パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[22102: 検討板ユーザーさん]

[No.22101と本レスは､他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[22103: 匿名さん]

>>22099 匿名さん
屁理屈？私は「1期1次から値下げはない」という事実を申し上げたまでですが、、、

違う部屋を比較されても、それは値下げとはいいませんよね、、、間取りも面積もタイミングも違うんですから。

そもそも、デベからしたら、分割販売は価格を柔軟に設定する意図もあるんだから当たり前では？売れそうなら高くするし、そうでなければ安くする場合だってある。

と言うか、値下げだ値下げだ！って言ってるけど値下げの何が問題なのでしょうか？値下げしたことを問題にしようとしているネガさんが多いようですが、、、

野菜の価格だって日々変わってるわけで、それに文句言う人なんていないでしょ。（マンションと野菜は違う！という頭の悪い反論はやめてくださいね笑）

[22104: 匿名さん]

>>22099 匿名さん

それは2LDKと3LDKだからでは？
第1期の北向きも2LDKの方が3LDKより坪単価が高かったですよ。

[22105: 匿名さん]

>>22100 通りがかりさん

そうですか、あなたは三井不動産レジは価格表の価格から値引きして販売している！と主張されたいのですね、、、

このタイミングで値引き販売をしている、と見ることが現実的かどうかは、掲示板を見る皆さんに委ねますが、、、

個人的には、このタイミングで値引き販売など絶対にありえない、と考えますけどね、、、まだ竣工まで一年半以上あるので、、、

[22106: 通りがかりさん]

>>22103 匿名さん

値下げは歓迎してるよ、検討者は。そもそも不動産は一点物だから同じ部屋は比較出来ないよ。

[22107: 匿名さん]

>>22104 匿名さん

ちゃんと西の単価計算して出してみなよ
2LDKと3LDKの差なんてもんじゃないから
2LDK買った人は泣いている

[22108: 検討板ユーザーさん]

私は有明とここを見てますが、ここの精神の病クンが現れたのって、有明から有恥クンが撤退したのと同じタイミングなんだよね。同一人物なんだろうね。
両方のスレでこれだけ論破されるってよっぽどだな。

[22109: 匿名さん]

>>22107 匿名さん

単価だけではなく、より重要なのはグロスですよ。

自分が買ったわけでもないのによくそんなことを、、、

[22110: 通りがかりさん]

>>22102 検討板ユーザーさん

ポジの皆さんは、みんなで飲み会中かな(笑)
明日は休みですしね～不動産業界は。

まともな方もいるようなので頑張って下さい!!

[22111: 匿名さん]

>>22108 検討板ユーザーさん

なるほど。
でも彼もこちらでもそろそろ苦しくなってきてるから、まもなく出て行くでしょうね。

[22112: 匿名さん]

>>22109 匿名さん

グロスの差で説明できる差ですか？

[22113: 匿名さん]

>>22106 通りがかりさん

？？？

ではなぜ値下げしてる！値下げしてる！と騒がれるのですか？予定価格から値下げした事実は確かなんですから、それで良いではないですか？

[22114: 匿名さん]

>>22112 匿名さん

説明？何を説明したいんですか？
坪単価が違う、ただそれだけのことですが、それ以上説明したいことはありますか？

[22115: 匿名さん]

>>22110 通りがかりさん

すみません、>>22105 を投稿したものですが、ご見解頂けますか？お逃げにならずに。

[22116: 通りがかりさん]

>>22046 匿名さん

この人の言う通り!!

[22117: 匿名さん]

>>22114 匿名さん

坪単価が1割も違うことをグロスの差や間取りで説明できるわけないんですよ
ただ事実を買いているだけ
貴方57平米買った人を気の毒だと思わないの？

[22118: 匿名さん]

あの～初心者です教えて下さいm(__)m
なぜ予定価格より値下げをしたのですか？

予定価格を設定した時に比べ情勢が変わったのでしょうか？

[22119: 匿名さん]

売れていない感を隠そうとものすごい必死で疲れとストレスで頭にも血が上っている状況

[22120: 通りがかりさん]

>>22115 匿名さん

単にエリアで主幹事の物件多いから売り急ぎたいんだろ。一番上限悪い物件残して、他に注力出来ないから。

[22121: 匿名さん]

>>22117 匿名さん

第1期の北向きでも71Bnと54Anだと同じぐらい坪単価が違いますよ。

[22122: 匿名さん]

