パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[24201: 匿名さん]

そもそも隣のタワーズにも言えたことだけど、
相場で出して普通に売れる立地じゃないんだよね。
早期完売目指すなら予想の下で出さないと無理。
ここは坪300のはずが延期に合わせた相場の上昇で坪330どころか、斜め上の坪350・・・
竣工完売は厳しいと思うけど、ある意味凄く売れてるというか健闘してる部類だと思う。

[24202: 匿名さん]

>>24196 匿名さん
近くの住戸と同じなら、坪310程度のスタートで、グロスは6600ぐらいからだよね。高層階で7000万切った価格で並ぶわけだから、即完とはいかないまでも、順調に売れるでしょう。

[24203: 匿名さん]

>>24201 匿名さん

350になってるのは、東と南が高いからだよね。

[24204: 匿名さん]

>>24199 匿名さん

GWに向けては、広告量増やしていくでしょうね。MID TOWER GRANDも始まり相乗効果もあるでしょう。

[24205: eマンションさん]

内陸はいい住宅街だとまあまあのマンションで400からだから
350だと割安感ある。
湾岸、タワーに妥協する人もいるはず。

[24206: 匿名さん]

>>24205 eマンションさん
この物件、価格表見たら西向き30Fで坪300切ってるのか。
たしかに東と南は高いけど。

[24207: 匿名さん]

24195：匿名さん

あなたに限っては書いちゃダメだよ？？

[24208: 匿名さん]

>>24203

全体が高いのは南と東のせいにしたいんだろうけど、
北や西も十分高いというかお値段也だろ。
（サラリーマンでも何とか手が出せるという意味なら北か西しかないけど）

条件は全くイコールではないけど分譲時のクロノの北低層が坪220弱、
南西、南東角が坪320～330。
中古も2～3割上昇してるだろうし新築プレミアムを考えると、ここの価格も許容範囲とも言えるけど、
北や西が安いかと言われると相場也としか言いようがない。

[24209: 匿名さん]

>>24208 匿名さん
うん、だから東と南が相場並になれば、全体も相場並になるよね？何が言いたいの？笑

[24210: マンション掲示板さん]

南や東が人気だから値付けはこんなもんでしょ。
北や西と差をつけないとね。

[24211: 匿名さん]

>>24208 匿名さん

分譲時のクロノとか、いつの話してるんすかw

[24212: 匿名さん]

あの時は谷でした。

[24213: 匿名さん]

人気ならもっと売れてるわな。それが真実。

[24214: 匿名さん]

>>24211
相場じゃなくて、西（北）と東（南）の比較の話。
今も昔も比率はそんなに大きく変わってない。
北が安いのには理由があるし東が高いのも理由があるってこと。

[24215: 匿名さん]

>>24213
売れ行きは十分だよ

[24216: 匿名さん]

>>24213 匿名さん
価格を安くすればハイペースで売れる。
今の価格なら今のペース。
売り急ぐ必要はないので、三井としては気にならない売れ行きでしょう。

[24217: 匿名さん]

>24216
選手村の概要も見え始めそうだし、買い急ぐ必要もないよね。
ま、選手村も三井主導だし、コントロール下というか、
買い手にとっては厳しい時期が続くけども、
それでもあの規模だし、大量パンダを期待していいと思う。
中古だから、っていう逃げ道もある。

[24218: 匿名さん]

レミコン跡地の情報
三井の三階建てモデルルームだそうです

[24219: 匿名さん]

>>24217 匿名さん

家庭のタイミング次第でしょうね。ただ、選手村は早くても５年後から。一気に全部分乗されるわけでもないでしょう。

それと、待てば待つだけ賃貸の賃料もかかりますし、ローンの返済完了が遅れることにもなりますから、実は「安そうだ」という理由だけで待つのであれば、メリットはあまりないのではないかと思っています。

[24220: 匿名さん]

>>24214 匿名さん

ん？そんなこと誰でも分かってるよ？

[24221: 匿名さん]

>>24219 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/8770/
「
2018年竣工　5000万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約141000円　総支払額約5930万円　5年後のローン残債約4380万円

2023年竣工　4500万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約127000円　総支払額約5330万円
2023年竣工　4500万円　30年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約144000円　総支払額約5210万円

