パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[20951: 匿名さん]

>>20950 通りがかりさん

ワイドスパンの定義にもよるけど、ほとんどワイドスパン部屋じゃない？
角部屋以外はダイレクトサッシはないよ。

[20952: 匿名さん]

>>20944 匿名さん

北は夜景きれいですよね。レミコン跡地にタワマンが建つまでは楽しめると思います。しばらく建たないと思いますし。
西も悪くないと思いますけどね。

[20953: 通りがかりさん]

ちなみにモデルルームの７０㎡と６７㎡の部屋は、サッシが狭い印象ですが、あれもワイドスパンでしょうか？

[20954: 匿名希望]

48階建ての内廊下タワマンに1,000戸以上も詰め込んだら、間口も狭くなるでしょう。
寝室のベッド購入時は、ヘッドボードがないかフラットなものじゃないと入らない部屋が多数ありますので、サイズにはくれぐれもお気をつけ下さい。

[20955: 匿名さん]

>>20942 匿名さん

あのー、どういう計算をされたのでしょうか？
10年後に1000万残る計算を教えて貰えませんか？

購入時&売却時の諸経費を考えると、値上がりすると考えられてるのでしょうか？

[20956: 匿名さん]

>>20953 通りがかりさん

8m以上はありますよ。

[20957: 匿名さん]

埋立地という最大の欠点に目を背けてはならない。
中央区の埋立て地物件は全てバベルの塔。
ここの最上階買えるなら山手線内側にしよう。

[20958: 匿名さん]

>>20955 匿名さん

値上がりしない想定。10年後に15%減と想定したよ。

頭金1000万、購入時の諸費用、管理修繕、不動産取得税、ローン支払（元金+金利）、売却時手数料等を考慮。

あとは自分で計算できるよね。具体的な金額は、買った部屋バレの可能性あるんで勘弁。

[20959: 匿名さん]

>>20957 匿名さん

埋立ネガなんて絶滅したと思ってたらまだいたのか。

[20960: 匿名さん]

大きな地震が来ない事を祈るが。
リメンバーサンテンイチイチやでしかし！

[20961: 匿名さん]

３期は新しい列売り出しあるのですか?東や北・西の高層とか?

[20962: 匿名さん]

>>20951 匿名さん
タワマンだと全部屋バルコニーに面してる部屋でしょうか

[20963: 匿名さん]

>>20962 匿名さん
3LDKに限って言えば、全部屋バルコニーは、西にはなかった気がする。北、東、南にはある。

[20964: 通りがかりさん]

>>20958 匿名さん
目減りする分は頭金入れるってことね。
ここ竣工した2年後に6,000戸も供給されて10年15%減で耐えれる？駅遠だよ。中華系の購買意欲残ってるかな？

[20965: 匿名さん]

>>20962 匿名さん

ちなみに、下記URLの「69An」の部分を、任意の間取りコードに変えれば全部屋の間取り見れる（ただしPC画面限定、スマホの場合はブラウザでPC画面出して）

http://www.31sumai.com/mfr/X1671/plan/69An.html

間取りコードはのらえもんブログの価格表参照
https://wangantower.com/?p=14358

[20966: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん
頭金入れない方がおかしいでしょ？
イメージ的には、10年後売却時に頭金ぶんそっくり残る感じかな。賃貸住みよりは数百万トク。
15%減で耐えられると思うよ。これまでの湾岸の歴史が証明してるし、周辺の新築はここより高いし。

[20967: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん

特に、西向きもしくは北向きの坪単価300切ってる部屋は、けっこう手堅いと思う。

[20968: 匿名さん]

>>20959 匿名さん

頭の悪い転売屋さんが、藁を使う思いで必死に考えたネタなので、許してあげてください（笑）

[20969: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん
あなたの10年15%減が耐えられないと想定する根拠を中華系とか訳わからない言葉を使わずに、数字で教えてもらえますか？参考にさせてもらいたいので。

[20970: 匿名さん]

一期一次で完売した74Anは良い間取りだね。http://www.31sumai.com/mfr/X1671/plan/74An.html

[20971: 匿名さん]

>>20969 匿名さん

まあまあ。相場なんて分からないもんですから。私の想定の15%減なんてのも、当てにならないわけですし。個人的には固いと思ってますけどね。

[20972: 匿名さん]

