パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[23251: マンション掲示板さん]

>>23235 評判気になるさん

どのような本と定義によるエビデンスでしょうか。

マンションだと間取りによってはLD南向きでも寝室は朝日入らないし。

[23252: 匿名さん]

湾岸駅遠マンション売りました。
不動産屋に依頼してから約3ヶ月で成約しました。
買値の20%上乗せの値段でしたが、、、、、
因みに高層階でしたが、、、、
低層、お見合い、日当たりに難あり。
だと内見すら無いのが今の現状だそうです。オリンピックに合わせて売ろうにも、その様な方があまりにも多すぎるのでもうそれでは遅過ぎるそうです。
まだはもうなり。もうはまだなり。だそうです。by榊。

[23253: 匿名さん]

by 榊で草（笑）

[23254: 匿名さん]

>>23241 評判気になるさん

私も似たような内容のテレビ番組見ました。
白夜のある北欧では夏はしっかり日光浴をするのだとか、、、

[23255: 匿名さん]

それなら1時間でも外に出て、散歩でもしたらどおですか！マンション出たらすぐ東京湾が目の前に広がる開放的な立地なんですから。

[23256: eマンションさん]

>>23254 匿名さん

北欧のはどこにいても日照不足。そもそも夜の時間が長くなる。

それを「日当たりが悪いと〜」とか「マンションの向きは〜」とかフィルターかけたことに疑義がある。
個人予想ならいいけどね。

[23257: 匿名さん]

>>23252 匿名さん

湾岸ではありませんが、駅から徒歩11分の物件、買値の25パーセント増しで売れました。14階建マンションの2階で、バルコニーの目の前には建物があり日照も難あり。
だけどそのマンションを狙ってた人が買ってくれました。レインズ出してから1週間で決まりました。
客は1人いればいい、ということの好事例でした。

[23258: 匿名さん]

>>23251 マンション掲示板さん

本に書いてあったとしても、著者の思い込みか、こじつけであると思います。

[23259: 匿名さん]

黒田総裁の続投が決まり、この先5年は、利上げが無くなりましたね。日本経済に与える影響は別として、この物件のローン金利はそこまで大きく上がらないと思われますね。

[23260: 匿名さん]

S氏＝バリ島

[23261: 匿名さん]

>>23259 匿名さん
黒田さん、方針転換を企ててるって話もあるから注意が必要だよ。

[23262: 匿名さん]

台湾の地震でのホテルの倒壊をテレビで見ました。
如何に人口構造物が、自然災害に対して無力である事を思い知らされました。
私は、
駅遠。
大規模タワーマンションを所有していますが、怖くなり売る事としました。
短期譲渡なので税金が40%と取られる上に手数料も相当かかります。
最低でも2割は上乗せして売りたい所です。
今が売り時です。by淳司。

[23263: 匿名さん]

>>23261 匿名さん

そんな噂レベルの話なら、180度違う議論がいくらでもありますね。
ただし、消費増税を控えている中、株安傾向にもあり、ここでさらに利上げに動くことは考えにくいと言うかありえないという予測が大勢を占めてますよね。

[23264: 匿名さん]

>>23262 匿名さん
やめなさい大先生w
ここの建物は免震+制振+地盤改良+非常用電源ありで災害には強いです。

[23265: 匿名さん]

>>23246
窓を開けると隣のビルしか見えないオフィス街みたいな場所に住んでも心は休まらないね。リラックスもできない。
それなら金町のほうが安くてずっといいね。

[23266: 匿名さん]

>>23265 匿名さん

金町には住みたくないわ。ここを検討してる人たちにとっては、金町は選択肢にすら入らないのでは？もうそれはしょうがないことだよね。

ここはオフィス街ではないよ。
余裕のある敷地に大量の植栽が植えられるからね。緑豊かな公園の中にタワマンが建ってるようなもの。

あと、以下再掲ね。

西については、都有地に建物は建つが、まず左半分のBRTターミナルが2から3階建程度。そして残った土地も晴海フロントより高いビルは建たない。これは、パークタワー晴海で言えば17階あたりの高さになる。じゃあ18階から上は南と東並みに高いかというとそうではなく、30Fでも坪300切ってるよ。17階以下でも、隣のティアロとの距離程度は保たれる。

北のレミコン跡地はタワマンが建つ可能性がある。そのリスクが単純に価格から引かれているだけ。ただしよくあるタワマンのお見合いだし、隣のティアロ以上の距離は保たれる上、建つとしても10年ぐらいはかかると見られている。

