パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[21151: 姫]

>>21148 匿名さん

まったく、その通りだわ。

[21152: 姫]

>>21145 匿名さん

道の駅なんてお粗末だわ。
どうせ安い白菜なんかを
先を争って奪い取ろうとする
オバさんだらけになるんじゃないかしら？

[21153: 匿名さん]

>>21152 姫さん

それでいいとおもいますよ。(^-^)
路地で新鮮な野菜とか販売してほしいな。

[21154: マンション検討中さん]

>>21136 匿名さん

有明みたいに新規で巨大物流倉庫ができるのは勘弁ですね

[21155: 匿名さん]

>>21154 マンション検討中さん

マンションができて眺望が無くなるよりは巨大倉庫のほうがいいかも

[21156: 姫]

>>21153 匿名さん

きゅうりなんかも
売られるとありがたいわね。

[21157: 匿名さん]

>>21154 マンション検討中さん

なぜいきなり巨大物流倉庫笑
土地用途が違います。

[21158: 姫]

>>21157 匿名さん

1種住専でしょ？

[21159: 匿名さん]

>>21158 姫さん

！？！？！？

[21160: 姫]

>>21159 匿名さん

まさか工専じゃないわよね？

[21161: 匿名さん]

ここは準工業でしょ

[21162: 匿名希望]

>>21158 姫さん
それは一丁目の住宅区域。

[21171: 匿名さん]

>>21148
イメージを膨らませるのは自由だけど、
実際は何も決まってないんだから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
都有地には晴海フロント以上の高さは建てられない、ってことぐらい。

理想を言えば低層をターミナルとして整備することを条件とした入札かなぁ？
ただ車庫兼となると結構高さを喰いそうな気もしないでもないけど。

[21173: 匿名希望]

都有地が広いので、BRTターミナルのシェアサイクルポートに、晴海4丁目にあるシェアサイクルの拠点を移すのもいいかもしれませんね。
BRTターミナル横の土地を都に貸してもらって、中央区内の各サイクルポートへの自転車再配分とメンテナンスをここでやるといいですね。そうするとここは常にシェアサイクルがいっぱい使える状況になります。

[21174: 匿名さん]

>>21171 匿名さん
上から目線で鵜呑みにしちゃダメだよwとか煽ってて、、、恥ずかしいね。

そもそも、晴海フロントと同じビルの高さが都有地いっぱいになったら、というシミュレーションCGをモデルルームで見れますので、ちゃんと検討してる人ならその可能性も十分に分かってます。その上で、今ある情報から色々とイメージ膨らませてるだけでしょ。

[21175: 匿名さん]

>>21172
>>21174

ごめんごめんｗ
上からのつもりもネガるつもりも全くなかったんだけど、
余りにもターミナル前提で話が進んでるし、
>21148 の2階建てってのも全く現実的ではないと思ったもんだからさ。

BRTも延期になっちゃったし、現時点で具体的な話がないってことは、
土地活用化は五輪以降だろうし、どうなるか分からないというか不透明感増したよね。

[21176: 匿名さん]

BRTの延期については事業者も頭抱えてんじゃない？
特に選手村はBRTありきだった訳で、周辺物件も含めて戦略の見直しを迫られるかもね。
まあ場が荒れれば価格ギャップも期待できるし、検討者にとっては悪い話でもないけどね。

[21179: 匿名さん]

>>21175 匿名さん

今出てきている資料においてはターミナルなんだから、イメージはターミナルだと思っておけば妥当。すでに、設計委託も発注されているわけで。分からない決まってない不透明と喚いているだけでは検討は進まないでしょ。

[21180: 匿名さん]

https://twitter.com/chuoinfom/status/951286153386213377

羽田リムジンのルート予想してる人がいました

[21181: 匿名さん]

羽田リムジンバスの予測ルート、なかなか良いですね！実現することを願います。

[21183: 匿名さん]

[NO.21163～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[21184: 匿名さん]

目の前、バスタ新宿みたいにな作りはどうですか？そしたらスーパー併設も可能ですかね？http://shinjuku-busterminal.co.jp/floormap/4f.html