>>20970 匿名さん

全部屋バルコニーの間取りだよね。いいよね。

[20973: 匿名さん]

https://twitter.com/tsugu_taka/status/949920508207706112

「PT晴海、高層階でも6,000万円台ですよー、という見せ方うまい。曲がりなりにも中央区でこの値段はよその新築ではないから。」

そうなんだよね。割安感ありますよ。

[20974: 匿名さん]

https://twitter.com/syochikusan/status/949402031948677120

こちらも。けっこう成約されてるみたいです。
今後さらに加速しそうですね。

[20975: 通りがかりさん]

>>20969 匿名さん
購入者の方ですね。私も検討者なので。金融機関の担保価値としては新築マンションは購入した時点で20%目減りして考えられています。以降は建物の耐用年数分だけ減価して考えるのが一般的です。ここ3〜4年の中古マンション市況が今後10年以上続けば取越し苦労なんですが、投機的な要素にどうしてもなってしまいますよね。中華系の方が湾岸のタワーを好んで買ってきたことはご存知の通りだと思いますが。どこが訳わからないのでしょうか？

[20976: 匿名さん]

>>20975 通りがかりさん
金融機関の評価が2割目減りする。そして耐用年数ぶんだけ減価。それが一般的な考えと。なるほど。






、、、、、、完全な素人じゃねーか、、、笑


あなたの言う一般的な話によれば、マンションは分譲価格の2割以下でしか売れないことになってしまいますが、世の中そうなってますかねぇ？

[20977: 匿名さん]

>>20968 匿名さん

これは恥ずかしい

[20978: 匿名さん]

>>20975 通りがかりさん

https://wangantower.com/?p=14283
これでも読めば？

[20979: 匿名さん]

BRTが専用レーンなくなって怪しくなってきたから、色々考えちゃうよ ここよりも駅近にまだまだ計画たくさんあるし

[20980: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

それもそうだし、完成してるゴーストマンションの存在が不気味。
この辺、マジメに暴落するのでは？

[20981: 匿名さん]

>>20979 匿名さん
BRTはただの快速路線バス。
志村坂上や金町あたりと会社への通勤時間はかわらない。
それなら遥かに安いほうにしたほうがコスパいい。
浮いたカネで生活をより豊かにできる。

[20982: 匿名さん]

なぜ、不便で寒い海沿いに大金だして住みたがるのか不思議
普通に山手線や中央線沿線じゃダメなの？

[20983: 匿名さん]

>>20982 匿名さん

なぜ興味がない地域のネガを必死にしているのか不思議
普通に山手線内側のマンションでポジしていればいいんじゃないの？

[20984: 口コミ知りたいさん]

>>20982
理解できない人には理解できないんだから、無理に理解する必要はないよ。
自分が理解できる価値観の中で生きれば良いじゃない。

[20985: 匿名さん]

>>20981 匿名さん

お前は何回その書き込みをしたら気が済むんだよ。志村坂上や金町に住んでる人たちと、この辺りに住んでる人たちでは価値観が違いすぎるし、都心への絶対的な距離が違いすぎるね。

[20986: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

じゃあ、クソ高い駅近でも買ってください。
自分は超割安なここの西を買うことにした。

[20987: 匿名さん]

>>20980 匿名さん

君は榊かな？
で、暴落すると思う根拠は？

[20988: 匿名さん]

>>20982 匿名さん

モデルルームがオープンしてるから、ネガ業者も必死だな。

[20989: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

割高な駅近を買うより、ここを買ったほうがポテンシャル高い。
今後の駅近物件は坪400オーバーは確実で、それらが供給されればここが相対的に割安になり、価格は引き上げられると思われる。そういう事例はいくつもある。

[20990: eマンションさん]

>>20989 匿名さん
パチもんタワーと東急豊洲の価格が出たら、急にここの価値が高まりそう。3月、4月あたり？

[20991: 匿名さん]

https://twitter.com/tokyo_jcs/status/948330822989312000

こういうことだよね。

晴海はPT晴海、有明はCT東京ベイが価格を引っ張る中、月島MID TOWER GRANDや東雲プラウドや豊洲東急の販売も始まりますので、中古価格には上向きのプレッシャーがかかり続けるだろう2018年を予想します

[20992: 匿名さん]

>>20989 匿名さん
北と西は坪300切ってるもんなあ

[20993: 匿名さん]

