パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2314: 匿名さん]

モデルルームの外壁に足場が組まれていました。
いよいよオープンに向けてお色直しかな？

[2315: 職人さん]

こういう無機質な港湾風景しか見えないので、ここを検討されている方はやめておいた方が無難だと思いますよ。

[2316: マンション検討中さん]

>>2309 匿名さん
あなたは東京には住まないほうがいいよ

[2317: 匿名さん]

東京23区のマンションにも公園に面していたり中庭が森になってるマンションはいくらでもありますが。
即席で作られた埋立地にはないんでしょうね。

[2318: 匿名さん]

東南アジアやインドの水辺だけ見て世界中を知ってるような口ぶりの人がいるが、思わず失笑してしまう。
ヨーロッパや中東を見ればまた違う感想も出ますよ。それらの場所では都市は基本水辺にあるし、価値の高い場所も水辺に面しているところ。ヨーロッパと中国は運河が発達しており、そこにある都市も同様。水運の便の良いところには裕福な街ができますね。ヴェネツィアやブルージュが典型。ロシアのペテルブルグも美しい街です。
ライン川沿いにも良い都市が多い。私の好きなストラスブールをはじめケルン、マインツ、デュッセルドルフ、バーゼル、ロッテルダム等。中国だと揚州、杭州、淮安等、運河沿いに美しいところがありますよ。
それ以外だとバンクーバーやシドニー、イスタンブール、ケープタウン、ラプラタ川が流れるブエノスアイレス等、挙げればきりがないくらいあります。世界を語るならこれくらいは実際自分で行ってみないとダメですよ。

[2319: 匿名さん]

>>2309
正しい
アドレスを無視できるなら、
有明やワンダフルから望む都心の夜景が最も美しい
例えばスカイツリーや東京タワーから都心方向を眺めるのと、
郊外を眺めるのとどっちが美しいか？って話、郊外の夜景は案外殺風景だよｗ
それでも豊洲や東雲のタワマン群、ゲートブリッジ等、何にもない訳ではないけどね

それでも・・・
目の前に広がる開放感は何物にも代え難いと思うし、やっぱり希少だよ
夜景より午前中の日差しに反射する水辺の風景が一番美しいというか癒されるような気がする

[2320: 匿名さん]

そうそう。水の上に建物は建たないからね。

[2321: 匿名さん]

ここまではじっこに行かなくても水辺の景色は楽しめるけど。

[2322: 匿名さん]

自分は目の前が水辺というのに価値を見出しております。
そこに価値を見出すかどうかは、人それぞれでしょうが、中央区の都心近くの立地でこれだけ開放感があるところはなかなかないでしょう。
ここ以外なら、選手村の売出しを待つかでしょうね。
タワーは、ここよりも内側になりますが、眺望はレインボーブリッジ、東京タワーと、ここより良さそうです。

[2323: 匿名さん]

ここを検討されている方は、比較対象としてどの辺りなんでしょうかね？？

ドゥ・トゥール、有明ガーデンシティ、選手村、勝どき東？

[2324: マンション検討中さん]

>>2321 匿名さん
ここより都心に近くて同じくらい水辺が開けているところはどのあたりになりますでしょうか？
佃のセンチュリーパークタワーくらいしか見当たらず…

[2325: マンション検討中さん]

>>2318 匿名さん
所詮、ここは都内のマンション掲示板ですからね。
言いたいことはわかりますが
わざわざこんなに書かなくてもいいですよ。
レベルの低い自慢話に聞こえてしまいますよ。

[2326: 匿名さん]

>>2324 マンション検討中さん
近隣在住です。ここよりも都心に近くて水辺という条件なら、同じ三井のPC中央湊（低層階は正面に建物有り）がありますよ。但し、販売末期なのでお高めの住戸が少々残っているだけです。

