そこそこの利益とは、どの程度の利回り？

[2463: 匿名さん]

>>2447 匿名さん

>>2447 匿名さん
完全に同意見なので、個人的にはほぼフルローンなら少なくとも2000万くらいは無いと厳しいかな、と思うんですよね〜。しかも30代半ばくらいまでで。それでもカツカツのような気もしますが...
結局、キャッシュリッチの人向けなんですかね。

[2464: 匿名さん]

たしかに。若いサラリーマンが2000万貯めるって大変だもんな。
そう考えると、湾岸だけでもたくさんあるタワーって、よくこんなに売ったもんだ。

[2465: 匿名さん]

>>2464 匿名さん

預貯金世界一の国だからね

[2466: 匿名さん]

湾岸タワマンは、2~3割が中国人の購入らしい。ここも外人がある程度買ってくれないと厳しいと思う。

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

中国人は投機だから、政治がらみで一勢売却もあるからあてにしない事。

[2468: 匿名さん]

>>2462 匿名さん1Lを賃料19万程度で貸せば、管理費3万円、管理会社への毎月の手数料10800円、以外の約15万円が手取りでしょ。
勿論固定資産税等の経費はあるが、それでもキャッシュ購入での意味はあると思う。空室のリスクさえ避けれればですが。
リスクを下げるには誰もが借りたくなる様な取り柄のある部屋を所有する事ですね。

[2469: 匿名さん]

>>2468 匿名さん
2456によると駅に近いトリトンの賃貸は 69㎡で19万らしいよ。1Lの部屋を19万程度で貸せますかね?

[2470: 匿名さん]

>>2469 匿名さん周辺を含めてよく見ようよ。
1Lで18-20の賃料の部屋は結構あるし、実際当方や知人も複数貸してるよ。
只駅近、高層タワー、眺望抜群、大規模、共有施設充実等ずば抜けた特徴が無いと継続的な賃貸は難しいよ。並みの物件じゃ、賃貸時の切り替え時に次が決まるまで数ヶ月、下手をすれば半年、一年は覚悟しなくてはならない。要は物件選びで失敗しない事。結構浮かれて真実が見れずに購入して失敗してる人は多い。

[2471: 匿名さん]

駅まで20分以上かかる1L18万の物件なんて借りる人いるのかな？

[2472: 匿名さん]

豪華とか、眺望とか、他の魅力があれば借りる人も居るだろうけどね。
なんかある？

[2473: 匿名さん]

自分だったら、眺望が良くて、東京駅まで巡回バス出るなら、1LDK18万は借りるな〜

[2474: 匿名さん]

やっぱり、ここは賃貸用の投資としては厳しそうですね。リスク高すぎ。

[2475: 匿名さん]

>>2474 匿名さん
ローンをしてまで買うものではありません。
常にキャッシュキャッシュ購入が最強だと思います。
最大限ローンを借りて手元のキャッシュは投資に回すという方がいますが、今時リスクをさいしょうげんに抑えて、利益の出る投資ってありますか。あったら教えて欲しいです。

[2476: 匿名さん]

>>2473 匿名さん


BRTで東京直通になるかもと言ったって、地図を見たらすごい遠回り。
平日昼間、新橋から東京の道も渋滞しますよ。
しかも、二丁目経由で1時間に何本走るんだろう？それでバスがスカスカで信号を操作して走ると言ったら、都民から非難轟々になると思います。
BRTの資料も読みましたが、予測乗車人数がえらい多いなと不信感を持っています。
1L18万物件なんて、月島駅周辺に山のように
ありますよ。月島駅にお店なくても乗車4分の銀座を普段使いに出来ますからね。
開放感を味わいたければ、ジョギングやチャリでなんぼでも絶景ポイントあります。
パークタワーは、所有する事に意義があるのであって、賃貸はちょっとねと思います。
2年住めば充分。更新はありません。
これは、タワマンを賃貸していた方たちの感想です。

[2477: 匿名さん]

キャッシュがあるなら、投資先はいくらでもあるのでは。
晴海は選手村など今後も格安で大量供給があるし、ここを買っても恐らく実質利回りは3%台がせいぜいでしょ。
株やリートなどここより低リスクで儲かる投資先は多いよ。買うタイミングは注意が必要だけどすぐに換金できるメリットは大きい。

[2478: 匿名さん]

ここは実需用途であって、投資用物件ではないですよ。
駅遠に投資するのはアホです。
豪華な共用部も家賃相場には反映されないですし。

ただ、居住の満足度は相当高いと思います。
駅距離を我慢できるなら、だけれど。

[2479: 匿名さん]

それから晴海通りの横断歩道が非常に長く、赤信号の時間も長いので、お子さんの交通指導もきっちりされるご家庭に購入して欲しいです。
今はまだいいけど、交通量が増えていくはずなので。昔は、二丁目付近には絶対行くなと子供たちに言ってた場所なんです。
小さいお子さんの交通事故なんか絶対見たくないですからね。お買いになる時はぜひご配慮お願いします。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

歩道橋が一番安心なのですが、古くて段差が急なので使う人少なそうですよね。

[2481: 匿名さん]

自分は、居住というか、生活の質を高めたい。
なので、広い部屋を安く買えるなら、ここもありだな。

高層階、４０坪、９０００万とかなら買いたい。

[2482: マンション検討中さん]

