パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[24201: 匿名さん]

そもそも隣のタワーズにも言えたことだけど、
相場で出して普通に売れる立地じゃないんだよね。
早期完売目指すなら予想の下で出さないと無理。
ここは坪300のはずが延期に合わせた相場の上昇で坪330どころか、斜め上の坪350・・・
竣工完売は厳しいと思うけど、ある意味凄く売れてるというか健闘してる部類だと思う。

[24202: 匿名さん]

>>24196 匿名さん
近くの住戸と同じなら、坪310程度のスタートで、グロスは6600ぐらいからだよね。高層階で7000万切った価格で並ぶわけだから、即完とはいかないまでも、順調に売れるでしょう。

[24203: 匿名さん]

>>24201 匿名さん

350になってるのは、東と南が高いからだよね。

[24204: 匿名さん]

>>24199 匿名さん

GWに向けては、広告量増やしていくでしょうね。MID TOWER GRANDも始まり相乗効果もあるでしょう。

[24205: eマンションさん]

内陸はいい住宅街だとまあまあのマンションで400からだから
350だと割安感ある。
湾岸、タワーに妥協する人もいるはず。

[24206: 匿名さん]

>>24205 eマンションさん
この物件、価格表見たら西向き30Fで坪300切ってるのか。
たしかに東と南は高いけど。

[24207: 匿名さん]

24195：匿名さん

あなたに限っては書いちゃダメだよ？？

[24208: 匿名さん]

>>24203

全体が高いのは南と東のせいにしたいんだろうけど、
北や西も十分高いというかお値段也だろ。
（サラリーマンでも何とか手が出せるという意味なら北か西しかないけど）

条件は全くイコールではないけど分譲時のクロノの北低層が坪220弱、
南西、南東角が坪320～330。
中古も2～3割上昇してるだろうし新築プレミアムを考えると、ここの価格も許容範囲とも言えるけど、
北や西が安いかと言われると相場也としか言いようがない。

[24209: 匿名さん]

>>24208 匿名さん
うん、だから東と南が相場並になれば、全体も相場並になるよね？何が言いたいの？笑

[24210: マンション掲示板さん]

南や東が人気だから値付けはこんなもんでしょ。
北や西と差をつけないとね。

[24211: 匿名さん]

>>24208 匿名さん

分譲時のクロノとか、いつの話してるんすかw

[24212: 匿名さん]

あの時は谷でした。

[24213: 匿名さん]

人気ならもっと売れてるわな。それが真実。

[24214: 匿名さん]

>>24211
相場じゃなくて、西（北）と東（南）の比較の話。
今も昔も比率はそんなに大きく変わってない。
北が安いのには理由があるし東が高いのも理由があるってこと。

[24215: 匿名さん]

>>24213
売れ行きは十分だよ

[24216: 匿名さん]

>>24213 匿名さん
価格を安くすればハイペースで売れる。
今の価格なら今のペース。
売り急ぐ必要はないので、三井としては気にならない売れ行きでしょう。

[24217: 匿名さん]

>24216
選手村の概要も見え始めそうだし、買い急ぐ必要もないよね。
ま、選手村も三井主導だし、コントロール下というか、
買い手にとっては厳しい時期が続くけども、
それでもあの規模だし、大量パンダを期待していいと思う。
中古だから、っていう逃げ道もある。

[24218: 匿名さん]

レミコン跡地の情報
三井の三階建てモデルルームだそうです

[24219: 匿名さん]

>>24217 匿名さん

家庭のタイミング次第でしょうね。ただ、選手村は早くても５年後から。一気に全部分乗されるわけでもないでしょう。

それと、待てば待つだけ賃貸の賃料もかかりますし、ローンの返済完了が遅れることにもなりますから、実は「安そうだ」という理由だけで待つのであれば、メリットはあまりないのではないかと思っています。

[24220: 匿名さん]

>>24214 匿名さん

ん？そんなこと誰でも分かってるよ？

[24221: 匿名さん]

>>24219 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/8770/
「
2018年竣工　5000万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約141000円　総支払額約5930万円　5年後のローン残債約4380万円

2023年竣工　4500万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約127000円　総支払額約5330万円
2023年竣工　4500万円　30年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約144000円　総支払額約5210万円

ん～。。。支払い終える年齢が伸びてしまうことや待っている間に支払う賃料を考慮すると待つことにより金銭的に得をするというのは難しそうです。支払い終える年齢を合わせた場合でも差額は720万円ほど。つまりは5年待つ場合に毎月の家賃が12万円でトントンです。

・今現在家賃補助が大きく実質の家賃が激安
・今現在実家ですぐに住まいを必要としない
・今の相場よりも2割以上下がると予想している
・金利が今と同じであり続けると予想している
・待っている間に転職の予定がなく健康である
・現金一括購入

などなど上記のような条件をお持ちの方であれば待った方が良いかもしれませんが一般的には待つことにより金銭的に得をするのは難しいかと思います。

あと奥様が「今すぐ持ち家が欲しい～！！」と言っているのに「2020年以降に価格が下がるから待とう」と購入を先延ばしにするのは大変危険です。生活満足度を数年我慢させてもし価格が下がらなかったら・・・。。。怖い怖い。」

