パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[23201: 住民板ユーザーさん1]

初めて見ましたが、くだらない水掛け論が多いですね。
私は買いますが、買わない方が大半なのかな
豊洲が近いですし、千客万来も出来ますし
選手村を含め美しい街になりそうでワクワクしています。
今後は掲示板見ません。
何だか醜いです。

[23202: 匿名さん]

>>23201 住民板ユーザーさん1さん

買わない人たちがワーワー言ってるだけですね。結局、語り尽くされた話題しか出てこないし。

[23203: 匿名さん]

>>23202 匿名さん

買わない人たちなのか、買われては困る業者がワーワー言ってますね（笑）

そもそも監督してる人は必死にネガしませんからね。

[23204: 匿名さん]

>>23203 匿名さん

◯検討
×監督

失礼しました。

[23205: 検討板ユーザーさん]

>>23200 匿名さん
じりじり売れているって言ってて虚しくなりませんか。
竣工前完売がもはや絶望的なのに。
そういう状況は売れているとははっきり言って言わないと思いますが。

[23206: マンション比較中さん]

＞＞23205さん
そもそもだれが竣工前完売してほしいと思ってるの？
マンション検討板なのに変なコメントだと思います。

[23207: 匿名さん]

>>23205 検討板ユーザーさん

検討中のマンションをネガって、何の目的？
教えて欲しいな。

[23208: 匿名さん]

>>23205 検討板ユーザーさん

価格設定から、ある程度時間かかっても良いこと前提なのは明らかでしょ。竣工前完売前提じゃない売り方だね。

[23209: 通りがかりさん]

>>23208 匿名さん

三井ではあまり見かけない売り方ですけどねっ

[23210: 匿名さん]

>>23199 検討板ユーザーさん
君は何をしにここに来てるんだ？笑
「絶対的な価値」とは何なのか教えて欲しいね。リセールバリューだとすれば、ここは悪くない。西と北はね。南と東は、今後の相場によるところが大きいとは思う。
ただし、買った人の満足度は、他のマンションよりも相当高いと思われるので、リセールバリューだけが絶対的な価値とは思わない。
そういうことを考えずにマンション買うような人は幸せになれないんだろうなぁ、とかわいそうに思う、、

[23211: 匿名さん]

>>23206 マンション比較中さん

そりゃ竣工前完売した方が、買い手側もイメージいいしその後のリセール安心できるし、売り手側もコストがかからずいいに決まってるじゃん
逆に値付けが適切だとして、竣工前完売してほしくない人って誰がいんの？

[23212: マンション比較中さん]

>>23211さん
竣工前完売するってことは値付けが安すぎたってことですよ。
すみふだと怒られるらしいですよ。

[23213: 匿名さん]

>>23211 匿名さん

安く買い叩きたい人

[23214: マンション検討中さん]

>>23212 マンション比較中さん

ここは住友じゃないし

[23215: 匿名さん]

>>23209
>>23214
お勉強のお時間です。
http://toyokeizai.net/articles/amp/200570?display=b&_event=read-bo...
「大手は財務内容が良好なため、目先のマンションを売り急いで資金化する必要がない。価格が高止まりして需要が衰えても、供給戸数を絞ることで“適温”状態を作り出している。」
売り物が少なくなっている中、わざわざ安売りしてまで販売を加速させる必要がないわけですね。

[23216: 匿名さん]

買いもしないのに売れ行きを心配してくれるネガさんに感謝！笑笑

[23217: 販売関係者さん]

うーん・・・皆どうしちゃったの？？？

余りに頭悪い日本人すこぶる多し・・・皆が自分だけ得しようと思うのが資本主義経済の根本です。

それをどのように達成するかの方法論はいろいろです。三井だとか住友だとか三菱だとかは関係ありません。

こんな日本に誰がした？？？

[23218: 姫]

スミフは最高よ！

私のタワーは管理組合も
建物も文句なし！
スミフにしてよかった。

[23219: 匿名さん]

