パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2101: 湾岸検討者]

デベロッパーの回し者達よ
お客様 集めるためステマお疲れ様
最近の購入者はデベロッパーの回し者記述をステマって理解してるから、あからさまなステマはやめろよな
デベロッパーの回し者達よ

[2102: 匿名さん]

>>2098さん

DFSは対応していると思いますよ。
対応していないというなら、そのソースを教えてもらえますか？

[2103: マンション検討中さん]

>>2101 湾岸検討者さん
意味がわからないんだけど、免震の擁護がなんでデベロッパーの回し者になるんですかね。
このマンションが
耐震や制震構造だったとして、それに対して
「なんで免震じゃないんだ！」っていう人に対して免震より耐震や制震のほうが優れていると言うんだったらデベロッパーの擁護っぽいけど、構造については免震プラスアルファの仕様でやることやっている以上、そこは突っ込みどころないよね、免震がどうしても嫌と言う人以外は。

[2104: 匿名さん]

DFSは数年前からある技術。熊本地震は今年の話。どう対応するのかな？

[2105: 匿名さん]

想定外が起きたときに免震では怖いので、電力は原発の緊急時対策所を
免震から耐震に変更したんでしょ。

[2106: 匿名さん]

３・１１のときに免震の長周期の弱点が露見して、耐震基準が対応するのは来年の４月。新しい問題に対応するのは時間がかかる。デベはそういうことは知っているけど黙って売っちゃう。

[2107: 検討板ユーザーさん]

>>2106 匿名さん
だったらこの規模のマンションで、ユーザーにベストな工法はなんですか？

[2108: 匿名さん]

>2105

怖いというか、免震だと原発の新しい基準に適合できるか判断できなかったから、耐震にした。

[2109: マンション検討中さん]

>>2108 匿名さん
民間マンションと原発施設を同列にして安全性云々がナンセンス

[2110: 匿名さん]

タワーに住むなら城を枕に討死の覚悟でしょ。地震国の高層建築に安心を求めるのがナンセンス。

[2111: マンション検討中さん]

>>2110 匿名さん

なんで高層マンションの検討スレにいるんですか？

ここはあなたの言う討死の覚悟を持った人たちが集まるスレです。

[2112: マンション検討中さん]

相変わらず煽りが続いていますね。
熊本で従来の想定ではあり得ないほど強い長周期成分が観測されたのは事実ですが、それって免震に限らず超高層含む全ての長周期建築物がNGなんですよね。超高層は柔構造、免震ではアイソレータなど長周期ゆえの柔らかさが特徴ですから、共振すれば強みが弱点が早変わり。熊本と同じ地震動を首都圏の非免震超高層に入力してみたら恐らくえらいことになります。一部の煽り屋さんがNHKスペシャルみて相変わらずミスリードしてますが、本質を理解してください。
対策は、共振しても速やかに減衰するよう制震ダンパーを組み込む、アイソレータを複数種類まぜて共振特性を押さえるなどです。あと、最も重要なのは設計時の各種パラメーターおよび目標値(クライテリア)に余裕を持たせることです。これは設計者の良心、あと発注者の予算に関係します。免震と一言でいっても非常に余力あるものからギリギリまで様々です。ここはどうなんでしょうね。DFS+免震で少なくともコストをかけようとしているのは確かです。

[2113: 匿名さん]

Nスぺで取り上げられていたのは免震装置の変位の話だから免震固有の問題。それと共振の話でもない。

[2114: 匿名さん]

免震装置の変位が問題を引き起こした事例として、３・１１の時に筑波の免震でエントランスが大破したというのがある。

[2115: 匿名さん]

大きな地震のたびに新たな問題が露見。対応は後手に。免震は壮大なフィールド実験中。

[2116: マンション掲示板さん]

>>2115 匿名さん
耐震のタワーに住んだことないでしょ？
東日本大震災の時には大変でしたよ
免震以上の対策ってあるの？

[2117: 匿名さん]

>>2116 マンション掲示板さん

低層マンションに住むことです。

[2118: マンション検討中さん]