>>22117 匿名さん

ですから、何を説明するんですか？
1割違う、その事実があるだけではないのですか？それ以上説明することはありますか？

そして気の毒じゃないのか、とかいう感情論はやめましょうね。感情論では、議論になりませんから。

私は、その時々の判断ですから、気の毒だとは全く思いません。そもそもその時に買わないとその部屋は買えなかったわけです。

[22123: 匿名さん]

予定価格は、様子見で探り入れるためのものだからね。

[22124: 検討板ユーザーさん]

>>22121 匿名さん

ありがとうございます。

[22125: 匿名さん]

>>22118 匿名さん

要するに、市況からして予定価格が高すぎた、ということでしょう。

価格設定するにはいくつかのシナリオがあったのだと思います。

おそらくですが、三井としては、2017年3月に予定価格を発表した際、2017年以降も相場が上昇して行くシナリオを前提として、予定価格を設定したのでしょう。これは、一度出した価格を下げるよりは上げる方がハードルが高いですから、合理的だと思います。

しかしながら、マンション市況は停滞しています。天井を探っている状況ですよね。ですから、それに合わせて販売価格を設定したということでしょう。実際に、モデルルームを訪れた人たちも、高い高いと言っていたようですし、その後実施したアンケートでも、高すぎることが分かったのだと思います。

[22126: 匿名さん]

>>22120 通りがかりさん

いやいや、あなたは価格表の価格と成約価格は違う、という趣旨のことを仰いましたよね。私が価格表をご提供したところ、「成約価格を出せ」ということを仰いました。

なので、あなたは、三井は価格表から値引き販売をしていると仰りたい。違いますか？

[22127: 匿名さん]

>>22120 通りがかりさん
話をすり替えないでくださいね。

[22128: マンコミュファンさん]

文字が読めない病気のポジ君、頑張って♪

良いマンションだよ。パークタワー晴海は。

[22129: マンコミュファンさん]

>>22126 匿名さん

？？？

[22130: 匿名さん]

>>22125 匿名さん

ありがとうございます(*´-`)
また値下げがあるかもと期待しちゃいますよね。停滞している市況がどうなるか誰にもわかりませんよね。じっくり考えます。

[22131: 匿名さん]

>>22129 マンコミュファンさん

>>22100

このご発言のことです。

[22132: 匿名さん]

>>22130 匿名さん

三井は、一度出した価格はなかなか下げません。まぁそれは大手ならどのデベも同じですけどね。

竣工間際や、竣工後まで待てば可能性はありますが、残り物の部屋しか買えないので、状況はウォッチしておいたほうが良いかと思います。

[22133: マンコミュファンさん]

>>22126 匿名さん

予定価格と価格表の正式価格なんて公取の話。一般的に○○円で売る予定の物を予定より安く売ったら値下げ。

関係者は商慣行で話けど、それは業界内の話でしょ。論破してるつもりなら、それでオッケー。感情的になってるのをバレないように字面を丁寧にする位の知能があるなら理解出来るよね？

[22134: マンコミュファンさん]

>>22117 匿名さん

>>22107 匿名さん

値下げの実害。

[22135: 匿名さん]

>>22133 マンコミュファンさん

ちょっと勘違いされているようです。

この「通りすがり」さんは、もともと過去の価格なんて業者でもなければ分からない、と仰っていたのです。

ですから、私はのらえもんさんのブログをご紹介しました。

そうしたら、この「通りすがり」さんは、それは価格表だ、成約価格を出せ、という趣旨のことを仰いました。

ですから、私は、価格表から値引き販売はまだやってないと思いますよ、あなたは値引き販売やってると思うんですか？というところ。ここから先のお返事をまだ頂けていない、という段階です。

一つ一つレスを追って頂ければわかると思います。

ちなみに、一連のレスの中で私は、予定価格から販売価格は値下げしています、ということもお伝えしていますよ。

[22136: 匿名さん]

>>22134 マンコミュファンさん

実害？実害が出たんですか？
実害という言葉の意味をご存知？

[22137: 検討板ユーザーさん]

>>22135 匿名さん
パンダ部屋の定義は逃げられて、結局答え無しです。

[No.22090～本レスまでの､一部テキストを削除しました。管理担当]

[22138: 匿名さん]

>>22137 検討板ユーザーさん

うーん、先の投稿にあったように、やはり、有明から流れてきた人なんですかね。
なるべく丁寧に教えてあげたのですが、いなくなってしまいましたね。

[22139: マンション検討中さん]

何だったんだろう、結局ネガさんたち、何を言いたいのか全く分からなかったね、、、

[22140: マンコミュファンさん]

うちは選手村タワーメインで考えていて、ここは滑り止めというか保険くらいに考えているのでポジネガで盛り上がっているのを楽しく拝見させてもらってます ( ￣▽￣)