[21185: 匿名さん]

>>21184 匿名さん
あんなにデカイのは無理でしょ。

[21186: 匿名さん]

晴海１丁目の信号のところから入って、豊洲駅前の交通広場のような感じになるんじゃないのかな？

[21187: 匿名さん]

目の前の駅、とにかく、ある程度の大きさのスーパーさえ入ってくれれば嬉しいんだけどなー。

[21188: 匿名さん]

>>21187 匿名さん

そーね。
BRTターミナルにつけてくれないかな、需要はあると思うんだけど、、

[21189: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/9306/

「筆者の考えでは、「下がっても５％程度で、かつそこに至るのは2022年頃」と思うのです。利益圧縮分と建築費下げ分との合計で10％の価格ダウンとは簡単に行かないと思うからです。」

まぁ、そうですね。
今がいくら高い高いと言われていても、下がったとしてこんなもの。ローン支払い開始時期が遅れたり、買うまでにかかる家賃等コストを考えれば、単純に下がりそうだから待てば良いかと言えばそうでもない、というのが答えですね。ライフステージに合わせて買えば良いということかと思います。

[21190: 匿名さん]

>>21184 匿名さん

バスタ新宿規模はないよ
需要がそこまでないと思う

[21191: 匿名希望]

BRTターミナルに乗り入れるバス路線って？始発でもないし地下鉄駅もないのにどこから繋ぐの？

[21192: マンション検討中さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180111-00000544-san-l13
残念ながら千客万来施設は難しそう。
トラックが増えるだけ。

[21193: 通りすがり]

みなさん、ここから会社までdoor to doorで大体何分くらいでしょうか？

[21194: 匿名さん]

>>21184 匿名さん
夢みるのは勝手だけど、ここの利用者は晴海住民のみ。
どこをどうすればバスタ新宿みたいな集客ができるんだ？
こんな僻地に長距離バスを着けられても困るから周辺住民以外は使いませんが。

[21195: 匿名さん]

３５分

[21196: 匿名希望]

BRT晴海支線で一番喜んでいるのは、三井では？
これで豊洲と選手村が繋がり、豊洲大規模再開発とららぽーとの商圏人口をぐっと増やせる。
二丁目のセメント工場跡地も買えればそこにマンションを作り、さらにアオキ&ららぽーと来店客を増やせます。

[21197: 検討者]

25分

[21198: 匿名さん]

>>21191 匿名希望さん

・現状の晴海一丁目のバス停を廃止してターミナルへ
・羽田空港リムジンバス路線
・成田空港リムジンバス路線
・晴海ライナー
って感じ？あとはコミュニティバスとか？分からんけど。

[21199: 匿名さん]

さすがタワーマンションですね。
会社まで２５分とは素晴らしい。

[21200: マンション掲示板さん]

>>21193 通りすがりさん
多めに見て40分

[21201: 匿名さん]

>>21189 匿名さん

そうですね。
たまに、選手村安くなるから待ったほうがいい！とかいうのが湧いてきますけど、結局選手村も相場並みで出てくるのは目に見えてますし。

[21202: 匿名さん]

>>21193 通りすがりさん

25-30分ですね。

[21203: 匿名さん]

>>21194 匿名さん

私もバスタ規模は無理と思うけど、そういう考えに対してあなたのようにギャーギャーいうのもみっともないですよ。

[21204: 匿名さん]

>>21196 匿名希望さん

確かにね。
出来れば二丁目ターミナルにスーパーが欲しいところだけど。

[21205: 匿名希望]

>>21204 匿名さん

三井は、二丁目に商業施設は無理だろうと判断、だからマンション内にミニショップを作り、ネットスーパーの配達にも対応する冷蔵ロッカーを完備したんだと思います。
ただミニショップも明日のお弁当のおかずくらいは買えて、超便利なはずです。