>>23193 匿名さん
マンコミ史上最大のキャラですね。プライバシー重視のマンションで、あれだけ実名で暴れられたら、契約者や販売関係者は入居前から大迷惑でしょう。

[23220: マンション検討中さん]

高級マンションを買い換えて２５年、現在５連勝中だけど、このタワマンだけは遠慮しておく。
１０年たったら塩害が深刻で、外観が貧相に見えて、想定以上に値下がりしそう。
ここで負けるわけにはいかない。

[23221: 姫]

>>23220 マンション検討中さん

塩害なんて、高圧洗浄すれば
どうにかなるわよ。

[23222: 匿名さん]

こんな東京湾の奥地で塩害とか聞いた事ねーよ。

[23223: 匿名さん]

？？　すぐ隣が運河だよ

うん、でも意外と塩害はない。車も錆びない。不思議ではある。

[23224: 匿名さん]

湾岸で築10年のタワマン見てると、、、
値下がりしてないよねーw

まあ相場も上がってるが、外観が貧相になってるなんてこともない。（もちろん年数なりの変化はあるにせよ）

6連勝目指して頑張ってw

[23225: 検討板ユーザーさん]

>>23210 匿名さん

絶対的な価値とは、それこそ自己満足など尺度の不明なもので測った価値ではなく、誰が見てもほぼ同じ価値となるような意味で、このマンションにはそこまでの価値がないと言うことを言っているだけです。
南側は値段が高いからだの理由を付けている人がいますが、値段が高かろうがそれに見合う価値があればもうとっくに売り切れてるでしょうということです。

[23226: 匿名さん]

>>23225 検討板ユーザーさん

駅遠だけでそこまで言われなきゃいけないの？

[23227: 匿名さん]

売り切れてないのがどうとか書き込む意味がわからん。

検討してないのは明らかだな。

ほっとけ 笑

[23228: 匿名さん]

価格を抜きにして価値は語れないだろ何言ってんだw

価格が高すぎると判断されてるので、南と東は売れてない、そういうことでしょうよ。このマンションが坪200だったら瞬間蒸発だよ。

「誰が見てもほぼ同じ価値となるような意味で、このマンションにはそこまでの価値がない」とか言ってるけど、結局価格なんだよ、価格。それくらい分かってるでしょ？

「南側は値段が高いからだの理由を付けている人がいますが、値段が高かろうがそれに見合う価値があればもうとっくに売り切れてるでしょうということです。」という文章なんて文章の中で矛盾起こしてて、後半は値段と価値がマッチすれば売れると言ってるのに、前半は高いからだの理由を付けて、などと否定する。

ネガるなら日本語からやり直して。

[23229: 匿名さん]

>>23226 匿名さん

>>23225 はネガりたいばかりに日本語すら破綻しているバカなのでほっときましょう。

[23230: 匿名さん]

>>23225 検討板ユーザーさん

救えませんね。
値段が高過ぎれば売れず、安ければ売れるに決まってるでしょう？

「誰が見ても良い物件ならいくら高くても売れるはずだ！」と言いたいのでしょうが、ここは富裕層が買うような都心の希少立地の物件でもなく、実需層が買う物件なんだから、価格に敏感だろうってことはちょっと考えれば分かるでしょう。

ネガさん、投稿するときはもうちょっと頭ひねって下さいね。

[23231: 評判気になるさん]

あの？
ここのマンションの値付けか市場の判断とマッチしてないということですよね結局
買う側としては高値掴みしたくないですよね富裕層でない実需ユーザーならなおさら…

[23232: 匿名さん]

>>23231 評判気になるさん
南と東は、個人的にはちょっと高いんじゃないですかね。なので今後の相場次第だと思います。西と北は安いです。

ただし、クロノティアロの成約価格や、今後周辺で出てくる新築タワーの価格予想を見てると、相対的に高くはなく、むしろ駅遠なりの適正価格に見えてきます。

実際、ドゥ・トゥールなんかも、販売開始時から高い高いと言われてきてますが、最近は周辺と比べればそんなもんだよね、という評価になってきてますし、、、

[23233: マンション検討中さん]