この辺りに住むと「駅から遠くてもクルマがあれば、、」などと考えがちですが、マンションの立地はともかく、生活圏としては都心と変わらないので、車移動は渋滞と駐車がネックになります。
豊洲や東雲など近くの大型商業施設はさすがに駐車場が整備されていますが、車利用を前提としない施設や店のほうが圧倒的に多いです。いわゆる“郊外”に比べると自動車インフラが整備されていないし、マンションの駐車場利用料は郊外型マンションほど安価ではありません。
趣味としてクルマを持つならともかく、実用で所有するには悩ましく、手放す方も多くいます。

[2327: 匿名さん]

>>2326
ローン厳しかったり必要性を感じなかったりで趣味の車を手放すんだけど、
結局子供ができたり増えたりするとやっぱり必要になったりする
近年のタワマンは駅遠でも設置率40パーを切ってるけど、
一回りするとやっぱり足りなくなってるような印象、まあ足りないぐらいがベターなのかもね
個人的にはこの立地で車がないのはちょっと無理だけど、
若い世代だとカーシェアの利用率が高いって記事を見たりもするし、
世の流れとしてはそう（車不要）なのかもしれないね

[2328: マンション検討中さん]

>>2318 匿名さん
同感。

[2329: マンション検討中さん]

>>2325 マンション検討中さん

アジアの整備されていない水辺をここと比べた輩に対しての返答でしょ。

[2330: マンション検討中さん]

>>2329 マンション検討中さん

まわりくどいんだよ
日本のマンションの話なんだから
違う環境の国々と比べても
意味がない
所詮晴海

[2331: 匿名]

>>2330 マンション検討中さん

最初にアジアの話した奴に言ってやれよ。

[2332: マンション検討中さん]

>>2323 匿名さん
新築では、余り比較対象がありませんね。

[2333: 匿名さん]

[投稿が重複しているため、削除しました。管理担当]

[2334: 匿名さん]

こんな真っ黒い海のどこがいいんだよ。
薄汚い港湾地区は低所得者の住まいってのが世界では一般的。
シドニーやバンクーバーの海ってこんなに汚かったか？
シドニーは行ったけど、そんな印象ないな。

[2335: 匿名]

見苦しいやつがいるな。笑

もうやめとけ。

[2336: マンション検討中さん]

>>2326 匿名さん
パークタワー中央湊ですね。水辺でなくても高層階だと隅田川が見渡せるという訳で、それもありですね。

[2337: 匿名さん]

>>2333 匿名さん

>>2333 匿名さん

800万人が生活する大都会の海だぞ、大都会を享受してその足元に水辺があるんだよ。おまえは毎度言うことが浅いんだよ。

[2338: 匿名さん]

余談で申し訳ないですが。日本のハイテク水再生システムでも、これだけ人口集中していると浄化仕切れない。
ハワイのワイキキビーチの魅力は綺麗な砂浜と高層ホテルや商業施設がとなりあわせにある。
が、ワイキキビーチは人口ビーチで何度も綺麗な砂を補充している。
あの遠浅が沖まで続いているのも補充のおかげだ。浅いのに波が大きく楽しいので私はだいすきです。
ただ、一見綺麗に見える水質がワイキキ
の運河を見ると、綺麗ではありません。

ワイキキビーチは補充された薄オレンジ色の砂のおかげで綺麗に見えているのです。
人口の少ない島や寂れた水辺でないと綺麗な水質を保つことは不可能なのです。

人間は活動が活発であれば水や空気を汚します。
800万人の大都会東京で五輪トライアスロンが出来る水質であれば上出来だとおもいます。

[2339: 職人さん]

>>2333
>>2334
バンクーバーのお隣、アメリカオレゴン州、アストリア沖にて。
ここの15キロほど上流に、ルイスアンドクラーク国立野生動物保護区があり、水質の規制はとても厳しい。
しかし、寒流帯なので栄養となるプランクトンが豊富で、水の色は濃いです。
透明度から言ったら、東京湾の方が上。
水が澄んできれいなのは、栄養素が少ないから。

