パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[20901: 匿名さん]

住み始めた頃には不動産市況も完全にピークアウトしていて、ここは駅からも遠いし売るに売れず含み損厳しいかもね。地盤とかを語る次元にもないただの埋立地で駅遠は前途多難。

[20902: 匿名希望]

再開発によるセメント需要増でまさかのセメント工場復活？
晴海小野田は土地を売却してる？

[20903: 匿名さん]

>>20899 匿名さん

それでも買う人はいそうだけどね。ここのようにコンセプト工夫すれば。ららぽーと近いし。

[20904: 匿名さん]

晴海や有明住民なんか東京都の中では豆粒みたいな存在。
無視してもまったく問題なし。

[20905: 匿名さん]

>>20904 匿名さん
あなたにとっては無視できない存在みたいですね笑

[20906: 匿名さん]

>>20904 匿名さん
じゃ、全住民を無視すればいいよw

[20907: 姫]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[20908: 匿名さん]

>>20901 匿名さん

こういう人は売買したことないんだろうな。
トータルの損益計算ができていないんだろう。

[20909: 匿名さん]

>>20907 姫さん

姫、寝てるって、どういうこと？w

[20910: 匿名さん]

西と北、低層階を中心に残ってるようだけど、あの坪単価なら絶対買いだよ。

[20911: 姫]

意味はないわ。
レベルが低いってこと。

[20912: 匿名さん]

この姫は成りすましの荒らしなので、無視するか削除依頼した方がよいです。

[20913: 匿名さん]

>>20912 匿名さん
まぁ、寛大にいきましょう笑
しばらく目新しい話題もないし。

[20916: 姫]

>>20910 匿名さん

ですよね〜。
あの坪単価は購買意欲をそそるわ。

[20919: 匿名さん]

[No.20914～本レスまで、前向きな情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[20920: 匿名さん]

>>20916 姫さん

坪300切りがズラリだからね。
リセールは、低層買った人が勝つな。
結局、住むなら眺望大事かもしれないけど、安く買えるなら眺望なくてもいいから買った方がいいんだよ。

[20921: 姫]

>>20902 匿名希望さん

セメント需要もありそうで
たいしたことないわ。
単価が下がってる。

[20922: 姫]

>>20920 匿名さん

確かに。
低層はいいわよね。
エレベーター乗ってる時間短いし。

[20923: 匿名さん]

姫さん
ドトールは高層階？安く買った低層階？
どちらに住んでんの？
ドトールは売れ残ってるから辛いよね。
他のスレに嫌がらせしたくなるよね。

[20924: 姫]

>>20923 匿名さん
ドトールはダメね。お高くとまった住民が多すぎて。
このスレの投稿はこれっきりにするわ。ごめんなさい。

[20925: 匿名さん]

>>20924 姫さん

姫さん
他のスレを荒らしちゃだめよ
さいなら

[20926: 姫]

>>20923 匿名さん

ちょっと、今ここを
検討中なのよ。

[20927: 匿名さん]

自分で姫って、なにそれ？男なら気持ち悪いし、女でもやはり気持ち悪い。ここを買わないでください。。

[20928: 匿名さん]

それ成りすましだから、相手しちゃダメだよ。

[20929: 通りがかりさん]

角部屋や７８㎡以上の部屋じゃないと、いくら高層階でも窓が大きいわけではないので眺望はかなり限定的。
ここは都心の会社に近い共働き、子供が入園前くらいの子育て世代が共有施設を存分に使う
ってところに価値があるので、せいぜい７２㎡以下なら低層階で北・西をリーズナブルに買うべきかな。

[20930: 匿名さん]

>>20929 通りがかりさん
78平米以上の部屋は窓が大きいの？ワイドスパンの間取りだからという意味？

[20931: 通りがかりさん]

確かにここの共有施設を目いっぱい使って喜ぶのは低学年まで、と
どこかのマンションブログにも書いてあった。
低層西・北を安く買うのは賢い選択だなあ。
子供が高学年で通塾するようになったら、駅近のタワマンに買い替え
って感じか？

[20932: 匿名さん]

最近のMRの状況はどんな感じですか？割と人気となってましたが?

