パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[22001: 匿名さん]

>>21999 匿名さん

アホですか、検討板なんでそりゃマンション購入初心者だっているでしょ
そしてあなたのコメントは販売側視点のコメントなので購入者だって知らない人だっていますよ

[22002: 匿名さん]

>>22001
アホは余計

[22003: 匿名さん]

>>21998 匿名さん

やっぱり新築マンション購入初心者さんが多いんですね。質問で分かります。
そんなの、「ほとんど申し込まれたけど、一部は申し込まれてないだろうね」というだけの話ですよ。

[22004: 匿名さん]

それはそうだ。

[22005: 匿名さん]

>>22001 匿名さん
販売側視点のコメントですがそれが何か？
現実としてそのような販売手法が業界に定着しているわけだし、知らない人は知ることができてよかったですね、ということでしかない。

[22006: 匿名さん]

買う側が販売手法を決められるわけじゃないからねぇ。

[22007: 匿名さん]

>>22003 匿名さん

そうですか、21戸のすべての申し込み登録はされなかっただろうということですね
次回出す戸数に注目したいと思います

[22008: マンション掲示板さん]

>>21999 匿名さん

まったく意味がないと言うのはさすがに言い過ぎな気がします、何を意味あるものと判断するのは検討者に委ねられるので

[22009: 匿名さん]

>>22007 匿名さん

次回は3期2次ですが、その戸数というのも、ある程度レンジは決まっちゃってるんですよ。たぶん、一桁じゃないですかね。1次までに決断しきれなかった客や、1次で抽選になっちゃって買えなかった客に優先的に買わせてあげる販売、という側面がありますから。もちろん、新しく客が付いた部屋も売るっちゃ売りますけど。

また、未供給の部屋を出せばまた数は増えます。ただ、タイミングはデベの戦略次第です。未供給の部屋を出すまでは、ある程度期間を置くと思います。次に未供給の部屋を出すのはたぶん4期でしょうが、暖かくなってからでしょうね。

[22010: 匿名]

>>22007 匿名さん

本気で知りたいなら、悪質なネガが横行しているこの掲示板よりMRに行くなり、営業に電話すれば、正確な答えが分かりますよ。

[22011: 匿名さん]

>>22007 匿名さん

21戸全て登録があったかどうかは、ここで聞いてもわからないのでは？公表もされてないし。

[22012: 匿名さん]

>>22008 マンション掲示板さん

自分が欲しい部屋が売れちゃったかどうか、ぐらいは意味があるかもしれませんね。
それ以外はただただ売れ行きを見てるだけの人か、ただただネガに繋げたい人、じゃないですか？

[22013: 匿名さん]

>>22010 匿名さん

その通り。ここで聞くということ自体間違ってるし、この質問者も単にネガに繋げたいだけの悪質なネガですし。

[22014: 匿名さん]

>>21983
前向き？小池都政みたいな言い回しでミスリードしちゃダメでしょ・・・
2018年度の着工を目指す、ってことだから確定事項でないことが分かる。
そもそも豊洲ルートは先行して2019年開業を目指してた訳だから、大幅な遅れには違いない。
ちなみに選手村ルートは2020年開業予定が、2023年頃にずれ込むみたいな会見だったよね？
特に豊洲ルートについては触れられてなかった気がするから何とも言えないけどさ。

[22015: マンション検討中さん]

>>22009 匿名さん

当然それはそうですが、期間を開けると言っても気になっていたり、欲しい部屋があるなら早めにモデルルーム行って営業とコンタクト取り始めるべきですね。

基本的に営業はたくさん売りたいので、部屋の希望の重複のないように動きますから、自分の希望が通るように営業を動かすのが重要ですね。

[22016: 匿名さん]

>>22014 匿名さん

動きが止まっていないということが分かる内容なんだから、そういう意味では前向きでしょ。確定事項でないことよりも、設計が年度内に取りまとまり、2018年度内の早期着工を目指している、ということが重要。あんたのようなネガ思考ではダメだね。

大幅な遅れなんて分かりきったこと今更言われてもねぇ。

そして、2023年ごろにずれ込むとは誰も明言してないよ。あるならソース出してよ。

[22017: 匿名さん]

>>22014
都の段階で止まってたら信用できないし不確定と思うしかないが、詳細設計を民間に委託したことが確定事項として出たので、普通に進捗することが期待できる。その点を前向きととらえるのは合理的だろう。

[22018: マンション掲示板さん]

次に本格的に販売が進むのは春先3月以降と予想します。3月あたりに月島パチもんタワーの販売予定価格がでるので、それと比較した時ここの割安感が出てくると思います。
パチもんは徒歩2分、PTHは徒歩12分。その差10分。PTHは坪358万円、パチもんはおそらく400万円オーバー。70平米の部屋で900万以上の差。PTHお買い得はお買い得だと思いますよ。

[22019: 匿名さん]

>>21999
あー言えばこー言うんだな・・・

1月時点で約半分の520戸供給（公式サイトより）。
3期1次で21戸供給（何戸売れたかは不明）。

引き渡し前の完売を一つの基準とするならば、市況のポジティブサプライズ、
値引きやバルク売り等何らかの対策がなされない限り不可能といっていい売れ行き。

まあ方針としてゆっくり販売に舵を切ったのは理解するとしても、
住不みたいに3年も5年も売るのか？って話になるし、だったら選手村を待つか・・・ってのも当然の話。
もちろんリスクとして選手村が高値の場合もあるし（可能性としては低い）、
延期や一部凍結、相場維持を狙った分割販売（待つ身としてはこれが一番辛い）等の可能性もある。

[22020: 匿名さん]

