パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[24451: 匿名さん]

北は当分の間眺望が確保されるので1LDKは別としても、完売するでしょうね。東京方面とスカイツリーの夜景は魅力的だと思う。

[24452: 匿名さん]

>>24451 匿名さん

北の眺望は、人によっては1番良いと感じますよね。街側で、隅田川がかなり開放感ありますもんね。

[24453: 匿名さん]

自転車で毎日近くを通ってました。
月島から豊洲側に渡るときの景色を見てここの北向きも検討するつもりでしたが、縁があって別のマンションを買ってしまいました。
隣がモデルルームになると聞いて、勝手に北向きの眺望が守られる事にホッとしています。
最高の景色だと思いますよ。

[24454: 匿名さん]

>>24446 匿名さん

また怒られちゃいましたね。
節度もって我々ネガも行きましょうよ。。

[24455: 匿名さん]

>>24408 匿名さん
参考になる記事をありがとうございます。
この方のブログにあるように、二度目の大規模修繕が鍵になります。一度目の大規模修繕は問題ないと思います。
例に出してあるマンションは、管理費から毎年5,000〜8,000万円を修繕積立金に振り替えているとの記載も見逃せません。
シャトルバスとプールを抱えるワールドシティタワーズ(2,090戸)の修繕積立金が規約改正で295円/㎡になりました。この辺りが参考になるかと思います。

[24456: 匿名さん]

>>24437
同意。
割安感のある部屋は殆ど埋まったけど
坪単価高い南と東は苦戦してるね。

[24457: 匿名さん]

現在の契約戸数ってどれぐらいか、分かる方いらっしゃいますか？

[24458: 匿名さん]

しばらく金利が急上昇するようなことはなさそうだね。

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL05HNF_V00C18A3000000/

[24459: 評判気になるさん]

今後のマンション市況は緩やかに下落していくでしょうね。
一部の月都心の高級マンション以外は。
購入は慎重にならざるを得ません。私はこのマンション位が買えるギリギリの年収そうですので、高値掴みだけはしたく有りません。

[24460: 匿名]

「物価２％達成」って、2019年度頃の見込みって言ってるけど、しばらく金利上がらないと良いね。

「消費者物価（除く生鮮食品）の前年比の先行き を展望すると、エネルギー価格の押し上げ圧力は 緩やかに減衰するものの、消費者物価（除く生鮮 食品・エネルギー）が伸びを高めていくことから、 2019 年度頃には、２％程度に達する可能性が高 い。」(p.28)
https://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor1801b.pdf

[24461: 検討板ユーザーさん]

>>24460 匿名さん

それ実質ただの掛け声で目標達成は無理とみられてるよ
株も崩れて円高になっているし、消費税増税もあるから眉唾もいいところ
黒田就任以来、ずっと未達、延期になっているものを今更信じる人いるの？

[24462: 匿名さん]

>>24460 匿名さん

それが難しそうだ、という議論に今なっています。

[24463: 匿名さん]

>>24459 評判気になるさん

ギリギリで買うのは良くないと思います。
余裕のある価格帯の物件を買えば良いと思いますよ。

[24464: 匿名]

そうですね。
一年前は「２％程度に達する時期は、見通し期間の 終盤（2018 年度頃）になる可能性が高い。」って言ってましたもんね。
http://www.boj.or.jp/mopo/outlook/gor1701b.pdf

[24465: 匿名さん]

今日の日経に中央区容積率緩和解除のニュースがでてたけど、つまり、前の敷地にタワマン建つ可能性が減ったってこと？

[24466: 匿名さん]

>>24465 匿名さん

晴海地区は例外のはずですよ。
でも、中央区全体的でみたら、高い建物が建てられないから、プレミア感が増すかもしれませんね。

[24467: 匿名さん]

こちらの内容ですね。
分かる方、解説お願いします！

東京都中央区は今夏にもマンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和制度を廃止する。
1990年代の都心空洞化で始めた住宅誘導政策を約20年ぶりに転換する。

都心回帰で区の人口は55年ぶりに15万人を突破。小学校などの整備が追いつかないため、人口流入の抑制にかじを切る。
容積率緩和の廃止による採算性の低下で、都心のマンション開発に一定の影響を与えそうだ。

