パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2354: 匿名さん]

>>2350
三井系だし、てっきり譲渡先は三井に決まってるもんだと勘違いしてたけど、
まだ何も決まってないんだよね

途中ツインタワーのイラストが行政サイドから出たりしてたから（完全な飛ばし？）、
三井が取得した上での一体開発かと思ってたけど・・・

[2355: 匿名さん]

>>2354
上記の間違った情報、勘違いから、
月島駅まで10分表記いけるんじゃないか？と飛ばしまくってたのは私です・・・

[2356: 匿名さん]

隣が、一時期噂になったJVなんじゃない？？
と想像。

[2357: 匿名さん]

タワマンだとしても敷地の北に寄せるでしょうから、流石に10mってことはないでしょう。
ちなみに南西のティアロとの間は、角ー角で約70mくらいです。

[2358: 匿名さん]

ちなみに、豊洲にはこんな情報が。
http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1045.html

[2359: 匿名さん]

>>2353 匿名さん
低層はいずれにせよですね。10階とかだと、例えばスーパーか、タワマンかで天地の差ですな...

タワマン立てる広さはあると思うけど、あんな水の湧き出てる敷地にタワマン技術的に立つのか結構疑問。

スーパー&フィットネスジム&病院の複合施設が最高

[2360: 匿名さん]

あれは、大雨が続いて雨水が溜まってただけだよ

[2361: 匿名さん]

そっか。やっぱ南向きかな。

[2362: 匿名さん]

>>2358さん

豊洲のその物件は坪400との噂が絶えないやつですよね。
湾岸で坪400はちょっと…
埋立地で低地で色々あるけど都心に近い割には意外と安い、という湾岸物件の特長が完全に死んでしまうんですよね、その坪単価だと。

[2363: 匿名さん]

>>2362
あのへんは低地じゃないんじゃない？たしか

[2364: 投資家]

２３６２：

うーん・・・助かります。
ここが高いと思うヒトがいるから２０年後に向けた投資に意味があります。
そう思うか否か？？？人それぞれでしょう。

ポートフォリオ投資家

[2365: 匿名さん]

>>2362 匿名さん
無理ですよ。
江東区、豊洲に坪400出す人はいない、三井の駅近免震坪320でさえ売れ残って竣工、入居後販売突入なのに。
おっしゃってる通り、値段の割には、便利というのが売りだったわけで、
実際価格高騰してからは住みたい街ランキングに擦りもし無い状況。

[2366: 周辺住民さん]

２３６５さん

素晴らしい意見です。
ただ、気になることがあります。
このあたりにはお金が半端なく投入されます。
これまではお金がお金を呼ぶということでした、
何故ここだけはそうならないのでしょうか？？？

お教え賜れば幸甚です。

[2367: 匿名さん]

>>2365 匿名さん
坪250ぐらいが希望です。

[2368: 匿名さん]

400万くらいになりそうですけどね。
250万だと有明の中古の価格ですよ。

[2369: 匿名さん]

>>2366

>>2365さんが坪320で今現在売り余っているからだと明確に理由を書いているのに逆に何故分からないのでしょうか？

難しい漢字は使っていないと思いますが…

[2370: 匿名さん]

>>2368 匿名さん
その金額だと、ドゥトゥールより酷い売残りで、ゴーストマンションになってしまいますね。豊洲は現在中古成約も結構な勢いで右肩下がりですし。

[2371: 匿名さん]

豊洲東急タワーはまず間違いなく400万ですよ。三井のパークホームズが売れ残ったのは、その東急タワーを待つ人が増えたからでしょうね。
駅近なので、少なくともここより高くなることは確定です。

[2372: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
既に入居直前の物件と、まだ正式に発表も無く、これから基礎工事も始めて、オリンピック後に入居になりそうな物件を比較して、それを待つ人が居ると本気で思っているんでしょうか？少なくとも実需は居ないですね。
そして、投資で豊洲に400出す人は居ません。これからは、本格的に開発が始まる晴海と有明に注目が集まり、豊洲は終わった街になるだけですよ。

[2373: 匿名さん]