駅徒歩一分ならゲリラ豪雨でも走れば大丈夫。
徒歩12分だと歩いてる間に傘さしててもスーツはずぶ濡れ。靴もびしょびしょ。
だから駅遠のマンションは安いし、駅近並みに高くなることは鉄道が廃線にならない限りない。

[20994: 匿名さん]

ゲリラ豪雨（笑）
一年に何回あるんだか。一分でもずぶ濡れになるから、そんなの心配してもしょうがないだろ。

[20995: 匿名さん]

シャトルバス出るから大丈夫でしょ。まぁ、シャトルバスが出るほど駅遠ってことだけど。

[20996: 匿名さん]

>>20993 匿名さん

気になるなら買わなきゃいいんじゃない？
年に何度あるか分からないゲリラ豪雨、そして偶然そのタイミングで駅と家の行き来をすることになる、そのことだけを気にしてればいいと思う。

[20997: 匿名さん]

選手村発表まで、BRTの目処がつくまで、焦る必要はないかと。
まだまだ半分残ってますし。
数年も近隣がさらに高値で売り出されるかもわからないし。

[20998: 匿名さん]

>>20997 匿名さん
ここは場末感すらあるな

[20999: 匿名さん]

ららぽーと側から眺めると、晴海タワーズは本当に美しい姿ですよ。その並びに立つPTHも美しいタワーとなるでしょう。足元の植栽も豊富ですしね。まかり間違っても、場末感などは感じられませんね。

[21000: 姫]

>>20992 匿名さん

安いわ。ここも買いたくなるわね。

[21001: 匿名さん]

↑ この姫は成りすましの荒らしです。無視するか削除依頼してください。

[21002: 姫]

シャトルバスのダイヤが気になるわね。

[21003: 匿名さん]

>>20997
勝どき東や勝どき駅南は、駅近になるから高値になると考えるのが自然でしょう。

[21004: 匿名さん]

>>20997 匿名さん
待ってるうちに月島、東急が発表。
そちらは確実にここよりも高い。理由は明白で、駅近だから。そうなるとパークタワー晴海の割安感がかなり出てくる。

そうとうな割安感のある西と北はもう残り少ない。

そして待っている間のコストもバカにならない。

これでも、読んでください。
https://www.sumu-log.com/archives/6681/

[21005: 匿名さん]

>>21004 匿名さん
駅から1番遠いんだから、安いのは当たり前。割安感ではない。

[21006: 匿名さん]

>>21005
そう思う人もいれば、単純に単価が安い方を割安と考える人もいる。そういうことですよ。

[21007: 匿名さん]

>>21006 匿名さん
そうだね。単純に言葉の意味の捉え方の違いだわな。
ただ、駅遠を差し引いても今の西と北は安いと思う。
東と南は、今は割高感の方が強いけど、他が出てくれば、それなりかな、という判断になる。

[21008: 匿名さん]

売却を考えないなら駅遠でも良いのでは？ 購入者が耐えられるなら問題なし。老後はや子供は辛いかもしれないが。

[21009: 匿名さん]

>>20989 匿名さん

ここのポテンシャルってなに？毎日海が見えてディズニー風の看板がぶらさがつてるぐらい?

[21010: 匿名さん]

>>21008 匿名さん

どの辺が辛いんですか？
情弱なネガにしつこく羨ましいがられるとか？

[21011: 匿名さん]

都心に近くても、交通の便が悪いから悩む
自転車通勤なら良いのかも 寒そうだけど

[21012: 匿名さん]

>>21010 匿名さん

寒風のなか毎日歩くの大変じゃない？橋は日陰ないから汗だくになるし。玄関から駅ホームまで実質20分かかりそうでは？

営業にのせられた情弱ポジも一度冷静に考え判断しても損はないぞ

[21013: 評判気になるさん]

ここは、予定価格より値下げしました。どうしてか考察した方が良いと思います。

[21014: 匿名さん]

>>21012 匿名さん

アドバイスありがとう！
でも、駅近だってホームまで10分かかるでしょ？

コミュニティサイクル使えば、月島も豊洲も2〜3分だし、ホームまで10分かからないよ。

雨の日はシャトルバスか晴海ライナー使えばいいし。

コミュニティサイクルはMRにポートできたし、BRTのターミナルできたら、そこにもできるし、中央区の基本計画ではコミュニティサイクルの拡充を掲げてるから、駅前にどんどんできてくるよ。