築地や月島など区内の８割の地域で地区計画を改定する。今夏にも開く区の都市計画審議会を経て決める。住宅の容積率を最大４割上乗せする制度を廃止する。

現行の地区計画では、例えば築地や京橋などで住宅を新築する場合、容積率の上限を一律２〜４割緩和していた。
基準容積率が500％の地区で一定の条件を満たせば、容積率の上限は700％まで緩和された。改定後は容積率の上限は500％のまま据え置く。

[24468: 匿名さん]

目の前に何が出来るかを予想するのは難しいですね。選手村のMRが出来ることさえ、いつ決まったことかも不明ですし。初めから北がモデルルームしか出来ないという情報が流れていれば、今以上に北向き住戸が売れていたでしょうしね。東向きの売れ行きはゆっくりという書き込みが目立ちますが、他の方角は均等に捌けてるのではないでしょうか。

[24469: 匿名さん]

>>24468 匿名さん

そうですね、予想できなかったです。選手村のMRはあの中にできるものと思っていました。

[24470: 匿名さん]

>>24465 匿名さん

これはだいぶ前から言われていたことですが、晴海や豊海は対象外です。なので、晴海二丁目にタワマンが建つ可能性はあります。

[24471: 匿名さん]

>>24467 匿名さん

今計画されているタワマンについてはそのまま建設されます。
中長期的な影響としては、新規のマンション建設が抑制されることで、中央区への居住需要に対して新規供給が減少することから、価格には上昇圧力がかかると思われます。
今後は、人口増ではなくより成熟した街を形成することに注力していくこととなりそうですね。中央区全体のバリューアップに期待しています！

地下鉄にもかすかな希望を持って（笑）
→こんなこと言うとまたネガが沸きそうだけどね

[24472: マンション検討中さん]

>>24471 匿名さん

昨年9月ごろには既に話題になってましたよね。
http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1693.html

[24473: 評判気になるさん]

>>24471 匿名さん

すごくポジティブに言えば、晴海二丁目は芝浦アイランドみたいな存在になれる可能性があるかも、、、というところかな。ヴィンテージ化し、価値が落ちにくくなる可能性。
ただし、あちらはそもそも港区でアドレス上の優位性は芝浦の方が上回るのと、最寄駅が品川駅なので駅力も芝浦の方が上なので、割り引いて考える必要はあるけど。

[24474: 匿名さん]

月島などで、数件の再開発組合がタワマン建築予定だが、
駆け込みで慌てて計画を進めるのかなぁ。

[24475: 匿名さん]

芝浦アイランドの最寄駅は品川ではないですよ。田町駅。あるいは新駅。
どちらにしても駅近いではないですから駅力といっても。
それにあそこを宣伝したのはスマップなので、もうイメージ低下。

[24476: 匿名さん]

>>24474 匿名さん

今のところ一番竣工が遅いのは月島3丁目北（H37竣工）だと思いますが、そこが今年5月ぐらいの都市計画決定の予定なので、間に合いますね。
現在計画中のものには配慮されたスケジュールになっているのではないでしょうか。
新規計画の抑制が目的かと。

[24477: 匿名さん]

>>24475 匿名さん

芝浦アイランドは、あの辺りの再開発の恩恵をモロに受けると思います。そもそも、今の状態でも駅遠でも価値が落ちてないですからね。リバーシティと同じようなもので、やはり三井主導の街づくりは強いですね。

晴海二丁目も同じようになると良いのですが、どうなるか。

[24478: 匿名さん]

>>24473
既にタワマン銀座と化してるエリアだし希少性という意味ではどうだろうね？
代替不可能な希少エリアでもないしね・・・
ただ選手村跡地は三井の頑張り次第で佃化する可能性もゼロではないし、
ちょっと楽しみではある。

つか容積緩和の恩恵を受けたであろう周辺の既存マンションどうなるんだろ？
既存不適格？特例で救済？

[24479: 匿名さん]

>>24477
三井の本領発揮を期待するなら選手村か勝どき再開発でしょう。
ここはシングルタワーだしどうにもならない、
レミコン跡との一帯開発だったらまだ目もあったけどね。

選手村、勝どき再開発、豊洲に囲まれて一長一短だけど、
住民同士で隣と手を組んで盛り上げればいいんでない？
頻繁に映り込む対岸からの借景は素晴らしいし埋もれることもないと思うよ。

[24480: 匿名さん]

