パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[22651: マンション検討中さん]

>>22645 匿名希望さん

妊活ネガかよ、最低だな。

[22652: 匿名希望]

>>22651 マンション検討中さん

ここは子供が出来てから、検討すればいいんですよ。じゃないとつらいよ。

[22653: マンション検討中さん]

>>22647 匿名さん

単なるネガか、何も考えてない方ですね。
ファミリー層なら子供にとってタイミングは重要でしょう。
クロノティアロあたりに住んでる人なら別ですが。

[22654: マンション検討中さん]

>>22652 匿名希望さん

そういう妊活中の夫婦の不安につけ込むようなコメントはやめろよ。そんなのみんな分かってるだろうが。

[22655: 匿名さん]

>>22652 匿名希望さん
クズだな。
子供ができてから来いって言いたいのか？

[22656: 匿名さん]

>>22650 匿名希望さん

でもこれからの相場からしたら、南も安く見えてくる不思議。

[22657: 匿名さん]

>>22653 マンション検討中さん
あまり人を勝手にネガ扱いや無知扱いしない方がいいかと思いますが…
子供にとってタイミングが重要になるの子供の何を重視するかで違って来るので一概に言えないと思いますが。

[22658: 匿名さん]

>>22644 匿名さん

まー駅近が良いというのは否定はしませんけどね。価値観は人それぞれです。どうしても駅近が良ければ、こんなとこでネガってないでパチモンタワーを大人しく待ってろって話です。

[22659: 匿名さん]

俺は南側が良いと思う。
南で永久眺望なら、これでも安いと思う。

[22660: 匿名さん]

>>22658 匿名さん
月島は坪単価450万予想だよ。
相当狭い部屋になるぞ。

[22661: マンション検討中さん]

>>22657 匿名さん
であれば、あなたの「ファミリー層なら急ぐ必要ない」というのも一概には言えないですよね。

[22662: 匿名さん]

>>22661 マンション検討中さん

急がないとどんどん値上がりしていくよ。
安値で買えるのは今のうちだけ。

[22663: 匿名さん]

選手村ってリフォームして売り出すんでしょ？
相当引き渡しに時間かかるよね。
分割して引き渡すのかな？

流石に一気にリフォームできないよね。

[22664: 匿名希望]

>>22663 匿名さん
五輪が終わったら、まず跡地に小中学校を建てないと、小中学生のいる家庭は入居が出来ないですね。

[22665: 匿名さん]

>>22661 マンション検討中さん

ええ、同じくファミリー層ならまったく急ぐ必要の無い人もいるということなので双方の意見があってもいいと言う考えです。
自分と違う意見と違う意見だからといってすぐにネガや無知と決め付けるのは排他的だなと思いました。

[22666: 検討板ユーザーさん]

うちも選手村との両睨みですねー、
ここは南側は結構後までというか他の情報が出てくるまで残ってそうだよね、今のペースからすると

[22667: 匿名さん]

睨んでる間に値上がりするし、家賃は消えていくさ、待つのって最悪の選択肢では？

[22668: マンション検討中さん]

>>22663 匿名さん

オリンピック後、早くても2年はかかりますね。
しかも一気に全部売り出すことはないと思うので、かなり時間かかると思います。

[22669: 検討板ユーザーさん]

>>22667 匿名さん
ここってスミフみたく値上がりしてるんですか？してないですよねー

[22670: 匿名希望]

お手頃そうなマンションが、似たような共有施設を作り始めましたね。
規模は違いますが、インナーガーデンやランドリーを特徴にしてます。
https://www.sgr-sumai.jp/mansion/kirarisuna/design/

[22671: 匿名さん]

興味ない。

[22672: 匿名さん]

>>22670 匿名希望さん
ここというよりグランドメゾンに激似では？

[22673: 匿名さん]

これから販売される駅近物件は坪420くらい以上もしくはそれ以上は間違いないし、実際にそうだから、8500万以上の予算で駅近がいいならそこを買えば。

それくらいの予算がある人ならある程度選べるでしょ。

[22674: 匿名希望]