ん～。。。支払い終える年齢が伸びてしまうことや待っている間に支払う賃料を考慮すると待つことにより金銭的に得をするというのは難しそうです。支払い終える年齢を合わせた場合でも差額は720万円ほど。つまりは5年待つ場合に毎月の家賃が12万円でトントンです。

・今現在家賃補助が大きく実質の家賃が激安
・今現在実家ですぐに住まいを必要としない
・今の相場よりも2割以上下がると予想している
・金利が今と同じであり続けると予想している
・待っている間に転職の予定がなく健康である
・現金一括購入

などなど上記のような条件をお持ちの方であれば待った方が良いかもしれませんが一般的には待つことにより金銭的に得をするのは難しいかと思います。

あと奥様が「今すぐ持ち家が欲しい～！！」と言っているのに「2020年以降に価格が下がるから待とう」と購入を先延ばしにするのは大変危険です。生活満足度を数年我慢させてもし価格が下がらなかったら・・・。。。怖い怖い。」

[24222: マンション検討中さん]

>>24217 匿名さん

海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下平置き大駐車場、歩車分離などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押しです。マンションそのものだけでなく、街そのものを作るのにもこすとかかりそうですし。

パンダはもちろんあるでしょうが、結局は相場並みで出ると予想します。

[24223: 匿名さん]

>>24217 匿名さん

確かに、住み替えなら賃料気にする必要ないから家族が同意してればゆっくり待ちですかね、少なくともここより平均坪単価が高くなることはないでしょうね、ここの勢いを見てると。

[24224: マンション検討中さん]

>>24223 匿名さん

タワーは、ここより高いんじゃない？それと眺望が良い板は、ここより高くなるのでは。

[24225: 匿名さん]

>>24222 マンション検討中さん

その辺のコストほとんど東京都持ち
リノベーションくらいでしょう、デベ負担は
土地改良とか建物基礎も東京都持ちで

[24226: 匿名さん]

>>24224 マンション検討中さん

アクセスがここより悪いので、展望とかだけでは上値は重いかと。

[24227: 匿名さん]

選手村って勝どき駅から20分以上かかりそうですものね。

[24228: マンション検討中さん]

>>24225 匿名さん

いやいや、あんまり不正確なことは言わないでほしいですね。
東京都が持つのは下記の範囲です。

幹線街路　補助第314号線　延長約210メートル
区画道路　区画街路4路線　延長約1,570メートル

土地改良や建物基礎は東京都持ちじゃないですよ。地下駐車場ももちろん東京都持ちではありません。

そもそも、当初は全て民間開発だったんです。しかしそれだとデベと折り合えなかったので、上記の範囲は都の予算でやることになったんです。

[24229: 匿名さん]

>>24226 匿名さん

商業施設への近さなど、生活利便性の高さもありますしね。
湾岸タワーは眺望が重視される傾向にあるので、結構、価格には効いてくると思いますよ。

[24230: 匿名さん]

>>24229 匿名さん
駅遠いのは生活利便性にも効いてくる話しなので、ここより割高にしたら捌けないと思いますよ。

[24231: 匿名さん]

>>24226 匿名さん
ここも悲惨なくらい悪いですが笑

[24232: 匿名さん]

>>24230 匿名さん

BRTが軌道に乗れば、新橋まで10分くらいだから、それなりに気にならないんじゃない？！

[24233: 匿名さん]

>>24228 マンション検討中さん
あの広大な土地はほぼタダの値段でゲットしてるじゃん。そのせいで都が訴えられてるけど。しかも水素のパイプラインとかだったっけ？も都持ちで、しかも供給過多だし、待てる人が羨ましいわ。選手村なんてそれだけで宣伝効果があって三井はウハウハだろうし、都からも補助が沢山出ていら手前、高く売りだすことは厳しいかと。

[24234: 匿名さん]

竣工前に完売しないと不人気というのは過去のものになりつつある。程度の差はあれ、スミフ式の販売方式に移行していってるよ。売り物がないんだから、1戸あたりの利益を確保するしかない。
将来は、過去には竣工前に完売しないと売れ残り。と言われる今では信じられない状況が当然とされていた。ってなってるかもね。

[24235: 匿名さん]

