パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[22151: マンション検討中さん]

>>22148 通りがかりさん

不良債権の意味わかってる？
恥ずかしいから外で言わない方がいいよ

[22152: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん
昨年夏ぐらいから気になってずっと見てますが、南と東は1期に売れた分から、その後ほとんど売れてないですよね。

[22153: 匿名さん]

立地が不便にも関わらず健闘しているのでは？近隣に商店街や習い事・塾があればなぁ

[22154: 検討板ユーザーさん]

>>22149 マンション検討中さん

48と49は有明のスレで論破されたペタペタ有明の恥クンなんだけど、有明の投稿と時間ずらした方がいいよ。バレバレだから。
キミは有明で高値掴みした部屋を早く売った方がいいよ。
ここはキミの思うように安くは買えないからさ。

[22155: 匿名さん]

>>22148 通りがかりさん

「不良債権」の意味が分かってないのは置いておいて、デベとしては今は値下げする必要はないですからね。
未発表住戸を割安な単価で発表する可能性はあります。

[22156: 匿名さん]

空き部屋を、ホーンテッドマンションにして、アトラクション付き物件にすれば人気でそう(’-’*)♪

[22157: 匿名さん]

>>22153 匿名さん

立地が悪いからこそデザイン・コンセプトやスペックに力入れてますからね。好調とは言えませんが、焦って売ることはないって感じだと思います。

[22158: 検討板ユーザーさん]

>>22152 匿名さん

そうでもないかな。三期一次は21戸中5戸が南向き。

[22159: マンション検討中さん]

そうですね苦戦してるみたいなので、マンション内に便利施設がたくさんできたらいいな
中国人向けの簡易宿舎や、都に安く売り都民住宅にするとか。

[22160: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん

言われてみれば1LDK多いね。
デベ視点では売れれば1LDKの数を用意した方が稼げるんだろうけど、こんなとこに1LDKのニーズなんてそんなにないんだから、3LDKを増やした方が結果的には良いような気がするけどな。

まぁ、結果論だけど、、、

[22161: 匿名さん]

>>22158 検討板ユーザーさん

そうなんだ、南、今までの進捗からしたら結構出てるね。
最新の価格表は見てなかった。ありがと。
株高の好影響が出てきて、高単価の部屋も少しずつ動いてきてるのかな。

[22162: 匿名さん]

今は全体的にマンション価格が天井に貼り付いている状態。北仲のような例外を除いてどこも販売に苦労しているし、新規供給もほとんどない。竣工後にそれこそ売れ残っている物件もたくさんあるよ。
それを踏まえて考えれば、ここは竣工まで１年半残して半分以上売れてるわけだから、まずまずの進捗と言える。少なくとも一部のネガが言ってるようにすぐ値下げしないといけないような状況ではない。そもそも値下げって、よほど苦戦してる物件でも竣工後かなり経ってからしかやらないもんだよ。

[22163: 匿名さん]

>>22159 マンション検討中さん

簡易宿舎や都民住宅は冗談としても、実際、そうならないように民泊対策はしっかりやらなきゃいけないですね。

[22164: 匿名さん]

>>22163
民泊対策は、はじめから民泊禁止を管理規約案に入れるか、または標準管理規約でスタートしておいて、最初の組合員総会で民泊禁止条項を盛り込んだ規約改訂を決議するか、どちらかのようです。それがルール面の整備。
あと実運用としてはルール違反を監視しないといけませんので、管理会社や理事会がどう監視し、違反にどう対処するかのガイドラインを決めるという流れになります。

[22165: マンション検討中さん]

北、西が売れているというのは結局印象操作で今の時点ではとんとんだね

[22166: 匿名さん]

半分といっても売れやすい部屋から売れて残りは値下げしない限り微妙な部屋だからなあ
モデルルーム新たに行く人も激減してるし、かなり状況は厳しい

[22167: eマンションさん]

ここのポジ凄い早口で喋ってそう・・・

[22168: 匿名さん]

>>22166
> モデルルーム新たに行く人も激減してる

なぜそんなことが分かる？証拠は？

[22169: 匿名さん]

>>22166 匿名さん

西と北の低単価の部屋は、放っておけば売れていくと思いますが、東と南は厳しいですね。あと1LDK。

ところで、モデルルームに新たに行く人は激減してるんだ。どこで聞いたの？

[22170: 匿名さん]

>>22168 匿名さん

昨年の春頃より人員も営業時間も来場者も減ってるでしょ
昨年春と昨年末両方行ったから分かるけど

[22171: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

1期と比べたらそりゃ減るでしょ

[22172: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

あと、年末って、新しい価格発表もなく、なかなか人を集めるのは難しかったタイミングだね。

[22173: 匿名さん]

>>22171 匿名さん

そう、減ってますよね！

[22174: 匿名さん]

>>22173 匿名さん

そうですね！減ってますね！


・・・以上でした。

[22175: 匿名さん]

昨日くらいから住民スレ見れないんだけどなんでだろう

[22176: eマンションさん]

>>22167 eマンションさん

有明スレではニノマエ君と呼ばれて人みたい。持論を長々とスレして悦に入る人だから気にしないで。

[22177: 匿名さん]

↑正体確定。その単語を使うのは１名のみ。

[22178: 口コミ知りたいさん]

浜離宮ってもう完売してたんですね、ここの半分くらいだけど、しばらく見てなかったから今気がつきました

[22179: 匿名さん]