月島駅近にも、とうとう定期借地権付きマンションが出来ますね。価格設定は安くはないそうですが、どうなるでしょう。

[22675: 匿名さん]

定借は、よほどの一等地でない限り人気にはならないと思います。

[22676: 名無しさん]

>>22674 匿名希望さん
何処？

[22677: マンション検討中さん]

>>22667 匿名さん

三井はおそらく値上げはしないけど、いい部屋から消えていくのは間違いないね。実際、3LDKで坪単価300マン以内の部屋は売り切れかけてる。

待ってる間に家賃かかるというのもその通りだし、ローンの開始年齢が遅くなるのもデメリット。早くてもあと四年は待つ必要があるしね。

[22678: 匿名希望]

建物は運河沿いに建っていますが、防潮堤が高いので、マンションの出入り口から水辺が見える事はありません。

[22679: 匿名希望]

建物は運河沿いに建っていますが、防潮堤が高いので、マンションの出入り口から水辺は見えないようです。

[22680: 匿名希望]

防潮堤に来ると開放感がありますね。

[22681: 匿名さん]

>>22677 マンション検討中さん

現に高層階は東西南北、売れてます。
坪単価が相場内でいいものも同様(まだ販売してないのは除いて)

待てる方でこだわりが特にない方は周辺物件と比較しながらでいいのかも?！

[22682: 匿名希望]

BRT専用レーンの話は、無くなってますね。

[22683: マンション検討中さん]

>>22679 匿名希望さん
いいですね、津波の際は安心です。
この防潮堤は、震災後に定められた津波の最高高さを上回る高さで作られています。

[22684: マンション検討中さん]

>>22682 匿名希望さん
もともと、専用レーンは計画されてないですよ。

[22685: 匿名希望]

ＢＲＴは専用レーンを使うようなものではなくて、たぶん二連結のバス。
ちょっと残念ですね。

[22686: マンション検討中さん]

>>22681 匿名さん

「待てる方でこだわりのない方」って、そもそもパークタワー晴海の検討者じゃないってことじゃんw
何を言ってるんだw

[22687: マンション検討中さん]

>>22685 匿名希望さん
今までなかったんですから、便利になるのは歓迎ですけどね。今分かっている確かな事実は、今よりも便利になる、ということだけですね。

[22688: 匿名さん]

>>22684 マンション検討中さん

？？
誰かさんのせいで工事が遅れてるから、五輪までは専用レーンないだけで、そのあとは専用レーンを設ける計画だったと思いますが…。

[22689: 匿名希望]

>>22684 マンション検討中さん

最初のBRTの資料がいかに適当だったかがわかりますね。専用レーン大嘘でした。

[22690: 匿名希望]

>>22683 マンション検討中さん
うーん、高潮時はちょっと溢れるかもと聞いています。だから居住階を3階以上にしてあります。

[22691: 匿名さん]

こんな話題がでてます。
https://wangantower.com/?p=14865

[22692: 匿名希望]

千客万来、いいですね。
ここから千客万来まで散歩がてら、てくてく歩くのも良いかもしれませんね。

[22693: マンション掲示板さん]

>>22686 マンション検討中さん

待てる人でこのマンションにこだわりがなく滑り止めというか保険程度に検討してる人ってことでしょきっと
そういう人も書き込んじゃいけないのかこの検討板は！

[22694: 匿名]

専用レーンがないＢＲＴって、ただのバスと何が違うのでしょうか？
そもそも二連結して、たくさん走らせるほど、乗客いるのでしょうか？
採算面を考えると、本当にそんなにバンバン来るのか、ちょっと心配ですね。

[22695: 匿名さん]

>>22690 匿名希望さん

聞いていますってどなたに聞かれたのですか？

[22696: 匿名希望]

>>22695 匿名さん
自治会役員さんに以前聞きました。

[22697: 匿名希望]

>>22696 です。
でも騒ぐ話ではありません。

[22698: 匿名さん]

>>22696 匿名希望さん

ご返事ありがとうございます。
居住階と自治会役員さんがおっしゃっていたんですか？

[22699: 匿名さん]

>>22696 匿名希望さん

ご返事ありがとうございます。
居住階の件も自治会役員さんがおっしゃっていたんですか？

[22700: 匿名さん]