[2340: 契約済みさん]

余談続きですみませんが、、
東京湾の水質が全身海水浴出来るレベルまで改善しないのは、処理場の能力の問題ではなく下水の雨水汚水の分流が進まない事が原因です。大雨で下水に大量の雨水が混じって浄水処理能力を越えて海への直接放水するのがまずい訳です。首都圏の下水完全分流化は恐らく兆単位のコストがかかると思われ難しいでしょうね。電柱地中化問題と似てます。

[2341: 匿名さん]

東京インナーハーバーや運河ルネサンスなどにより水辺環境がさらに魅力的になれば、水際に建つマンション価値は上がっていくでしょう。

[2342: 匿名さん]

>>2340 契約済みさん
2338です。
指摘されたことは承知しています。
説明不足でした。

[2343: 匿名さん]

東京湾を走る船に乗って後ろの方に行くと、スクリューが、海を掻き回して走ってる様子がわかる。
このときドス黒い水が航跡を、描いているんだが、これは海底のヘドロだろ？
湾岸の海底が汚れきっているのは明白なんだがね。

[2344: 匿名さん]

↑
あいかわらずバランスの問題だと気づかない輩。

[2345: 匿名さん]

魚が生息出来る水質を保つために…

コップ一杯の牛乳180mlを浄化するのに2800L(浴槽14杯)の水が必要。
天ぷら油の500mlの場合は なんと！
150000L(浴槽750杯)!

みなさん気をつけましょう。
貶してばかりでは解決しません。

[2346: マンション検討中さん]

>>2326
そうですかね？
休日は都心は車空いてますよ。
丸ビル、ミッドタウン、六本木ヒルズも車はとめやすい。
最近の商業施設は富裕層を無視できないので駐車場はしっかりしてます。
ここから月島駅に着いて電車乗るぐらいの時間で、
車なら丸ビルで買い物始めてますよ。雨なら濡れることもないし。

ここは駅遠のわりに設置率が低いのが気になる。
プレミアムフロアを買えば優先権もらえるのでしょうか。

[2347: 匿名さん]

>>2346
プレミアムや一部の住戸は優先権ついてると思うよ

隣やワンダフル等の傾向を見る限りだと、近年の設置率40パー前後の駅遠物件でも、
分譲組はほぼ借りれる、寧ろ2台目どうですか？の案内があるぐらい
但し、大型やハイルーフ用は争奪戦だったりもするけどね

上でもちょっと触れたけど需要一巡というか、生活が落ち着いてきたり家族が増えたりで、
1～2年後ぐらいから慢性的に足りなくなるというかウェイティングに突入って感じかなぁ？

[2348: 匿名さん]

まだ南向きの間取りはあまり公開されてないね

[2349: 匿名さん]

隣のレミコン跡地もシャベルカー入って作業してますね。
結局どうなるのだろう？やはりタワマンかな？

[2350: 匿名]

本当ですね。基礎工事やるために削ってるようなので、もう都市計画決まってる感じですね

[2351: 匿名さん]

タワマンならば、北向きは涙目。上の写真を見る限り、特に北東角部屋は...

[2352: 匿名さん]

タワマンにするには敷地せますぎると思うけどなぁ。

[2353: 匿名さん]

>>2351 匿名さん

タワマンでなくても、低層階は悲惨ですね
目算で10mも離れていないのでは？

[2354: 匿名さん]

>>2350
三井系だし、てっきり譲渡先は三井に決まってるもんだと勘違いしてたけど、
まだ何も決まってないんだよね

途中ツインタワーのイラストが行政サイドから出たりしてたから（完全な飛ばし？）、
三井が取得した上での一体開発かと思ってたけど・・・

[2355: 匿名さん]

>>2354
上記の間違った情報、勘違いから、
月島駅まで10分表記いけるんじゃないか？と飛ばしまくってたのは私です・・・

[2356: 匿名さん]

隣が、一時期噂になったJVなんじゃない？？
と想像。

[2357: 匿名さん]

タワマンだとしても敷地の北に寄せるでしょうから、流石に10mってことはないでしょう。
ちなみに南西のティアロとの間は、角ー角で約70mくらいです。

[2358: 匿名さん]

ちなみに、豊洲にはこんな情報が。
http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1045.html

[2359: 匿名さん]

>>2353 匿名さん
低層はいずれにせよですね。10階とかだと、例えばスーパーか、タワマンかで天地の差ですな...

