パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[222: 匿名さん]

>>210
地下鉄が計画されているのは晴海通りではなくて第二環状です。駅は選手村になると思うので、ここからなら、月島駅や勝どき駅の方が近いでしょうね。できたらの話ですが。

[223: 匿名さん]

地下鉄が、晴海通りではなくて第二環状なんて、何処で明記されていました？

[224: 匿名さん]

環状二号に地下鉄はほぼ不可能なはずです。勝どき高架の杭が地下深く潜っていることと大江戸線との干渉が原因です。逆に晴海通りは首都高晴海線の地下道と晴海通りのアンダーパスが計画されており、周囲の建築は全てそれを前提として作られています。ですのでそれを地下鉄計画に転換すれば環二のような問題もおきず、むしろうってつけです。しかもBRTが環状二号ですから分散考えると地下鉄は晴海通りしか有り得ません。利害が関係するので公表はされていませんが、中央区や東京都の計画上では晴海通りでほぼ確定とみるのが妥当です。
クロノティアロ、スカイズなどは地下鉄通れば恐ろしく完璧な物件になりますね。ここもその恩恵がありそうですが、まずは２月審議会待ちですね。

[225: 匿名さん]

地下鉄は南北線の品川延伸の方は出来るだろうけど、こっちはどうなんだろう？

品川はニュース出た時メトロ職員ご前向きな
コメントだったけど、湾岸についてはノーコメント。

[226: 匿名さん]

テレビのニュースで、舛添知事も地下鉄発言してたよ。
選手村にタワマン２棟と駅直結だと思うよ。

[227: 匿名さん]

交通政策審議会でオリンピックのための新線建設は不要との結論が既に出ているので、選手村は既存の交通手段で対応となるよ、残念だけどね。

[228: 匿名さん]

>>227
選手村じゃなくて選手村跡地マンションについてでしょ

[229: 匿名さん]

たかだか数棟のマンションの事情なんて・・

[230: 匿名さん]

建設現場には、たくさんのクレーンや重機があるのですが、進んでいるのかいないのかよく分かりません。
そもそも三つの巨大な土管のような円柱物、あれは何でしょう？
今までタワマン建設現場は色々と見て来ましたが、あんなものは初めて見ました。ずーっと置いてありますね。

[231: 匿名さん]

＞＞224
ちょっと古いですが、7月の日経系雑誌記事に地下鉄位置の予想があります。
それによるとBRTの代わりと位置づけて、BRTルートと同じ環状2号地下を走るとしています。
国際展示場でりんかい線、銀座で狭軌の日比谷・三田線等との乗り入れもありうるとしており、これは是非そうなってほしいところですね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20150715/706313/?P=3

[232: 匿名]

オリンピック後、選手村に高層マンションと商業施設を出来る事を考えると環状2号あたりにできるのではないでしょうか？

[233: 匿名さん]

＞＞232
整理すると、勝どき・晴海地区の居住地域への変化が加速度的に進んだためBRTでは賄いきれないと東京都も予想した。
その結果、BRT構想は中止し、代わりにより輸送力のある地下鉄に計画を変えてきた、そんな感じかと思います。まあ一雑誌の予想なので、そう言う考え方をしている専門家もいるという事くらいに考えた方が良いかと。

[234: 匿名]

BRTと地下鉄では竣工時期が違いすぎるだろ

[235: 匿名さん]

時間軸でみるとBRT＞地下鉄、輸送力でみると地下鉄＞BRT。
無論両方できるといいんだが、予算の制約もある事だしもし択一を迫られたらどっちかねえ。

[236: 匿名さん]

その日経の記事はかなり不正確かと思います。
BRTは中止どころか、ついこの間リリースされた2020年オリンピックレガシーとして大々的に記載されていますし、内閣府の国家戦略である水素活用や次世代交通技術をふくんだ戦略プロジェクトとなって重要度が増しています。最近の記事ではBRTと地下鉄は併存前提で検討しているとの都側の回答もありました。そもそも事業者募って推進中なのに見捨てるなんて有り得ません。地下鉄は実現性もまだまだ未定ですし、普通に考えれば優先整備路線に載せつつ、BRTによる交通状況を見てから導入判断すると考えられ、最短で15年後の話と考えられます。
また日経記事では環二沿いとは書かれていません。都の資料でも位置は環二とも晴海通りともとれるボカしたイメージ図になっています。その上で224の諸条件から地下鉄は晴海通りと考えるのが妥当です。

