パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[22901: 名無しさん]

ここはディズニーランド好きの奥様が、どうしてもここに住みたい！と熱望して買うパターンがあるかもね。

[22902: 匿名希望]

尻に敷かれているパターンだね

[22903: 匿名さん]

>>22901 名無しさん

ディズニーが廃れない限り、そういう人が一定数い続ける。それはこの物件にとってはいいことだね。

[22904: 匿名さん]

ディズニーって言うけど、そこまでのエンターテインメント性やクオリティを全然感じないんだが。。モデルルームのあのクジラの映像とか、施設とかもろもろ酷過ぎて、中学生でももっとマシなのを作れるだろと思ったのは私だけではないはず。

[22905: 匿名さん]

>>22904 匿名さん

ランドスケープデザインでしょ。それ以上でも以下でもないし、感性が合わなけりゃ買わなきゃいいだけ。
中学生でも作れるというほどの腕なら、今後のモデルルームは全部あなたに発注されると思いますよ♪頑張ってくださいね♪

[22906: マンション掲示板さん]

>>22899 匿名さん

その論理からすると選手村は安くなりそう、相場も悪くなってきそうだし

[22907: 匿名さん]

>>22906 マンション掲示板さん

まさにそれこそが三井がレミコン跡地を買わない理由じゃないかな
選手村は東京都がバカだから安く買えたけど、レミコン跡地はそうはいかない
パークタワー晴海ですら苦戦してるのにほぼ同時期に選手村の分譲と勝負できる価格でレミコン跡地タワマンを売る採算が立っていないのでは

[22908: 匿名さん]

買い手のつかない塩漬け地になった方が、眺望が確保できてよいかも

[22909: 匿名さん]

今回は違う。。と言って鼻息を荒くしてた人が大人しくなった。

[22910: 匿名さん]

>>22906 マンション掲示板さん

選手村は、海外オリンピック選手（デカイ）仕様で作らなければならない（例えば天井高い、廊下幅広い）、フルリノベーションが必要、地下大駐車場、などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押しです。結局は相場並みで出ると予想します。

相場についても、新築マンションは土地代と建設費が安くならなければ安く売り出されることもなく、それらはすでに確定してしまっているので安くなる要素がありません。

[22911: 匿名さん]

>>22907 匿名さん

そもそも、まだ土地の入札すらやってないレミコン跡地。レミコン跡地にタワー立てるとしても、今からの計画では販売開始は選手村の後になるでしょ。まあ、選手村がオリンピック後10年とか売り続けたらかぶる可能性はあるけどね。

もし同時期になったとしても、豊洲駅・ららぽーとへの距離で選手村よりは優位に立てるので、価格勝負とはならないでしょ。

[22912: 匿名さん]

>>22908 匿名さん

パークタワー晴海の北側買った人たちにしてみれば、北側に何も建たなければもうけもんだよね。建ったとしてもそれを認識した上で買ってるんだからいいんだろうけど。

晴海全体のことを考えれば、空き地のままよりは何らか開発してくれたほうがありがたいが、マンションにするなら交通インフラはしっかり整備してほしい。

[22913: 匿名さん]

>>22904 匿名さん
オリエンタルランドってディズニーランドを日本で運営してるフランチャイズの会社であり、ディズニーでもなんでもない。
オリエンタルランドが手掛けてるからって、ディズニーランドとまったく関係ないただのマンションにディズニーが使えるわけではない。

[22914: 匿名さん]

>>22913
そんな誰でも知ってることをドヤ顔で言われても。。

[22915: 匿名さん]

>>22910 匿名さん

選手村の土地とレミコン跡地の土地の購入坪単価は恐ろしいことに10倍以上違うのだからリノベーションがかかるからといって埋められる差ではない

[22916: 匿名さん]

>>22915 匿名さん
リノベーションだけではないと言ってるでしょ。仕様や、付帯施設も違うんだから。リノベーションだって、1度スケルトンにしちゃうぐらいのものだしね。
まあそれでもデベにとって有利な条件かもしれないが、相場より安く出す理由がどこにある？

[22917: 匿名さん]

>>22913 匿名さん

オリエンタルランドは、米ディズニーに信頼され、日本でのディズニーランドの企画運営を任されている企業。「ディズニーでもなんでもない」などというのは、まったくの無知。

そのオリエンタルランドがランドスケープのコンセプトデザインを手掛けているのだから、ディズニーランドの企画運営のノウハウ、スキルが生きることになる。

ディズニーを使えないなんてのは当たり前のことでしょ笑

[22918: 周辺住民さん]

http://x1mansion.com/parktower-harumi

「信じるに値しない」と自分で書いているけど、確かにレミコン跡地が住不に買われて、黒いタワーが建つと思うとちょっと考えちゃうよな。

[22919: 匿名さん]