[20933: 匿名さん]

目の前臨海公園が広がりマンション内だけでなく、球技出来たり子どもたちを遊ばせられる環境は良いですよね。

[20934: 匿名さん]

311を思い出せ！目を覚ませ！いくら杭を打っても事が起これば街全体が液状化だぞ。

[20935: マンコミュファンさん]

>>20932 匿名さん
昨日は盛況でした。

[20936: 通りがかりさん]

子供たちを遊ばせる、というのは小学校３年生くらいまででしょうか。
高学年にもなれば、もうそういう年齢ではなくなるでしょうし、場所柄受験モードになりそうですね。
そう考えると、低層階でリーズナブルな部屋、子供の成長を見ながら、高値で売り抜けるというのもアリですね。
低層階の価格ならそんなことも出来るかな？

[20937: 匿名さん]

>20935: マンコミュファンさん　
ありがとうございます。近いうちに行きたいと思ってます。

[20938: 通りがかりさん]

>>20936 通りがかりさん
そんな資産価値あったらとっくに売れてる。
売れ残っているということはそういうこと。

[20939: 匿名さん]

>>20936 通りがかりさん
受験モードになっても、遊びませんか？バスケやフットサルは低学年だけじゃなくても使うと思いますよ。

[20940: 匿名さん]

>>20938 通りがかりさん
販売開始から半年で半分売れたのが凄いと思うけど。

[20941: 姫]

>>20938 通りがかりさん

普通に売れてるけど？

眺望を何と捉えるかですね。デカイ窓で常に夜景を見ていたい

[20942: 匿名さん]

>>20936 通りがかりさん

高値で売り抜け、というのがどういう意味かにもよるけど、自分がシミュレーションした結果では10年後売っても1000万以上は手元に残るよ。悲観的なシナリオでも。もちろん賃貸で住むよりは圧倒的にお得です。

[20943: 匿名さん]

>>20941 姫さん

姫、どうした？www

[20944: 匿名さん]

でかい窓ならやっぱりDTのダイレクトウインドウでは？PTHで夜景が綺麗なのは北でしょうか。

[20945: 通りがかりさん]

78㎡以上の部屋、特に角部屋の眺望は素晴らしいの一言ですね。迫力ありそうです。
いっぽう小さい部屋は眺望があっても、小さいのでどうかなという感じがあります。
スパンがないんですよね。

[20946: 通りがかりさん]

それは言えますね。
北は夜景の明かりがまばゆいでしょう。特にダイレクトサッシからの夜景が良さそう。
逆に南は昼は直射日光なので、北に比べると、眺望は見えにくいのと、夜は海なので光は少ない感じがしますね。

[20947: 匿名さん]

>>20938 通りがかりさん
竣工後も売り続けてたら売れ残りと言ってもいいと思うけど、まだ1年9ヶ月ありますから、この時点で売れ残ってるって表現はどうなんでしょう。
まぁ、南と東の価格見てると、住友みたいに竣工後も気にせず売り続けるような気もするけど。

[20948: 匿名さん]

確か78平米以下で、ワイドスパンの部屋は完売しちゃったんですよね。

[20949: 匿名さん]

>>20945 通りがかりさん

三井のタワマンって、中住戸はサッシ幅そんなに広くないんだよね。この物件は、高さはあるんだけど。もっと窓の幅広くして欲しいって間取りがたくさんある。
何か理由あるのかな？三井がサッシ幅そんなに広く取らない理由。

[20950: 通りがかりさん]

>20948さん

えっ！　78㎡以下の部屋でワイドスパンの部屋があったんですか？
ダイレクトサッシはないですよね？

[20951: 匿名さん]

>>20950 通りがかりさん

ワイドスパンの定義にもよるけど、ほとんどワイドスパン部屋じゃない？
角部屋以外はダイレクトサッシはないよ。

[20952: 匿名さん]

>>20944 匿名さん

北は夜景きれいですよね。レミコン跡地にタワマンが建つまでは楽しめると思います。しばらく建たないと思いますし。
西も悪くないと思いますけどね。

[20953: 通りがかりさん]

ちなみにモデルルームの７０㎡と６７㎡の部屋は、サッシが狭い印象ですが、あれもワイドスパンでしょうか？

[20954: 匿名希望]

48階建ての内廊下タワマンに1,000戸以上も詰め込んだら、間口も狭くなるでしょう。
寝室のベッド購入時は、ヘッドボードがないかフラットなものじゃないと入らない部屋が多数ありますので、サイズにはくれぐれもお気をつけ下さい。

[20955: 匿名さん]

>>20942 匿名さん

あのー、どういう計算をされたのでしょうか？
10年後に1000万残る計算を教えて貰えませんか？

購入時&売却時の諸経費を考えると、値上がりすると考えられてるのでしょうか？

[20956: 匿名さん]

>>20953 通りがかりさん

8m以上はありますよ。

[20957: 匿名さん]