[22141: 匿名さん]

>>22140 マンコミュファンさん

ここは良くも悪くも注目されている物件ですから、今後も度々バトルがあると思います(^O^)

[22142: 匿名さん]

>>22133 マンコミュファンさん

なんか論破したつもりだったのが、結局論破されちゃいましたね笑。
教養の差が出ちゃってますね笑

[22143: 評判気になるさん]

>>22052 匿名さん

それに比べると、やはりここは割高と判断する人が多いということですかね、現在の売れ行きを見ると

[22144: 匿名さん]

>>22142 匿名さん

最新のレスだけ見て分かったつもりになっちゃったんでしょうか、、、

[22145: 匿名さん]

>>22143 評判気になるさん
その通りだと思います。
特に東と南ですね。駅遠くさなんだからもっと安くしろ！という感じですね。
西と北については、予定価格より下げた結果、それなりに順調に推移していますね。

[22146: マンション検討中さん]

500残っているうちの東南と北西の割合は？

[22147: マンション検討中さん]

>>22146 マンション検討中さん

数えるのが面倒なので、手元の価格表見るとこんな感じ。

南高層→9割近くは契約済
東高層→ほとんど未発表
北高層→ほとんど未発表
西高層→半分は発表済で、その半分は契約済もしくは申込済
南中低層→8割発表済で、そのうち3割程度が契約済または申込済
東中低層→全て発表済で、そのうち3-4割程度が契約済または申込済
北中低層→9割程度発表済で、1LDK除けば9割以上契約済または申込済
西中低層→全て発表済で、半分程度契約済または申込済

角部屋については、南東角は完売。北西角は未発表。南西、北東は2-3割が契約済または申込済。

発表されているのに、契約または申込が入っていないところで目立つのは、南・東の中低層全般。北中低層の1LDK、南西角、北東角、かな。

全般的に、高単価としている部屋が進捗してないね（高すぎて買われない、という当たり前の構図）。

あと、個人的に気になったのは、北向きに1LDKが、未発表の部屋含めてまだかなり残っているということ。相当工夫しないと売れないんではないだろうか。

[22148: 通りがかりさん]

３期２次もチョロチョロ供給かな。
買手が少ないんだから大幅値下して一気に売りさばけば良いのに。不良債権になっちゃうよ。

[22149: マンション検討中さん]

またまだ残渣が膨大なので、他のとじっくり比較検討できそうですな。

[22150: 匿名さん]

>>22146 マンション検討中さん

ざっと数えてみましたが、南、東が5割ちょっと契約済のようですので、契約済の割合は南、東と北、西で同じぐらいなのではないかと思います。
もともと北、西の方が戸数が多いので、残戸数は北、西の方が多いと思います。

[22151: マンション検討中さん]

>>22148 通りがかりさん

不良債権の意味わかってる？
恥ずかしいから外で言わない方がいいよ

[22152: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん
昨年夏ぐらいから気になってずっと見てますが、南と東は1期に売れた分から、その後ほとんど売れてないですよね。

[22153: 匿名さん]

立地が不便にも関わらず健闘しているのでは？近隣に商店街や習い事・塾があればなぁ

[22154: 検討板ユーザーさん]

>>22149 マンション検討中さん

48と49は有明のスレで論破されたペタペタ有明の恥クンなんだけど、有明の投稿と時間ずらした方がいいよ。バレバレだから。
キミは有明で高値掴みした部屋を早く売った方がいいよ。
ここはキミの思うように安くは買えないからさ。

[22155: 匿名さん]

>>22148 通りがかりさん

「不良債権」の意味が分かってないのは置いておいて、デベとしては今は値下げする必要はないですからね。
未発表住戸を割安な単価で発表する可能性はあります。

[22156: 匿名さん]

空き部屋を、ホーンテッドマンションにして、アトラクション付き物件にすれば人気でそう(’-’*)♪

[22157: 匿名さん]

>>22153 匿名さん

立地が悪いからこそデザイン・コンセプトやスペックに力入れてますからね。好調とは言えませんが、焦って売ることはないって感じだと思います。

[22158: 検討板ユーザーさん]

>>22152 匿名さん

そうでもないかな。三期一次は21戸中5戸が南向き。

[22159: マンション検討中さん]

そうですね苦戦してるみたいなので、マンション内に便利施設がたくさんできたらいいな
中国人向けの簡易宿舎や、都に安く売り都民住宅にするとか。

[22160: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん

言われてみれば1LDK多いね。
デベ視点では売れれば1LDKの数を用意した方が稼げるんだろうけど、こんなとこに1LDKのニーズなんてそんなにないんだから、3LDKを増やした方が結果的には良いような気がするけどな。