>22175
検討板からの直リンが外れてるだけで（仕様変更？エラー？）、
住民板からは普通に入れる。

[22180: 匿名さん]

>>22178 口コミ知りたいさん

ちょうど1ヶ月前ぐらいに完売したみたいですね。パークコートで言えば、最近、代々木も完売しました。

[22181: 匿名さん]

>>22179 匿名さん
お、ありがとう！

[22182: 匿名さん]

>>22180
凄いよね～
どちらもパーコーを冠するにはツッコミどころ満載の立地だったけど、
結局売り切っちゃうんだもんなぁ・・・

どうしてここは味噌つくような売り方してんだろーね？
流石の三井も需給を見誤ったかな？

[22183: 匿名さん]

>>22182 匿名さん

値付けは完全にミスってると思うね。それとプラン設計。1LDKはこんなにいらなかったね。
東と南は高すぎ。

[22184: 匿名さん]

>>22183
1LDKについては設計上仕方なかったんだろうけど、
まとめて業販とか自社運用もあるかもしれないね。

[22185: 匿名さん]

まぁ多少値段が高すぎたとしても、ある程度時間をかければ売り切れますよ。
他ならぬスミフがそれを証明してる。

[22186: 匿名さん]

そうそう。
三井の最遅ペース>住不の普通ペース

三菱のパークハウスも竣工販売視野とマンマニさんとこにも出てますしね

住不的販売手法というか、デベの住不化というか

[22187: 匿名さん]

>>22185-22186
それは言えてるね～
ただ土壌というか覚悟が違うというか、一期4割しか売れなくて焦ってアンケート求める三井と、
一期2割程度の売れ行きでも「売れ過ぎだ！」って値段を上げる住不では、
最早同じ土俵で勝負してるとは思えないけどねｗ

仮に市況も横這いで、価格や戦略変更も行わないとするなら、
竣工までには100～200戸ぐらいは残りそうなペースだと思うんだけど、
住不並みに3年も5年もダラダラ売り続けるのを良しとするかはちょっと疑問。
勝どきや選手村も控えてんのにさ・・・

[22188: 匿名さん]

>>22187
そこまでは残らないでしょ。ワーストケースで竣工時点で２～３０戸残ぐらいかな。
難航と言われたパークホームズ豊洲でも入居までには完売してるしね。三井の営業力が真価を発揮するのはまだまだこれからだよ。
いずれにしても値引き云々は仮にあっても竣工後だから、まずは今後１年半の推移を見守るしかないんじゃないかな。

[22189: 匿名さん]

>>22187 匿名さん

まぁ確かにね。

三井が竣工後ダラダラ売り続けるのはあまりイメージできない。

それにスミフの場合は、期ごとに値上げしたくやり方だから、買う方も焦っちゃうという側面もあるよねw

[22190: 匿名さん]

>>22188
PH豊洲は700戸規模で1期5割売ってるんだよね、それでも引き渡し前のギリギリ完売というか、
在庫が出たり消えたりで最終的にサイトが落ちたのは半年後ぐらいだったはず。
当時より相場も一段上がってて駅からも離れてて1100戸規模って考えると、数十戸で済むのかな？

[22191: 匿名さん]

>>22190
戸数が多くて駅から遠いぶん、建物としてのモノが桁違いだからね。
パークホームズ豊洲を仮にスミフが売ってたら、まず竣工後５年は売り続けてるだろう。笑
三井はきっと販売力にものを言わせて帳尻を合わせて来るだろうということ。だからギリギリでも入居前に完売させてくるような気がするが、ワーストを考えるとそれくらい残るかもと考えてる。
まぁ残数予測は言い合ってても押し問答になるだけだから、経過を見守るしかないんじゃない？

[22192: 匿名さん]

スミフがこの状況ですから、三井も同様の手法に切り替えるというのは説得力あります。

https://twitter.com/poepoe64938368/status/955949725408149504

決して売れ残りではなく、意図的にゆっくり売ってるというのが説得力を持ってきた。＞住友不---3日続伸、マンション平均価格の上昇報道で不動産セクターが高い｜ザイ・オンライン
http://diamond.jp/articles/-/156954
@zaionlineから

[22193: 匿名さん]

>>22191 匿名さん

残っててもバルク売りや自社保有交えて無理やり完売させるかもね。
しかし、スミフも >>22192 のような状況だから、別に竣工後販売も悪くない。

[22194: 匿名さん]

>>22190 匿名さん

PH豊洲は竣工後の売れ残りは三井リハウスでこっそり販売してたよ。
三井レジが高値つけた責任とって、リハウスでは中古を見に来た客にPH豊洲を勧めるという噂聞いたけど

[22195: 匿名さん]

これだけスローペースなら、BRT、他のタワマン計画の発表などを見つつじっくり検討できますね。検討者にとっては嬉しい展開です。もしかしたら再値下げするかも！

[22196: 匿名さん]

>>22195 匿名さん

あ、また来た（笑）

[22197: 匿名さん]

BRTが具体化してくれば、逆に上げてくるんじゃないの？？

[22198: 匿名さん]

専用レーンが無いのならBRTって呼ぶの止めればいいのに。
京成バスの急行でしょ？

[22199: 匿名さん]

>>22197 匿名さん

すでに当初の計画から内容も時期もかなり衰退してますよ(汗)

[22200: 匿名さん]

京成バスの急行、いいじゃん。
今と比べてだいぶ便利になるよね。