埋立地という最大の欠点に目を背けてはならない。
中央区の埋立て地物件は全てバベルの塔。
ここの最上階買えるなら山手線内側にしよう。

[20958: 匿名さん]

>>20955 匿名さん

値上がりしない想定。10年後に15%減と想定したよ。

頭金1000万、購入時の諸費用、管理修繕、不動産取得税、ローン支払（元金+金利）、売却時手数料等を考慮。

あとは自分で計算できるよね。具体的な金額は、買った部屋バレの可能性あるんで勘弁。

[20959: 匿名さん]

>>20957 匿名さん

埋立ネガなんて絶滅したと思ってたらまだいたのか。

[20960: 匿名さん]

大きな地震が来ない事を祈るが。
リメンバーサンテンイチイチやでしかし！

[20961: 匿名さん]

３期は新しい列売り出しあるのですか?東や北・西の高層とか?

[20962: 匿名さん]

>>20951 匿名さん
タワマンだと全部屋バルコニーに面してる部屋でしょうか

[20963: 匿名さん]

>>20962 匿名さん
3LDKに限って言えば、全部屋バルコニーは、西にはなかった気がする。北、東、南にはある。

[20964: 通りがかりさん]

>>20958 匿名さん
目減りする分は頭金入れるってことね。
ここ竣工した2年後に6,000戸も供給されて10年15%減で耐えれる？駅遠だよ。中華系の購買意欲残ってるかな？

[20965: 匿名さん]

>>20962 匿名さん

ちなみに、下記URLの「69An」の部分を、任意の間取りコードに変えれば全部屋の間取り見れる（ただしPC画面限定、スマホの場合はブラウザでPC画面出して）

http://www.31sumai.com/mfr/X1671/plan/69An.html

間取りコードはのらえもんブログの価格表参照
https://wangantower.com/?p=14358

[20966: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん
頭金入れない方がおかしいでしょ？
イメージ的には、10年後売却時に頭金ぶんそっくり残る感じかな。賃貸住みよりは数百万トク。
15%減で耐えられると思うよ。これまでの湾岸の歴史が証明してるし、周辺の新築はここより高いし。

[20967: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん

特に、西向きもしくは北向きの坪単価300切ってる部屋は、けっこう手堅いと思う。

[20968: 匿名さん]

>>20959 匿名さん

頭の悪い転売屋さんが、藁を使う思いで必死に考えたネタなので、許してあげてください（笑）

[20969: 匿名さん]

>>20964 通りがかりさん
あなたの10年15%減が耐えられないと想定する根拠を中華系とか訳わからない言葉を使わずに、数字で教えてもらえますか？参考にさせてもらいたいので。

[20970: 匿名さん]

一期一次で完売した74Anは良い間取りだね。http://www.31sumai.com/mfr/X1671/plan/74An.html

[20971: 匿名さん]

>>20969 匿名さん

まあまあ。相場なんて分からないもんですから。私の想定の15%減なんてのも、当てにならないわけですし。個人的には固いと思ってますけどね。

[20972: 匿名さん]

>>20970 匿名さん

全部屋バルコニーの間取りだよね。いいよね。

[20973: 匿名さん]

https://twitter.com/tsugu_taka/status/949920508207706112

「PT晴海、高層階でも6,000万円台ですよー、という見せ方うまい。曲がりなりにも中央区でこの値段はよその新築ではないから。」

そうなんだよね。割安感ありますよ。

[20974: 匿名さん]

https://twitter.com/syochikusan/status/949402031948677120

こちらも。けっこう成約されてるみたいです。
今後さらに加速しそうですね。

[20975: 通りがかりさん]

>>20969 匿名さん
購入者の方ですね。私も検討者なので。金融機関の担保価値としては新築マンションは購入した時点で20%目減りして考えられています。以降は建物の耐用年数分だけ減価して考えるのが一般的です。ここ3〜4年の中古マンション市況が今後10年以上続けば取越し苦労なんですが、投機的な要素にどうしてもなってしまいますよね。中華系の方が湾岸のタワーを好んで買ってきたことはご存知の通りだと思いますが。どこが訳わからないのでしょうか？

[20976: 匿名さん]

>>20975 通りがかりさん
金融機関の評価が2割目減りする。そして耐用年数ぶんだけ減価。それが一般的な考えと。なるほど。






、、、、、、完全な素人じゃねーか、、、笑


あなたの言う一般的な話によれば、マンションは分譲価格の2割以下でしか売れないことになってしまいますが、世の中そうなってますかねぇ？

[20977: 匿名さん]