>>22019 匿名さん
なんかデベの担当者みたいな話ぶりだけど、あなたは誰目線で話してんのさ？w ちょっと笑っちゃったw

選手村は高値も安値もなく、相場並みに出してくるんじゃないの。駅遠は加味されるが、一体再開発の価値向上も織り込まれ、安くはならないでしょう。

[22021: 匿名さん]

>>22019
だから市況のポジティブサプライズがあるんだよ。
月島パチもんが400超えの高値で出てくる。下手すれば450。十分なインパクトだろ。
続いて豊洲の東急もおそらく400前後で出てくるね。
それらを待っててドロップする人たちの受け皿は、もうここぐらいしかないからね。

[22022: 匿名さん]

>>22018
そういう人もチラホラ出てくるとは思う。
ただ今まで売れてなかったものが突然売れ始めるほどのインパクトは皆無に等しい。
結局値引きだったり、中国人やタワマン節税富裕層に続く新たな購入層が必要。
購入層にしても駅近だから買うって人がほとんどで、
予算8000万だから妥協してこっち買うっていう買い方をする人は少ない気がする。

話は変わるけど地権者の手前や近隣物件の方向転換からも、
一期で4割前後の供給になるようなギリギリを狙った売り方をしてくると思うけど、
そうやって在庫が積み上がっていく訳でどこまで耐えられるんだろうね？
住不と違って三井は選手村や勝どきの主幹事でもあるし、
それこそ坪300～500の相場で10000戸規模が捌けるとは到底思えないんだけど・・・

[22023: 匿名さん]

>>22022
決めつきすぎ。

根拠は何ひとつなく、個人的な予想でしかないな。

[22024: 匿名さん]

>>22022 匿名さん

都心近接エリアは、都心の労働需要を取り込む。

都心近接エリアにおいては、当面は、供給されれば昭和・平成の時代に郊外に家を買ってきた層が、職住近接を好んで都心近接エリアに家を買うケースが増える。

[22025: 匿名さん]

>>22023 匿名さん

それは、ポジ側もおなじかと…

[22026: 匿名さん]

>>22025 匿名さん

いや、全体的な傾向として、ネガは妄想、決めつけ、悪質な誘導、単なる感情的な煽りといった投稿が、明らかに多いよ。

[22027: 匿名さん]

>>22024
コストカット、平米減、度重なる価格上昇を経て、
その、以前の湾岸ターゲットだったパワー労働者層では既に湾岸買えなくなってるからねぇ・・・

ここも当初の予定通りなら坪300取れれば御の字って感じだったのに、
数年を経て、結局坪350だからね・・・
当然購入者層はガラっと変わってるはずだし、マーケットもどんどん狭くなってると思う。

[22028: 匿名さん]

>>22027
だからさ。
データも根拠もなしに、マーケティング素人のあなたが個人的感覚でマーケットの心配してもはじまらないんだよ。このスレにとっても何の参考にもならない。

ずっとそれを指摘してるんだけど、なかなか理解してもらえないからストレートな表現になってしまって悪いが、そういうことだ。

[22029: 匿名さん]

>>22027 匿名さん

購入者層は、女性活躍の推進に伴って共働きファミリーに移ってきていますね。特に都心は女性の労働意欲も高いので、マーケットは維持されるでしょう。

また、旧来の湾岸ターゲット層ぐらいの年収の人たちにとっては、ここの北と西は最後のチャンスですね。

[22030: マンション検討中さん]

ポジの否定も根拠無いのは同じ。

[22031: 匿名さん]

>>22030 マンション検討中さん

それはあくまで意見交換の場合でしょ？
ネガが悪質なのは、妄想、決めつけ、悪質な誘導、単なる感情的な煽りといった投稿が、明らかに多いこと。

[22032: 匿名さん]

>>22030
そう思うなら、もう止めようや。根拠ない同士で議論しても埒が開かないだろ？
あなたが書き込まなければ、もっと実際的な検討の場になるから。

[22033: 通りがかりさん]

>>22031 匿名さん

ポジもネガも同じ。どちらも悪質な誘導だよ。ただ、ここのポジは、ちょっと気持ち悪い。利害関係者としか思えない火消し、無理ポジが過ぎるから…

[22034: 匿名さん]

>>22033
ネガは決め付けが多いが、ポジはそれに対してロジカルに反論してるだけでしょ。
ポジの書き込みで非論理的なものがあったら、具体的に挙げてみて？

[22035: マンション検討中さん]

２１戸売り出したけど 応募のない部屋もあった。

これをどう考察するかは人それぞれ

[22036: 匿名さん]

>>22035
個人的な考察は個人的にやればいいよ。
このスレに書き込む必要はなし。まして他人に個人的意見を押し付けるのは控えないとな。

[22037: 匿名さん]

>>22033 通りがかりさん

火がなければ火消しもされない。ネガがいるからポジもいる。

遡って読んだけど、内容的には、無理なポジはなかったけどなぁ。希望的観測はあるものの。まぁ希望を持つのは悪いことではないし。

ネガの方が、根拠ない煽りなど多くて気持ち悪い。

[22038: 匿名さん]

>>22037 匿名さん

それを言うなら、
火の無いところに煙は立たぬ
と先に言うのではないでしょうか…

[22039: 匿名さん]

>>22038 匿名さん

いや、放火魔でしょw

[22040: マンション検討中さん]

検討者なら売れ行きや価格の予想、周辺環境など気になると思うけど、少しでも不安を書くと、全力で否定されます。(汗)初心者だし初めての購入だしわからないことだらけなんですすみません。

[22041: 匿名さん]

>>22040 マンション検討中さん
いえ、違います。あなたはネガです。
「少しの不安」しか書いていないとうのうなんて、ここ最近ありませんでしたからね。

[22042: 匿名さん]

>>22029 匿名さん
そうですね。
実際、湾岸エリアの主要ターゲットは共働きのパワーカップルになっていますからね。

[22043: 匿名さん]