>>2372
待つ人は普通にいますよ。実需でもすぐ引っ越さないといけない人ばかりではないですから。逆に実需なら10年、20年、あるいはそれ以上住み続けるのに、数年を待てないと考える方が不自然じゃないですか？

豊洲の開発が終わったとはとても思えませんが、仮にそうだとしても、すぐ隣の晴海や有明が本格的に開発されるのに、豊洲の価値が下がると考えるのもやはり不自然だと思いますよ。

[2374: 匿名さん]

でも中古は成約価格どころか売り出し価格も下がりまくってますからねぇ。。。

[2375: 匿名さん]

いずれにしても豊洲東急タワーはここより高くなります。これは確定です。
でもそれは、パークタワー晴海にとってはむしろ有利な材料だと思いますけどね。

[2376: 匿名さん]

豊洲東急がパークホーム豊洲ぐらいの価格で販売されたら引っ越しを検討してみるかな。
350を超えたら売れないと思う。

[2377: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
東急タワーが400万なら、こっちは420万位ですかね。
うーん、庶民向け価格にして欲しいなあ。

[2378: マンション検討中さん]

>>2377 匿名さん
豊洲より安くなるのでは‥‥
豊洲が仮に400なら
ここは370位

[2379: 匿名さん]

ま、ここは320ぐらい、豊洲の東急は350くらいっしょ。

[2380: 匿名さん]

価格コメント：デベロッパーの方へ

現在の円安が続きそうであれば価格は強気です。
今後為替が１００円／ドル位に上昇すると思えばあまり高い価格はつけにくいでしょう。

普通の日本企業は価値で価格を決めません。　その点から感がると今後の建築コストを考えると今後売り出されるマンションがこれまでに出たマンションの価格を大幅に上回ることはあっても、同等かそれ以下はないでしょう。

もし、反論があれば是非お聞かせください。

[2381: 匿名さん]

そう言えば豊洲公園付近に大量のコウモリが生息してますね。よく壁に張り付いてるの見かけます

[2382: 匿名さん]

江東区より安くなる事はないよ。
420万なら妥当な所だと思うよ、

[2383: 匿名]

>>2382 匿名さん

区がどうこうより、駅徒歩の方がはるかに価格への影響が大きい。不動産の基礎です。

[2384: 匿名さん]

>>2373 匿名さん
頑張って個人の主観のみで反論してるとこ申し訳ないですが、湾岸エリアでも豊洲は最も下げてるエリアの一つです。成約データを確認していただければわかりますが。
あと豊洲はもう何年も、住みたい街ランキングも下位どころか、完全に圏外で残念な感じです。土壌汚染もあり、新規流入も限られ、常に中古もダブついてくる、という状況。

[2385: マンション検討中さん]

>>2384 匿名さん
豊洲と晴海
幅には違いがあるとおもいますが
あがるときもさがるときも一緒だと思いますが。
多くの人は湾岸として一くくり

[2386: 匿名さん]

>>2384
あなたの意見が個人的主観でないと言うのであれば、その成約データとやらのエビデンスを出してみてはいかがでしょう？

[2387: 匿名さん]

>>2386 匿名さん
豊洲とか湾岸スレ見れば、幾つもデータ貼ってあるし、何なら仲介でレインズのここ半年の成約データ見せて貰えばすぐ分かるよ、探す能力も無いくれくれ君w

[2388: 匿名さん]

>>2387
提示できないのであれば、あなたの個人的主観と判断いたします。以上

[2389: 匿名さん]

>>2388 匿名さん
場所も示して、その程度も探せないのであれば、あなたは無能と判断いたします。以上！

[2390: 匿名さん]

あるね。

[2391: 匿名さん]

出た！ 出展不明のあやしいデータ！

[2392: 匿名さん]

>>2390
これを見ると豊洲の中古は長期下落傾向にありますが、特に10-11月の落ち方が急ですね。市場盛土問題で嫌気されているのでしょうか。とすると晴海とは事情が違うかも知れません。

[2393: 匿名さん]

>>2391 匿名さん
コレだから、低収入の無能は困る、自分が何のエビデンスも示せ無いのに…。出典はコレだね。
http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/toyosu-st/

[2394: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

必死に反論するもデータを出され、今度はデータに噛みつく始末…
可哀想ですね…

[2395: 匿名さん]

>>2393
？？
これ成約情報じゃないでしょ？

[2396: 匿名さん]

しかもこれ、ためしに5000～6000万の物件クリックしてみたら、最初に出てくるの晴海だし！！ 笑

豊洲駅って言っても、晴海も有明も東雲も辰巳も一緒になってるじゃん。ダメだよ、データの信頼性もチェックせずにものを語るようじゃ。無能と呼ばれちゃうよ？

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/toyosu-st/price-50mil-60mi...

