パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2334: 匿名さん]

こんな真っ黒い海のどこがいいんだよ。
薄汚い港湾地区は低所得者の住まいってのが世界では一般的。
シドニーやバンクーバーの海ってこんなに汚かったか？
シドニーは行ったけど、そんな印象ないな。

[2335: 匿名]

見苦しいやつがいるな。笑

もうやめとけ。

[2336: マンション検討中さん]

>>2326 匿名さん
パークタワー中央湊ですね。水辺でなくても高層階だと隅田川が見渡せるという訳で、それもありですね。

[2337: 匿名さん]

>>2333 匿名さん

>>2333 匿名さん

800万人が生活する大都会の海だぞ、大都会を享受してその足元に水辺があるんだよ。おまえは毎度言うことが浅いんだよ。

[2338: 匿名さん]

余談で申し訳ないですが。日本のハイテク水再生システムでも、これだけ人口集中していると浄化仕切れない。
ハワイのワイキキビーチの魅力は綺麗な砂浜と高層ホテルや商業施設がとなりあわせにある。
が、ワイキキビーチは人口ビーチで何度も綺麗な砂を補充している。
あの遠浅が沖まで続いているのも補充のおかげだ。浅いのに波が大きく楽しいので私はだいすきです。
ただ、一見綺麗に見える水質がワイキキ
の運河を見ると、綺麗ではありません。

ワイキキビーチは補充された薄オレンジ色の砂のおかげで綺麗に見えているのです。
人口の少ない島や寂れた水辺でないと綺麗な水質を保つことは不可能なのです。

人間は活動が活発であれば水や空気を汚します。
800万人の大都会東京で五輪トライアスロンが出来る水質であれば上出来だとおもいます。

[2339: 職人さん]

>>2333
>>2334
バンクーバーのお隣、アメリカオレゴン州、アストリア沖にて。
ここの15キロほど上流に、ルイスアンドクラーク国立野生動物保護区があり、水質の規制はとても厳しい。
しかし、寒流帯なので栄養となるプランクトンが豊富で、水の色は濃いです。
透明度から言ったら、東京湾の方が上。
水が澄んできれいなのは、栄養素が少ないから。

[2340: 契約済みさん]

余談続きですみませんが、、
東京湾の水質が全身海水浴出来るレベルまで改善しないのは、処理場の能力の問題ではなく下水の雨水汚水の分流が進まない事が原因です。大雨で下水に大量の雨水が混じって浄水処理能力を越えて海への直接放水するのがまずい訳です。首都圏の下水完全分流化は恐らく兆単位のコストがかかると思われ難しいでしょうね。電柱地中化問題と似てます。

[2341: 匿名さん]

東京インナーハーバーや運河ルネサンスなどにより水辺環境がさらに魅力的になれば、水際に建つマンション価値は上がっていくでしょう。

[2342: 匿名さん]

>>2340 契約済みさん
2338です。
指摘されたことは承知しています。
説明不足でした。

[2343: 匿名さん]

東京湾を走る船に乗って後ろの方に行くと、スクリューが、海を掻き回して走ってる様子がわかる。
このときドス黒い水が航跡を、描いているんだが、これは海底のヘドロだろ？
湾岸の海底が汚れきっているのは明白なんだがね。

[2344: 匿名さん]

↑
あいかわらずバランスの問題だと気づかない輩。

[2345: 匿名さん]

魚が生息出来る水質を保つために…

コップ一杯の牛乳180mlを浄化するのに2800L(浴槽14杯)の水が必要。
天ぷら油の500mlの場合は なんと！
150000L(浴槽750杯)!