>>22040
仰る通り、気にしないことだね。
ネガもポジも表裏一体、受け止め方次第だからね。

>>22041
こえーよｗ

[22044: 匿名さん]

ネガが火をつけ、ポジが火消しすると、
ネガは火消しだ！と言う。


なんだこれ（笑）

[22045: マンコミュファンさん]

掲示板なんて、ネガとポジがいるから情報が出てくる。ムキになればなるほど情報も出てくるもの。（ただし、ネガは適当にケチつけておけば良いが、ポジは購入者等利害関係者であることが多いため情報収集に力を入れるので情報が正確だったりする）

見てるほうとしてはその中から自分にとって役立ちそうな情報を取捨選択するのみ。どんどんやって貰えばいい。

[22046: 匿名さん]

>>22044
ネガとかポジっていうよりデベって売れてない感に支配されることを極端に嫌がるからね。
受験生のスベる並みに禁句なんだと思う。
1000戸規模で二期までに半分、三期1次で21戸ってどう考えてもアレだと思うんだけどねぇ・・・
これが例えば北浜のスレで売れてない連呼してもスルーされるだけっていうｗ

[22047: 匿名さん]

>>22046
北浜→北仲の間違い

[22048: 匿名さん]

>>22046 匿名さん

当たり前だろ、北仲は価格歪みまくりで売れてんだからw

逆に、君のようにわざわざ「売れてない」と言いにくる人がなぜたくさんいるのか謎、、、

まぁ、買わないことにした人たちが自己正当化しに来るパターンが多いんだとは思うけど。

[22049: 匿名さん]

都心に近く需要が多いから益々価値が上がると聞きましたが…どうなんでしょうね
３期は売りにくい不人気の間取りを集中的に売り出したのかな？

[22050: 匿名さん]

>>22049 匿名さん

「都心に近く需要が多いから益々価値が上がる」なんて誰から聞いたんですか？
「益々上がる」というよりは、「価値が落ちない」だと思いますよ。

3期は、これまでと出している部屋は特に変えてないですね。ら

[22051: 評判気になるさん]

北仲のマンションもこことそんなに平均の坪単価は変わらなかったと思いますがそんなに安かったでしたっけ？

[22052: 匿名さん]

>>22051 評判気になるさん

北仲については、40Fまでなら、ここと同じぐらいの平均坪単価ですね。

ただし、あの立地・クラス感・利便性、横浜の馬車道駅で、郊外の駅前タワマンよりも若干安く、坪300万円からありましたね。八王子・立川・三鷹・国分寺・中野・武蔵小山の駅前・直結タワーの価格を考えれば、いかに安かったかということが分かります。

[22053: 匿名さん]

>>22036 匿名さん

個人的な考察はこのスレでは禁止なんですか

[22054: eマンションさん]

>>22035 マンション検討中さん

全部申し込み入ったよ。ウソはやめろや。

[22055: 匿名さん]

>>22054 eマンションさん

これが真実のようですね。
デマは排除されました。

[22056: マンション検討中さん]

>>22054 eマンションさん

やはりネガのデマだったか。
本当にこの物件のネガは、平気で嘘をつくなど悪質だね。夢の国に馴染めない人たちなんだなきっと笑

[22057: マンション検討中さん]

https://twitter.com/tokyo_jcs/status/955722995359608833

東京都都市整備局は、都心と臨海副都心を結ぶＢＲＴ（バス高速輸送システム）の施設詳細設計業務を日建設計シビル（文京区）に委託した。ＢＲＴの停留施設やターミナルなどの最終的な配置場所や規模、構造、仕様などを年度内に取りまとめ、18年度の着工を目指す。19年度末までに完成させ、東京２０２０オリンピック・パラリンピック競技大会の開催に備える。

[22058: 匿名さん]

>>22054 eマンションさん
いいえ、違いますよ、そっちこそ本当にデマはやめてください、検討板に迷惑です！

[22059: マンション検討中さん]

ポジの書き込みは根拠もなく盲信し
否定的な書き込みはすべてデマ、根拠無しと潰しにかかるのがここの特徴ですね。

[22060: 匿名さん]

>>22057 マンション検討中さん

へぇ、こんな記事があったんだ。
小池サンは大会後とか言ってるけど、とりあえず19年度末目指して進めてるってことなのかな？？

[22061: 通りがかりさん]

>>22048 匿名さん

だって実際、売れて無いから値下げとか超少額手付け提案してくるんでしょ…

[22062: 通りがかりさん]

>>22054 eマンションさん

なんで分かるの？営業さんかな？

[22063: 匿名さん]

>>22061 通りがかりさん

またネガのデマが、、、値下げとか超少額手付けとか、、、

[22064: マンション検討中さん]

>>22060 匿名さん

のらえもんさんの記事によれば、職員の方々は、早く運行開始できるよう頑張っているようですね。

小池サンの発言は信憑性がよくわからないみたいですし。

[22065: 通りがかりさん]

>>22062 通りがかりさん

三井ネット部隊だよ、売り始めと苦戦物件には必ず現れるマンコミ名物。

駅が超絶遠い以外は、良いマンションだから余計な事しない方が…だいぶ安くなったから売れるんじゃ？一期契約者は涙目だけどね(笑)

[22066: 匿名さん]

>>22065 通りがかりさん

残念、ネット部隊などというのは存在しません。妄想はやめておいたほうが良いよ。名物とか言っちゃって笑

で、一期契約者は涙目とは？
一期から安い単価の部屋は出てましたけど。

[22067: 匿名さん]

>>22060 匿名さん

そりゃあ停留施設は先に作らないとまずいでしょ。BRTがいつ始まるか、そもそも始まるかは別にして。築地市場が移転しないと出来ないってわけじゃないし。

[22068: eマンションさん]