[237: 匿名]

まぁ　そんなに力まなくてもいいのでは・・・
いつ出来るか？出来ないか？わからないのに
必至ですね。頑張ってください

[238: 匿名さん]

＞＞236
迫力あふれる投稿ですね。
勝どき・晴海地区の今後も続く人口増加を考えれば、輸送力の弱い大江戸線では早晩限界に達するのは目に見えているでしょう。一時的にはBRTで繋ぐにしても、恒久対策は地下鉄新線ですね。15年後と言わず早くやって欲しいものです。

[239: 匿名さん]

BRTって、過小評価され過ぎな気がしますね。
個人的には、ちゃんと専用レーンなどが整備できれば、乗り降りのしやすさ等、便利だと思いますね。

[240: 匿名]

>>239
そのとおりだと思う。ただ問題は現状では専用レーンの確保が難しいこと。沿線の人口が増えてくればそうなるかも。

[241: 匿名さん]

東京都オリンピックパラリンピック準備局のサイトに、お知らせ12月22日付でアップされた策定資料の中に、BRTルートとざっくりとした停留所位置が示されています。
「2020年に向けた東京都の取り組み 大会後のレガシーを見据えて」
分割ファイル テーマ1 17ページ
「ベイエリアの交通利便性を向上させ アクセスを強化 」

ここを読むとオリンピック後の計画として、地下鉄の地の字も出て来ないし、専用レーンの話も出て来ていません…
この物件の最寄り停留所は、晴海三丁目交差点辺りに漠然と大きな丸印で示されており、特定されるものではありませんでした。
ただ選手村停留所とは、はっきり別になっているので、トリトンスクエア通勤者と2丁目住民の便宜を図ってあるようです。
豊洲駅が始発のルートも予定されていました。

[242: 匿名さん]

>>241
専用レーンもないバスなら、ただのバスなんじゃないの？新潟のBRTではまともに運行できなくて専用レーンを設けないと定時運行は不可能って方向になってるのに。同じ轍を踏む気がしてならない。ましてや新潟よりはるかに交通量の多い都心で定時運行なんて実現できるのかな。大いに疑問。

[243: 匿名さん]

＞＞241
オリンピック準備局に地下鉄敷設の決定権限はないので、今は国交省のお墨付き待ちの状況。
ということで、「地下鉄の地の字も出て来ない」のも仕方ないかと。

[244: 匿名さん]

専用レーンがなければ結局ただのバスにはなる。でもBRTが民間に委託した手前、地下鉄引かれる可能性は限りなく少なくなったと考えていい。

[245: 匿名さん]

勝どき晴海は都心3区だけど交通利便性が脆弱で不便なぶん安く買える地域として発展していくのが妥当というか現実路線と思います。

[246: 匿名さん]

＞２４５
晴海は橋を越えるため勝どきとはブロックが違います、勝どきも築地と月島とはブロックが違います。

ただ、築地、勝どき、月島には電車駅があるけど晴海には無い。
晴海は不便な地域の分、中央区のなかでは価格が優しくなるのでは？

それを考えるとKTTは立地の割にお得なマンションだと思います。

[247: 匿名さん]

そういえば、新しくできた築地大橋は4車線しかないみたいだけど、BRT運航できるのかな？ 専用レーンないならただのバス変わらないような

[248: 匿名さん]

築地大橋は片側3車線の6車線ですよ。

[249: 匿名さん]

BRTは地下鉄までの繋ぎでしかないよ。

既に地下鉄については予算がついて調査始まってるよ。

詳しくはのらえもんブログ読んでね。

[250: 匿名さん]

いろいろ議論は出尽くしたけど、皆んなの意見を総合すると、湾岸部のタワマンよりも安全で高級感ある内陸部の高級住宅街にある低層マンションが良いって言う結論かな？ただ内陸の高級住宅街は高いなー。