>>24233 匿名さん

水素関連の施設については、都だけ持ちではなく、事業者も当然持つよ。

都からの補助って、水素関連施設の土地と施設の一部ね。でね、水素はデベじゃなく東ガスが事業者なの。知ってるのかな？その辺りは。

土地が安くても、海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下平置き大駐車場、歩車分離などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押し。マンションそのものだけでなく、街そのものを作るのにもコストかかる。

結局は相場並みで出るよ、選手村マンションは。

[24236: 匿名さん]

>>24233 匿名さん
ちなみに、「都からも補助がたくさん」の具体的な中身と金額を、エビデンス付きで教えてもらえます？

[24237: マンション検討中さん]

>>24234 匿名さん

そだねー。

物件によって販売戦略は異なるけど、この物件はスミフ的な戦略だよね。

[24238: 匿名さん]

>>24235 匿名さん

そのオリンピック仕様で作ったものを東京都にいくらで貸すんですか？

[24239: 匿名さん]

>>24238 匿名さん
東京都に貸すというのはどういう想定？

[24240: 匿名さん]

>>24239 匿名さん

オリンピック選手泊めるため東京都に貸すのかな？と

[24241: 匿名さん]

>>24235 匿名さん
つまりこれらの恩恵を相場並みで受けられるんだからかなりお得かと。

[24242: マンション検討中さん]

その①

[24243: マンション検討中さん]

その②

[24244: 匿名さん]

待てる人は本当に羨ましい

[24245: マンション検討中さん]

その③

[24246: マンション検討中さん]

その④

[24247: マンション検討中さん]

最後

[24248: マンション検討中さん]

反射して見えねえ

[24249: 匿名さん]

人気がないと色々言われて大変ですね

[24250: 匿名さん]

本当に大変そうですね。24時間の掲示板監視とか

[24251: 匿名さん]

今日は選手村大好き！さんが出没してるみたいですね笑

[24252: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[24253: 匿名さん]

>>24251 匿名さん
ここ、選手村の情報が最速で出るんで重宝させてもらってます、あざっすっ

[24254: 匿名さん]

>>24249 匿名さん

人気のない物件にわざわざありがとうございます！！
相当ひまなんだね。
さよなら〜
登録前の業者さんはワンパターンで困る

[24255: 匿名さん]

>>24241 匿名さん
選手村という前提を除けば、駅遠なんだから魅力出さないといけないのは当然だね。モノが魅力的なものだったとしても、駅遠だからお得というこさんわけでは全然ない。

パークタワー晴海と同じようにいやパークタワー晴海以上に駅遠だから、どんな商品企画になるか楽しみではあるね。

[24256: 匿名さん]

選手村待て待てネガ、定期的に出て来ますね〜

[24257: 匿名さん]

>>24255 匿名さん

そうですね。まあ待ちたきゃ待てばいいと思います。待った方が良いというわけでも、待たない方が良いというわけでもないです。

[24258: 検討板ユーザーさん]

>>24254 匿名さん

三井不動産がリークしてるんだろ
さすがオリンピック村幹事あざーす

[24259: 検討板ユーザーさん]

選手村待て待てネガじゃなくて、単純にどういう計画なのか知りたいだけな人が多いと思うけど
ググッた限りでは安くなるという意見の方が多い

[24260: 匿名さん]

>>24259 検討板ユーザーさん

いや、待て待てネガは定期的に同じ内容をしてくるからすぐ分かるよ。

不動産業界関係者は安くなるって言ってるけど、理由が土地が安いということに終始してて、スペックや付帯施設については触れてないのか知らないのか。

逆に、業界にしがらみのないブロガー界隈は安くはならないって意見だよね。

まあ、消費者にとっては安くなるのはいいことだけど、期待しすぎは良くないね。結局、待って待って賃貸の賃料無駄にしたりローン延びたりしちゃうと損するからね。

[24261: 通りがかりさん]

安くなりそうという理由だけで選手村を待つなら、それはちょっとやめた方がいいね〜

今賃貸なら、少なくとも4年分の賃料を無駄にするわけで、今買うのとどっちがキャッシュフロー良いか考えよう〜２年後ぐらいまでなら緩和政策が続くだろうけど、そのあとは金利もどうなるか分からない〜