>>23231 評判気になるさん
北向きと西向きは、値下げして安くなってるから高値掴みにはならないと思いますよ。

[23234: マンション検討中さん]

>>23232 匿名さん

東急豊洲、月島MIDはどちらも平均坪400は超えてくるって言われてますからねー。それと比べたらここの南と東も安く見えるんでしょうね。ま、どうなるんだか。

東急豊洲と月島MID、パンダ部屋は坪300ちょいぐらいからでる可能性はなきにしもあらずだけど、低層かつお見合い、日照難ありなんだろうしなぁ。

[23235: 評判気になるさん]

>>23232 匿名さん

やはり南と東は割高のようなので様子見ですね
ファミリー向けならやっぱり日当たりは需要かなと思います、統計的にも日当たりの悪い家は家庭が荒れやすいというデータがあるようなので…

[23236: 通りがかりさん]

のらえもんブログ見たけど、西と北は確かに安いね。ただし駅遠なんだから安くて当たり前だろって感じ。まあ、このあたりでこの価格で買えるタワマンは他にないってのも事実。

東と南は、、、ちょっと手が出ないね。
価格ほどの価値がないってのもたしかにそうなのかもしれないけど、俗に言う7000万の壁ってのもあるんじゃない？

https://ask.fm/haruboo0/answers/136427053802

[23237: 評判気になるさん]

>>23235 評判気になるさん

すみません、需要→重要の書き間違いです

[23238: 通りがかりさん]

>>23235 評判気になるさん
その統計、どこで見れるんですか？
そんなことないように思いますけど。

[23239: 匿名さん]

>>23235 評判気になるさん

西は陽が当たりますよ。Low-eガラスなのである程度は熱は遮断してくれますし。
北も暗いというわけではないです。

[23240: 匿名さん]

いくつか検討中なのですが東池袋のプラウドも60平米で7000～8000万みたいですし、月島も豊洲も坪400になりそうな感じですかね?！

いくつか条件よくないパンダ部屋もあるとは思いますが。

そうなってくるとこちらの北と西に魅力は感じます。

[23241: 評判気になるさん]

>>23238 通りがかりさん
本なのでリンクは張れませんが、日照不足による原因不明の病気、鬱病などの発症から家庭崩壊につながる確率が高いそうです
特に家にいる時間が長い人がいる場合は要注意とのことでした

[23242: 匿名さん]

>>23241 評判気になるさん

何という本ですか？
ちなみに、しっかりとした統計データで示してあるんですよね？

[23243: 匿名さん]

レミコンの跡地には何が出来るんですか？
もう更地で土台出来てますよね。

[23244: 匿名さん]

>>23243 匿名さん
まだ決まってません。入札もまだです。

これまで行政の資料から出てきたのはタワマンとスポーツ・文化施設ですが、あくまで行政が考えてるだけのことなので、あまり参考にはなりません。

[23245: 匿名希望]

既に月島第三小学校の地下3階に温水プール(現在は一般開放中止中)、アートはるみもありますので、歩道橋を渡らなければいけない場所に似たような施設を作る必要はないかと思われます。
工事中ですが月島第三小学校や、晴海中の校庭も一般開放されています。

図書館や区の出張所等は選手村に計画されるようです。向こうにはほっとプラザはるみも既にあります。

[23246: マンション検討中さん]

西と北が安いだって？
当たり前だろ、目の前に高層ビルが建つからだよ。
東と南は目の前が運河だから、将来障害物が建つことはない。
ビルを眺めるためにこのマンションを買うバカはいないだろう。

[23247: 匿名さん]

>>23246 マンション検討中さん

西については、都有地に建物は建つが、まず左半分のBRTターミナルが2から3階建程度。そして残った土地も晴海フロントより高いビルは建たない。これは、パークタワー晴海で言えば17階あたりの高さになる。じゃあ18階から上は南と東並みに高いかというとそうではなく、30Fでも坪300切ってるよ。17階以下でも、隣のティアロとの距離程度は保たれる。