まぁ、結果論だけど、、、

[22161: 匿名さん]

>>22158 検討板ユーザーさん

そうなんだ、南、今までの進捗からしたら結構出てるね。
最新の価格表は見てなかった。ありがと。
株高の好影響が出てきて、高単価の部屋も少しずつ動いてきてるのかな。

[22162: 匿名さん]

今は全体的にマンション価格が天井に貼り付いている状態。北仲のような例外を除いてどこも販売に苦労しているし、新規供給もほとんどない。竣工後にそれこそ売れ残っている物件もたくさんあるよ。
それを踏まえて考えれば、ここは竣工まで１年半残して半分以上売れてるわけだから、まずまずの進捗と言える。少なくとも一部のネガが言ってるようにすぐ値下げしないといけないような状況ではない。そもそも値下げって、よほど苦戦してる物件でも竣工後かなり経ってからしかやらないもんだよ。

[22163: 匿名さん]

>>22159 マンション検討中さん

簡易宿舎や都民住宅は冗談としても、実際、そうならないように民泊対策はしっかりやらなきゃいけないですね。

[22164: 匿名さん]

>>22163
民泊対策は、はじめから民泊禁止を管理規約案に入れるか、または標準管理規約でスタートしておいて、最初の組合員総会で民泊禁止条項を盛り込んだ規約改訂を決議するか、どちらかのようです。それがルール面の整備。
あと実運用としてはルール違反を監視しないといけませんので、管理会社や理事会がどう監視し、違反にどう対処するかのガイドラインを決めるという流れになります。

[22165: マンション検討中さん]

北、西が売れているというのは結局印象操作で今の時点ではとんとんだね

[22166: 匿名さん]

半分といっても売れやすい部屋から売れて残りは値下げしない限り微妙な部屋だからなあ
モデルルーム新たに行く人も激減してるし、かなり状況は厳しい

[22167: eマンションさん]

ここのポジ凄い早口で喋ってそう・・・

[22168: 匿名さん]

>>22166
> モデルルーム新たに行く人も激減してる

なぜそんなことが分かる？証拠は？

[22169: 匿名さん]

>>22166 匿名さん

西と北の低単価の部屋は、放っておけば売れていくと思いますが、東と南は厳しいですね。あと1LDK。

ところで、モデルルームに新たに行く人は激減してるんだ。どこで聞いたの？

[22170: 匿名さん]

>>22168 匿名さん

昨年の春頃より人員も営業時間も来場者も減ってるでしょ
昨年春と昨年末両方行ったから分かるけど

[22171: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

1期と比べたらそりゃ減るでしょ

[22172: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

あと、年末って、新しい価格発表もなく、なかなか人を集めるのは難しかったタイミングだね。

[22173: 匿名さん]

>>22171 匿名さん

そう、減ってますよね！

[22174: 匿名さん]

>>22173 匿名さん

そうですね！減ってますね！


・・・以上でした。

[22175: 匿名さん]

昨日くらいから住民スレ見れないんだけどなんでだろう

[22176: eマンションさん]

>>22167 eマンションさん

有明スレではニノマエ君と呼ばれて人みたい。持論を長々とスレして悦に入る人だから気にしないで。

[22177: 匿名さん]

↑正体確定。その単語を使うのは１名のみ。

[22178: 口コミ知りたいさん]

浜離宮ってもう完売してたんですね、ここの半分くらいだけど、しばらく見てなかったから今気がつきました

[22179: 匿名さん]

>22175
検討板からの直リンが外れてるだけで（仕様変更？エラー？）、
住民板からは普通に入れる。

[22180: 匿名さん]

>>22178 口コミ知りたいさん

ちょうど1ヶ月前ぐらいに完売したみたいですね。パークコートで言えば、最近、代々木も完売しました。

[22181: 匿名さん]

>>22179 匿名さん
お、ありがとう！

[22182: 匿名さん]

>>22180
凄いよね～
どちらもパーコーを冠するにはツッコミどころ満載の立地だったけど、
結局売り切っちゃうんだもんなぁ・・・

どうしてここは味噌つくような売り方してんだろーね？
流石の三井も需給を見誤ったかな？

[22183: 匿名さん]

>>22182 匿名さん

値付けは完全にミスってると思うね。それとプラン設計。1LDKはこんなにいらなかったね。
東と南は高すぎ。

[22184: 匿名さん]

>>22183
1LDKについては設計上仕方なかったんだろうけど、
まとめて業販とか自社運用もあるかもしれないね。

[22185: 匿名さん]

