パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2074: 匿名さん]

Nスぺ見てないのかな。熊本地震で直下型の長周期で、免震装置が想定の1.5倍も変位して、ゴムが損傷。さらに周囲の地盤にぶつかってその衝撃で倒壊リスクも指摘されてたけど。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん

その規模の地震なら耐震マンションは確実に柱に亀裂入って建て替え決定だね
やっぱり免震が安心

[2076: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、周りを深く掘ってぶつからないようマージンを取っている。変位がそのマージンを超えたら、地盤とぶつかってその衝撃で建物が損傷するだけでなく倒壊するってシミュレーションをやっていた。免震固有の問題。倒壊したら人命も危うい。

[2077: 匿名さん]

免震って縦揺れに対して弱点がある。直下型って縦揺れ成分が多い。しかも、同じく弱点である長周期も重なったらアウト。

[2078: 匿名さん]

>>2076 匿名さん

変位がマージンを超えたら耐震だと建物そのものが倒壊します。
倒壊したら人命も危うい。

ここから先はマジレスだけど、まだ自分が書いている内容がナンセンスだって気づかないのかな。
免震も耐震も制震も同じ地震力を想定してそこから一定のマージンを確保している。
マージンを超える事態が起きれば耐震も制震も免震も危険。
想定外を想定した時点で免震も耐震も関係ないんだよ。

[2079: 匿名さん]

>>2073 マンション検討中さん

全熱交が付いたら上物は湾岸タワーで最高峰になりますね。
立地は悪いがハードはすごい。と、まさにザ・湾岸なマンション。

その分価格も怖くなりますが…

[2080: 評判気になるさん]

>>2076 匿名さん

免震はマンションに限らず病院等でも多く採用されており、そのような懸念点があるにしても、ここの検討者は気にしないでしょう。むしろ耐震や制震のほうがマイナスでしょう。
湾岸の高層マンション検討者にとっては免震が一番安心だと思います。

そもそも構造が不安なら直接基礎の内陸低層マンションしかないんじゃないんですか。

[2081: 匿名さん]

>>2080 評判気になるさん
免震よりかえって耐震制震が良いというのは、コスト面から免震にしなかったマンション営業の常套句だから、要注意。

[2082: 匿名さん]

前回サイトが閉鎖される前に公開されていた間取りは、寝室の窓の外正面にバルコニーの柱がドーンと配置される部屋がいくつかあって、何て無神経なんだろうと驚いた記憶があるのですが…

[2083: 匿名さん]

変位するのは免震ゴムなので、免震固有の話。しかも、熊本では想定の1.5倍の変位があったわけだから、変位がマージンを超えることもあり得るって話。わかってないのはあなた。

[2084: マンション掲示板さん]

>>2081 匿名さん

いやいや免震は柱や梁を細くできる分コストは安いらしい。

[2085: 匿名さん]

免震は揺れないって前提で建物の強度は落としてある。揺れないから壊れないってのは迷信。

[2086: 匿名さん]

>2073

内廊下のタワマンだと窓を開けても風が抜けないし、ダイレクトウィンドウだと温室効果で夏は灼熱になるからエアコンフル稼働が前提。全熱交換は当たり前レベルなんだけど、最近はコストダウンでなかったりする。

[2087: 匿名さん]

地震や地盤ネタは湾岸物件とは切っても切り離せないんだろうけど、
結論出ちゃってるというかループするだけだから、そこそこで切り上げて欲しい
まあ言っても無駄だろうけど・・・

[2088: 匿名さん]

>>2086さん

全熱交入れるとなるとダクトがかなり大きくなるので、階高が十分でないとクロノティアロみたいに凸凹天井になってしまうんですよね。
三井物件でも、パークタワー新川崎なんかは全熱交入っていますが、その分下がり天井が至るところに出来ていました。

この物件はフラット天井を謳っているので、余裕のある階高を活かして全熱交を入れているのか、それとも低コストの３種換気でお茶を濁しているのか…。

[2089: マンション検討中さん]

パークタワー東雲は敷地に対して、建物全体が贅沢に作られています。内廊下ではないですが中庭が広く、よって、免震構造と相まって、柱スパンが9mあります。どんなに頑張っても敷地の使い方に物理があります。熱交換器はあまり関係ないです。じゃまなわりに実益がなですよ。宣伝の売りにはなりますがーー。