[23267: 匿名]

実際にここに住んでみて、本当に不便だと感じたり、気に入らなかったら
売ればいいだけの話ですね。

２割増しで売れるのなら、こんな美味しい話はありません。

[23268: 匿名さん]

>>23265 匿名さん

金町かぁ。こういう町だよね。
https://youtu.be/KpgmrhqcKyU

まぁ、ちょっと前から出て来てるシティタワー金町の誘導クンなんだろうけど、たしかにマンションの周りは開放感あっていいと思うよ。でも住みたくはない。それは個人の価値観だからしょうがないことですね。

[23269: 匿名さん]

>>23268 匿名さん
映像の中で、

娘が小学校に行きたくないと言っている
→理由を聞くと、隣になった男の子が授業中にズボン脱いでチンチン見せてくると
→それに対する母親のコメント「それをかわせるくらいの子にならないと金町ではやっていけない」


絶対住みたくない

[23270: 匿名さん]

金町は検討外なので、、、なんとも。

子育ての環境を含め、個人的には葛飾区と北区は住みたくないかな。

[23271: 匿名さん]

>>23268 匿名さん

最後の方に出てくる女の子が、「都会の子たちと話してると、金町出身の自分の口の悪さがよく分かってしまった。金町から一刻も早く出たい」と言っているのを見て切なくなった。

[23272: 匿名さん]

金町、自分も絶対嫌ですが、思わず笑ってしまいました。ナイス切り口。

他の教養薄そうなネガさん達より好感は持てました笑

[23273: 匿名さん]

金町、ギリギリ東京なのが良いって言ってたおっちゃんが面白かった。
ここは、ギリギリ中央区。

[23274: 匿名希望]

>>23273 匿名さん
てか、晴海を江東区の外れだと思っている江東区民の多いことに驚きました。

[23275: 匿名さん]

互いに東京の端っこ同士で争うのやめなされ

[23276: 検討板ユーザーさん]

プロは、ばれないようにやってるのかもしれませんが、
北のレミコン跡地の登記をみたら、まだ動きがありませんでした。なんたらセメントさん。

付記登記までは、見てませんが。

売りたいときに売るのかもしれません。

[23277: 名無しさん]

このマンション、キャピタルゲイン出ますか？

[23278: 匿名さん]

>>23277 名無しさん

正直ちょっと頭の悪い質問だなと思うけど、一応答えると、相場と部屋によるとしか言えないよ。

以下、個人的な予測ね。一応、簡単なシミュレーションモデルは組んでます。

「キャピタルゲイン＝10年後に売却した場合の売却価格−コスト」だとすると、西と北は多少期待できると思うよ。ただしそこまで旨味はないし、結局相場次第。

南と東は、フルローンで買った場合に残債割れしない程度になると予想。

[23279: 匿名さん]

>>23275 匿名さん

端っこと言っても違いすぎる気が、、、

[23280: 匿名さん]

>>23266 匿名さん

俺は窓から隣のマンションしか見えないなんて職場みたいだからリラックスできなくて嫌だと言ったんだがな。
自分の部屋からは緑の木々を眺めながら休日を過ごしたい。
それができるマンションは埋立地じゃなければ探せばたくさんある。

[23281: 名無しさん]

>>23278 匿名さん
なるほどですね。引き渡しと同時に即転売したらどうなりますかね？

[23282: マンション比較中さん]

>>23275 匿名さん
晴海って県境接してましたっけ?ここは端っこじゃないでしょ。

[23283: 匿名さん]

>>23281 名無しさん
おそらくここは竣工時完売していないから、引渡時即転売だと損すると思いますよ。

[23284: 匿名さん]

>>23281 名無しさん

引き渡しと同時に即転売して利益が出るのは、当然だけど相場の上昇で値上がり額が諸経費を上回った場合だよ。
今は相場の上昇期じゃないんだから、即転売なんかしたら損するに決まってるでしょ。
メリットが出るのは、ローン控除金利と減価ペースの差で出る。

[23285: 匿名さん]

>>23283 匿名さん

「竣工時完売していないから損する」というのは、まったくロジカルではないね。誤り。

[23286: 名無しさん]

>>23283 匿名さん

竣工時完売してたら得するの？

[23287: 検討板ユーザーさん]