[21206: 匿名さん]

http://1manken.hatenablog.com/entry/mansion-sijou-yosou-2018

なるほどね。
2018年、市況がマイナス方向と予想している人は1人もいませんね。やはり、周辺の新築、月島パチモンや東急豊洲などは高値で出してきそうですね。

[21207: 匿名さん]

>>21205 匿名希望さん

今でもネットスーパー活用してますが、使い方覚えれば超便利です！！！

[21208: マンション検討中さん]

>>21201 匿名さん

選手村は、価格で待つと言うよりは周りの環境や展望の良さで待つ人の方が多いでしょう
相場並みと言うことは、ここと対して価格も変わらないことになるので

[21209: 匿名さん]

>>21195 匿名さん
30分弱！部屋から駅まで15分かかる前提で、永田町下車なので電車に乗る時間は10分ぐらいですかね。

[21210: 匿名さん]

>>21208 マンション検討中さん

おそらく、ここと変わらないか、タワーはむしろ高くなるでしょうね。

[21211: 匿名さん]

通勤時間がdoor to doorで１時間を超える人は、居ないでしょう。
電車時間が５～１５分、あとは徒歩時間ですね。
まあdoor to doorで２５分～３５分程度なら、駅遠でも苦にはならない
ということですね。
サラリーマン/ウーマンにとっては、時間は何よりも重要ですもんね。

[21212: マンション検討中さん]

>>21210 匿名さん

いや、タワーがここと変わらないくらいで、板マンは、二三割安い感じになるかと

[21213: 匿名さん]

>>21212 マンション検討中さん

いやー、タワーはとにかく、眺望抜群だから、ここより高くなるんじゃない？選手村地域の一体開発の価値もあるし。

[21214: 匿名さん]

>>21212 マンション検討中さん

そんなに激安で売る訳ないでしょ。
400万超えだと思うよ。
板マンですら眺望良ければ400超えるはず。

[21215: 匿名希望]

銀座で接待があってもタクシーで１５分、新橋で同僚で飲んでも３０分以下。
通勤片道、１時間早くなる。往復で２時間。
睡眠時間が劇的に改善する。
健康になるなぁ。

[21216: 匿名さん]

>>21215 匿名希望さん

今そんなに僻地に住んでるのであれば
晴海でも大分違いますね。

[21217: 通りすがり]

ただ、真面目な話、40歳過ぎたら、通勤時間１時間は
体力的に勘弁してほしいと誰もが思うところ。
湾岸に住めば、こうした生活から解放されるんだから
いいことじゃないか。

[21218: 匿名さん]

郊外の戸建てで１時間以上かけて通勤する生活では、早朝に家を出て、深夜に帰宅。
これじゃ何のために家を買ったか分からない。
晴海のタワマンなら、会社に隣接で、夕飯も家でゆっくり取れる。
都心の生活を満喫できそう。

[21219: 匿名さん]

>>21218 匿名さん
駅近を買うべきかと。日常生活も不便だよ

[21220: 匿名さん]

>>21219 匿名さん

都心近接エリアの駅近は高いです。
でもここは現実的な価格。

多少歩きますが、その分敷地は広々していて開放感があり、駅近とはまた違った魅力があります。また、歩かなくてもシャトルバス使えるし、都バスやBRTで会社の近くまで行けるケースもあるでしょう。日常生活もまったく不便だとは思いません。

都心勤務で予算を抑えたいならここはおすすめですよ。

[21221: マンション検討中さん]

田舎からしたら、新橋・銀座からタクやバス、レンタルチャリとかで帰れて、トリトンやららぽーとが近くにあるここは、十二分に便利です。
駅近のゴミゴミしたところにはない、水辺のゆったりした雰囲気も良いので気に入りました。パークシティ豊洲が新築ならあっちを選んでいましたが、築古をかなりの上乗せ価格で買うのがどうも決心できず、築浅の晴海タワーズと悩んだうえで、こちらにしました。

[21222: 匿名さん]

水辺ってヘドロ臭い運河のこと？
俺には耐えられないが。
それにこんなところに住まなくても23区の北の方なら地下鉄に30分くらい乗ればいい。
それなら７時半に家を出て、夜も７時には家に着く。
残業しても９時までには家に着くな。
それでいてこんな割高な埋立地より遥かに安い。