[2090: 匿名さん]

東雲さんの自慢話は当スレでは不要。

[2091: 匿名さん]

>>2089さん

すいません、３種換気さんは呼んでいないので、江東区から出てこないでもらえますか。

[2092: マンション検討中さん]

原発施設で免震不採用からの流れは、耐震じゃなくて、制震だね。

[2093: 匿名さん]

＞2088

流石にタワマンで3種換気はないでしょ。

[2094: 匿名さん]

想定外の地震でどうなるかなんて、素人がいくら考えても結論出ないでしょ。

現実問題としては、震度３程度の普段よく発生する程度の地震のときどうかが重要。体感する揺れの大きさや恐怖感は、免震より耐震の方がはるかに大きい。つまり免震は生活のクオリティ向上につながるということ。

[2095: 匿名さん]

現地とモデルルームの間の元セメント土地に重機入ってますが工事始まる？

[2096: 匿名さん]

>>2092 マンション検討中さん

ここは制震も入りますからね。
長周期地震動にも完全対応。

[2097: 匿名]

ひとくちに免震といってもいろいろありますね。やっぱり最新のものが安心でしょう。

[2098: 匿名さん]

熊本地震で露見した新たな免震の弱点はまだどこも対応できてないでしょ。

[2099: 匿名さん]

まずは来年の4月からの新基準に対応しているかから確認でしょ。建築確認は現行基準で取得している。

[2100: 評判気になるさん]

>>2098 匿名さん

>>2098 匿名さん
じゃあ、一体どんな工法だったらいいんですか？

全ての弱点を克服している工法があれば教えて下さい。

本物件を検討する場合、免震以外の選択肢はないですし、免震が信用できないならそもそも何でこの物件を検討するのか意味不明です。

無駄に免震への不安を煽っても、この物件の検討者は大前提として、免震がデフォという認識じゃないですかね。

[2101: 湾岸検討者]

デベロッパーの回し者達よ
お客様 集めるためステマお疲れ様
最近の購入者はデベロッパーの回し者記述をステマって理解してるから、あからさまなステマはやめろよな
デベロッパーの回し者達よ

[2102: 匿名さん]

>>2098さん

DFSは対応していると思いますよ。
対応していないというなら、そのソースを教えてもらえますか？

[2103: マンション検討中さん]

>>2101 湾岸検討者さん
意味がわからないんだけど、免震の擁護がなんでデベロッパーの回し者になるんですかね。
このマンションが
耐震や制震構造だったとして、それに対して
「なんで免震じゃないんだ！」っていう人に対して免震より耐震や制震のほうが優れていると言うんだったらデベロッパーの擁護っぽいけど、構造については免震プラスアルファの仕様でやることやっている以上、そこは突っ込みどころないよね、免震がどうしても嫌と言う人以外は。

[2104: 匿名さん]

DFSは数年前からある技術。熊本地震は今年の話。どう対応するのかな？

[2105: 匿名さん]

想定外が起きたときに免震では怖いので、電力は原発の緊急時対策所を
免震から耐震に変更したんでしょ。

[2106: 匿名さん]

３・１１のときに免震の長周期の弱点が露見して、耐震基準が対応するのは来年の４月。新しい問題に対応するのは時間がかかる。デベはそういうことは知っているけど黙って売っちゃう。

[2107: 検討板ユーザーさん]

>>2106 匿名さん
だったらこの規模のマンションで、ユーザーにベストな工法はなんですか？

[2108: 匿名さん]

>2105

怖いというか、免震だと原発の新しい基準に適合できるか判断できなかったから、耐震にした。

[2109: マンション検討中さん]

>>2108 匿名さん
民間マンションと原発施設を同列にして安全性云々がナンセンス

[2110: 匿名さん]

タワーに住むなら城を枕に討死の覚悟でしょ。地震国の高層建築に安心を求めるのがナンセンス。

[2111: マンション検討中さん]

>>2110 匿名さん

なんで高層マンションの検討スレにいるんですか？

ここはあなたの言う討死の覚悟を持った人たちが集まるスレです。

[2112: マンション検討中さん]