>>22065 通りがかりさん

また嘘つきがいるから晒しとくか。
一期一次で、71Bn-5970万円@275.4万円だよ。3階な。
これより安い部屋、三期で出てるか？
いいかげんウソはやめろ。

[22069: 匿名さん]

>>22067 匿名さん

そうですね。確実に前に進んでいるようでら安心しました。
始まらないということはないでしょう。

[22070: 匿名さん]

>>22068 eマンションさん
のらえもんのブログ見れば１発でバレる嘘ですよね。なんでそんな嘘つくんでしょうかねぇ。

[22071: 通りがかりさん]

>>22068 eマンションさん

それパンダでしょ(笑) 一番安い部屋の話で誤魔化そうとしてるのが値下げの証拠。

ポジって… ○○しかいないのね…

[22072: eマンションさん]

>>22071 通りがかりさん

しかし、こいつらはウソしか書けないのか？
3階から30階までその一列は10-20万円刻みで売ってるんだよ。お前のパンダ部屋の定義を言ってみろよ。逃げるなよ。ウソつきクンよ。
レベルが低いんだよ。

[22073: 通りがかりさん]

>>22045 マンコミュファンさん

利害関係者が匿名掲示板に書くから、たちが悪いんじゃ(笑)

[22074: マンション検討中さん]

購入者が必死になっている面があるよね。
これが売れている物件だと余裕で無視できるけど
ここはその余裕がないからむきになって反応が激しい。

[22075: 匿名]

>>22065 通りがかりさん

苦戦物件にはこんなにネガ来ないでしょ（笑）
あー必死、必死。

そんなに印象操作しないと困っちゃうのかな？？

[22076: 通りがかりさん]

>>22072 eマンションさん

何故か関係者でも無いのに過去と今の販売価格が全て分かるみたいだから期別の平米ごとの平均成約価格出してよ。

階数での比較でも良いよ～否定したければ否定する側が根拠だすんだよ♪逃げるなよ～安売りマンションの関係者さん(笑)

[22077: 匿名さん]

ポジでもネガでもいいけど、みんな落ち着け。いい大人がみっともない。

[22078: 通りがかりさん]

>>22075 匿名さん

お疲れ様です。営業頑張って下さい。

[22079: 通りがかりさん]

そうそう皆さん落ち着いて。ストレスはお肌の大敵ですよｗ

[22080: 通りがかりさん]

>>22065 通りがかりさん

最近のポジの投稿みると本当にいるみたいね、ネット部隊。検討者だけで情報交換したいですね。

[22081: 通りがかりさん]

>>22079 通りがかりさん

値引きの部屋を少額手付けで買えたら、ラッキーでお肌スベスベになるよ

[22082: 匿名さん]

これから供給過剰のような

[22083: 匿名さん]

>>22076 通りがかりさん

https://wangantower.com/?p=14358

はいどうぞ。
価格は今も変わってません。一期1次から値下げもなし。

これで満足？

[22084: 通りがかりさん]

>>22082 匿名さん

しかも、出てくるマンションの立地が全てここより良い。中央区の外れの晴海の更に外れの立地は厳しいよね。建物は良いけど裏を反せば、そうしないと売れない立地。

[22085: 匿名さん]

>>22080 通りがかりさん

ネット部隊なんていないよ。
最近のポジ投稿をけっこうしている俺が言ってるんだから間違いない笑

[22086: 検討板ユーザーさん]

>>22085 匿名さん

すんません。私もけっこうポジ投稿してます。

[22087: 通りがかりさん]

>>22083 匿名さん

https://wangantower.com/?p=13981

凄いね、自分に都合の悪い文字は読めない病気なのかな？あなたが引用してる、のらえもんblogでも値下げと言ってますが…

[22088: 検討板ユーザーさん]

>>22086 検討板ユーザーさん

連投ですが、一期一次から、物件公式サイトの売り出された部屋番号と価格をエクセル管理してるので、価格のウソは一発でわかります。
って言うか、検討するマンションってこのくらいみんなやらんの？？

[22089: 通りがかりさん]

>>22085 匿名さん

お疲れ様です。

[22090: 検討板ユーザーさん]

>>22087 通りがかりさん

予定価格から価格を下げた部屋があるのは誰でも知ってる。
それよりもお前のパンダ部屋の定義を言ってみろよ。

[22091: 通りがかりさん]

>>22088 検討板ユーザーさん

何の為に…そこまで(笑)

[22092: 通りがかりさん]

>>22090 検討板ユーザーさん

じゃあ実質値下げだね。早く平均成約の比較出せ!!上司に怒られるのかな？ネット番町君(笑)

[22093: 通りがかりさん]

>>22092 通りがかりさん

ごめんね、ネット番長ね。どっちでも良いか(笑)早く値下げしてないって証明してよ～あと少額手付けは提案されたよ♪

[22094: 検討板ユーザーさん]

>>22092 通りがかりさん

値下げの定義はいいから、パンダ部屋の定義を早く出せよ。

[22095: eマンションさん]

>>22093 通りがかりさん

お金がなかったんだね。買えるようになってからモデルルーム行こうね。

[22096: 通りがかりさん]

>>22046 匿名さん

この方の投稿が全てを物語ってるよね。

[22097: 通りがかりさん]

>>22094 検討板ユーザーさん

先に値下げしてないデータ出せ♪関係者さん(笑)

[22098: 匿名さん]

>>22087 通りがかりさん

あまりマンション購入のご経験がないようなので教えて差し上げますが、予定価格と販売価格というものがあるんです。

のらえもんブログにも書いてあると思いますが、昨年3月にまず予定価格を出したんですよね。で、その価格があまりに高いと評判が悪かったんで、一期1次の販売価格は、予定価格から下げたんです。のらえもんさんは、そのことを値下げと言ってるんですね。