住み替えでも、たぶんサイクルから言って4,5年後って相場が底打つぐらいのタイミング〜仮に安く買えたとしても売却も安けりゃ待った意味がない〜

[24262: 匿名さん]

確かに数年分の賃貸料考えたら、そんなにお得になるのか疑問湧いて来た。。
いま一度考えてみます。

[24263: マンション検討中さん]

つまり買い換えなら待つべきだし、駅から遠くて売れ行きの悪い物件だと価値の下落も激しいから他を買って、選手村に乗り換えた方が良いということか？なんにせよ、土地代や都や他の会社が負担してくれている分はまるまるお得なんだから、選手村の人気は凄いだろうな。

[24264: 匿名さん]

>>24260
何でもネガにしたがるのなｗ
今後の予定や計画って重要事項じゃない？

選手村を待つのは大袈裟でも（買い替えなら余裕）、
豊洲の東急辺りは十分見極められるしね。
予算が潤沢なら月島駅前って選択肢もある。
今のペースならここは暫く売ってんだから、それから駆け込んでも手遅れにはならない。
もちろん条件の良い部屋から無くなっていくからそこは妥協する必要がある。

[24265: マンション比較中さん]

４年後
ようやく選手村販売開始。
期待を以上だ。４年前より２割も安くなってる。
待ったかいがあった！即申し込みだー
・・・・
え？ローンの審査が通らない？3000万しか借りれないの？
４年前は5000万で審査降りたのに。
え？総返済額は４年前の5000万より多いの？金利が１０倍？！ありえないー

って未来が待ってる気がする。
それでも待ちたい人はどうぞ。

[24266: 匿名さん]

>>24263 マンション検討中さん

選手村は坪単価600万超えるらしいよ。
待ってる間に値上がりするから、早めの方が良い

[24267: 匿名さん]

不人気マンションの当て付けに選手村を持ち出すな(笑)

[24268: マンション検討中さん]

>>24266 匿名さん
ここの営業が300くらいを想定してると言ってたけどな。

[24269: 匿名さん]

>>24265
くだらねぇｗ
大方の予想通り、
2018～2019年の出口戦略に向けて中古の過剰供給で新築市場は急速な冷え込み、
販売戦略の見直しを迫られて選手村大放出（それでもデベは損しない）！
ってシナリオもあるだろｗ

[24270: 匿名さん]

>>24268 マンション検討中さん

関係者の話では600万くらいになるらしいよ。
てか、そもそもリフォームしながら売るから、相当長期販売になるらしい。

[24271: 匿名さん]

値下がりすると思えば値上がりし、値上がりすると思えば、やっぱり値上がりする。

それが不動産だよ。買える時に買っとかないと、後で買えることは無い。

[24272: マンション検討中さん]

600と信じて300で出て一生後悔するパターン。

[24273: マンション比較中さん]

新築市場は冷え込んだら、供給絞るから安く大放出なんてないよ。
デベへの払下げ価格を下げれば安くなるかもしれないけど、景気が冷え込んでるときにそれを加速させるようなことを政府がやるわけない。やったら恐慌になるよ。景気がとても悪くなってたら、まともな政府なら選手村計画そのものを凍結すると思う。

[24274: マンション検討中さん]

>>24273 マンション比較中さん
普通なら供給を絞るんだけど、選手村はすでにあるからな。オリンピックなんだから凍結なんてありえないし。

[24275: マンション検討中さん]

>>24262 匿名さん
住宅ローンの金利の動向も気になる。。

[24276: 匿名さん]

黒田が国会で2019年に出口戦略って言い出したし、既にこれから金利上がり始まるでしょうね。金利が心配なら、竣工が先のマンションではなく、中古でも買ったら？
俺ならそーする

[24277: 匿名さん]

豊洲の中古、資産性は不明だが、利便性はおススメ。

[24278: 検討板ユーザーさん]

>>24276 匿名さん

利上げなんて無理だから変動金利はどうせ変わらんよ

[24279: 匿名さん]

同意。長期金利はともかく、短期金利は上がらない。

[24280: 匿名さん]