>>23286 名無しさん

新築を買いたくても買えない
からね。
そこに、新古をぶつけるんだろうね。

[23288: マンション検討中さん]

あと1年と半年あればさすがに完売してませんかね？

[23289: 匿名さん]

40平米台の1LDKかどうなりますかね?！

[23290: 評判気になるさん]

>>23242 匿名さん
はい、各向きの家を数千件調査したデータなので統計学的にも十分意味のあるデータかと、南向きに比べると病気の発症率が10倍近く高いようです

[23291: 匿名さん]

>>23289 匿名さん

1LDK、、、
需要ないですよね、、、

[23292: 匿名さん]

>>23291 匿名さん
1LDK売るなり賃貸するなら駅から近くないと、そのうち業者にバルクで払い下げでしょう

[23293: 匿名さん]

私は1LDK買いますよー。

[23294: 匿名さん]

>>23293 匿名さん

なんと！実需ですか？

[23295: 匿名さん]

はい。我が家は定年夫婦2人暮らしですから、こんなもんかなーと。

[23296: 匿名希望]

>>23295 匿名さん
固定資産税とこれから上昇していく管理費修繕積立金を考えたら賢明な選択かもしれませんね。きっとご夫婦仲がよろしいんですね。
私には夫のおならが臭って来ない広さのリビングが必要です(泣)

[23297: 匿名さん]

>>23295 匿名さん

なるほど！無駄なものを持たなければ、ちょうど良い広さですよね(^^
自分はDINKSで、3LDK買いましたが、結婚当初は1LDKで普通に暮らしてましたからねー

[23298: マンション検討中さん]

>>23114 匿名さん
そうなんですか？

[23299: 匿名さん]

>>23298 マンション検討中さん

3000万控除と併用したい場合じゃないですか？
住宅ローン控除は空けなくてもいけます。

[23300: 匿名さん]

>>23299 匿名さん

住み替えで売却を伴う場合だと、3000万控除使うのか住宅ローン控除使うのか、または2年空けてどっちも使えるようにするか、ですね。

[23301: マンション掲示板さん]

>>23297 匿名さん

あはは。私達夫婦は、いつもだいたいリビングのソファーに居ますから、オナラしたらどんなに広くても匂いますよ（笑）

[23302: マンション掲示板さん]

1LDKっていつ販売するの❓
昔、1回だけ売りだして、ほんの数戸は販売済みにはなってるけど。

[23303: 匿名さん]

業者さんが休みに入ったから、今日、明日は平和そうですね（笑）

[23304: 匿名さん]

年収700万円だと4147万円がマンション購入の限界値だそうです。低所得だとここの1LDKも買えないですね。年収1000万円以上あってはじめてこの物件のテーブルに乗れますね。

https://nikkan-spa.jp/1452080?display=b

[23305: 匿名さん]

年収700万でタワーが買えないのは仕方ないとして、700万を低所得呼ばわりはやりすぎでしょ。
十分立派な収入水準ですよ。

[23306: 匿名さん]

>>23304 匿名さん

年収700万で4,147万円の物件は、フルローン前提だとちょっと危ない気がするなぁ。
まあ、パークタワー晴海は買えないですね。

[23307: 匿名さん]

月島警察署が晴海に移転したのは
これから晴海に人が集まり繁栄する
からでしょう。

[23308: 匿名さん]

晴海を僻地と言う人は、２３区内の一部の都民だけでしょう。トリトンより高い建物がない県がほとんどです。

[23309: 通りがかりさん]

>>23308 匿名さん

僻地ってマイナスな言葉で失礼だとは思います。

でもやっぱり、端っこ？
建物の高さは関係ない。
殺風景な印象です。

23区内の一部の人でなくて
23区の人たちのイメージかな。

逆に県にお住まいの人は実状が分からないので
東京駅からの距離が近いという点で高評価をしてくれそう。

[23310: 匿名さん]

>>23309 通りがかりさん
殺風景と思うか、落ち着いた環境と思うかは、人それぞれですね〜
都内在住者としても、単に東京駅からの距離が近いというだけで便利だと思いますが。

[23311: 匿名さん]

都内だったら年収700万円は低所得者でしょう。
世帯年収なら尚更、個人でも中間層以下です。

[23312: マンション検討中さん]

>>23311 匿名さん
国からのいろんな助成金とか補助って700万超えるともらえないよね。
モヤモヤする
真面目に若い頃から努力して稼いでるのに、
税金はたくさんとられて、助成もない。