[2397: 匿名さん]

シティタワー豊洲がとにかくヤバイ状態。
どんどん投売りが出て来てる。
ベイズ、アーバンドックも売りが大量。
こんなの今までになかったと思う。

[2398: 匿名さん]

地元の不動産屋に聞くと去年で相場はピークアウトしてて今年はみんな売って来てるって。
一度聞いてみるといいよ。

[2399: 匿名さん]

豊洲の中古情報はスレ違いなのでこれくらいに。

[2400: 匿名さん]

>>2397
10年落ちでも再開発エリアを坪250ぐらいで拾えれば大怪我はなさそう
多少の風評と、スカベイやタワーズＫＴＴ移転組の売りが重なった影響なんだろうけど、
金利も即固定できるし本気で探してる人にとっては良い流れかもね
駅前複合ホテルも始まったし、まだまだ十分楽しめると思うよ

[2401: 匿名さん]

>>2396 匿名さん
豊洲が上がってるデータ出せないのに吠えてる人が一番無能w

[2402: 匿名さん]

晴海のスレに出張して暴れる時点で、値下がりに対する凄い焦りが見えて、何もエビデンス出せないのに、ただ噛み付いてる滑稽な豊洲さん、何だかチョット可哀想だな…。

[2403: 匿名さん]

>>2401
>>2402
自分が出したデータの矛盾を指摘されて、よほど悔やしかった？笑

はいはい上がってるデータは出せませんよ。それでいい？
いい加減スレ違いは迷惑だろうから、もうやめとこうね。

[2404: 職人さん]

>>2402

豊洲市場の気化した水銀吸って、頭がおかしくなっちゃってるんだろ。
相手にしない方がためだよ。

[2405: 匿名さん]

成約事例　(平成28年12月2日～平成28年12月8日）


豊洲エリア 東京フロントコート
6階、60㎡台、2SLDK 5,160万円 (＠259.5万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 47階、70㎡台、2SLDK 7,200万円 (＠337.3万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 12階、80㎡台、3LDK
7,500万円 (＠304.8万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER
15階、40㎡台、1LDK 4,280万円 (＠299.5万円/坪）
豊洲エリア パークタワー豊洲 6階、70㎡台、2SLDK
5,800万円 (＠249.5万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 3階、80㎡台、3LDK
6,680万円 (＠272.3万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 44階、130㎡台、3LDK
19,800万円 (＠500.0万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 15階、80㎡台、3LDK
7,980万円 (＠300.0万円/坪）

[2406: 匿名さん]

MRは3月オープン予定とメールが来ましたね。
後3ヶ月。

[2407: 匿名さん]

メンバーズサイトで公表されたソフトサービスのイーマ、抽象的すぎて、何を読み手に伝えたいのかさっぱり分かりませんでした。

HP担当者が部下だったら会議室に呼んで説教するレベルです

[2408: 匿名さん]

着実に上がってるぞ。

[2409: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
確かに。意味わからなかった。

[2410: 匿名さん]

>>2405 匿名さん
坪単価500万で成約してるんですね。
凄い

[2411: 匿名さん]

この44階130平米という部屋の特殊性です。他は坪300以下ですよ、成約。

[2412: 匿名さん]

豊洲新市場の風評被害があって500だからね

何もなければ600いってたね

[2413: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
2016年の月単位のグラフじゃ無いと意味無いな。ここ数ヶ月の豊洲の成約下落は凄い。
この10年スパンだと、他のエリアは最急角度でのびてるし。

[2414: 匿名さん]

400とか書くのは周辺物件を持っていて売りたい人でOKですか。
この物件買いたい人が高値で買いたいと希望するのは頭おかしいですからね。

[2415: マンション検討中さん]