レミコン跡どうなってんだろうね？
水面下では三井と半ばデキてるもんだと思ってたけど、そんなこともなさそうだし・・・
自社で運用に関わる方法を模索してんだろうか？

近々の入札ならデベは敵わないよね、ベタだけどホテル業者かなぁ～
ターミナルが事実なら羽田⇔晴海⇔成田とストレスなく移動できるし、
東雲や有明が盛り上がってるように、バス移動前提だと湾岸は多方面にアクセスが可能だしね。

[22920: 匿名さん]

>>22918 周辺住民さん

スミフも最近は黒一辺倒ではないよ。シティタワーズ東京ベイなんかは基本は白だし。

それにしても、このブログの方は極端なこと書きますね笑
まぁ、趣味のブログなんでしょうから別にいいんですけど。

[22921: 匿名さん]

>>22919 匿名さん

豊洲駅前のベイサイドクロスにホテルできるし、レミコン跡地にホテル建ててもなーって気はする。ホテルの需給は、最近のホテル建設ラッシュでそこまで足りなくなることはないってのも見えてきてるしね。

[22922: 匿名さん]

>>22921
いずれにしても入札ならマンション事業者では現状太刀打ちできないでしょ・・・
そう考えると30階以上の高層だと比較的安泰なんじゃないか？って気もしないでもない。

仮にデベ同士の争いでも隣や向かいに配慮が必要な三井は厳しい気がする。
イケイケのダイワや住不とかだと境界ベッタリが確定ｗ

[22923: マンション掲示板さん]

>>22916 匿名さん

でも、北仲のように高くなると言われていても蓋を開けて見ればということもあるので急ぐ理由のない人は待ちが正解でしょう

[22924: 匿名さん]

>>22923
だね、バナナの叩き売りってことはないけど、
北仲ぐらい勢いつけて売らないと到底捌けないと思う。
それを回避するにはブロック毎に10年ぐらいかけて小出しにするしかないけど、
経年劣化や相場のリスクが浮上するし、公共施設や役所との兼ね合いも・・・

価格や仕様、売り方含めてどう転ぶか全く未知数だけど、楽しみで仕方がないｗ

[22925: 匿名さん]

>>22924 匿名さん

選手村は、パンダを多めに安く出して勢いつけて一気に売りたいだろうね。

[22926: 匿名さん]

>>22923 マンション掲示板さん

欲しい部屋があるなら買うが正解。
選手村が出来るまで5年〜待っても、その間の賃料やローン開始年齢の後ろ倒しを考えれば待ってもあまりメリットはない。その時に住宅ローン控除がまだあるかもわからない。

欲しい部屋がないなら、待てば良い。

[22927: 匿名さん]

選手村は、パンダなんて無くても、多少高めであっても、問題なく捌けると思いますよ。

[22928: 匿名さん]

いくつかの新築タワーのスレを見てますが、こちらはマシな方ですね。
シティタワーズ東京ベイとか、プライムパークス品川シーサイドとか、なんであんなに荒れちゃうんでしょう。

[22929: 匿名さん]

>>22927
根拠は？理由ぐらい書かないと説得力ないっすよｗ

築浅リノベを長谷工系とするなら晴海レジとの比較から坪250スタートぐらいは十分考えられる。
もちろんレジデンスとして相応に仕上げてきたらこの限りではない。

他方で新規新築のタワマン二棟については価格面は全く期待できないと思う。
中高層橋側は永久眺望だし、当然ここの南東より高くなるだろうね。
平均でもここと同等か、それ以上になる可能性は高い。
まあ全ては周辺施設や交通網含めた仕上がり具合と、景気や売り方次第だから何とも言えないけどね。

[22930: 匿名さん]

>>22929
根拠？
五輪選手村という唯一無二の価値があるから。芸術品や骨董品の価値と同じこと。

[22931: 匿名さん]

>>22929 匿名さん
リノベを全部長谷工がやるわけじゃないよね？もちろん。

交通アクセスが良いわけではないから、坪250あたりから出てくるのは考えられるね。
でも、個人的には坪250から出てくるとしても、こちらを選ぶかな、、、

[22932: 匿名さん]

>>22930 匿名さん
流石に選手村だったことが価値になるのは難しい気がする

[22933: 匿名さん]