400万くらいの人は税金は少し、助成金たくさん。
金銭的に国に貢献してないよね。

もうね。仕組みのことを個人で言ってもどうにもならないとあきらめている。
だったらマンション価格というフィルターにかけてもらって
同じような人と生活したい。

マンションの中にも幅はあるだろけど、それでもいくらかマシなはず。
頭金を貯めた、管理費払える、ローンが組める、善良な住民が大半だと思う。
全員って言うと突っ込まれそうなので…

[23313: 匿名さん]

700万ではマンションは買えないけど低所得ではないのでは？年収1000万で湾岸に高額マンション買ってカツカツな人と郊外だけど余裕ある生活してる人のどっちが良いかってだけでしょう。家と近所で遊ぶのが好きな人には郊外が低所得に見えてるんでしょうけど。

[23314: マンション検討中さん]

>>23313 匿名さん

700万は低所得じゃないでしょう。
晴海を検討する人は分かってる。
大丈夫。そんなに世間知らずではない。

でも東京では自宅は郊外を選んで住んでも
キラキラする場所で楽しめるほど
ゆとりもない。
なのでやはり郊外を選んでも家と近所で遊ぶと思う。
それはそれで幸せなこと。

[23315: 匿名さん]

>>23313 匿名さん

まぁ、頭金いくら積んでるか、車持ってるか、金のかかる趣味を持ってるか、そのあたりにもよってくるからね。
年収1000万あって、ある程度貯金があれば、湾岸でタワマン持つのは割と普通だと思うよ。カツカツってほどでもない。

[23316: 匿名さん]

>>23314 マンション検討中さん

郊外住みの都心勤務の場合でも、通勤は始発駅で座れます、とかなら電車は寝たり読書したりできるからいいかもね。

個人的には、都心には近いけど、良くも悪くも駅遠で落ち着いた郊外チックな雰囲気のパークタワー晴海はアリだと思います。

[23317: 匿名]

ここを世帯年収８００万程度を買う夫婦はまずいないだろ。
まあ、２０代後半ならアリだろうけど。
まさか４０代後半で世帯年収８００万は無いわな。

[23318: 匿名さん]

子１人シングル年収800万だけど、ここの北か西を考えてますがやっぱり無謀ですかね…
預貯金含む金融資産は2000万ありますが、崩したくないのでなるたけフルローンにするつもりですが…

[23319: マンション検討中さん]

>>23318 匿名さん

低階層なら大丈夫だろうけど、周りに生活合わせたりすると苦労しそう

[23320: 通りすがり]

西や北なら問題ないでしょう。
東や南の高層階のような７５００万円以上の物件じゃないでしょうから。

[23321: 検討板ユーザーさん]

もはや、100戸以上ドーンと供給するようなことは、このマンションでは夢物語なんでしょうかね。

[23322: 匿名さん]

消費税駆け込み需要がまだ残ってる

[23323: 匿名さん]

>>23310 匿名さん
物流倉庫とゴミ焼き場とマンションしかない場所を落ち着いた環境といえる感覚がすごいな。

[23324: 匿名さん]

ここ苦戦してるのか。
消費税は凍結されるね、きっと。

[23325: 匿名さん]

>>23323 匿名さん

現地に行ったことないんですね 笑

[23326: 匿名さん]

セカンドライフとして考えたら
最高の場所じゃないですか。

[23327: 匿名さん]

>>23326 匿名さん
セカンドハウスって言いたいんですよね？笑

[23328: 匿名さん]

>>23321 検討板ユーザーさん

100戸以上ドーンと供給する必要はないからね。安くすればそうなるだろうけど、そうする必要がないから。

[23329: 匿名さん]

>>23323 匿名さん

何年前のイメージか知らんけど、恥ずかしいこと言っていると気付いたほうがいいよ囧rz

[23330: 匿名さん]

>>23324 匿名さん

消費税の増税は、やるでしょ。
そのために黒田総裁続投、緩和は継続。

[23331: 匿名さん]

2度あることは3度ある。凍結の可能性大、かな。
最近の世界株価変調はいい「凍結理由」になるのでは。

[23332: 匿名希望]

>>23290 評判気になるさん
具体性ないね

[23333: 匿名さん]

>>23329 匿名さん

知能レベルの低い業者はスルーしましょう♪
虚しくなって、そのうち去って行くので。

[23334: 匿名さん]