北のレミコン跡地はタワマンが建つ可能性がある。そのリスクが単純に価格から引かれているだけ。ただしよくあるタワマンのお見合いだし、隣のティアロ以上の距離は保たれる上、建つとしても10年ぐらいはかかると見られている。

上記の状況から、買う買わないは家庭ごとの判断。買ったからといってバカとは思わないけどね。デメリットやリスクはちゃんと価格に反映されているんだから。

[23248: 匿名さん]

>>23244 匿名さん

モデルルームでは、タワマンではなくL字の20F程度？の建物が建った場合のシミュレーションも見られるよね。

[23249: マンション検討中さん]

>>23239 匿名さん

モデルルーム行けばわかりますが、西向きも南西のタワマンに隠れて夏以外はほとんど日は入らないですよ
夏の日差しは良いものでもないので北と西は
たいして変わらない

[23250: 契約者さん]

>>23249 マンション検討中さん

モデルルームの日照シミュレーション、私も細かく確認しましたが、西向きのなかでも、日照は季節と階数と部屋の位置によってだいぶ違いますよ。
欲しい部屋の日照がどうなるのか、確認した方が良いと思います。
私が買った部屋は中層ですが、夏は良くも悪くもけっこう日が入っちゃいます（笑）冬至の時期は、13時から15時まで日が入らず、15時以降入ってきます。高層階なら、冬至でもあまり影響のない部屋が多いですね。

[23251: マンション掲示板さん]

>>23235 評判気になるさん

どのような本と定義によるエビデンスでしょうか。

マンションだと間取りによってはLD南向きでも寝室は朝日入らないし。

[23252: 匿名さん]

湾岸駅遠マンション売りました。
不動産屋に依頼してから約3ヶ月で成約しました。
買値の20%上乗せの値段でしたが、、、、、
因みに高層階でしたが、、、、
低層、お見合い、日当たりに難あり。
だと内見すら無いのが今の現状だそうです。オリンピックに合わせて売ろうにも、その様な方があまりにも多すぎるのでもうそれでは遅過ぎるそうです。
まだはもうなり。もうはまだなり。だそうです。by榊。

[23253: 匿名さん]

by 榊で草（笑）

[23254: 匿名さん]

>>23241 評判気になるさん

私も似たような内容のテレビ番組見ました。
白夜のある北欧では夏はしっかり日光浴をするのだとか、、、

[23255: 匿名さん]

それなら1時間でも外に出て、散歩でもしたらどおですか！マンション出たらすぐ東京湾が目の前に広がる開放的な立地なんですから。

[23256: eマンションさん]

>>23254 匿名さん

北欧のはどこにいても日照不足。そもそも夜の時間が長くなる。

それを「日当たりが悪いと〜」とか「マンションの向きは〜」とかフィルターかけたことに疑義がある。
個人予想ならいいけどね。

[23257: 匿名さん]

>>23252 匿名さん

湾岸ではありませんが、駅から徒歩11分の物件、買値の25パーセント増しで売れました。14階建マンションの2階で、バルコニーの目の前には建物があり日照も難あり。
だけどそのマンションを狙ってた人が買ってくれました。レインズ出してから1週間で決まりました。
客は1人いればいい、ということの好事例でした。

[23258: 匿名さん]

>>23251 マンション掲示板さん

本に書いてあったとしても、著者の思い込みか、こじつけであると思います。

[23259: 匿名さん]

黒田総裁の続投が決まり、この先5年は、利上げが無くなりましたね。日本経済に与える影響は別として、この物件のローン金利はそこまで大きく上がらないと思われますね。

[23260: 匿名さん]

S氏＝バリ島

[23261: 匿名さん]

>>23259 匿名さん
黒田さん、方針転換を企ててるって話もあるから注意が必要だよ。

[23262: 匿名さん]

台湾の地震でのホテルの倒壊をテレビで見ました。
如何に人口構造物が、自然災害に対して無力である事を思い知らされました。
私は、
駅遠。
大規模タワーマンションを所有していますが、怖くなり売る事としました。
短期譲渡なので税金が40%と取られる上に手数料も相当かかります。
最低でも2割は上乗せして売りたい所です。
今が売り時です。by淳司。