[21224: 匿名さん]

>>21222 匿名さん
北の方って、北区とか板橋区とか足立区とか？
もちろん、安く住むにはいいところだと思うよ。

でも、悪いけど行動エリアがここに住むような人たちとは違いすぎるんじゃないかな。

[21225: eマンションさん]

同意。

[21227: 匿名さん]

駅ホームから玄関まで20分はかかるんじゃない？

[21229: 匿名さん]

中央区に住んでると言いたいだけの中流層の背伸び見栄張り物件。15年後リセールは周辺地区の供給過剰で買い手はつかないと思った方がいい。 駅から遠すぎて中古で買う理由がみつからないから暴落必至。

[21230: 匿名さん]

>>21229 匿名さん
これまた過激なこと言う人ですね。まぁ落ち着きましょう。

[21233: 匿名さん]

>>21229 匿名さん
これまた典型的な内容ですねw

私は契約者ですが、、、
まず中央区に住んでると言えることで何かいいことあるんですか？それともあなたが中央区に住みたいんでしょうか？笑 特に意識したことはなかったです。

それと供給過剰という点についてですが、あなたはこれまで何もない埋立地だった湾岸に何万戸とマンション供給されて来たことはもちろんご存知ですよね。でもまだ買う人がいるわけです。都心近接エリアですから、需要は尽きないわけです。需要があるんだから供給過剰という言葉は間違っています。

あと駅遠でも価値を落としていない物件はありますよ。特徴があるマンションなら、価値は落ちにくいです。まさにこのマンションはそうですよね。

[21234: 匿名さん]

湾岸ではイチニを争う駅遠マンションです。駅遠でも、って他のどこのマンションと比較するやら。
たとえばWCTはモノレール駅の駅近ですよね。

[21235: 匿名さん]

それがどうしたの？
何を重視したいかは人によって違うし。

[21236: 匿名さん]

何を言いたいのか伝わってこない。

[21237: 匿名さん]

駅遠マンションは将来売るときにしみじみ後悔しますよ。
自動運転カーなんてそう簡単に実現するものではないし、ずっと雨の日や強い風の日に失敗したなと思う。
女性だと深夜はまず徒歩では危ないからタクシーは必須です。

[21238: 匿名さん]

>>21234 匿名さん
まず一番分かりやすいのはクロノとティアロ。駅遠でも、分譲時を超える単価で普通に取り引きされていますよね。
それと、浦安にオリエンタルランド傘下グリーンアンドアーツが外構デザインやってるマンション（確かパークシティグランデ浦安、だったかな）があります。そこはバス便物件ですが、分譲時を上回る単価で取引されています。

このように、事例はたくさんあります。
全体としてはもちろん駅近の方が価格維持できていますが、駅遠だから必ずダメというわけではありません。何らか強みがあれば良い。

それと、WCTを例に挙げてますけど、じゃあWCTに近いモノレール駅ってどこのこと言ってんの？笑
その上で、WCT居住者は鉄道駅は主にどこ使うか知ってる？笑

[21239: 匿名さん]

>>21237 匿名さん

たまーにあるずっと雨の日や強風の日に、「やべえこのマンション買って失敗した」と思うなら最初から買ってないよ笑

それに深夜はまずそもそも出歩かないでください笑 てか深夜に出歩いたらそもそもどこでも危ないし、ここはむしろ治安いいよ。

[21240: 匿名さん]

クロノ ティアロが販売された時期に比べると、都内の多くの場所で路線価が上がったのでは？
ここが販売時より値上がりするかは神のみぞ知る。

近くに道の駅もできる可能性高いしいいかもな。

[21241: マンション検討中さん]

選手村の医療モールやショッピングモールができれば、便利になるかも。
ただ今後10000戸以上の分譲が予定されているのも事実。賑わうか供給過剰で暴落するかは不明。

[21242: 匿名さん]

>>21237 匿名さん

着々と進んでるようですが。
http://www.sankei.com/smp/photo/daily/news/171222/dly1712220011-s.html