このタイミングでこれだけネガがいるってことに驚きで、思いのほか注目物件ですね。

自分は値上がった晴海タワーズを中古で買うかここを待つか迷ってます。

ソフトタウン晴海に住んでたことがあって、立地はよく知ってますが、駅距離もそんなに気にならなかったですね。

自分みたいな月島駅そばのごみごみしたとこよりも水辺のこっちのほうが好きな人はそれなりにいると思うので、将来の発展余地含みで資産価値は大きく毀損しないのではないかと。

選手村ほか大量供給で暴落するみたいな意見もありますが、人が増えて街力が増してくので、大量供給はプラスの側面があります。都心近郊で数少ないフロンティアの晴海の地にマンションを買います！将来に期待！

[2483: 匿名さん]

この辺りの将来の発展性は、2ha以上ある都有地がどうなるかにかかっています。一部はBRTステーションになるとして残りがどうなるかです。
ここの北東側隣の空き地もタワマンになればクロノ、ティアロと合わせて4棟で3500戸位?にはなるのでスーパー、クリニックも成立するんじゃないかと。駅遠はどうにもならないとしても、それだけでかなり評価が変わると思う。

[2484: 匿名さん]

選手村開発主幹事は三井なので晴海周辺、湾岸地区の価値を暴落させるようなバカげた売り方はしないと思う。

あとは鉄道次第かな。湾岸線出来るといいですね。

[2485: 匿名さん]

わざわざ激安で売るデベがいるわけないでしょ。（笑）

[2486: 匿名さん]

なんにせよ、選手村含めて、今後の発展は期待できるエリアですよね。
BRTである程度交通利便性も改善されるでしょうし、
オマケでTXと東京駅で繋がる地下鉄も決まるとなおよし。

[2487: 匿名さん]

デベの営業から聞いたけど、選手村はそのときの相場より3割安く出すそうだよ。用地は格安で仕入れているのでそれでも十分利益が出るらしい。
なにしろ6000戸だから安くしないと売りきるのは不可能。待てる人は選手村もありだと思う。

[2488: 匿名さん]

信憑性の無い情報だ

[2489: 匿名さん]

大手デベの営業が平気で嘘をつくとは思えないけど。もちろん、実際に3割安くなるかどうかは4年後でないとわからないが、そういう方針というのは確かなのでは。

[2490: 匿名さん]

２４８７さん

かなり無理のある仮説です。
現政権が崩壊して共産党を中心とする左翼政権にならない限りその様なことを推進するはずがありません。
お金が集まるところが高くなる（価値が上がる）と言うのが経済の原則です。その反対がデフレ。現政権を含めせっかくデフレスパイラルから脱したころに再度デフレを促進するようなことを政権がする筈もなく、ましてや民間不動産企業がその様なことをすれば集団訴訟になるでしょう。コストが価格を決定するような日教組的な教育の残渣が未だ日本の中に蠢いていること悲しいばかりです。

[2491: 匿名さん]

>>2487
本当だとしてもそれは低層板状中古のほうでしょうね。

[2492: 匿名さん]

>>2490 匿名さん

クワローバルな経済活動はデフレになる。それが正解。
トランプにより保護主義的になればインフレになるかもね。

[2493: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

デベは仕入れ価格が安いからと市況より3割も安く売るはずない。営利企業は儲けを最大限にしなくてはならない。
せいぜい市況の1割だろ。

[2494: 匿名さん]

>>2489 匿名さん

選手村は、エレベーターとかを特殊仕様で作って、分譲物件としてはかなり非効率な建物らしいですね。これを多少なりリフォームして売るわけで、しかも新築としては売ることは出来ないのでは。
その意味で周辺の新築相場と乖離があるのは、ある意味当然のような気がしますが、どうなんでしょうか。
後で作るタワーは別ですね。

[2495: 匿名さん]

新築と言うより、オリンピック物件として売った方がプレミアついて売れそうだけどね。

ボルトの部屋とか（笑）

[2496: 匿名さん]

ボルトの部屋なら5割高くても買うわ。

[2497: 匿名さん]

>>2491
安く売るのはもちろん板状の方でしょう。選手村跡地のの大半は板状なので。
豊洲の物件のモデルルームで大手デベの営業が言っていたのは事実だよ。営業が嘘をついたのかは分からないし、証拠もないのでこれ以上コメントはできないけど。

[2498: 匿名さん]

６０００戸さばくのは大変でしょうね。結構安くするのでしょうけど、それでも、大変なのでは？安くても、晴海を選ばない人もいるだろうし。

都心周辺の年間供給戸数ってどれくらいなんだ？

それに、なんだかんだで、新築好きな日本人に、選手が住んでました、というのが何処まで響くか…。中古は中古…。

[2499: 匿名さん]

２４９８さん

もっと客観的に考えましょう。
皆算数を小学校で習ったと思いますが：
６０００戸（分子の絶対値）をどんな分母で割るのか？？？
晴海周辺の住民だけ？？？それなら分子はとても大きい。
中央区全体？？？都心三区？？？２３区？？？東京？？？関東？？？日本？？？アジア？？？世界？？？
日本全国、全世界に発信するオリンピック選手村後と郊外の大規模分譲とは全く違いますよ。

正しく算数を理解すること、それがビジネスの第一歩です。
全てに理屈があります。

[2500: 匿名さん]

>>2499 匿名さん

住まないひとには売れないでしょうね〜、実質的に公共事業だし。投資用には売れない。
ということは、マーケットはせいぜい首都圏、価格を考えると需要層は限られる。
6000戸はインパクトありますよ、やはりw。