>>2412 匿名さん
いくわけないでしょ
こういう部屋買う人は
風評被害とか気にしないんだよ

[2416: 匿名さん]

売る人は風評被害を気にして500に下げた でも買う人は風評被害とか気にしないで500で買った

何もなかったなら 売る人は600で売り 買う人は600で買っていた

[2417: eマンションさん]

あそこを坪500で買った人って、風評とか分からない外国人なんじゃないかな？

[2418: マンション検討中さん]

>>2416 匿名さん

売る人は、おそらく買う人は風評被害なんて気にしないと思った。
だから、500万で売った。
やっぱり気にしないから、500万で売れた。
それだけなんだよ。
600万なんて
いい加減なこというなよ

[2419: 匿名さん]

いや 事実豊洲は風評被害で下がり続けていた だから500でしか売れなかった

[2420: 匿名さん]

ここは風評被害受けずに済みそうですか？

[2421: 匿名さん]

>>2414 匿名さん
おっけーです

[2422: 匿名さん]

相続税の評価の減額を狙っての購入では。
普通の感覚では売る時大損確定ですよね。

[2423: 匿名さん]

豊洲の汚染は、風評じゃ無くて事実だけどな。
日本語の使い方を学習しよう！

[2424: マンション検討中さん]

>>2423 匿名さん
そうですね。
使い方間違えてました。
すみません。

[2425: 匿名さん]

汚染はあったけど、くど高いお金かけて浄化してるので、現状では問題ないレベル。
それが、まだ問題だと言うのなら、それは風評。

[2426: 匿名さん]

豊洲市場問題で相当煽りを食って坪500万に下がった

なにもなかったら坪600万は堅い

[2427: マンション検討中さん]

>>2426 匿名さん
豊洲なんかに
そんな価値はないから

[2428: 匿名さん]

坪500なんてどんな相場観してんだよな。

[2429: 通りがかりさん]

あと数年後には
豊洲より圧倒的に晴海の価値が上がるとおもいます。

[2430: 通りがかりさん]

>>2420 匿名さん
ここは中央区晴海なので、大丈夫だとおもいます。あくまで豊洲限定ですので‥‥

[2431: 匿名さん]

価格よりもタワーマンションは管理費の高さや将来の修繕費が莫大にかかることを知人の建築士聞き冷静に判断し見送ることにしました
タワーマンションの高速エレベーター交換や高層のため足場が組めないことや乾式壁の補修等目から鱗でした
老後に月々5万以上のランニングコストは厳しいです
し何より駅12分はこれだけタワーマンションが増えた今では資産性が落ちるのは間違いないです
その知人が5年前に駅徒歩3分のタワーマンションを購入しているので矛盾しているよと追求したら
購入時期が安かったので今では新築時より高く売れるとのこと
また無駄な共用施設がないので管理費も2割程安いとのこと

[2432: 匿名さん]

>>2431 匿名さん

月に5万のランニングコストが厳しい年収の人は、確かに手を出さずに郊外の長谷工に落ち着いた方が賢いと思います。
本マンションの想定顧客からも外れているでしょうし。

[2433: 匿名さん]

>>2431
いいんじゃない？ここの最大のデメリットは駅遠だから、
許容できなければ見送ったほうがいい

でも大規模タワマンというか財閥系はやっぱり良いよ、体験したら辞められないｗ
あのレベルのサービスを享受しようと思ったら対価も当然だしね
高台低層と違って大人数で支える分、負担も少なくて済む（それでも高いけどねｗ）

[2434: 名無しさん]

>>2431 匿名さん
まあ正論だとは思うんだけど、ここでご高説垂れたところで、売り抜け前提の投資家や空中族(笑)なんかはそんなの分かってて買ってるから。

[2435: 住民板ユーザーさん1]

その通りですね

[2436: 匿名さん]

>>2432 匿名さん
世帯年収いくらくらいが想定顧客なんでしょうね。2000万くらいないとゆとりのある生活は出来ないかな。

[2437: 匿名さん]

>>2436 匿名さん

1500程度でいいんじゃない？
年収の５倍で7500万のローン組んで1500万円の頭金で9000万円の物件
みたいな感じでしょう。

月5万円のランニングコストで済むのなら10年払ってもわずか600万円。
10年経っても物件価格の7％にも満たないような端金です。

[2438: 匿名さん]