なので、私は一期1次からの値下げはない、と申し上げました。

日本語読めますよね？であればご理解いただけると思うのですが、、、

ちにみに私は病気ではありませんよ、、、
あなたは精神の病を患っているようですが、、、

[22099: 匿名さん]

西の57平米の単価と西の他の単価みれば値下げしたのは明らか
屁理屈言おうと値下げしたというのは事実

[22100: 通りがかりさん]

>>22098 匿名さん

言葉遊びはやめようね。
成約単価の話。マンションは売ってるけど購入の経験は少ないのかな(笑)

[22102: 検討板ユーザーさん]

[No.22101と本レスは､他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[22103: 匿名さん]

>>22099 匿名さん
屁理屈？私は「1期1次から値下げはない」という事実を申し上げたまでですが、、、

違う部屋を比較されても、それは値下げとはいいませんよね、、、間取りも面積もタイミングも違うんですから。

そもそも、デベからしたら、分割販売は価格を柔軟に設定する意図もあるんだから当たり前では？売れそうなら高くするし、そうでなければ安くする場合だってある。

と言うか、値下げだ値下げだ！って言ってるけど値下げの何が問題なのでしょうか？値下げしたことを問題にしようとしているネガさんが多いようですが、、、

野菜の価格だって日々変わってるわけで、それに文句言う人なんていないでしょ。（マンションと野菜は違う！という頭の悪い反論はやめてくださいね笑）

[22104: 匿名さん]

>>22099 匿名さん

それは2LDKと3LDKだからでは？
第1期の北向きも2LDKの方が3LDKより坪単価が高かったですよ。

[22105: 匿名さん]

>>22100 通りがかりさん

そうですか、あなたは三井不動産レジは価格表の価格から値引きして販売している！と主張されたいのですね、、、

このタイミングで値引き販売をしている、と見ることが現実的かどうかは、掲示板を見る皆さんに委ねますが、、、

個人的には、このタイミングで値引き販売など絶対にありえない、と考えますけどね、、、まだ竣工まで一年半以上あるので、、、

[22106: 通りがかりさん]

>>22103 匿名さん

値下げは歓迎してるよ、検討者は。そもそも不動産は一点物だから同じ部屋は比較出来ないよ。

[22107: 匿名さん]

>>22104 匿名さん

ちゃんと西の単価計算して出してみなよ
2LDKと3LDKの差なんてもんじゃないから
2LDK買った人は泣いている

[22108: 検討板ユーザーさん]

私は有明とここを見てますが、ここの精神の病クンが現れたのって、有明から有恥クンが撤退したのと同じタイミングなんだよね。同一人物なんだろうね。
両方のスレでこれだけ論破されるってよっぽどだな。

[22109: 匿名さん]

>>22107 匿名さん

単価だけではなく、より重要なのはグロスですよ。

自分が買ったわけでもないのによくそんなことを、、、

[22110: 通りがかりさん]

>>22102 検討板ユーザーさん

ポジの皆さんは、みんなで飲み会中かな(笑)
明日は休みですしね～不動産業界は。

まともな方もいるようなので頑張って下さい!!

[22111: 匿名さん]

>>22108 検討板ユーザーさん

なるほど。
でも彼もこちらでもそろそろ苦しくなってきてるから、まもなく出て行くでしょうね。

[22112: 匿名さん]

>>22109 匿名さん

グロスの差で説明できる差ですか？

[22113: 匿名さん]

>>22106 通りがかりさん

？？？

ではなぜ値下げしてる！値下げしてる！と騒がれるのですか？予定価格から値下げした事実は確かなんですから、それで良いではないですか？

[22114: 匿名さん]

>>22112 匿名さん

説明？何を説明したいんですか？
坪単価が違う、ただそれだけのことですが、それ以上説明したいことはありますか？

[22115: 匿名さん]

>>22110 通りがかりさん

すみません、>>22105 を投稿したものですが、ご見解頂けますか？お逃げにならずに。

[22116: 通りがかりさん]

>>22046 匿名さん

この人の言う通り!!

[22117: 匿名さん]

>>22114 匿名さん

坪単価が1割も違うことをグロスの差や間取りで説明できるわけないんですよ
ただ事実を買いているだけ
貴方57平米買った人を気の毒だと思わないの？

[22118: 匿名さん]

あの～初心者です教えて下さいm(__)m
なぜ予定価格より値下げをしたのですか？

予定価格を設定した時に比べ情勢が変わったのでしょうか？

[22119: 匿名さん]

売れていない感を隠そうとものすごい必死で疲れとストレスで頭にも血が上っている状況

[22120: 通りがかりさん]

>>22115 匿名さん

単にエリアで主幹事の物件多いから売り急ぎたいんだろ。一番上限悪い物件残して、他に注力出来ないから。

[22121: 匿名さん]

>>22117 匿名さん

第1期の北向きでも71Bnと54Anだと同じぐらい坪単価が違いますよ。

[22122: 匿名さん]

>>22117 匿名さん

ですから、何を説明するんですか？
1割違う、その事実があるだけではないのですか？それ以上説明することはありますか？

そして気の毒じゃないのか、とかいう感情論はやめましょうね。感情論では、議論になりませんから。

私は、その時々の判断ですから、気の毒だとは全く思いません。そもそもその時に買わないとその部屋は買えなかったわけです。

[22123: 匿名さん]

予定価格は、様子見で探り入れるためのものだからね。

[22124: 検討板ユーザーさん]

>>22121 匿名さん

ありがとうございます。

[22125: 匿名さん]

>>22118 匿名さん

要するに、市況からして予定価格が高すぎた、ということでしょう。

価格設定するにはいくつかのシナリオがあったのだと思います。

おそらくですが、三井としては、2017年3月に予定価格を発表した際、2017年以降も相場が上昇して行くシナリオを前提として、予定価格を設定したのでしょう。これは、一度出した価格を下げるよりは上げる方がハードルが高いですから、合理的だと思います。