タワマン立てる広さはあると思うけど、あんな水の湧き出てる敷地にタワマン技術的に立つのか結構疑問。

スーパー&フィットネスジム&病院の複合施設が最高

[2360: 匿名さん]

あれは、大雨が続いて雨水が溜まってただけだよ

[2361: 匿名さん]

そっか。やっぱ南向きかな。

[2362: 匿名さん]

>>2358さん

豊洲のその物件は坪400との噂が絶えないやつですよね。
湾岸で坪400はちょっと…
埋立地で低地で色々あるけど都心に近い割には意外と安い、という湾岸物件の特長が完全に死んでしまうんですよね、その坪単価だと。

[2363: 匿名さん]

>>2362
あのへんは低地じゃないんじゃない？たしか

[2364: 投資家]

２３６２：

うーん・・・助かります。
ここが高いと思うヒトがいるから２０年後に向けた投資に意味があります。
そう思うか否か？？？人それぞれでしょう。

ポートフォリオ投資家

[2365: 匿名さん]

>>2362 匿名さん
無理ですよ。
江東区、豊洲に坪400出す人はいない、三井の駅近免震坪320でさえ売れ残って竣工、入居後販売突入なのに。
おっしゃってる通り、値段の割には、便利というのが売りだったわけで、
実際価格高騰してからは住みたい街ランキングに擦りもし無い状況。

[2366: 周辺住民さん]

２３６５さん

素晴らしい意見です。
ただ、気になることがあります。
このあたりにはお金が半端なく投入されます。
これまではお金がお金を呼ぶということでした、
何故ここだけはそうならないのでしょうか？？？

お教え賜れば幸甚です。

[2367: 匿名さん]

>>2365 匿名さん
坪250ぐらいが希望です。

[2368: 匿名さん]

400万くらいになりそうですけどね。
250万だと有明の中古の価格ですよ。

[2369: 匿名さん]

>>2366

>>2365さんが坪320で今現在売り余っているからだと明確に理由を書いているのに逆に何故分からないのでしょうか？

難しい漢字は使っていないと思いますが…

[2370: 匿名さん]

>>2368 匿名さん
その金額だと、ドゥトゥールより酷い売残りで、ゴーストマンションになってしまいますね。豊洲は現在中古成約も結構な勢いで右肩下がりですし。

[2371: 匿名さん]

豊洲東急タワーはまず間違いなく400万ですよ。三井のパークホームズが売れ残ったのは、その東急タワーを待つ人が増えたからでしょうね。
駅近なので、少なくともここより高くなることは確定です。

[2372: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
既に入居直前の物件と、まだ正式に発表も無く、これから基礎工事も始めて、オリンピック後に入居になりそうな物件を比較して、それを待つ人が居ると本気で思っているんでしょうか？少なくとも実需は居ないですね。
そして、投資で豊洲に400出す人は居ません。これからは、本格的に開発が始まる晴海と有明に注目が集まり、豊洲は終わった街になるだけですよ。

[2373: 匿名さん]

>>2372
待つ人は普通にいますよ。実需でもすぐ引っ越さないといけない人ばかりではないですから。逆に実需なら10年、20年、あるいはそれ以上住み続けるのに、数年を待てないと考える方が不自然じゃないですか？

豊洲の開発が終わったとはとても思えませんが、仮にそうだとしても、すぐ隣の晴海や有明が本格的に開発されるのに、豊洲の価値が下がると考えるのもやはり不自然だと思いますよ。