>>20968 匿名さん

これは恥ずかしい

[20978: 匿名さん]

>>20975 通りがかりさん

https://wangantower.com/?p=14283
これでも読めば？

[20979: 匿名さん]

BRTが専用レーンなくなって怪しくなってきたから、色々考えちゃうよ ここよりも駅近にまだまだ計画たくさんあるし

[20980: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

それもそうだし、完成してるゴーストマンションの存在が不気味。
この辺、マジメに暴落するのでは？

[20981: 匿名さん]

>>20979 匿名さん
BRTはただの快速路線バス。
志村坂上や金町あたりと会社への通勤時間はかわらない。
それなら遥かに安いほうにしたほうがコスパいい。
浮いたカネで生活をより豊かにできる。

[20982: 匿名さん]

なぜ、不便で寒い海沿いに大金だして住みたがるのか不思議
普通に山手線や中央線沿線じゃダメなの？

[20983: 匿名さん]

>>20982 匿名さん

なぜ興味がない地域のネガを必死にしているのか不思議
普通に山手線内側のマンションでポジしていればいいんじゃないの？

[20984: 口コミ知りたいさん]

>>20982
理解できない人には理解できないんだから、無理に理解する必要はないよ。
自分が理解できる価値観の中で生きれば良いじゃない。

[20985: 匿名さん]

>>20981 匿名さん

お前は何回その書き込みをしたら気が済むんだよ。志村坂上や金町に住んでる人たちと、この辺りに住んでる人たちでは価値観が違いすぎるし、都心への絶対的な距離が違いすぎるね。

[20986: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

じゃあ、クソ高い駅近でも買ってください。
自分は超割安なここの西を買うことにした。

[20987: 匿名さん]

>>20980 匿名さん

君は榊かな？
で、暴落すると思う根拠は？

[20988: 匿名さん]

>>20982 匿名さん

モデルルームがオープンしてるから、ネガ業者も必死だな。

[20989: 匿名さん]

>>20979 匿名さん

割高な駅近を買うより、ここを買ったほうがポテンシャル高い。
今後の駅近物件は坪400オーバーは確実で、それらが供給されればここが相対的に割安になり、価格は引き上げられると思われる。そういう事例はいくつもある。

[20990: eマンションさん]

>>20989 匿名さん
パチもんタワーと東急豊洲の価格が出たら、急にここの価値が高まりそう。3月、4月あたり？

[20991: 匿名さん]

https://twitter.com/tokyo_jcs/status/948330822989312000

こういうことだよね。

晴海はPT晴海、有明はCT東京ベイが価格を引っ張る中、月島MID TOWER GRANDや東雲プラウドや豊洲東急の販売も始まりますので、中古価格には上向きのプレッシャーがかかり続けるだろう2018年を予想します

[20992: 匿名さん]

>>20989 匿名さん
北と西は坪300切ってるもんなあ

[20993: 匿名さん]

駅徒歩一分ならゲリラ豪雨でも走れば大丈夫。
徒歩12分だと歩いてる間に傘さしててもスーツはずぶ濡れ。靴もびしょびしょ。
だから駅遠のマンションは安いし、駅近並みに高くなることは鉄道が廃線にならない限りない。

[20994: 匿名さん]

ゲリラ豪雨（笑）
一年に何回あるんだか。一分でもずぶ濡れになるから、そんなの心配してもしょうがないだろ。

[20995: 匿名さん]

シャトルバス出るから大丈夫でしょ。まぁ、シャトルバスが出るほど駅遠ってことだけど。

[20996: 匿名さん]

>>20993 匿名さん

気になるなら買わなきゃいいんじゃない？
年に何度あるか分からないゲリラ豪雨、そして偶然そのタイミングで駅と家の行き来をすることになる、そのことだけを気にしてればいいと思う。

[20997: 匿名さん]

選手村発表まで、BRTの目処がつくまで、焦る必要はないかと。
まだまだ半分残ってますし。
数年も近隣がさらに高値で売り出されるかもわからないし。

[20998: 匿名さん]

>>20997 匿名さん
ここは場末感すらあるな

[20999: 匿名さん]

ららぽーと側から眺めると、晴海タワーズは本当に美しい姿ですよ。その並びに立つPTHも美しいタワーとなるでしょう。足元の植栽も豊富ですしね。まかり間違っても、場末感などは感じられませんね。

[21000: 姫]

>>20992 匿名さん

安いわ。ここも買いたくなるわね。