本質見えないあなたには理解出来ないでしょうけど、共振の話です。免震建物ではエネルギー吸収を免震層が大部分受け持つので、設計想定外の共振は免震層の大変位に繋がります。超高層では建物全体でエネルギーを受けるので、こちらも設計想定外の長周期で共振すれば、建物全体が大振幅を生じます。影響は多少違えどどっちもヤバいのは分かりますよね？免震層の大変位と、超高層の建物全体の大変形を比較し、前者の方が確実にヤバいと言い切れる構造計算などのエビデンスがあればご提示ください。
免震にしろ超高層にしろ、固有周期が長周期の建築は想定越える長周期振動に弱い、それだけの話なのになんで通じないのかな。まあ反原発とかと同じで、話が永遠に通じない系ですかね。。

[2119: 匿名さん]

熊本の場合は直下と長周期の組み合わせで問題になったわけだから。免震のもう一つの弱点である縦揺れが関係してるはずと読んでるけど。

共振だと直下との関係が説明できない。

[2120: マンション比較中さん]

地震から免れるものは、免震構造、制振くらいしかないですよ。もっとも、断層が真下なら何をやってもだめだけど。しかし、今までの大地震でタワーが倒れたことはないし。一番ベターな解では。それより、トランプのせいで、長期金利が急騰はじめたほうが、不安だよ。

[2121: 匿名さん]

大きな地震で免震ゴムがズレた場合、ジャッキで建物を持ち上げて補正すると、建築事務所の知人から聞いた事がありますが、その場合の費用がどの位かかるのかご存知の方はいらっしゃいますか？
それから現在免震のタワーにお住まいの方に教えていただければと思うのですが、毎年の免震装置点検費は管理費から出されていると思いますが、免震ゴムが将来劣化した場合、ズレた場合の補正費用は修繕計画の中に盛り込まれてあるのでしょうか？

[2122: 匿名さん]

土壌、地震ネタは余所でやって・・・

[2123: 匿名さん]

自然災害は長期修繕計画に盛り込まれていない。３・１１の時、乾式壁って結構あちこちで壊れている。免震も含めて。補修費用をどう調達するかってのが問題になった。

それから販売時に作成する長期修繕計画は３０年目まで。免震ゴムの寿命はそれ以上とされているので、当然含まれていない。免震ゴム以外にも、機械式駐車場、エレベータ、竪排水管といった大物の交換も当初の長期修繕計画には含まれていない。タワマンの修繕積立って10年目以降で跳ね上がるんだけど、それは３０年目以降は考慮しなくて。３０年目以降を考慮したらもっとすごいことになる。

ってことはデベは決して教えない。

[2124: 匿名さん]

>>2119
直下型と縦揺れは関係ありません。直下型だろうがなんだろうが、地震波の大半は横揺れです。

[2125: マンション比較中さん]

免震タワーいやなら他いきな。つまらん解説は不要だよ

[2126: 匿名さん]

原発の免震→耐震は、耐震の方が安全だからって判断が元じゃないから騙されないようにな。

「免震機能等」とか書いちゃった新基準の条文のまずさを九電が突いたただのコストカット目的の変更で、安全性なんて気にしちゃいないのは耐震への変更と同時に規模や性能の縮小してることからもわかる。
一度川内原発でググって見るといいと思うよ。

湾岸タワマン系で書きまくってるあの人が無知なのか悪意持ってなのかは知らんが。

[2127: 匿名さん]

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってますね。また、「原子炉建屋や格納容器など、（これまで建設した）施設は耐震構造で造っている。耐震は抱負な実績がある一方で、免震は経験やデータがない。コスト削減では断じてなく、福島の事故を踏まえ、安全性第一で設備を充実させる」とも言ってます。

[2128: マンション比較中さん]

それにしても免震耐震しつこいなー。ここは免震なんだよ。

[2129: マンション検討中さん]

>>2126
放射脳系の人々が言いがかりをつけているのに騙されています。原発の免震不採用の件は決して安全性軽視でもコスト軽減でもありません。

免震の安全性は通常建築レベルでは間違いなく確かです。ただ、居住性やコストを度外視できる原発では、剛構造のガチガチ低層建築のほうが実績あり安全性を証明しやすいのです。万一が許されない原発の場合、現時点では免震はある意味リスクを内在し、かつそれが原発の安全基準を満たすと証明しづらいのです。

だからといって免震が高リスクって訳じゃないですよ。原発と普通の建築の議論をごっちゃにする人がいけないのです。

[2130: 匿名さん]