>>24478 匿名さん

新規の計画に影響するだけで、夏までに都市計画を通れば問題なし。既存不適格にはならない。

[24481: 匿名さん]

晴海と比較すべきは芝浦じゃ無く、
豊洲や武蔵小杉でしょうね。格的には。

[24482: 匿名さん]

>>24481 匿名さん

比較ではなく、ものすごくポジティブに言えばああいう感じになれるかもね、という話ですね。芝浦の下位互換的な感じになれればいいなと。

[24483: 匿名さん]

>>24480 匿名さん

そもそも晴海は対象外だから、この物件には関係ないけどね。

[24484: 匿名さん]

晴海て民家が2軒しかないんだよね。

[24485: 匿名さん]

芝浦は全くいいと思わないなー。なんか開放感ないとこ多いし、港区コンプレックスだけど麻布とか買えない人が買ってそう。湾岸なら横浜かな。次はお台場、次が晴海。

[24486: 匿名さん]

>>24485
台場とか横浜とかどこの田舎もんだよｗ

[24487: 晴海好き]

田舎でも都内湾岸には北仲ほどの人気の新築タワーないし、駅直結海ビューもほとんどないし、8億部屋もないよね？田舎扱いするなら北仲エクゼぐらい買ってからにして。

[24488: 匿名さん]

>>24486 匿名さん

台場も横浜もいいとこじゃん。
他の地域を貶めるのは良くないよ。

[24489: 匿名さん]

>>24487-24488
そういう意味じゃなくてさ・・・
台場は現実問題として新規分譲もないし、住むって選択肢にはなかなかならないと思うんだよね。
若い子が「お台場住んでみた～い！」っていうのと大差ないのかな、と・・・
一言で横浜といっても広いし、みなとみらいだったり、今なら北仲が適当だよね。
言葉やエリアのチョイスが、そういった不動産事情を何にも分かってない地方の方かな～と思ってさｗ
いずれにしても小馬鹿にしてすんませんでしたー

[24490: 匿名さん]

港区湾岸の芝浦をディスってる割には、
港区湾岸の台場を持ち上げてるしよく分からんｗ
まあ雰囲気は多少異なるけども・・・

[24491: 匿名さん]

芝浦は山手線の田町駅が最寄りだから交通利便性は良さそう、住みたいとは思わないなぁ。
こっちの開放感のほうが好きです。

[24492: 匿名さん]

鰹節協会あります、実はその中に神社もあります。

[24493: 匿名さん]

カツブシ神社？

[24494: 匿名さん]

>>24489 匿名さん
新規分譲できない場所をいくら持ち上げても、マンション業者にとってはなんのうまみもない。
奴等がイケてる場所だ、将来性抜群だと言うところは、新築マンションを販売中の場所。

[24495: 匿名さん]

>>24488 匿名さん
タワーズ台場は良いんだけど他は公団と都営住宅しかないでしょ？
全体的に地域の生活程度が下がりそうで嫌なんだよね。フジテレビも潰れそうだし。
ホテルでは殺人はあるし。

[24496: 匿名さん]

◯永中！

[24497: 匿名さん]

>>24495 匿名さん

確かに台場は分譲がタワーズ台場しかないし、ヴィンテージ化する気配もなく、ちょっとという感じではある。

芝浦アイランドとか、リバーシティみたいになればまだ違うけどねぇ。

[24498: 匿名さん]

おいおい湾岸同士の争いはやめなよ 内陸から見ればみな同じ違いがわからないぞ

[24499: 匿名さん]

お台場の廃れ具合を見てれば、最果ての埋立地までわざわざ買い物に来る人はいないってことがわかる。
有明みたいな僻地では高級モールなんか続くわけがない。
スミフはエンドユーザー向けには、有明に高級モールを作りますと言ったことは一度もない。
購入者や住民が勝手に夢見てるだけ。

[24500: 匿名さん]

湾岸地下鉄、決まりそう


築地再開発「段階的整備論」が浮上
2018年3月9日 1:00



築地市場が豊洲市場へ移転した跡地の活用を議論する東京都の有識者会議で、何回かに分けて再開発を進める「段階的整備論」が浮上している。東京駅周辺と臨海部を結ぶ地下鉄構想が実現した場合、路線が築地跡地を通る可能性を踏まえたものだ。駅などを整備する余地を残しておくためで、今後の再開発の枠組みにも影響を与えそうだ。