[21015: 匿名さん]

待った方がいいという意見もあるけど、実需なら待つメリットはあまりないよ。

https://www.sumu-log.com/archives/8770/

[21016: 評判気になるさん]

>>21014 匿名さん

コミュニティサイクルは何台用意されるか知ってるの？

[21017: 匿名さん]

>>21012 匿名さん
色んなブログや記事にに、モデルルームに踊らされるなって買いてあるんだから、今時そんな心配は無用だろ。

たしかにテンションは上がるけど、即決するようなものでもなく、メリデメ考えた上でみんな決めてるよ。

あなたは駅までは必ず徒歩で行くと決めてるようだね（他にも手段はあるけど）。
その上で歩きたくなければ買わなきゃいい、それだけの話だよ。どうぞ駅直結物件にいってください。

[21018: 匿名さん]

>>21016 評判気になるさん

コミュニティサイクルの台数が問題なのではなく、そういった手段もあるよという話。
まさか少ないとかいう頭悪いネガしないよね？

[21019: 匿名さん]

>>21009 匿名さん

相場が見えていない人は黙っててくださいね。

[21020: 匿名さん]

選手村は、土地代が安かったので
平均の坪単価が
板マンが、220～250
タワマンが、300～330
くらいで検討されてるようですよ、ご参考に

[21021: 匿名さん]

>>21011 匿名さん

都心近接エリアにおいては、交通の便と開放感はほぼトレードオフだからね。どっちを取るかは、家族の価値観次第だよ。

[21022: 名無しさん]

コミュニティサイクル
毎朝自分が乗る車体が予約されてる訳じゃない 1ヵ所に何百台も用意される計画はない。
っていうか、自分のチャリ買って駐輪場契約した方が確実では？ 月島も勝どきも駐輪場数年待ちらしいけど…

[21023: 匿名さん]

勝どきの駅近タワー住んでますけど、パークタワー晴海は月島駅で有楽町線使えるのがやっぱり便利です。

[21024: 匿名さん]

>>21020 匿名さん

土地代が安かったなら安くなるとか情弱アピールしてるようなものですよ。誰に聞いたんだか。

オリンピック選手スペックで作らなければならない、ほぼフルリノベーションが必要、地下大駐車場、などなど、土地の安さを埋めちゃうようなコストアップ要素目白押しです。結局は相場並みで出るんじゃないですか。

[21025: 名無しさん]

>>21020 匿名さん
選手村への期待は価格も気になるけど
医療モール、ショッピングモール、新設小学校、区役所出張所、郵便局、大きな公園などが併設され、BRTも始発点になるところかな。
もう少し待ってプランを見る価値はありそう。

[21026: 匿名さん]

>>21022 名無しさん
朝付近のポートで空き状況確認して、予約すれば良いじゃん。私は今そうしてますよ〜。BRTのターミナルが出来れば、ターミナルに来るコミュニティサイクルも増えるから、何百台なんて必要ないですよ。

[21027: 匿名さん]

>>21025 名無しさん

すべてここにはない施設です。

[21028: 匿名さん]

>>21026 匿名さん

出勤前に自転車予約して、トリトン前のバス停まで歩き、自転車乗って駅で返却する感じですかね。

[21029: 匿名さん]

>>21022 名無しさん

スカイズやキャナルコートのサイクルポートは溢れるほどあるので、ニーズに応じて、増やしてくれるでしょ？！
ドコモもバカじゃないんだから（笑）

さすがに何百台は用意しないと思うけど。
みんながみんな自転車乗りたいわけじゃないしね。

自分でチャリ買って所有したいって、ちょっと考え方が古いかも？！
内陸がいいと思っている方がですよね（笑）

[21030: 名無しさん]

ということで、コミュニティサイクルは確実に乗れるかわからないのですね(汗)

あと、内陸と自転車所有は古いとのこと。相関関係がよくわからないです、僭越ながらご教示下さいm(__)m

[21031: マンション検討中さん]

>>21024 匿名さん

選手村も駅遠で勝どきのみなので、相場からすればこんなものかと

[21032: マンション検討中さん]

コミュニティサイクルは、出勤時に駅周辺に停める場所がたくさんあるのですか？無さそうですが。

[21033: マンション検討中さん]

>>21031 マンション検討中さん

そうですね。公式発表を待ちましょう！高いだの安いだの推測だらけで…

ただBRTの起点であり主線であることは確定しています。生活に便利な新しい街ですね。こちらにとってもメリットが大きそうです。

[21034: 匿名さん]