[2374: 匿名さん]

でも中古は成約価格どころか売り出し価格も下がりまくってますからねぇ。。。

[2375: 匿名さん]

いずれにしても豊洲東急タワーはここより高くなります。これは確定です。
でもそれは、パークタワー晴海にとってはむしろ有利な材料だと思いますけどね。

[2376: 匿名さん]

豊洲東急がパークホーム豊洲ぐらいの価格で販売されたら引っ越しを検討してみるかな。
350を超えたら売れないと思う。

[2377: 匿名さん]

>>2371 匿名さん
東急タワーが400万なら、こっちは420万位ですかね。
うーん、庶民向け価格にして欲しいなあ。

[2378: マンション検討中さん]

>>2377 匿名さん
豊洲より安くなるのでは‥‥
豊洲が仮に400なら
ここは370位

[2379: 匿名さん]

ま、ここは320ぐらい、豊洲の東急は350くらいっしょ。

[2380: 匿名さん]

価格コメント：デベロッパーの方へ

現在の円安が続きそうであれば価格は強気です。
今後為替が１００円／ドル位に上昇すると思えばあまり高い価格はつけにくいでしょう。

普通の日本企業は価値で価格を決めません。　その点から感がると今後の建築コストを考えると今後売り出されるマンションがこれまでに出たマンションの価格を大幅に上回ることはあっても、同等かそれ以下はないでしょう。

もし、反論があれば是非お聞かせください。

[2381: 匿名さん]

そう言えば豊洲公園付近に大量のコウモリが生息してますね。よく壁に張り付いてるの見かけます

[2382: 匿名さん]

江東区より安くなる事はないよ。
420万なら妥当な所だと思うよ、

[2383: 匿名]

>>2382 匿名さん

区がどうこうより、駅徒歩の方がはるかに価格への影響が大きい。不動産の基礎です。

[2384: 匿名さん]

>>2373 匿名さん
頑張って個人の主観のみで反論してるとこ申し訳ないですが、湾岸エリアでも豊洲は最も下げてるエリアの一つです。成約データを確認していただければわかりますが。
あと豊洲はもう何年も、住みたい街ランキングも下位どころか、完全に圏外で残念な感じです。土壌汚染もあり、新規流入も限られ、常に中古もダブついてくる、という状況。

[2385: マンション検討中さん]

>>2384 匿名さん
豊洲と晴海
幅には違いがあるとおもいますが
あがるときもさがるときも一緒だと思いますが。
多くの人は湾岸として一くくり

[2386: 匿名さん]

>>2384
あなたの意見が個人的主観でないと言うのであれば、その成約データとやらのエビデンスを出してみてはいかがでしょう？

[2387: 匿名さん]

>>2386 匿名さん
豊洲とか湾岸スレ見れば、幾つもデータ貼ってあるし、何なら仲介でレインズのここ半年の成約データ見せて貰えばすぐ分かるよ、探す能力も無いくれくれ君w

[2388: 匿名さん]

>>2387
提示できないのであれば、あなたの個人的主観と判断いたします。以上

[2389: 匿名さん]

>>2388 匿名さん
場所も示して、その程度も探せないのであれば、あなたは無能と判断いたします。以上！

[2390: 匿名さん]

あるね。

[2391: 匿名さん]

出た！ 出展不明のあやしいデータ！

[2392: 匿名さん]

>>2390
これを見ると豊洲の中古は長期下落傾向にありますが、特に10-11月の落ち方が急ですね。市場盛土問題で嫌気されているのでしょうか。とすると晴海とは事情が違うかも知れません。

[2393: 匿名さん]

>>2391 匿名さん
コレだから、低収入の無能は困る、自分が何のエビデンスも示せ無いのに…。出典はコレだね。
http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/toyosu-st/

[2394: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

必死に反論するもデータを出され、今度はデータに噛みつく始末…
可哀想ですね…

[2395: 匿名さん]

>>2393
？？
これ成約情報じゃないでしょ？

[2396: 匿名さん]

しかもこれ、ためしに5000～6000万の物件クリックしてみたら、最初に出てくるの晴海だし！！ 笑

豊洲駅って言っても、晴海も有明も東雲も辰巳も一緒になってるじゃん。ダメだよ、データの信頼性もチェックせずにものを語るようじゃ。無能と呼ばれちゃうよ？

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/toyosu-st/price-50mil-60mi...