しかしながら、マンション市況は停滞しています。天井を探っている状況ですよね。ですから、それに合わせて販売価格を設定したということでしょう。実際に、モデルルームを訪れた人たちも、高い高いと言っていたようですし、その後実施したアンケートでも、高すぎることが分かったのだと思います。

[22126: 匿名さん]

>>22120 通りがかりさん

いやいや、あなたは価格表の価格と成約価格は違う、という趣旨のことを仰いましたよね。私が価格表をご提供したところ、「成約価格を出せ」ということを仰いました。

なので、あなたは、三井は価格表から値引き販売をしていると仰りたい。違いますか？

[22127: 匿名さん]

>>22120 通りがかりさん
話をすり替えないでくださいね。

[22128: マンコミュファンさん]

文字が読めない病気のポジ君、頑張って♪

良いマンションだよ。パークタワー晴海は。

[22129: マンコミュファンさん]

>>22126 匿名さん

？？？

[22130: 匿名さん]

>>22125 匿名さん

ありがとうございます(*´-`)
また値下げがあるかもと期待しちゃいますよね。停滞している市況がどうなるか誰にもわかりませんよね。じっくり考えます。

[22131: 匿名さん]

>>22129 マンコミュファンさん

>>22100

このご発言のことです。

[22132: 匿名さん]

>>22130 匿名さん

三井は、一度出した価格はなかなか下げません。まぁそれは大手ならどのデベも同じですけどね。

竣工間際や、竣工後まで待てば可能性はありますが、残り物の部屋しか買えないので、状況はウォッチしておいたほうが良いかと思います。

[22133: マンコミュファンさん]

>>22126 匿名さん

予定価格と価格表の正式価格なんて公取の話。一般的に○○円で売る予定の物を予定より安く売ったら値下げ。

関係者は商慣行で話けど、それは業界内の話でしょ。論破してるつもりなら、それでオッケー。感情的になってるのをバレないように字面を丁寧にする位の知能があるなら理解出来るよね？

[22134: マンコミュファンさん]

>>22117 匿名さん

>>22107 匿名さん

値下げの実害。

[22135: 匿名さん]

>>22133 マンコミュファンさん

ちょっと勘違いされているようです。

この「通りすがり」さんは、もともと過去の価格なんて業者でもなければ分からない、と仰っていたのです。

ですから、私はのらえもんさんのブログをご紹介しました。

そうしたら、この「通りすがり」さんは、それは価格表だ、成約価格を出せ、という趣旨のことを仰いました。

ですから、私は、価格表から値引き販売はまだやってないと思いますよ、あなたは値引き販売やってると思うんですか？というところ。ここから先のお返事をまだ頂けていない、という段階です。

一つ一つレスを追って頂ければわかると思います。

ちなみに、一連のレスの中で私は、予定価格から販売価格は値下げしています、ということもお伝えしていますよ。

[22136: 匿名さん]

>>22134 マンコミュファンさん

実害？実害が出たんですか？
実害という言葉の意味をご存知？

[22137: 検討板ユーザーさん]

>>22135 匿名さん
パンダ部屋の定義は逃げられて、結局答え無しです。

[No.22090～本レスまでの､一部テキストを削除しました。管理担当]

[22138: 匿名さん]

>>22137 検討板ユーザーさん

うーん、先の投稿にあったように、やはり、有明から流れてきた人なんですかね。
なるべく丁寧に教えてあげたのですが、いなくなってしまいましたね。

[22139: マンション検討中さん]

何だったんだろう、結局ネガさんたち、何を言いたいのか全く分からなかったね、、、

[22140: マンコミュファンさん]

うちは選手村タワーメインで考えていて、ここは滑り止めというか保険くらいに考えているのでポジネガで盛り上がっているのを楽しく拝見させてもらってます ( ￣▽￣)

[22141: 匿名さん]

>>22140 マンコミュファンさん

ここは良くも悪くも注目されている物件ですから、今後も度々バトルがあると思います(^O^)

[22142: 匿名さん]

>>22133 マンコミュファンさん

なんか論破したつもりだったのが、結局論破されちゃいましたね笑。
教養の差が出ちゃってますね笑

[22143: 評判気になるさん]

>>22052 匿名さん

それに比べると、やはりここは割高と判断する人が多いということですかね、現在の売れ行きを見ると

[22144: 匿名さん]

>>22142 匿名さん

最新のレスだけ見て分かったつもりになっちゃったんでしょうか、、、

[22145: 匿名さん]

>>22143 評判気になるさん
その通りだと思います。
特に東と南ですね。駅遠くさなんだからもっと安くしろ！という感じですね。
西と北については、予定価格より下げた結果、それなりに順調に推移していますね。

[22146: マンション検討中さん]

500残っているうちの東南と北西の割合は？

[22147: マンション検討中さん]

>>22146 マンション検討中さん

数えるのが面倒なので、手元の価格表見るとこんな感じ。

南高層→9割近くは契約済
東高層→ほとんど未発表
北高層→ほとんど未発表
西高層→半分は発表済で、その半分は契約済もしくは申込済
南中低層→8割発表済で、そのうち3割程度が契約済または申込済
東中低層→全て発表済で、そのうち3-4割程度が契約済または申込済
北中低層→9割程度発表済で、1LDK除けば9割以上契約済または申込済
西中低層→全て発表済で、半分程度契約済または申込済

角部屋については、南東角は完売。北西角は未発表。南西、北東は2-3割が契約済または申込済。

発表されているのに、契約または申込が入っていないところで目立つのは、南・東の中低層全般。北中低層の1LDK、南西角、北東角、かな。

全般的に、高単価としている部屋が進捗してないね（高すぎて買われない、という当たり前の構図）。

あと、個人的に気になったのは、北向きに1LDKが、未発表の部屋含めてまだかなり残っているということ。相当工夫しないと売れないんではないだろうか。

[22148: 通りがかりさん]