[251: マンション投資家さん [男性 60代]]

250

自分がどこに住みたいのかで言えばどこでも本人の気持ちが一番。
投資として考えるなら、過去の／現在の価値観は関係ありません。将来価値がどちらに傾くか？？？その蓋然性を高めるためには他の事例を参考にすると良いでしょう。　残念ながら日本の中には参考になるケースはありません。海外の事例を調査するのが良いでしょう。その際に日本の特異性も同時に吟味しておいた方が良いです：世界の中で日本ほど二極化が進んでいない国はありません。ただ、日本だけが特異であった事例はこれまでに一つもありません。

２５０以外の方々のご参考になればと思い投稿しました。

[252: 匿名さん]

>>250
そう思います。お金さえあれば内陸の駅徒歩10分以内のハイグレードな低層マンションかと。

[253: 匿名さん]

私は海が見えて開放感がある風景が好きなので、お金があっても湾岸のタワマンがいいですね。
お金がよりあれば、プレミアムフロアにしますよ。
それだけ稼いでれば、通勤のために駅近とか気にしないでしょうし。
価値観は人ぞれぞれですよ。

[254: 匿名さん]

海の近くで穏やかな波や浜辺が見えるのは良いけど、津波が見えたり液状化した地盤が見えるのはカンベン。。

お金があれば、内陸の高級住宅街の低層マンションに住みたいですね。港区とか渋谷区とか。セレブ感あるし。

[255: 匿名さん]

>>251
投資で考える場合も、湾岸タワマンが地震で液状化したりヒビが入ったり、台風の高潮や津波で浸水したりするのは資産価値に影響あたえるからリスキーかな。

健全な投資をしたいなら、内陸の低層マンションだよ。

[256: 匿名さん]

>254

そう思うなら内陸の低層マンションご購入されたら良いでしょう。
なぜ、こんなところにわざわざ出入りしているんでしょうかね？？

さて、そろそろ延期後の新しい発表はありますかね？
延期前のホームページは昨年１月にオープンでしたが、
一年遅れとなるなら、そろそろ出てきますでしょうか？

[257: 匿名さん]

ここのスレに定期的に出現する内陸低層セレブ推しさんは、どんな属性の人かな。そして、なぜ、定期的にこのスレに書き込みするのか。。。
気持ち悪い人だなあというのが、正直な気持ちです。
いろいろあって、鬱憤を溜め込んでるんでしょうね。

[258: 匿名さん]

急に活発になったよね。マンション購入検討者じゃないと思う。どこかマンション買ったが内陸低層財閥系に憧れるひとかな？

[259: 匿名さん]

でも湾岸マンション検討すると、どうしても地震や津波や高潮は気になるわな。

[260: 匿名さん]

>258
無視が一番良いと思う。

[261: 匿名さん]

>>258
各スレに出没している＊＊。
多分精神的に病んでいるから無視が吉。

[262: 匿名さん]

>>261
ここだけじゃなかったんですね！
安心してスルーいたします。

[263: 内陸低層セレブ]

私の主人は31歳で年収500万円のエリートなのであなた方埋立地の人間とは生きる世界が違うのですよ。

[264: 匿名さん]

1桁違うよ5000万でしょ。

って、のってみた。

[265: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/589761/res/255-262

ベイズとかも荒れてるよ。各地のスレを見ていると、パークコート渋谷大山町、（あ、プラネ？を忘れた、）を買った人の売り込みが凄いですね。

[266: 周辺住民さん]

きのう、モデルルームに灯りがついて、何やら作業していたから、そろそろ動き出すのではないかな。

[267: 匿名さん]

住商・三菱・三井のJVになっちゃいましたよ、ここ。

[268: 匿名さん]

>267

どちらの情報ですか？

[269: 匿名さん]

>>268
建築看板に出てたってずいぶん前に書き込みあったよ(´▽`)ノ

[270: 匿名さん]

>>269
郵便受けにそんな表示があったという書き込みで、正確なのはわかりません。今は、三井のみの表示です。

[271: 匿名]