ＢＲＴが無事運行開始したとして、豊洲駅、勝どき駅にはそれぞれ何分くらいになるかな？
豊洲８分、勝どき５分くらい？
あと帰宅時、たとえば２１時くらいは１０分おきくらいの運行かな。

いわゆる、バス便のマンションっぽくなるのはいやかも。

[22701: 匿名さん]

>>22696 匿名希望さん

私はモデルルームで伊勢湾台風級の高潮でも大丈夫と聞きましたよ。

[22702: 匿名希望]

>>22699 匿名さん

居住階の件は違います。
再開発のタワーマンションには、中央区からデベロッパーに文書がいっていると思いますが、例えば津波警報が発令された場合、住民以外の方も一時避難で受け入れるように要請されています。
ですので、2階まではパブリックスペースに当てられていると解釈しています。

[22703: 匿名さん]

>>22686 マンション検討中さん

こだわりって方角や階数、間取りとかの事を伝えたかっただけですよ。

何か可笑しいですかね?！
別にディズニーコンセプトだけで選ぶわけじゃないでしょ 笑

[22704: 検討板ユーザーさん]

隣のサンクスは利用出来ませんか？

[22705: 匿名さん]

2階まで波に浸かるような事態になったらこのマンション終了といっても過言じゃないよね
敷地内の復旧だけで莫大な費用がかかる

[22706: 匿名さん]

>>22700 匿名さん

自分の場合は職場付近から直バスです。
いわゆる郊外のバス便とは違うでしょう。

てか、豊洲じゃなくて月島じゃない？ここの人が使うのは。

[22707: 匿名さん]

>>22705 匿名さん

そんなどこのマンションでも言える話をここでされてもね。

[22708: 匿名さん]

>>22707 匿名さん

いやいや湾岸沿いのマンションだけでしょう
それに他の湾岸と比べてもここは植栽や敷地が広いのが仇になる

[22709: 匿名さん]

>>22708 匿名さん

そもそも2階まで津波に浸かるような話になれば、内陸までいっちゃうからね。
湾岸憎しで軽はずみなこと言わないようにね。

[22710: 匿名さん]

>>22709 匿名さん

軽はずみって何が軽はずみ？
湾岸沿いで、かつ、広大な敷地の植栽が売りなのだから他よりリスクがあると書いたわけで、まともに反論もなく軽はずみと言われてもね

[22711: 匿名さん]

>22706: 匿名さん　

ＢＲＴは、豊洲か勝どきしか行きませんよね。月島は通らないようです。

職場まで直通でバスとうの人は、ほんとうに理想的なマンションになりますね。

まさか、居ないとは思いますが、ここから遠距離通勤するような検討者は、有りえないという気がします。

[22712: 匿名さん]

>>22711 匿名さん

ん？新橋・虎ノ門まで行くのは知らない？

[22713: 匿名さん]

>>22710 匿名さん

あなたの前提は2階まで津波で浸かっちゃうことでしょ？それが軽はずみだと言ってるんだよ。

そんなこと言ったら内陸もダメってのは分からないのかな？

それと、2階まで浸かるという話の根拠は？

[22714: 匿名さん]

海抜何mですか？

[22715: 匿名さん]

>>22711 匿名さん

これが暫定ルート

[22716: 匿名さん]

>>22711 匿名さん
これがオリパラ後

[22717: 匿名さん]

>>22711 匿名さん

最終的にはこう。

ただし、遅れが出ているのははっきりしていて、スケジュールは不透明。

[22718: 匿名さん]

>>22713 匿名さん

ネガさんは都合の悪い話になると逆ギレするか逃げるか他の話題を持ち出すかのどれかの行動を取ります。今回はお逃げになったようですので、もう放っておきましょう。

[22719: 匿名さん]

いずれもマンションからの最寄り駅は、月島ではなく、勝どき駅か豊洲駅ですね。
乗車時間は１０分くらいかな。
夜の運行が例えば１０分間隔くらいなら、歩いたほうが早いかもしれないですね。

[22720: 匿名希望]