>>22931
いや、長谷工系ってのは一般的な郊外型田の字マン仕様を水準とするなら、って意味。
五輪規約（これがよく分からない）で天井高を3メートル確保とかってのがあれば、
当然坪250ぐらいでは売ってくれないと思うｗ

[22934: 匿名さん]

>>22932
根拠は？

[22935: マンション検討中さん]

五輪選手村って唯一無二ですけど、そんなに価値あるものでしょうか？なんか魅力あります？

[22936: 匿名さん]

>>22934 匿名さん
え？五輪選手村だったからといって何か付加価値ありますか？

私は五輪選手村だったことに全く魅力を感じませんけど少数派なんですかね
ただの駅遠中古マンションだと思いますが、、、

[22937: 匿名さん]

選手村板マンすでに建設中で階高普通だったと思いますが違ったかな?現地の看板からも階数と高さから普通の仕様だと言われてた気がしますが。
板マンは政策的に安くする可能性はあるが、タワーは市況並で、タワーもし安めだと外廊下の可能性もありますよね。

[22938: 匿名さん]

>>22936
だから、芸術品や骨董品の価値と同じ、と書いたでしょう。
興味のない人には、これらの品に高い値がつくこと自体信じられないでしょう。しかし現実に好事家の間では高値で取引されていますね。

ようは、目に見えない唯一無二の価値とは、誰もが等しく感じるものではなく、人により捉え方に極端に差があるということです。

[22939: 匿名さん]

>>22938 匿名さん
そうですね
じゃあ、五輪選手村の戸数はどれくらいでましたっけ？
好事家は販売戸数よりもずっと多い人数でなければプレミアは付きませんが多いのですか？

[22940: 匿名さん]

>>22938 匿名さん

芸術品や骨董品のようなコレクショングッズと違うのは、マンションは多くの人にとって住むために必要なものだということです。

趣味でマンション買ってるような人がいることも知っています。コレクションの１つとして買ってもいいかな、となるんでしょう。だけど、そんな人だけを狙った販売など無理があります。

実需として成り立つ価格にする必要があります。

[22941: 匿名さん]

>>22939
>>22940
今はまだオリンピックが２年以上も先なので実感がわかないのも無理はありませんが、いざ始まれば国じゅうが興奮状態となります。にわか好事家などそれこそ何万、何十万と出てくるでしょう。
まぁ一時の熱に浮かされて購入し、後で後悔する人も中にはいるでしょうが、家の購入はもともと大なり小なりそういう傾向はあるものです。

[22942: 匿名さん]

>>22941 匿名さん

不動産に対するオリンピックの熱狂は、既に終わっています。決まった直後から、3年ぐらいがピークでしたね。今は相場も頭打ちです。

[22943: 匿名さん]

>>22942
選手村は別ですよ。
まぁこれは何度も言うように人によって捉え方が極端に違いますので、理解してもらうのは難しいと思います。

[22944: 匿名さん]

>>22943 匿名さん
その「極端に違う」捉え方をして選手村にプレミアム感を持ち、相場よりも高値で買う人たちがどのぐらいいるかって話です。
マーケットとしてはかなりニッチですよ。

[22945: 匿名さん]

>>22944
まだお分かりになっていないようですが、そうした価値観を持つ層をニッチと捉えるかどうか、それもまた価値観であり、人によって極端に違うと言っているのです。

ニッチと決め付けるあなたにニッチではないと言っても、拠って立つ価値観のベースが違うので反発されるだけでしょう。理解されるのが難しいとは、そういうことです。

[22946: 匿名さん]

>>22938 匿名さん

本気で言ってるの？
ネタとして頑張ってるの？

選手村だったことに価値なんてあるわけないよ。

区画が整備されて住みやすくなることに価値がでるんでしょ。

[22947: 匿名さん]

>>22946 匿名さん
ネタだと思うよ
散々色んな話をして、最後は「釣りでした」みたいな事を言って逃走ですかね

[22948: 匿名さん]

根拠は？

[22949: 匿名さん]

>>22947 匿名さん

新手だけど、ここまで自信満々に適当なこと言われるとたち悪いね。

ネガとしては最高なんだろうけど。

[22950: 匿名さん]

>>22945 匿名さん
「元オリンピック選手村」というだけでは価値は付きませんよ。再開発が伴うから価値が出るのです。
そして、再開発が進んだとしても、交通インフラや商業施設の規模から、豊洲まではいかないが、中央区アドレスだから豊洲と同じぐらいかなって感じ。
まぁ、頑張って勝どきや月島ぐらいが上限です。交通インフラが今のままならね。