相変わらず煽りが続いていますね。
熊本で従来の想定ではあり得ないほど強い長周期成分が観測されたのは事実ですが、それって免震に限らず超高層含む全ての長周期建築物がNGなんですよね。超高層は柔構造、免震ではアイソレータなど長周期ゆえの柔らかさが特徴ですから、共振すれば強みが弱点が早変わり。熊本と同じ地震動を首都圏の非免震超高層に入力してみたら恐らくえらいことになります。一部の煽り屋さんがNHKスペシャルみて相変わらずミスリードしてますが、本質を理解してください。
対策は、共振しても速やかに減衰するよう制震ダンパーを組み込む、アイソレータを複数種類まぜて共振特性を押さえるなどです。あと、最も重要なのは設計時の各種パラメーターおよび目標値(クライテリア)に余裕を持たせることです。これは設計者の良心、あと発注者の予算に関係します。免震と一言でいっても非常に余力あるものからギリギリまで様々です。ここはどうなんでしょうね。DFS+免震で少なくともコストをかけようとしているのは確かです。

[2113: 匿名さん]

Nスぺで取り上げられていたのは免震装置の変位の話だから免震固有の問題。それと共振の話でもない。

[2114: 匿名さん]

免震装置の変位が問題を引き起こした事例として、３・１１の時に筑波の免震でエントランスが大破したというのがある。

[2115: 匿名さん]

大きな地震のたびに新たな問題が露見。対応は後手に。免震は壮大なフィールド実験中。

[2116: マンション掲示板さん]

>>2115 匿名さん
耐震のタワーに住んだことないでしょ？
東日本大震災の時には大変でしたよ
免震以上の対策ってあるの？

[2117: 匿名さん]

>>2116 マンション掲示板さん

低層マンションに住むことです。

[2118: マンション検討中さん]

本質見えないあなたには理解出来ないでしょうけど、共振の話です。免震建物ではエネルギー吸収を免震層が大部分受け持つので、設計想定外の共振は免震層の大変位に繋がります。超高層では建物全体でエネルギーを受けるので、こちらも設計想定外の長周期で共振すれば、建物全体が大振幅を生じます。影響は多少違えどどっちもヤバいのは分かりますよね？免震層の大変位と、超高層の建物全体の大変形を比較し、前者の方が確実にヤバいと言い切れる構造計算などのエビデンスがあればご提示ください。
免震にしろ超高層にしろ、固有周期が長周期の建築は想定越える長周期振動に弱い、それだけの話なのになんで通じないのかな。まあ反原発とかと同じで、話が永遠に通じない系ですかね。。

[2119: 匿名さん]

熊本の場合は直下と長周期の組み合わせで問題になったわけだから。免震のもう一つの弱点である縦揺れが関係してるはずと読んでるけど。

共振だと直下との関係が説明できない。

[2120: マンション比較中さん]

地震から免れるものは、免震構造、制振くらいしかないですよ。もっとも、断層が真下なら何をやってもだめだけど。しかし、今までの大地震でタワーが倒れたことはないし。一番ベターな解では。それより、トランプのせいで、長期金利が急騰はじめたほうが、不安だよ。

[2121: 匿名さん]

大きな地震で免震ゴムがズレた場合、ジャッキで建物を持ち上げて補正すると、建築事務所の知人から聞いた事がありますが、その場合の費用がどの位かかるのかご存知の方はいらっしゃいますか？
それから現在免震のタワーにお住まいの方に教えていただければと思うのですが、毎年の免震装置点検費は管理費から出されていると思いますが、免震ゴムが将来劣化した場合、ズレた場合の補正費用は修繕計画の中に盛り込まれてあるのでしょうか？

[2122: 匿名さん]

土壌、地震ネタは余所でやって・・・

[2123: 匿名さん]

自然災害は長期修繕計画に盛り込まれていない。３・１１の時、乾式壁って結構あちこちで壊れている。免震も含めて。補修費用をどう調達するかってのが問題になった。

それから販売時に作成する長期修繕計画は３０年目まで。免震ゴムの寿命はそれ以上とされているので、当然含まれていない。免震ゴム以外にも、機械式駐車場、エレベータ、竪排水管といった大物の交換も当初の長期修繕計画には含まれていない。タワマンの修繕積立って10年目以降で跳ね上がるんだけど、それは３０年目以降は考慮しなくて。３０年目以降を考慮したらもっとすごいことになる。

ってことはデベは決して教えない。