会社の見栄っ張りの派遣社員がタワマン住みに嫉妬してくるんだけど、
低収入だから住めないだけ。
問屋街にある無名デベの狭い1DKに家族で住んでるのに、湾岸ディスるの
やめてほしい。

[2439: 匿名さん]

そういうのは、スルーして生暖かく見てれば良いよ。

[2440: 匿名さん]

年収５倍とかいつの金利で試算した数字だよ、と言いたい。

[2441: 匿名さん]

坪単価は400万くらい？
5万くらい払える人が買うんじゃない？

[2442: 匿名さん]

>>2433 匿名さん

月島にまだいくつも駅近タワマンが供給される事には、どうお考えですか。

[2443: 匿名さん]

うーん、月島は興味ないです。

[2444: 口コミ知りたいさん]

>>2442 匿名さん

見合いタワマンでしょ

[2445: 匿名さん]

>>2442
月島買えるんだったら月島や勝どき三井の再開発でもいいと思う
ただ大まかな相場として、ここの北低層検討者は月島買えないし、
南検討者はトレードオフで眺望や開放感を妥協する必要が出てくるよね
駅距離以外でも月島と晴海だと住民層含めて微妙に毛色が異なるから好みもあると思う

供給過剰を心配してるんだったら煽りを喰らうのは同価格帯の湾岸以外のエリアじゃない？
戸建てを叩き売ってマンションに移り住む老夫婦、今後もどんどん増えるだろうし・・・
逆に豊洲や有明が上がって晴海だけ下がるってことは考え難いし、
後背地として豊洲や有明が控えてるのは心強い、他力だけどねｗ
特に選手村の主幹事が三井ってのは大きいよね、
体力あるし周辺に自社物件抱えてて相場をぶっ壊すようなマネはしないはず

ポジティブな未来予想図としては、
晴海タワーズと連なって常に湾岸借景に用いられるランドマークマンション
ネガだといまいちブレイクしきれない東雲有明同様、単なる駅遠のマンション群
後者だと当然売りも貸しも厳しいものになると思う

駅遠でコスト高のマンションなんか買っちゃいけない物件の筆頭だし、
どうしても気になるんだったら検討から外したほうがいいんじゃない？
様子見でモデルルーム行っちゃったら、この手のキラキラ物件は危ないと思うよｗ

[2446: 匿名さん]

>>2437 匿名さん
借り入れ7500万だと金利を0.6ぱー35年ローンで月々のローンの払いが20万。年収1500万くらいあれば、確かに回りそうですね。あとはマンションにどれだけお金をかけるか、というだけの問題かぁ。

[2447: 匿名さん]

>>2446 匿名さん
7500万ローン借りてマンション買って、子供の教育は、老後のための預金はどうするの。旅行だって行きたいでしょうに。

[2448: マンコミュファンさん]

>>2447 匿名さん

子供2人でクルマもだと更に…

[2449: 老人]

2447

うーん・・・一見もっとも・・・でも寂しい・・・リスク？？？上を目指さないといけない・・・思いがあればできますよ、自分で可能性を閉じ込めないようにしましょう。
もっと負荷をかけてそれを糧にして頑張る・・・それをやって今より良くなるのか・・・それを否定して今のショボさを維持するのか・・・やる気があればできますよ・・・英語で言うと”You can if you will"

自分の年収が（実力を反映していない）＝安いと思っている人が大半です。だったら高くしましょう。再度言いましょう・・・You can if you will...Best luck!!!

[2450: 匿名さん]

年収1500万でも月島駅近を買えないんですか。

[2451: ご近所さん]

年収1500万15年続く人はいても、
35年つづけるには、25-30歳から1500万ないと厳しいのだが、
そのあたりはどう思うのよ？

[2452: 匿名さん]

膝の悪いご婦人は、ここはやめとこうね。
かなりしんどい場所です。
車ばっかり使ってたら、運動不足で肥満になるし。どっちにしても膝に悪い…

[2453: 匿名さん]

投資としては美味しい場所だけどね。
売り出し価格によるけど、350万以下なら2戸買うわ。