昨日の写真なんですが、年末は見なかった杭打ち機が出て来ていて明らかに杭打ち＆液状化対策をやり直していますね。
工事看板にはH30年6月竣工予定となっていたと思いますが、ここから29ヶ月で竣工まで持っていけるものなのでしょうか？

[272: 匿名さん]

1からやり直しではないと思うので間に合うのではないでしょうか。

周りの空き地も使ってガーデンシティみたいに商業施設併設を売りにしようという魂胆ですかね？

[274: 匿名さん]

>>273
何を今更当然のことをおっしゃるのでしょうか。

商業施設を作るにしては地元民にメリットあるにしても業者にはうまみが少ない立地だよね。

[275: 匿名さん]

>>274
WCTが2010戸弱で、ひとつの街として開発されてるくらいだから、クロノティアロあわせて3000戸弱の晴海二丁目もうまみがある立地ですよ、きっと！

[276: 匿名さん]

WCTの周りって何にもないけどね。

[277: 匿名さん]

あれ街か？
佃エリアなら分かるけど。

[278: 匿名さん]

晴海二丁目はただの僻地でしょ。

[279: 匿名さん]

再来年着工する勝どき東は、3120戸あるけどね。

[280: 周辺住民]

昨夜は遅くまでモデルルームの中で会議しているようでしたが、いよいよ再公開されるのでしょうか？

[281: 匿名さん]

再開するとき前と同じクジラのコンセプトそのままなのか、コンセプトからハードの設計までガラリと変えてくるのか興味がある。

[282: 匿名]

名前もパークコート晴海タワーに変えて、高級路線で来ますかね？オリンピックまでの間に買えるこのエリアの新築タワーは今となっては希少な存在かと。

[283: 匿名さん]

有明ガーデンシティと被りますか？

[284: 匿名さん]

>>282
代々木上原を連呼していた人？
タワーにパークコートはつけない。もっとブランドを勉強しましょう。

[285: 匿名さん]

>>284

http://www.31sumai.com/mfr/X1203/smp/

いや、ついてる案件もあるけど。。
説明お願いします。

[286: 匿名さん]

>>285
あ、285は282ではありません。

[287: 物件比較中さん]

>>284

自分も教えて欲しいです。

[288: 匿名さん]

そもそも湾岸にパークマンションやパークコートはないでしょ笑

[289: 282]

>>284

パークコート麻布十番ザ・タワー、パークコート六本木ヒルトップ、パークコート赤坂ザ・タワー。ここ10年で平均坪400万程度以上のタワーは全部パークコートのような...
ここも言われているように400超えで来るならブランド名も変更してくるような気もしますが、JVだとCapital Gate PlaceやGlobal Front Tower系の名前でしょうか。

[291: 匿名さん]

>>289
一応、湊が坪400強でパークシティですね。
最近は400越えてるパークホームズもあるようで…。

湾岸は基本的にはファミリー実需メインだと思っているので、パークコートはないと予想してます。

[293: 匿名さん]

最近だと、プラネとか、余計な混ざり物のパークコートとかもありますけどね。エセパークコート。

[294: 匿名さん]

ザ.ガーデンズ晴海に一票。

[295: 匿名さん]

修正します。ＴＨＥ ＧＡＲＤＥＮＳ ＴＯＫＹＯ ＨＡＲＵＭＩ CANAL ＴＯＰ TOWER でどうでしょうか？

[296: 匿名さん]

284涙目、的な投稿がいつの間にか消されていますね。笑

>>289
JVってのは、確定しているんでしたっけ？
早く正式に再発表してほしいですね。

[297: 匿名さん]

坪400本当ですか？

[298: 匿名]

282です。いえ、坪400万については何の根拠もありません。しかし、ドゥトゥールが360万でも売れていっていることを考えると、BRTとレミコン跡地や正面都有地の開発が同時発表であればドゥトゥール以上の値段で来てもおかしくないと思っています。一方で、そんな値段設定ではファミリー向けの売り方では難しいとも思います。普通に考えると、現況では330-350ぐらいが妥当な所かと。