[24222: マンション検討中さん]

>>24217 匿名さん

海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下平置き大駐車場、歩車分離などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押しです。マンションそのものだけでなく、街そのものを作るのにもこすとかかりそうですし。

パンダはもちろんあるでしょうが、結局は相場並みで出ると予想します。

[24223: 匿名さん]

>>24217 匿名さん

確かに、住み替えなら賃料気にする必要ないから家族が同意してればゆっくり待ちですかね、少なくともここより平均坪単価が高くなることはないでしょうね、ここの勢いを見てると。

[24224: マンション検討中さん]

>>24223 匿名さん

タワーは、ここより高いんじゃない？それと眺望が良い板は、ここより高くなるのでは。

[24225: 匿名さん]

>>24222 マンション検討中さん

その辺のコストほとんど東京都持ち
リノベーションくらいでしょう、デベ負担は
土地改良とか建物基礎も東京都持ちで

[24226: 匿名さん]

>>24224 マンション検討中さん

アクセスがここより悪いので、展望とかだけでは上値は重いかと。

[24227: 匿名さん]

選手村って勝どき駅から20分以上かかりそうですものね。

[24228: マンション検討中さん]

>>24225 匿名さん

いやいや、あんまり不正確なことは言わないでほしいですね。
東京都が持つのは下記の範囲です。

幹線街路　補助第314号線　延長約210メートル
区画道路　区画街路4路線　延長約1,570メートル

土地改良や建物基礎は東京都持ちじゃないですよ。地下駐車場ももちろん東京都持ちではありません。

そもそも、当初は全て民間開発だったんです。しかしそれだとデベと折り合えなかったので、上記の範囲は都の予算でやることになったんです。

[24229: 匿名さん]

>>24226 匿名さん

商業施設への近さなど、生活利便性の高さもありますしね。
湾岸タワーは眺望が重視される傾向にあるので、結構、価格には効いてくると思いますよ。

[24230: 匿名さん]

>>24229 匿名さん
駅遠いのは生活利便性にも効いてくる話しなので、ここより割高にしたら捌けないと思いますよ。

[24231: 匿名さん]

>>24226 匿名さん
ここも悲惨なくらい悪いですが笑

[24232: 匿名さん]

>>24230 匿名さん

BRTが軌道に乗れば、新橋まで10分くらいだから、それなりに気にならないんじゃない？！

[24233: 匿名さん]

>>24228 マンション検討中さん
あの広大な土地はほぼタダの値段でゲットしてるじゃん。そのせいで都が訴えられてるけど。しかも水素のパイプラインとかだったっけ？も都持ちで、しかも供給過多だし、待てる人が羨ましいわ。選手村なんてそれだけで宣伝効果があって三井はウハウハだろうし、都からも補助が沢山出ていら手前、高く売りだすことは厳しいかと。

[24234: 匿名さん]

竣工前に完売しないと不人気というのは過去のものになりつつある。程度の差はあれ、スミフ式の販売方式に移行していってるよ。売り物がないんだから、1戸あたりの利益を確保するしかない。
将来は、過去には竣工前に完売しないと売れ残り。と言われる今では信じられない状況が当然とされていた。ってなってるかもね。

[24235: 匿名さん]

>>24233 匿名さん

水素関連の施設については、都だけ持ちではなく、事業者も当然持つよ。

都からの補助って、水素関連施設の土地と施設の一部ね。でね、水素はデベじゃなく東ガスが事業者なの。知ってるのかな？その辺りは。

土地が安くても、海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下平置き大駐車場、歩車分離などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押し。マンションそのものだけでなく、街そのものを作るのにもコストかかる。

結局は相場並みで出るよ、選手村マンションは。

[24236: 匿名さん]

>>24233 匿名さん
ちなみに、「都からも補助がたくさん」の具体的な中身と金額を、エビデンス付きで教えてもらえます？

[24237: マンション検討中さん]

>>24234 匿名さん

そだねー。

物件によって販売戦略は異なるけど、この物件はスミフ的な戦略だよね。

[24238: 匿名さん]

>>24235 匿名さん

そのオリンピック仕様で作ったものを東京都にいくらで貸すんですか？

[24239: 匿名さん]

>>24238 匿名さん
東京都に貸すというのはどういう想定？

[24240: 匿名さん]

>>24239 匿名さん

オリンピック選手泊めるため東京都に貸すのかな？と

[24241: 匿名さん]

>>24235 匿名さん
つまりこれらの恩恵を相場並みで受けられるんだからかなりお得かと。

[24242: マンション検討中さん]

その①

[24243: マンション検討中さん]

その②

[24244: 匿名さん]

待てる人は本当に羨ましい

[24245: マンション検討中さん]

その③

[24246: マンション検討中さん]

その④

[24247: マンション検討中さん]

最後

[24248: マンション検討中さん]

反射して見えねえ

[24249: 匿名さん]

人気がないと色々言われて大変ですね

[24250: 匿名さん]

本当に大変そうですね。24時間の掲示板監視とか