>>21030 名無しさん

論理が飛躍しまして申し訳ありません。
これからの時代、シェアリングエコノミー化が進んでくるから、クルマにしろ、自転車にしろ、シェアする考え方が当たり前になってくるのかなと。（こういう時、バカなネガが家もじゃないかとか言いそうだから、端折りました）

また、今朝方、内陸命の方が荒らしに来ていたので、その方が昭和の考えを植え付けに来たのかと勘違いしました。
大変失礼しました。

[21035: 通りがかりさん]

駅遠で価格が割高で良いのはダイレクトサッシの角部屋ですね。
永久眺望なら言うことなし。
７８㎡超えのワイドスパンもよいですね。
ただ７０㎡以下の部屋は間口が狭いので、いかに東でも迫力ある眺望は難しい。
となると、西・北の割安な低層階が一番お買い得って感じがします。
高層階の間口が狭い部屋は、かなり割高だと感じます。

西北の割安な部屋ならうまく売り抜けも出来そう。

[21036: 匿名さん]

>>21032 マンション検討中さん

豊洲はたくさんありますよ。
月島は前述の通りこれからですよ。

どこにあるか気になるようでしたら、グーグルマップにコミュニティサイクルって入れて検索すれば、区ごとに色分けされて出て来ますよ。

[21037: 匿名さん]

ここも販売加速しそうですねぇ

[21038: 匿名さん]

>>21037 匿名さん

年明け最初の連休でネガもたくさん沸いてますが、春にかけてじわじわと成約進むと思います。

[21039: 匿名さん]

>>21036 匿名さん
月島駅前の駐輪場と月島出張所に既にありますよ。勝どきも駅の駐輪場ね。

[21040: 匿名さん]

>>21030
コミュニティサイクルは確実に乗れるよ。ちゃんとドコモが需要に合わせて台数を増やしてくれるからね。

・・・って>>21029さんも解説してくれてるのに、理解できなかったようだね。笑

[21041: 匿名さん]

>>21035 通りがかりさん

西・北向き低層でワイドスパン、どれくらい残っているのでしょう?

[21042: 匿名さん]

https://twitter.com/syochikusan/status/949402031948677120

ネガが売れてない売れてない言ってるけど、現実はけっこう成約あるらしい。

[21043: 匿名希望]

>>21042 匿名さん
割安感でこれから売れて行くと思いますよ。
中央区内でほかにここより安い所はないでしょ？

[21044: 匿名希望]

だから、多少の不便さは我慢出来るのでは？

[21045: 匿名さん]

西と北は駅遠なりの適正価格よりもさらに割安。東と南も、周辺の新築タワーが出てくれば適正価格となる。

[21046: 匿名さん]

>>21042 匿名さん
どれぐらい成約になったのでしょうね。

[21047: 匿名さん]

>>21045 匿名さん

西・北向きの割安感あるワイドスパンの部屋、これから販売の部屋もあるのだろうか?

[21048: 通りがかりさん]

タワマンの醍醐味は眺望、間口が狭いのは価値が保てない
やっぱりワイドスパンだなぁ
ただ、サッシが小さいのが残念。せっかくの2.6mの高さが生かされていない感じ
ダイレクトサッシは、今後建築予定のところはどうなんだろう

[21049: 匿名さん]

>>21047 匿名さん
あるよ。
https://twitter.com/tsugu_taka/status/949920508207706112
これが最近のDMらしいけど、3LDKはワイドスパン。高層階も、62Aw以外は3LDKでワイドスパン。

[21050: 匿名さん]

>>21048 通りがかりさん

ダイレクトサッシは、住友のタワマンに多いですが、個人的にはあまり好きではないです。バルコニーがなくなるわけですし、柱も中に入るので間取りがボコボコになりがち。

ただ、サッシ幅が広いほうがいいというのは同意。三井のタワマンは、どういうわけかサッシ幅が狭めのものが多いですね。

最近のタワマンで、間取りが良いなと思ったのはシティタワーズ東京ベイです。サッシ広めですし、完全アウトフレームを実現してます。ただ、有明という土地と、共用廊下スペースの余裕がないこと、住友の営業手法が気に食わなかったのでやめましたが。専有部内の間取りは良かっただけに残念な物件です、有明は。