みなさん気をつけましょう。
貶してばかりでは解決しません。

[2346: マンション検討中さん]

>>2326
そうですかね？
休日は都心は車空いてますよ。
丸ビル、ミッドタウン、六本木ヒルズも車はとめやすい。
最近の商業施設は富裕層を無視できないので駐車場はしっかりしてます。
ここから月島駅に着いて電車乗るぐらいの時間で、
車なら丸ビルで買い物始めてますよ。雨なら濡れることもないし。

ここは駅遠のわりに設置率が低いのが気になる。
プレミアムフロアを買えば優先権もらえるのでしょうか。

[2347: 匿名さん]

>>2346
プレミアムや一部の住戸は優先権ついてると思うよ

隣やワンダフル等の傾向を見る限りだと、近年の設置率40パー前後の駅遠物件でも、
分譲組はほぼ借りれる、寧ろ2台目どうですか？の案内があるぐらい
但し、大型やハイルーフ用は争奪戦だったりもするけどね

上でもちょっと触れたけど需要一巡というか、生活が落ち着いてきたり家族が増えたりで、
1～2年後ぐらいから慢性的に足りなくなるというかウェイティングに突入って感じかなぁ？

[2348: 匿名さん]

まだ南向きの間取りはあまり公開されてないね

[2349: 匿名さん]

隣のレミコン跡地もシャベルカー入って作業してますね。
結局どうなるのだろう？やはりタワマンかな？

[2350: 匿名]

本当ですね。基礎工事やるために削ってるようなので、もう都市計画決まってる感じですね

[2351: 匿名さん]

タワマンならば、北向きは涙目。上の写真を見る限り、特に北東角部屋は...

[2352: 匿名さん]

タワマンにするには敷地せますぎると思うけどなぁ。

[2353: 匿名さん]

>>2351 匿名さん

タワマンでなくても、低層階は悲惨ですね
目算で10mも離れていないのでは？

[2354: 匿名さん]

>>2350
三井系だし、てっきり譲渡先は三井に決まってるもんだと勘違いしてたけど、
まだ何も決まってないんだよね

途中ツインタワーのイラストが行政サイドから出たりしてたから（完全な飛ばし？）、
三井が取得した上での一体開発かと思ってたけど・・・

[2355: 匿名さん]

>>2354
上記の間違った情報、勘違いから、
月島駅まで10分表記いけるんじゃないか？と飛ばしまくってたのは私です・・・

[2356: 匿名さん]

隣が、一時期噂になったJVなんじゃない？？
と想像。

[2357: 匿名さん]

タワマンだとしても敷地の北に寄せるでしょうから、流石に10mってことはないでしょう。
ちなみに南西のティアロとの間は、角ー角で約70mくらいです。

[2358: 匿名さん]

ちなみに、豊洲にはこんな情報が。
http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1045.html

[2359: 匿名さん]

>>2353 匿名さん
低層はいずれにせよですね。10階とかだと、例えばスーパーか、タワマンかで天地の差ですな...

タワマン立てる広さはあると思うけど、あんな水の湧き出てる敷地にタワマン技術的に立つのか結構疑問。

スーパー&フィットネスジム&病院の複合施設が最高

[2360: 匿名さん]

あれは、大雨が続いて雨水が溜まってただけだよ

[2361: 匿名さん]

そっか。やっぱ南向きかな。

[2362: 匿名さん]

>>2358さん

豊洲のその物件は坪400との噂が絶えないやつですよね。
湾岸で坪400はちょっと…
埋立地で低地で色々あるけど都心に近い割には意外と安い、という湾岸物件の特長が完全に死んでしまうんですよね、その坪単価だと。

[2363: 匿名さん]

>>2362
あのへんは低地じゃないんじゃない？たしか

[2364: 投資家]

２３６２：

うーん・・・助かります。
ここが高いと思うヒトがいるから２０年後に向けた投資に意味があります。
そう思うか否か？？？人それぞれでしょう。

ポートフォリオ投資家

[2365: 匿名さん]

>>2362 匿名さん
無理ですよ。
江東区、豊洲に坪400出す人はいない、三井の駅近免震坪320でさえ売れ残って竣工、入居後販売突入なのに。
おっしゃってる通り、値段の割には、便利というのが売りだったわけで、
実際価格高騰してからは住みたい街ランキングに擦りもし無い状況。