>>24264 匿名さん

見極めよう、見極めよう、と待っている間に、お得な部屋、良い間取りは無くなっていた。結局、他のマンションを購入することにし、パークタワー晴海は買うのをやめた。やめたからには、ネガらにゃ損損！

こうして、粘着ネガが誕生するのであった。

[24281: マンション検討中さん]

>>24280 匿名さん
ん？つまりもう良い間取りは無いと？

[24282: 匿名さん]

>>24280
ネガってるつもりはないんだけどなぁ・・・
気を使って、良い部屋から・・・って書いたけど実際は半分残ってる訳だし、
十分選べると思うけどｗ

[24283: マンション比較中さん]

>>24274 マンション検討中さん
オリンピックは普通にやるよ。
マンションとして払い下げるのを凍結するんだよ。

[24284: 匿名さん]

>>24283 マンション比較中さん

半分くらいは売り出して欲しいね。
後は賃貸や老人ホームや学校にすれば良い。

[24285: 匿名さん]

>>24281 マンション検討中さん

まだ選択肢は多いよ。
良いかどうかは人それぞれだけと、選手村の価格が発表される来年春頃には、今よりも選択肢がだいぶ減ってることは間違いないでしょ。

[24286: 通りがかりさん]

>>24285 匿名さん

選手村は唯一無二で坪600万超えだってさ

[24287: 匿名さん]

>>24286 通りがかりさん

何回言えば気がすむんだ笑

[24288: 匿名さん]

登録時期にはいつも、販売住戸とその価格とかが三井のHPにアップされてますが、第3期第4次はなかったように思うのですが私が見逃しただけですか？
もう第3期第5次の予告になってますが。

[24289: 匿名さん]

選手村は相場から外れないように国が土地代をほぼタダにしているし、坪300くらいを想定しているのは妥当かと。

[24290: マンション検討中さん]

>>24288 匿名さん

ありましたよ。
登録が本日の14時で締め切られたので、当該情報も掲載終了したと思います。

[24291: 匿名さん]

>>24290 マンション検討中さん

ありがとうございました。
そうでしたか。残念、見逃してしまいました。
13戸でしたっけ？メモしておきたかった。

[24292: 匿名さん]

>>24289 匿名さん
タワーは坪340はいくと思うなー
板状は、眺望によりかなり差が出そう。
内側の板状は賃貸なんだろうけど。

[24293: 匿名さん]

>>24292 匿名さん

選手村は坪単価600万超えは確定で良いかと。
次の豊洲でさえ450万超えてくるのに、激安で売るわけねーだろ。少しは考えろよ。

[24294: 匿名さん]

俺はタワーの方が安いと予想する。
板は唯一無二のオリンピック選手村。
しかも永久眺望の南向き。利便性施設も整えられ、中央区。

板は600万超え、タワーは550と予想している。

[24295: 匿名さん]

選手村は民間だよ。
600万で売れるものを300万で売るわけ無いでしょ。
安く買って高く売るのが商売の基本だよ。

[24296: 通りがかりさん]

>>24291 匿名さん

北向きと西向きで、価格は以前と全く同じでした。

[24297: 匿名さん]

登録日にはやっぱりネガ増えるなぁ。

そして、選手村、選手村。

どうでもいいな。

もう少しまともなネタ頼むよ。

[24298: 匿名さん]

>>24295 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
タプナードじゃだめよ

[24299: 坪単価比較中さん]

>>24291

2221 57Aw 5780万円 57.38㎡ 333.5
720 57Aw 5630万円 57.38㎡ 324.8
4113 69An 6315万円 69.25㎡ 301.7
4213 69An 6320万円 69.25㎡ 301.9
4121 71Aw 6895万円 71.42㎡ 319.2
2424 71Cw 6445万円 71.80㎡ 296.7
1423 72Aw 6340万円 72.77㎡ 288.3
3115 73An 6605万円 73.06㎡ 299.1
3315 73An 6615万円 73.06㎡ 299.6
3415 73An 6620万円 73.06㎡ 299.8
1516 73Bn 6620万円 73.30㎡ 298.6
2222 73Cw 6555万円 73.56㎡ 294.8
2322 73Cw 6560万円 73.56㎡ 295.0

大サービス。

[24300: 匿名さん]

300万割れが結構あって、お買い得感がありますね。