３期２次もチョロチョロ供給かな。
買手が少ないんだから大幅値下して一気に売りさばけば良いのに。不良債権になっちゃうよ。

[22149: マンション検討中さん]

またまだ残渣が膨大なので、他のとじっくり比較検討できそうですな。

[22150: 匿名さん]

>>22146 マンション検討中さん

ざっと数えてみましたが、南、東が5割ちょっと契約済のようですので、契約済の割合は南、東と北、西で同じぐらいなのではないかと思います。
もともと北、西の方が戸数が多いので、残戸数は北、西の方が多いと思います。

[22151: マンション検討中さん]

>>22148 通りがかりさん

不良債権の意味わかってる？
恥ずかしいから外で言わない方がいいよ

[22152: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん
昨年夏ぐらいから気になってずっと見てますが、南と東は1期に売れた分から、その後ほとんど売れてないですよね。

[22153: 匿名さん]

立地が不便にも関わらず健闘しているのでは？近隣に商店街や習い事・塾があればなぁ

[22154: 検討板ユーザーさん]

>>22149 マンション検討中さん

48と49は有明のスレで論破されたペタペタ有明の恥クンなんだけど、有明の投稿と時間ずらした方がいいよ。バレバレだから。
キミは有明で高値掴みした部屋を早く売った方がいいよ。
ここはキミの思うように安くは買えないからさ。

[22155: 匿名さん]

>>22148 通りがかりさん

「不良債権」の意味が分かってないのは置いておいて、デベとしては今は値下げする必要はないですからね。
未発表住戸を割安な単価で発表する可能性はあります。

[22156: 匿名さん]

空き部屋を、ホーンテッドマンションにして、アトラクション付き物件にすれば人気でそう(’-’*)♪

[22157: 匿名さん]

>>22153 匿名さん

立地が悪いからこそデザイン・コンセプトやスペックに力入れてますからね。好調とは言えませんが、焦って売ることはないって感じだと思います。

[22158: 検討板ユーザーさん]

>>22152 匿名さん

そうでもないかな。三期一次は21戸中5戸が南向き。

[22159: マンション検討中さん]

そうですね苦戦してるみたいなので、マンション内に便利施設がたくさんできたらいいな
中国人向けの簡易宿舎や、都に安く売り都民住宅にするとか。

[22160: 匿名さん]

>>22147 マンション検討中さん

言われてみれば1LDK多いね。
デベ視点では売れれば1LDKの数を用意した方が稼げるんだろうけど、こんなとこに1LDKのニーズなんてそんなにないんだから、3LDKを増やした方が結果的には良いような気がするけどな。

まぁ、結果論だけど、、、

[22161: 匿名さん]

>>22158 検討板ユーザーさん

そうなんだ、南、今までの進捗からしたら結構出てるね。
最新の価格表は見てなかった。ありがと。
株高の好影響が出てきて、高単価の部屋も少しずつ動いてきてるのかな。

[22162: 匿名さん]

今は全体的にマンション価格が天井に貼り付いている状態。北仲のような例外を除いてどこも販売に苦労しているし、新規供給もほとんどない。竣工後にそれこそ売れ残っている物件もたくさんあるよ。
それを踏まえて考えれば、ここは竣工まで１年半残して半分以上売れてるわけだから、まずまずの進捗と言える。少なくとも一部のネガが言ってるようにすぐ値下げしないといけないような状況ではない。そもそも値下げって、よほど苦戦してる物件でも竣工後かなり経ってからしかやらないもんだよ。

[22163: 匿名さん]

>>22159 マンション検討中さん

簡易宿舎や都民住宅は冗談としても、実際、そうならないように民泊対策はしっかりやらなきゃいけないですね。

[22164: 匿名さん]

>>22163
民泊対策は、はじめから民泊禁止を管理規約案に入れるか、または標準管理規約でスタートしておいて、最初の組合員総会で民泊禁止条項を盛り込んだ規約改訂を決議するか、どちらかのようです。それがルール面の整備。
あと実運用としてはルール違反を監視しないといけませんので、管理会社や理事会がどう監視し、違反にどう対処するかのガイドラインを決めるという流れになります。

[22165: マンション検討中さん]

北、西が売れているというのは結局印象操作で今の時点ではとんとんだね

[22166: 匿名さん]

半分といっても売れやすい部屋から売れて残りは値下げしない限り微妙な部屋だからなあ
モデルルーム新たに行く人も激減してるし、かなり状況は厳しい

[22167: eマンションさん]

ここのポジ凄い早口で喋ってそう・・・

[22168: 匿名さん]

>>22166
> モデルルーム新たに行く人も激減してる

なぜそんなことが分かる？証拠は？

[22169: 匿名さん]

>>22166 匿名さん

西と北の低単価の部屋は、放っておけば売れていくと思いますが、東と南は厳しいですね。あと1LDK。

ところで、モデルルームに新たに行く人は激減してるんだ。どこで聞いたの？

[22170: 匿名さん]

>>22168 匿名さん

昨年の春頃より人員も営業時間も来場者も減ってるでしょ
昨年春と昨年末両方行ったから分かるけど

[22171: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

1期と比べたらそりゃ減るでしょ

[22172: 匿名さん]

>>22170 匿名さん

あと、年末って、新しい価格発表もなく、なかなか人を集めるのは難しかったタイミングだね。

[22173: 匿名さん]

>>22171 匿名さん

そう、減ってますよね！

[22174: 匿名さん]

>>22173 匿名さん

そうですね！減ってますね！


・・・以上でした。

[22175: 匿名さん]

昨日くらいから住民スレ見れないんだけどなんでだろう

[22176: eマンションさん]