[2366: 周辺住民さん]

２３６５さん

素晴らしい意見です。
ただ、気になることがあります。
このあたりにはお金が半端なく投入されます。
これまではお金がお金を呼ぶということでした、
何故ここだけはそうならないのでしょうか？？？

お教え賜れば幸甚です。

[2367: 匿名さん]

>>2365 匿名さん
坪250ぐらいが希望です。

[2368: 匿名さん]

400万くらいになりそうですけどね。
250万だと有明の中古の価格ですよ。

[2369: 匿名さん]

>>2366

>>2365さんが坪320で今現在売り余っているからだと明確に理由を書いているのに逆に何故分からないのでしょうか？

難しい漢字は使っていないと思いますが…

[2370: 匿名さん]

>>2368 匿名さん
その金額だと、ドゥトゥールより酷い売残りで、ゴーストマンションになってしまいますね。豊洲は現在中古成約も結構な勢いで右肩下がりですし。

[2371: 匿名さん]

豊洲東急タワーはまず間違いなく400万ですよ。三井のパークホームズが売れ残ったのは、その東急タワーを待つ人が増えたからでしょうね。
駅近なので、少なくともここより高くなることは確定です。

[2372: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
既に入居直前の物件と、まだ正式に発表も無く、これから基礎工事も始めて、オリンピック後に入居になりそうな物件を比較して、それを待つ人が居ると本気で思っているんでしょうか？少なくとも実需は居ないですね。
そして、投資で豊洲に400出す人は居ません。これからは、本格的に開発が始まる晴海と有明に注目が集まり、豊洲は終わった街になるだけですよ。

[2373: 匿名さん]

>>2372
待つ人は普通にいますよ。実需でもすぐ引っ越さないといけない人ばかりではないですから。逆に実需なら10年、20年、あるいはそれ以上住み続けるのに、数年を待てないと考える方が不自然じゃないですか？

豊洲の開発が終わったとはとても思えませんが、仮にそうだとしても、すぐ隣の晴海や有明が本格的に開発されるのに、豊洲の価値が下がると考えるのもやはり不自然だと思いますよ。

[2374: 匿名さん]

でも中古は成約価格どころか売り出し価格も下がりまくってますからねぇ。。。

[2375: 匿名さん]

いずれにしても豊洲東急タワーはここより高くなります。これは確定です。
でもそれは、パークタワー晴海にとってはむしろ有利な材料だと思いますけどね。

[2376: 匿名さん]

豊洲東急がパークホーム豊洲ぐらいの価格で販売されたら引っ越しを検討してみるかな。
350を超えたら売れないと思う。

[2377: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
東急タワーが400万なら、こっちは420万位ですかね。
うーん、庶民向け価格にして欲しいなあ。

[2378: マンション検討中さん]

>>2377 匿名さん
豊洲より安くなるのでは‥‥
豊洲が仮に400なら
ここは370位

[2379: 匿名さん]

ま、ここは320ぐらい、豊洲の東急は350くらいっしょ。

[2380: 匿名さん]

価格コメント：デベロッパーの方へ

現在の円安が続きそうであれば価格は強気です。
今後為替が１００円／ドル位に上昇すると思えばあまり高い価格はつけにくいでしょう。

普通の日本企業は価値で価格を決めません。　その点から感がると今後の建築コストを考えると今後売り出されるマンションがこれまでに出たマンションの価格を大幅に上回ることはあっても、同等かそれ以下はないでしょう。

もし、反論があれば是非お聞かせください。

[2381: 匿名さん]

そう言えば豊洲公園付近に大量のコウモリが生息してますね。よく壁に張り付いてるの見かけます

[2382: 匿名さん]

江東区より安くなる事はないよ。
420万なら妥当な所だと思うよ、

[2383: 匿名]

>>2382 匿名さん

区がどうこうより、駅徒歩の方がはるかに価格への影響が大きい。不動産の基礎です。