[23263: 匿名さん]

>>23261 匿名さん

そんな噂レベルの話なら、180度違う議論がいくらでもありますね。
ただし、消費増税を控えている中、株安傾向にもあり、ここでさらに利上げに動くことは考えにくいと言うかありえないという予測が大勢を占めてますよね。

[23264: 匿名さん]

>>23262 匿名さん
やめなさい大先生w
ここの建物は免震+制振+地盤改良+非常用電源ありで災害には強いです。

[23265: 匿名さん]

>>23246
窓を開けると隣のビルしか見えないオフィス街みたいな場所に住んでも心は休まらないね。リラックスもできない。
それなら金町のほうが安くてずっといいね。

[23266: 匿名さん]

>>23265 匿名さん

金町には住みたくないわ。ここを検討してる人たちにとっては、金町は選択肢にすら入らないのでは？もうそれはしょうがないことだよね。

ここはオフィス街ではないよ。
余裕のある敷地に大量の植栽が植えられるからね。緑豊かな公園の中にタワマンが建ってるようなもの。

あと、以下再掲ね。

西については、都有地に建物は建つが、まず左半分のBRTターミナルが2から3階建程度。そして残った土地も晴海フロントより高いビルは建たない。これは、パークタワー晴海で言えば17階あたりの高さになる。じゃあ18階から上は南と東並みに高いかというとそうではなく、30Fでも坪300切ってるよ。17階以下でも、隣のティアロとの距離程度は保たれる。

北のレミコン跡地はタワマンが建つ可能性がある。そのリスクが単純に価格から引かれているだけ。ただしよくあるタワマンのお見合いだし、隣のティアロ以上の距離は保たれる上、建つとしても10年ぐらいはかかると見られている。

[23267: 匿名]

実際にここに住んでみて、本当に不便だと感じたり、気に入らなかったら
売ればいいだけの話ですね。

２割増しで売れるのなら、こんな美味しい話はありません。

[23268: 匿名さん]

>>23265 匿名さん

金町かぁ。こういう町だよね。
https://youtu.be/KpgmrhqcKyU

まぁ、ちょっと前から出て来てるシティタワー金町の誘導クンなんだろうけど、たしかにマンションの周りは開放感あっていいと思うよ。でも住みたくはない。それは個人の価値観だからしょうがないことですね。

[23269: 匿名さん]

>>23268 匿名さん
映像の中で、

娘が小学校に行きたくないと言っている
→理由を聞くと、隣になった男の子が授業中にズボン脱いでチンチン見せてくると
→それに対する母親のコメント「それをかわせるくらいの子にならないと金町ではやっていけない」


絶対住みたくない

[23270: 匿名さん]

金町は検討外なので、、、なんとも。

子育ての環境を含め、個人的には葛飾区と北区は住みたくないかな。

[23271: 匿名さん]

>>23268 匿名さん

最後の方に出てくる女の子が、「都会の子たちと話してると、金町出身の自分の口の悪さがよく分かってしまった。金町から一刻も早く出たい」と言っているのを見て切なくなった。

[23272: 匿名さん]

金町、自分も絶対嫌ですが、思わず笑ってしまいました。ナイス切り口。

他の教養薄そうなネガさん達より好感は持てました笑

[23273: 匿名さん]

金町、ギリギリ東京なのが良いって言ってたおっちゃんが面白かった。
ここは、ギリギリ中央区。

[23274: 匿名希望]

>>23273 匿名さん
てか、晴海を江東区の外れだと思っている江東区民の多いことに驚きました。

[23275: 匿名さん]

互いに東京の端っこ同士で争うのやめなされ

[23276: 検討板ユーザーさん]

プロは、ばれないようにやってるのかもしれませんが、
北のレミコン跡地の登記をみたら、まだ動きがありませんでした。なんたらセメントさん。

付記登記までは、見てませんが。

売りたいときに売るのかもしれません。

[23277: 名無しさん]

このマンション、キャピタルゲイン出ますか？

[23278: 匿名さん]