>>22676 名無しさん
月島2丁目東仲通り アポロ薬局の隣 月島救世軍の土地です。
月島駅文化堂9番出口から徒歩2〜3分。
駅近ですが静かな通りです。

[22721: 匿名さん]

>>22719 匿名さん
なんか話が噛み合いませんね。
まず、BRTステーションで言えば、マンションからの最寄は晴海二丁目。
地下鉄の駅で言えば、メトロ月島駅が最寄。

月島駅までは、マンションのシャトルバスもあり。

さらに都バスと晴海ライナーも利用可。

[22722: 匿名さん]

>>22718 匿名さん

津波ネガというクラシックなネガさんでしたね。独創性は低いと言わざるをえません。
2階まで浸かるというエキセントリックなネタではありましたが。

[22723: 匿名さん]

>>22721 匿名さん

たぶん、BRTで最寄りの駅に行ったらと言う話をされたいのだと思います。
新橋まで10版〜15分くらいで着いちゃうのをご存じないようです。

[22724: 匿名さん]

>>22719 匿名さん

豊洲駅からは都バスでも3〜4分です。BRTだと途中にバス停がないので1〜2分では？

[22725: 匿名さん]

>>22693 マンション掲示板さん

そもそも住もうか迷ってる物件に対して、なぜネガティブな意見だけどアピールしたいのか。
そこから論理破綻してますよ。
検討してないから、ネガするんでしょ？

なんらかの恨みがあるか営利目的か知りませんが、どう検討してるのか教えてほしい。

[22726: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログで、他物件で参考になる記事がありました。この物件の安い3LDKを買っておけば、マンマニさんの言う買い替えの波に乗れるかも？

「10年くらい先になるとは思いますが近郊郊外の交通利便性が良いエリア、近郊郊外の環境が良いエリアが買い替え先として選ばれる時代がくるのではと予想しています。

その根拠としてはここ最近55㎡ほどの狭めの部屋を買い替え前提で購入される方が増えています。子供が小さい間はプラウド日本橋富沢町のような利便性の高いマンションに住み部屋が手狭になったら広い部屋に住み替えようと。売るのも貸すのも困らない立地ですから現居はどうにでもなっても同じエリアで広い部屋となれば価格帯がグッと上がりますから同じエリアで購入することが難しくなります。

となると近郊郊外の交通利便性が良かったり環境が良かったりするところを選ぶのではないかと。今現在買い替え前提で購入される方が多いということは買い替えの波がやってくるのは10年くらい先でしょうか。

もちろんその時に都心のマンション価格が下がっていれば同一エリアで買い替えできますが働き方改革やタワマンの大規模修繕ラッシュも控えているわけで大暴落と呼べるほどの値下がりはないと思いますがどうなるか。」

[22727: マンション検討中さん]

>>22726 匿名さん

なるほどね。
俗に言う7000万の壁があるから、この物件で10年後に7000万以下ぐらいになるような部屋を買っておけば、乗れる可能性はあるね。

[22728: 匿名さん]

海抜何メートルですか？

[22729: マンション検討中さん]

>>22728 匿名さん

晴海はAP4.0m、そして防潮堤はAP6.5mです。

参考ですが、
伊勢湾台風時の高潮は5.1m
首都直下型地震の津波想定高さは1.88m
元禄型関東地震の津波高さは2.39m

です。

晴海は安心できますね。

[22730: 匿名さん]

>>22729 マンション検討中さん

こんなのありました。
晴海は安全ですね。

http://www.city.chuo.lg.jp/smph/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.html

[22731: 匿名さん]

シャトルバスの大きさやデザインがわかる資料ありましたっけ？

[22732: 契約者]

>>22731 匿名さん
デザインはないですが、重要事項説明書にある程度書いてあります。重説の内容をここで出して良いかは分からないので、営業さんに聞いてみてください。

[22733: マンション検討中さん]

のらえもんTwitterで、
「最近スカイズがバシバシ高値で決まり、駅遠の
デメリットまったく感じさせないFactが積み上がってますね。要因はなんでしょうか？」という質問に対して、その回答で
「スカイズを見学すると、駅チカだけが正義じゃないってわかりますよ。余裕のある敷地に広々とした眺望、事実上一体化している公園と運河沿い。最高じゃないですか」
とのことでした。