[299: 匿名さん]

suumoの価格を見る限りドゥトゥールが坪360だったのは1期がせいぜい2期まで、今は400オーバで売っているみたいです。それでも売れるんだからスミフの物件企画がうまかったんでしょうね。確かに出来上がった建物見ると素晴らしいです。

現状でDTが坪400越で順調、中央湊は坪420で6割販売、ブリリア八重洲は坪400でほぼ完売、PH晴海がいつ販売か不明ですが夏ごろになるとすれば競合物件はほぼ完売していてマイペースDTの残り位しかありません。となればここも強気なら坪350～380位を狙ってくる可能性も高いかと思います。BRT、地下鉄、都有地、レミコン跡地のサプライズ込みなら尚更ですよね。

[300: 匿名さん]

DT売れてるか？

[301: 匿名]

地下鉄は分譲のタイミングではないでしょうね。10〜20年はかかるのでは。

[302: 購入検討中さん [男性 30代]]

DTそこまで売れてないですよ？

[303: 匿名さん]

今後まだ高値狙えるから一部は販売停止かけてるんじゃなかったっけ？

スレ違いスマソ

[304: 匿名さん]

>>303
ドゥトゥール普通に売ってますよ。行くと5000円もらえます。

[305: 匿名さん]

レミコン跡地ってトリトンとららぽーとが近すぎて大したものはできなさそうだけど。

[306: 匿名さん [男性]]

売っているのと売れているのは違います

[307: 周辺住民さん]

ただいまの状況。

[308: 匿名さん]

地下鉄湾岸線の話しを某不動産大手営業担当に聞いたところ、環２でしょうねと即答されました^^;

都有地の多さや晴海通りを通すメリット・効果を考えてとのことですが、いかがでしょうかね？

[310: 匿名さん]

224が言ってることはどう取れば…

[311: 匿名さん]

>>308
一応聞いときますが、スミフじゃないですよね？笑

[312: 匿名]

本当にどっちになるんでしょうね。
環状2号の方が晴海の真ん中通るし、豊洲市場、築地市場も通りそうだし、メリット大きいような気がします。晴海5丁目交差点からトリトンまで5分で行けると思うし。

[313: 匿名さん]

地下鉄が決まってくれれば、環状２号でも晴海通りでもどちらでも良いじゃない！
すくなくともBRTはすぐ近くにステーションが出来るでしょうし。

[314: 匿名さん]

>>312
晴海通り側がトリトン、フロント、二丁目未開発都有地
2号環状線側が選手村と中央清掃工場
どちらが有利だろうね

銀座方面既有地下鉄、有明方面りんかい線との繋ぎもポイントになると思いますが

[315: 匿名さん]

都が地下鉄を決定するとしたら、
中心となるのは選手村跡地かと。なので晴海通りはない。
むしろ、選手村の駅は、環２より少し選手村に寄る（晴海通りから離れる）
可能性さえあると思います。

ココ検討するのに地下鉄は考えない方がいいかと。
自分は全く考えてません。

[316: 匿名さん]

地下鉄も来て欲しいけど、ららぽーと豊洲の方まで人道橋を作って欲しいよね。
そうなると、豊洲駅も徒歩１０分位になるんじゃない？

[317: 匿名さん]

地下鉄いいですね。

資産価値も上がるし。

[318: 匿名さん]

まあまあ。
あと２ヶ月待てば方向性見える話ですから。

２ヶ月後のこのスレ、それはそれは盛り上がることでしょうよ。
きっとね。

[319: 匿名さん]

たしかに選手村跡地の開発の流れで地下鉄の話が出てきたからね。

環状２号線沿いがメイン選択肢でしょう、きっと。

[320: 匿名さん]

普通に考えると環2メインだと思うが、せっかく作ったＢＲＴと重複するから、環2はBRT、地下鉄は晴海通りという線も考えられる。これで交通不便地域も解消する。

[321: 匿名]

環２側に地下鉄が行くならゆりかもめも豊洲からそちら方向まで延伸するのかな？と思っています。でもBRTが豊洲行きになったのでゆりかもめの延伸はやはりないのかな？