マンションの方が万が一許されないよね。
人の命かかってますから。

[2131: 検討板ユーザーさん]

>>2129 マンション検討中さん

相手にしないほうが良いですよ。
かまってほしいだけですので、スルーしましょう。

[2132: 匿名さん]

>2130

そのとおり。ということで、Nスぺで取り上げられた免震の倒壊リスクは、ある立場の人たちにとっては不都合な真実。なので総力を挙げて排除。

[2133: 匿名さん]

>>2129 マンション検討中さん
耐震が安心という事ですね。

[2134: 匿名さん]

結局ここまでDFSが危険だというソースを出せる人はだた一人もいませんでしたね。
ただの免震システムに話をそらして頑張っている人だけ。

間接的ながらDFSの安全性を証明してくれてありがとうございました。

本当に構造面だけは最強なので、後の不安は価格、管理費単価と修繕費だけですね。
あの庭は管理費高そうだし…。

[2135: 匿名さん]

原発好きの耐震君はひょっとしてDFSと一般的な免震構造物の違いも理解しないまま騒いでいたのでしょうか…？

[2136: 匿名さん]

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってます。

[2137: 匿名さん]

>>2136 匿名さん

そうですか。良かったですね。
課題のない建物はないって知ってました？
またひとつ賢くなれましたね。

[2138: 匿名さん]

興味があり、時々こちらを見ています。
高いですかね？
駅は近くはないので高価格はないかと勝手な期待をしていますが出来れば坪200万ぐらいが希望ですがいかがでしょうか？

[2139: 匿名さん]

坪２００万は絶対ないよ。

ちなみにお隣のティアロのキャンセル物件再販が角部屋ですが、約坪310万と357万

[2140: 匿名さん]

ありがとうございます。
低層階なら200万希望でしたがティアロ4階でこの価格だと厳しいですね。やはり同じ価格ぐらいで出てきるのか。こちらの物件を安くして即完売を狙ってほしいです。

[2141: 匿名さん]

>>2140 匿名さん
気合の入った仕様が高く売る気まんまんの予感です。

[2142: マンション検討中さん]

さすがに低層だろうと坪200万はアベノミクス前でもあり得ませんよ。。分譲時スカイズの最低価格でも坪200はなかったですし。

三井さんの最近の傾向として即完売を全く狙ってないですよね。余裕ある階高や贅沢なDFS免震と凝りまくりのランドスケープや共用部など、高値チャレンジの予感です。

[2143: 匿名さん]

>>2139 匿名さん
角部屋の坪単価を例に出してもねぇ。
眺望も良し悪しあるし。

[2144: 匿名さん]

>>2142
クロノ、スカイズのスタート価格は坪220弱
ティアロのスタート価格は坪250弱だったと思う

ここは早期の完売を目指すなら坪260スタートの平均坪300前後
選手村や勝どきのつなぎでゆったりなら坪280スタートの平均坪330前後ぐらいじゃない？

今となっては安かったクロノティアロも結構苦戦してたし、
駅遠大規模を相場で売り尽くすのは想像以上に大変だと思うよ
上に再販モデルがあるけど、一戸売れば終わりの中古とは訳が違うからね

[2145: マンション検討中さん]

ここの販売時期ぐらいが勝どき東の情報が出てくる頃でしょうか？
皆さんあちらは検討されていませんか？

[2146: 匿名さん]

角部屋以外だと、こちらの転売屋さんでは、
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16015550000008/

３３階北向き　3LDK 74.2m2 6880万円　約坪306万

パークタワー晴海も似たような値段になるのでは？

[2147: 匿名さん]

>>2146さん

北向きとは言え高層階ですし、地味にお得ですね、これ。

ただ、PTHの高仕様を知ってしまうとPTHの価格を待ちたくなります。

[2148: 匿名さん]

>>2144 匿名さん
仕様やデザインだけ見ると力は入っていますね。
平均坪330前後でも安いかも。豊洲問題で晴海に流れる方もいそうなので、もっと強気な価格で出そうな気もします。

[2149: マンション検討中さん]

>>2148 匿名さん
最近のトレンドに反する駅遠のデメリットをどこまで埋めれるのか第一期の販売戸数が楽しみです

[2150: マンション検討中さん]

>>2148 匿名さん
パークホームズ豊洲と同じ価格ぐらいで出てきますかね？