[21243: 匿名さん]

>>21222
北の方って、具体的にたとえばどのマンション？

ここの前の運河は全く匂わないよ。

[21244: 匿名さん]

>>21239 匿名さん

同意。>>21237 は極端すぎ。ちょっと前にも「将来歳をとって脚が悪くなったら転居しなきゃいけなくなる」とか極端なこと言ってる輩がいたけど、同一人物だろうな。

売却時駅遠の影響については、ブロガー、セミプロの間では意見が分かれてるけど、ロクに物件見てないツイッタラーは駅遠ダメ！駅遠ダメ！と連呼。
一方、現地調査までやったブロガー、ツイッタラー等は「駅遠のマイナスを補って余りあるというわけではないが、プラマイゼロに持って行くぐらいの魅力はある」「他の物件ではほとんど見られないコンセプトで、独自の相場を構築できる可能性がある」との評価です。

[21245: 匿名さん]

>>21240 匿名さん
いや道の駅はできないでしょ笑
ターミナルのこと？

あとたぶん、値上がりすると思って買ってる人は少ないんじゃないかな。

[21246: 匿名さん]

>>21238
それは全体の相場が上がってるからでしょｗ

浦安物件が周辺と比較しても頭一つ成約価格が抜けてるとか、
クロティアの立地やグランドデザインが評価されて、
CGPより高値で取引されてるとか聞いたことないｗ
佃では実際そういうことが起きたけどね。

今みたいに盛り上がってる時は目立たないけど、
右肩下がってくると途端にオミットされるのが駅遠物件。
そこはしっかり認識というか割り切っとかないとダメ。
その上で開放感やコンセプトが気に入ったのなら迷わず買えばいい。

ただ選手村の盛り上がりや月島勝どきの再開発、豊洲の下支えもあるから、
心配し過ぎることもないと思う。

[21247: 匿名さん]

>>21246 匿名さん

浦安物件が頭一つ抜けてるとか、クロティアがCGPより高値だとか、誰か言った？wそんなわけないでしょ。駅遠だけど強みのある物件なら価格維持できる可能性が高いと言っているだけ。

それと、今は相場が盛り上がってるという認識も誤っていて、天井模索している段階に既に入ってる。

その上で、駅遠でも駅近と同じような値動きになっている（全体の相場にほぼ連動）物件もあれば、そうでない物件（全体の相場は上がってるのに下げてる）もある。そして具体例として挙げたクロティアと浦安は前者、というわけです。そしてパークタワー晴海は前者なのではないか、というのが個人的な意見。

周辺の下支えがあるというのは同意。

[21248: 匿名希望]

>>21244 匿名さん

>>21244 匿名さん
「足が悪くなると転居しなきなきゃいけなくなる。」ではなく、そういう可能性も考えて売りやすい部屋を買っておいた方がいいと言ったのです。

全く歩けなくなればどこに住もうが同じでしょう。そうではなく元気でお出かけもよくするんだけど、足元が少しおぼつかなくなってきて不安を感じる世代になった時に、晴海通りをどう感じるかです。
・歩道橋のところは横断歩道敷設は無理なので、将来長いスロープ式に改良されるかもしれないがその分歩く距離が長くなる。
・春海橋西交差点まで回り道して渡る。
・晴海通りを渡らない生活を心がける。←これは無理。

クロノティアロが生活動線で使用する晴海三丁目交差点の方がここより安全です。幅もここより狭くある程度の通行人数があり、交番もあり見通しもいいので、渡りやすいです。

老後を考えたら晴海通りより北側を買っておいた方が無難なのですが、また極端だと言われますかね。。。

[21249: 匿名さん]

>>21248 匿名希望さん

老後気にしますねぇ笑
別にこの物件を勧めているわけではなく、老後を気にし過ぎて、今を犠牲にしすぎないようにした方が人生楽しいですよ。もちろん準備するのは大事ですけど。

あなたにとって晴海通りがそこまでの大問題なら、買わなきゃいいんじゃないですか？