>>23277 名無しさん

正直ちょっと頭の悪い質問だなと思うけど、一応答えると、相場と部屋によるとしか言えないよ。

以下、個人的な予測ね。一応、簡単なシミュレーションモデルは組んでます。

「キャピタルゲイン＝10年後に売却した場合の売却価格−コスト」だとすると、西と北は多少期待できると思うよ。ただしそこまで旨味はないし、結局相場次第。

南と東は、フルローンで買った場合に残債割れしない程度になると予想。

[23279: 匿名さん]

>>23275 匿名さん

端っこと言っても違いすぎる気が、、、

[23280: 匿名さん]

>>23266 匿名さん

俺は窓から隣のマンションしか見えないなんて職場みたいだからリラックスできなくて嫌だと言ったんだがな。
自分の部屋からは緑の木々を眺めながら休日を過ごしたい。
それができるマンションは埋立地じゃなければ探せばたくさんある。

[23281: 名無しさん]

>>23278 匿名さん
なるほどですね。引き渡しと同時に即転売したらどうなりますかね？

[23282: マンション比較中さん]

>>23275 匿名さん
晴海って県境接してましたっけ?ここは端っこじゃないでしょ。

[23283: 匿名さん]

>>23281 名無しさん
おそらくここは竣工時完売していないから、引渡時即転売だと損すると思いますよ。

[23284: 匿名さん]

>>23281 名無しさん

引き渡しと同時に即転売して利益が出るのは、当然だけど相場の上昇で値上がり額が諸経費を上回った場合だよ。
今は相場の上昇期じゃないんだから、即転売なんかしたら損するに決まってるでしょ。
メリットが出るのは、ローン控除金利と減価ペースの差で出る。

[23285: 匿名さん]

>>23283 匿名さん

「竣工時完売していないから損する」というのは、まったくロジカルではないね。誤り。

[23286: 名無しさん]

>>23283 匿名さん

竣工時完売してたら得するの？

[23287: 検討板ユーザーさん]

>>23286 名無しさん

新築を買いたくても買えない
からね。
そこに、新古をぶつけるんだろうね。

[23288: マンション検討中さん]

あと1年と半年あればさすがに完売してませんかね？

[23289: 匿名さん]

40平米台の1LDKかどうなりますかね?！

[23290: 評判気になるさん]

>>23242 匿名さん
はい、各向きの家を数千件調査したデータなので統計学的にも十分意味のあるデータかと、南向きに比べると病気の発症率が10倍近く高いようです

[23291: 匿名さん]

>>23289 匿名さん

1LDK、、、
需要ないですよね、、、

[23292: 匿名さん]

>>23291 匿名さん
1LDK売るなり賃貸するなら駅から近くないと、そのうち業者にバルクで払い下げでしょう

[23293: 匿名さん]

私は1LDK買いますよー。

[23294: 匿名さん]

>>23293 匿名さん

なんと！実需ですか？

[23295: 匿名さん]

はい。我が家は定年夫婦2人暮らしですから、こんなもんかなーと。

[23296: 匿名希望]

>>23295 匿名さん
固定資産税とこれから上昇していく管理費修繕積立金を考えたら賢明な選択かもしれませんね。きっとご夫婦仲がよろしいんですね。
私には夫のおならが臭って来ない広さのリビングが必要です(泣)

[23297: 匿名さん]

>>23295 匿名さん

なるほど！無駄なものを持たなければ、ちょうど良い広さですよね(^^
自分はDINKSで、3LDK買いましたが、結婚当初は1LDKで普通に暮らしてましたからねー

[23298: マンション検討中さん]

>>23114 匿名さん
そうなんですか？

[23299: 匿名さん]

>>23298 マンション検討中さん

3000万控除と併用したい場合じゃないですか？
住宅ローン控除は空けなくてもいけます。

[23300: 匿名さん]

>>23299 匿名さん

住み替えで売却を伴う場合だと、3000万控除使うのか住宅ローン控除使うのか、または2年空けてどっちも使えるようにするか、ですね。