>>23290 評判気になるさん

早く書籍名教えてくれませんか？

[23335: 匿名さん]

>>23285 匿名さん
そう？
完売してなかったら、普通は新築買うでしょ？わざわざ値上げされた中古なんてかわないでしょ？　ってことなんだけど当たり前だよね。

[23336: 匿名さん]

>>23335 匿名さん

部屋によりますね。
我慢して変な間取りなら、高くても希望の間取りを選びますね。

[23337: 匿名さん]

>>23323 匿名さん

有明のこと、そこまで卑下しなくてもいいんですよ。

[23338: 匿名さん]

>>23336 匿名さん
それも人気間取りが完売しているからこそ、中古を買うんですよね‥。
本質的には同じ話かと思います。

[23339: 通りがかりさん]

不動産業界で建築設計をしている者です。
向きの話題が出ていたので、
マンションを造る場合、やはり北向きは人気が無いので単価を安くするか、間取りを工夫して売りやすくします。
南向きの場合、冬は一番日照が多く、夏は西東に比べ日照は少なく日本の気候には適しており冷暖房の負荷も小さくなります。住宅の場合、昔も今も南向きが一番。
しかしながら都市部の場合南向きでも隣に高い建物が出来れば日は当たらなくなります。また、マンションの場合、特に気密性もよく、湿気に関しても10階であればあまり問題もないでしょう。
「洗濯物や布団を干したい（規約によりますが）。リビングで陽に当たって
のんびりしたい…」とか思うかどうかですね。休み以外は日中家に居ない。日当たりは
気にしない。そんな人には北向きの住戸はお買い得かもしれません。
ただ、日の入らない部屋に住んだ事の無い人が、賃貸ではなく購入をするのであればあまりオススメは出来ません。個人的には北向きだけは避けます。

[23340: マンション]

>>23339 通りがかりさん
上から書くには知識不足

[23341: 匿名さん]

>>23335 匿名さん

ちょっと理解力というか考える力が足りないですよ。そもそも、即転売とか言ってる時点で相場を理解してないようですが、、、

得する、損するというのは、あくまで売却価格とコストのギャップであって、完売してるしてないではありません。

即転売して得するのは、売却価格が取得コストを上回っている場合です。単純な話です。そうでなければ損をする。

そしてこれが出来るのは、相場の上昇期です。完売してるしてないではなく、相場が天井だから、契約から引き渡しまでの間に価格上昇は見込めない。なので売却したとしても、購入価格とほぼ同額での売却となる可能性が高く、諸経費分損をする可能性が高い、そういうことです。

ただし、これが10年後であれば話は別です。ローン控除、金利と減価ペースの差で、明らかに得すると言えます。

[23342: 匿名さん]

私は南向きに住んでますが、冬は部屋の奥まで陽が入ってとても明るく暖かく、そんな部屋で過ごすのがとても幸せな感覚になります。
また、夏は陽が高いから部屋まで直射日光は入らず、風は南風なので、北側の部屋の窓を開けると、風が抜けてとても涼しい。
ベランダが広い中層マンションだからできることですが、タワマンでは無理かな？

[23343: 匿名さん]

>>23338 匿名さん
そうですね。
人気の出そうな間取り、部屋を買った人は、それほど売却活動は苦労しないと思います。

[23344: 検討板ユーザーさん]

>>23340 マンションさん

知識不足と書くからには、不足してる知識を書かないと単なる野良犬の遠吠えに過ぎません。

[23345: 匿名さん]

>>23341 匿名さん
貴方が言っていることは正しいんだけどど、たぶん相場の上昇期であれば完売してるだろから、似たような話になるんじゃない？
つまり、完売してないってことは、相場の上昇期ではなかった。よって、即転売しても諸経費分損をする。
そういうことでしょ。

[23346: マンション検討中さん]

どうでもいいけどここは即転売したら儲かるの？

[23347: 匿名さん]

>>23346 マンション検討中さん

だから儲からないって言ってるでしょ笑

[23348: マンション検討中さん]

なーんだ！じゃあ買わない！

[23349: 匿名希望]

儲からないけど、価値はキープ出来るんじゃないかと考えてるんでしょ？

[23350: 匿名さん]

>>23348 マンション検討中さん

アホかw
そもそも、この物件で即転売なんて考えてる人はいないだろうし、今の相場じゃどの物件買ってもそうだよw