[2397: 匿名さん]

シティタワー豊洲がとにかくヤバイ状態。
どんどん投売りが出て来てる。
ベイズ、アーバンドックも売りが大量。
こんなの今までになかったと思う。

[2398: 匿名さん]

地元の不動産屋に聞くと去年で相場はピークアウトしてて今年はみんな売って来てるって。
一度聞いてみるといいよ。

[2399: 匿名さん]

豊洲の中古情報はスレ違いなのでこれくらいに。

[2400: 匿名さん]

>>2397
10年落ちでも再開発エリアを坪250ぐらいで拾えれば大怪我はなさそう
多少の風評と、スカベイやタワーズＫＴＴ移転組の売りが重なった影響なんだろうけど、
金利も即固定できるし本気で探してる人にとっては良い流れかもね
駅前複合ホテルも始まったし、まだまだ十分楽しめると思うよ

[2401: 匿名さん]

>>2396 匿名さん
豊洲が上がってるデータ出せないのに吠えてる人が一番無能w

[2402: 匿名さん]

晴海のスレに出張して暴れる時点で、値下がりに対する凄い焦りが見えて、何もエビデンス出せないのに、ただ噛み付いてる滑稽な豊洲さん、何だかチョット可哀想だな…。

[2403: 匿名さん]

>>2401
>>2402
自分が出したデータの矛盾を指摘されて、よほど悔やしかった？笑

はいはい上がってるデータは出せませんよ。それでいい？
いい加減スレ違いは迷惑だろうから、もうやめとこうね。

[2404: 職人さん]

>>2402

豊洲市場の気化した水銀吸って、頭がおかしくなっちゃってるんだろ。
相手にしない方がためだよ。

[2405: 匿名さん]

成約事例　(平成28年12月2日～平成28年12月8日）


豊洲エリア 東京フロントコート
6階、60㎡台、2SLDK 5,160万円 (＠259.5万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 47階、70㎡台、2SLDK 7,200万円 (＠337.3万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 12階、80㎡台、3LDK
7,500万円 (＠304.8万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER
15階、40㎡台、1LDK 4,280万円 (＠299.5万円/坪）
豊洲エリア パークタワー豊洲 6階、70㎡台、2SLDK
5,800万円 (＠249.5万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 3階、80㎡台、3LDK
6,680万円 (＠272.3万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 44階、130㎡台、3LDK
19,800万円 (＠500.0万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 15階、80㎡台、3LDK
7,980万円 (＠300.0万円/坪）

[2406: 匿名さん]

MRは3月オープン予定とメールが来ましたね。
後3ヶ月。

[2407: 匿名さん]

メンバーズサイトで公表されたソフトサービスのイーマ、抽象的すぎて、何を読み手に伝えたいのかさっぱり分かりませんでした。

HP担当者が部下だったら会議室に呼んで説教するレベルです

[2408: 匿名さん]

着実に上がってるぞ。

[2409: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
確かに。意味わからなかった。

[2410: 匿名さん]

>>2405 匿名さん
坪単価500万で成約してるんですね。
凄い

[2411: 匿名さん]

この44階130平米という部屋の特殊性です。他は坪300以下ですよ、成約。

[2412: 匿名さん]

豊洲新市場の風評被害があって500だからね

何もなければ600いってたね

[2413: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
2016年の月単位のグラフじゃ無いと意味無いな。ここ数ヶ月の豊洲の成約下落は凄い。
この10年スパンだと、他のエリアは最急角度でのびてるし。