まぁ多少値段が高すぎたとしても、ある程度時間をかければ売り切れますよ。
他ならぬスミフがそれを証明してる。

[22186: 匿名さん]

そうそう。
三井の最遅ペース>住不の普通ペース

三菱のパークハウスも竣工販売視野とマンマニさんとこにも出てますしね

住不的販売手法というか、デベの住不化というか

[22187: 匿名さん]

>>22185-22186
それは言えてるね～
ただ土壌というか覚悟が違うというか、一期4割しか売れなくて焦ってアンケート求める三井と、
一期2割程度の売れ行きでも「売れ過ぎだ！」って値段を上げる住不では、
最早同じ土俵で勝負してるとは思えないけどねｗ

仮に市況も横這いで、価格や戦略変更も行わないとするなら、
竣工までには100～200戸ぐらいは残りそうなペースだと思うんだけど、
住不並みに3年も5年もダラダラ売り続けるのを良しとするかはちょっと疑問。
勝どきや選手村も控えてんのにさ・・・

[22188: 匿名さん]

>>22187
そこまでは残らないでしょ。ワーストケースで竣工時点で２～３０戸残ぐらいかな。
難航と言われたパークホームズ豊洲でも入居までには完売してるしね。三井の営業力が真価を発揮するのはまだまだこれからだよ。
いずれにしても値引き云々は仮にあっても竣工後だから、まずは今後１年半の推移を見守るしかないんじゃないかな。

[22189: 匿名さん]

>>22187 匿名さん

まぁ確かにね。

三井が竣工後ダラダラ売り続けるのはあまりイメージできない。

それにスミフの場合は、期ごとに値上げしたくやり方だから、買う方も焦っちゃうという側面もあるよねw

[22190: 匿名さん]

>>22188
PH豊洲は700戸規模で1期5割売ってるんだよね、それでも引き渡し前のギリギリ完売というか、
在庫が出たり消えたりで最終的にサイトが落ちたのは半年後ぐらいだったはず。
当時より相場も一段上がってて駅からも離れてて1100戸規模って考えると、数十戸で済むのかな？

[22191: 匿名さん]

>>22190
戸数が多くて駅から遠いぶん、建物としてのモノが桁違いだからね。
パークホームズ豊洲を仮にスミフが売ってたら、まず竣工後５年は売り続けてるだろう。笑
三井はきっと販売力にものを言わせて帳尻を合わせて来るだろうということ。だからギリギリでも入居前に完売させてくるような気がするが、ワーストを考えるとそれくらい残るかもと考えてる。
まぁ残数予測は言い合ってても押し問答になるだけだから、経過を見守るしかないんじゃない？

[22192: 匿名さん]

スミフがこの状況ですから、三井も同様の手法に切り替えるというのは説得力あります。

https://twitter.com/poepoe64938368/status/955949725408149504

決して売れ残りではなく、意図的にゆっくり売ってるというのが説得力を持ってきた。＞住友不---3日続伸、マンション平均価格の上昇報道で不動産セクターが高い｜ザイ・オンライン
http://diamond.jp/articles/-/156954
@zaionlineから

[22193: 匿名さん]

>>22191 匿名さん

残っててもバルク売りや自社保有交えて無理やり完売させるかもね。
しかし、スミフも >>22192 のような状況だから、別に竣工後販売も悪くない。

[22194: 匿名さん]

>>22190 匿名さん

PH豊洲は竣工後の売れ残りは三井リハウスでこっそり販売してたよ。
三井レジが高値つけた責任とって、リハウスでは中古を見に来た客にPH豊洲を勧めるという噂聞いたけど

[22195: 匿名さん]

これだけスローペースなら、BRT、他のタワマン計画の発表などを見つつじっくり検討できますね。検討者にとっては嬉しい展開です。もしかしたら再値下げするかも！

[22196: 匿名さん]

>>22195 匿名さん

あ、また来た（笑）

[22197: 匿名さん]

BRTが具体化してくれば、逆に上げてくるんじゃないの？？

[22198: 匿名さん]

専用レーンが無いのならBRTって呼ぶの止めればいいのに。
京成バスの急行でしょ？

[22199: 匿名さん]

>>22197 匿名さん

すでに当初の計画から内容も時期もかなり衰退してますよ(汗)

[22200: 匿名さん]

京成バスの急行、いいじゃん。
今と比べてだいぶ便利になるよね。

[22201: 匿名さん]

>>22192 匿名さん
なるほどね。
今のような市況では、価格を維持してじっくり売っていくのもデベとしてはアリってことだね。

価格が高止まりするのは検討者にとっては辛いけどね・・・