PT晴海も同じような位置付けになるといいですね！

https://twitter.com/tokyo_of_tokyo/status/959925691713126400

[22734: 匿名さん]

>>22726 匿名さん

パークタワー晴海は、駅遠だけど環境はいいからね。予算が限られた層が10年後に都心から住み替えて来るというのは可能性ある気がする。

[22735: 匿名さん]

>>22733 マンション検討中さん

駅遠だけど余裕のある敷地に広々とした眺望、事実上一体化している公園と運河沿い、ってパークタワー晴海とまったく同じですね笑

[22736: 匿名さん]

でもスカイズってゆりかもめ新豊洲駅に近いよね？
サラリーマンなら定期代出るから、新豊洲〜豊洲の定期申請するし。

[22737: 匿名さん]

>>22736 匿名さん

ゆりかもめは鉄道に入らないってことなんじゃない？

[22738: 匿名さん]

>>22736 匿名さん

ここだったら、BRTで10分ちょいで新橋まで行けちゃう。
暫定運用でも20分はかからない。

[22739: 匿名さん]

>>22736 匿名さん

ここに住んで、会社ある日は毎日月島までシャトルバス乗っても、月1000円ちょいだからあまり気にならないかな。

[22740: マンション検討中さん]

>>22739 匿名さん

シャトルバスと言えば、ここのシャトルバスの行き先、月島はわかるけどなんでもう１つは東銀座なの？新橋や東京駅のほうが便利じゃない？

[22741: 匿名さん]

>>22740 マンション検討中さん

新橋はBRTで行く想定で東京は都バスや晴海ライナーを想定しているのじゃないですか？

湾岸から日比谷線のアクセスって、八丁堀くらいしかないし、新富町→築地や有楽町→日比谷は乗り換えあるくから、そこを補いたい感じではないでしょうか。

[22742: マンション検討中さん]

>>22741 匿名さん

なるほどねぇ。よくわかりました。

ちなみに、晴海ライナー、なぜか朝の通勤時間帯に八重洲まで行ってくれない。有楽町止まりなんだよね。個人的に八重洲まで行って欲しい、、、

[22743: 匿名さん]

>>22732 契約者さん
ありがとうございます！重説読んでみます、晴海通りでみたドゥトゥールのシャトルが大きかったのでパークタワーも同じくらいなのかなと思ったもので。。

[22744: 匿名さん]

73平米で固定資産税41万ってモデルルームで言われたけど高すぎです。
今、豊洲ツイン80超えの部屋で22万。
なんでこんなに高い？中央区だから？

[22745: マンション検討中さん]

>>22744 匿名さん

資金計画の固定資産税は、どのデベも保守的に多めに出してくるものですよ。たぶん、この物件も20万ぐらいかと。

[22746: 匿名さん]

>>22744 匿名さん

>>22745 さんの言う通り、モデルルームで作成してもらう資金計画の固定資産税は、かなり高めに作っています。

私は、今現在新築で買ったマンションに住んでますが、最初の資金計画では固定資産税が20-25万円と算出されていたのが、実際住んでみると10万程度でした。

もちろん、軽減措置もあっての金額ですが。

[22747: 匿名さん]

>>22745 マンション検討中さん
はじめの７年の軽減措置入って２０万ではないですか？

[22748: 匿名さん]

現在湾岸で投資用に持っている物件。
豊洲ツイン87平米で軽減終わって22万。
豊洲4丁目長谷工板マン74平米で軽減終わって13万。
やはり軽減終わって40万って高い。
やはり駅遠だし、コスト高いと厳しい。

[22749: 匿名さん]

>>22748 匿名さん

豊洲ツインと同じ程度かと思いますよ。
40万というとは、そうとう保守的な数字です。

[22750: 匿名さん]

>>22748 匿名さん

路線価なので、そこまでの違いはないと思いますが、下記のサイトで調べられますよ。
https://www.chikamap.jp/chikamap-sp/TopPage/Index