>>22167 eマンションさん

有明スレではニノマエ君と呼ばれて人みたい。持論を長々とスレして悦に入る人だから気にしないで。

[22177: 匿名さん]

↑正体確定。その単語を使うのは１名のみ。

[22178: 口コミ知りたいさん]

浜離宮ってもう完売してたんですね、ここの半分くらいだけど、しばらく見てなかったから今気がつきました

[22179: 匿名さん]

>22175
検討板からの直リンが外れてるだけで（仕様変更？エラー？）、
住民板からは普通に入れる。

[22180: 匿名さん]

>>22178 口コミ知りたいさん

ちょうど1ヶ月前ぐらいに完売したみたいですね。パークコートで言えば、最近、代々木も完売しました。

[22181: 匿名さん]

>>22179 匿名さん
お、ありがとう！

[22182: 匿名さん]

>>22180
凄いよね～
どちらもパーコーを冠するにはツッコミどころ満載の立地だったけど、
結局売り切っちゃうんだもんなぁ・・・

どうしてここは味噌つくような売り方してんだろーね？
流石の三井も需給を見誤ったかな？

[22183: 匿名さん]

>>22182 匿名さん

値付けは完全にミスってると思うね。それとプラン設計。1LDKはこんなにいらなかったね。
東と南は高すぎ。

[22184: 匿名さん]

>>22183
1LDKについては設計上仕方なかったんだろうけど、
まとめて業販とか自社運用もあるかもしれないね。

[22185: 匿名さん]

まぁ多少値段が高すぎたとしても、ある程度時間をかければ売り切れますよ。
他ならぬスミフがそれを証明してる。

[22186: 匿名さん]

そうそう。
三井の最遅ペース>住不の普通ペース

三菱のパークハウスも竣工販売視野とマンマニさんとこにも出てますしね

住不的販売手法というか、デベの住不化というか

[22187: 匿名さん]

>>22185-22186
それは言えてるね～
ただ土壌というか覚悟が違うというか、一期4割しか売れなくて焦ってアンケート求める三井と、
一期2割程度の売れ行きでも「売れ過ぎだ！」って値段を上げる住不では、
最早同じ土俵で勝負してるとは思えないけどねｗ

仮に市況も横這いで、価格や戦略変更も行わないとするなら、
竣工までには100～200戸ぐらいは残りそうなペースだと思うんだけど、
住不並みに3年も5年もダラダラ売り続けるのを良しとするかはちょっと疑問。
勝どきや選手村も控えてんのにさ・・・

[22188: 匿名さん]

>>22187
そこまでは残らないでしょ。ワーストケースで竣工時点で２～３０戸残ぐらいかな。
難航と言われたパークホームズ豊洲でも入居までには完売してるしね。三井の営業力が真価を発揮するのはまだまだこれからだよ。
いずれにしても値引き云々は仮にあっても竣工後だから、まずは今後１年半の推移を見守るしかないんじゃないかな。

[22189: 匿名さん]

>>22187 匿名さん

まぁ確かにね。

三井が竣工後ダラダラ売り続けるのはあまりイメージできない。

それにスミフの場合は、期ごとに値上げしたくやり方だから、買う方も焦っちゃうという側面もあるよねw

[22190: 匿名さん]

>>22188
PH豊洲は700戸規模で1期5割売ってるんだよね、それでも引き渡し前のギリギリ完売というか、
在庫が出たり消えたりで最終的にサイトが落ちたのは半年後ぐらいだったはず。
当時より相場も一段上がってて駅からも離れてて1100戸規模って考えると、数十戸で済むのかな？

[22191: 匿名さん]

>>22190
戸数が多くて駅から遠いぶん、建物としてのモノが桁違いだからね。
パークホームズ豊洲を仮にスミフが売ってたら、まず竣工後５年は売り続けてるだろう。笑
三井はきっと販売力にものを言わせて帳尻を合わせて来るだろうということ。だからギリギリでも入居前に完売させてくるような気がするが、ワーストを考えるとそれくらい残るかもと考えてる。
まぁ残数予測は言い合ってても押し問答になるだけだから、経過を見守るしかないんじゃない？

[22192: 匿名さん]

スミフがこの状況ですから、三井も同様の手法に切り替えるというのは説得力あります。

https://twitter.com/poepoe64938368/status/955949725408149504

決して売れ残りではなく、意図的にゆっくり売ってるというのが説得力を持ってきた。＞住友不---3日続伸、マンション平均価格の上昇報道で不動産セクターが高い｜ザイ・オンライン
http://diamond.jp/articles/-/156954
@zaionlineから

[22193: 匿名さん]

>>22191 匿名さん

残っててもバルク売りや自社保有交えて無理やり完売させるかもね。
しかし、スミフも >>22192 のような状況だから、別に竣工後販売も悪くない。

[22194: 匿名さん]

>>22190 匿名さん

PH豊洲は竣工後の売れ残りは三井リハウスでこっそり販売してたよ。
三井レジが高値つけた責任とって、リハウスでは中古を見に来た客にPH豊洲を勧めるという噂聞いたけど

[22195: 匿名さん]

これだけスローペースなら、BRT、他のタワマン計画の発表などを見つつじっくり検討できますね。検討者にとっては嬉しい展開です。もしかしたら再値下げするかも！

[22196: 匿名さん]

>>22195 匿名さん

あ、また来た（笑）

[22197: 匿名さん]

BRTが具体化してくれば、逆に上げてくるんじゃないの？？

[22198: 匿名さん]

専用レーンが無いのならBRTって呼ぶの止めればいいのに。
京成バスの急行でしょ？

[22199: 匿名さん]

>>22197 匿名さん

すでに当初の計画から内容も時期もかなり衰退してますよ(汗)

[22200: 匿名さん]

京成バスの急行、いいじゃん。
今と比べてだいぶ便利になるよね。