パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2051: 匿名さん]

>>2047
あの映像は衝撃だったけど、
他方で深くぶっ刺さった杭がむき出しになって、
それでいてビクともしない周囲の建物に感銘を受けた人も少なくないと思う

個人的にはあれは埋立地のリスクというか十分想定できる未来だと思ってる
怖いと思った人は埋立地を買うべきではないし、
命だけは助かりそうだと感じた人は湾岸やタワマン向いてるｗ

[2052: 匿名さん]

更新されたメンバーズサイトで構造に関する情報が出ていますね。

＞天井の高さを2.6m,サッシの高さを2.3mとする十分な躯体の高さ（階高3.45m）を確保して、ダクトの梁型が出ないフラットな天井としています。

これ、地味に大きな情報ですね。
階高3.45mも今の時代では信じられないくらい贅沢ですし（パークコート浜離宮でも3.3m）、フラット天井高2.6m、サッシ高2.3mは完全にクロノティアロを上回っていますね。

[2053: マンション検討中さん]

やはり予想通りフラット260天井でしたか。
ここは階数は48階なのに軒高は170m、ティアロが49階で軒高167ながら階高は余裕ある330でした。明らかに階高は過去最強クラスの物件。ティアロのように織り上げで270稼がず、天井高260に押さえ完全フルフラットなのは差別化として素晴らしいですね。ベイズ以上の三次元クオリティが期待出来ます。
構造は日本初のDFS免震、オリエンタルランド監修の広大なガーデンプラス専有部も余力あるとなると、、本気でチャレンジ価格狙ってるのかも。市場がついてこられるかは別としても。

[2054: マンション検討中さん]

連投失礼します。
そもそもDFS免震ってベイズの免制震と構造的には非常に似てますから、どちらも三次元クオリティが高いのは納得です。加えてベイズはある意味消耗材の鋼材ダンパで、こちらはメンテフリーのオイルダンパでしょうから非常に期待できますね。

[2055: 匿名さん]

免震って、もう終わりじゃない？
安全第一の原発では緊急時対策所、免震やめて耐震に変更してますよ。

[2056: 匿名さん]

立地の悪さ（駅遠）を建物仕様でカバーしにきた感じですね。
（その割に共用部配管維持管理対策等級が１なのは残念ですが）

BAYZと違って内廊下ですし、↓によればエアコンは天カセ。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html

天カセでダクトの梁型もない完全フラットな260天井に230のサッシは圧巻ですよ。

[2057: 匿名さん]

天カセは最新のものに変えにくいので、あまり好きじゃないけどね。

[2058: 匿名さん]

安い天カセなら壁掛けのほうが性能も良い。

[2059: マンション検討中さん]

基本構造スペックは湾岸のみならず、内陸含めても最強クラスかもしれませんね。階高3450はパークコート千代田富士見と同じ、かつ構造有利なDFS免震なので、飯田橋をこえる専有部クオリティでしょう。設備仕様は負けるでしょうけど。
タワーでなければ、鹿島の加賀レジデンスは壁式免震によりフルハイトサッシかつ完全フラット天井でしたが中低層だし、鹿島の赤坂Kタワーレジデンスは免震つかわずフルハイトサッシ&フルフラット天井ながら高級賃貸かつオフィス複合なので例外。最近のパークコート青山とか檜タワーの超高級を除けばサッシ高230かつ順梁、フルフラット260はかなり凄く、立地難は内容勝負を地で行く物件ですね。。

[2060: 匿名さん]

＞2055

ゴムより柱太くするほうが、想定外に強い。

[2061: マンション検討中さん]

その通りです。
原発の免震不採用の流れは長周期の応答問題です。原発の設計想定すら越える長周期が入ったときの免震層の応答、それによる建物全体への影響は未知数ですから。
居住性を無視できる原発低層建物なら壁式でガチガチに作れば幾らでも強度上げられますし、想定外が許されない原発には強固な低層の超低周期建築がある意味適しています。
免震というのは、免震層と地震周期がずれることを期待して敢えて柔らかくするものですから、万一周期が一致するとたちまちリスクが上がるんですよね。もちろんそれを解決するようアイソレータやダンパの技術改良は進み、住居レベルでは問題ない安全性は確保されていますが、原発は特別なので。

[2062: 匿名さん]

原子炉の入る原子炉建屋はもちろん耐震だし、緊急時に人が居住する緊急時対策所も、今般、免震から耐震に変更。

[2063: 匿名さん]

＞想定外が許されない原発には

人の命に直結するマンションのほうが想定外許されないと思う。

[2064: 匿名さん]

原発のほうが下手したら何千万人の命に直結してるし、被爆地も立ち入り禁止になるので、マンションとは次元が違うでしょう。
安全性を追求すれば、そりゃあ原発施設レベルになるでしょうが、車を買うときに大統領専用車と同レベルの安全仕様は求めないでしょ。
原発の耐震仕様と一般のマンションの耐震仕様では雲泥の差があるので、同じ耐震という名でも別物でしょう。

[2065: 匿名さん]

マンションはそもそも高層にしてる時点で、耐震にしても原発施設と同じレベルの耐震強度はありえない。免震も最新のものは長周期振動対策もされているから、どちらが想定外のリスク大きいかなんて素人が考えてもムダ。それならほとんどのケースで耐震性にすぐれた免震選んでおくのが吉。

[2066: 匿名さん]

緊急時対策所は原子炉建屋でない。
人が居住する建物。

[2067: 匿名さん]

免震より耐震が良いとか、変な人がわいてきましたね
耐震は地震時に構造部材にヒビが入るよ
1回の大地震で避難時間を稼ぐことしか想定していないから。
壊れないのではなく、「すぐに」壊れないことが要件

[2068: 匿名さん]

この物件の近くにメトロの駅ができる計画があるとか交通利便性が良くなる可能性はあるんでしょうか？

[2069: 匿名さん]

>>2068
ないです
今後色々与太話がされると思うけど、
現時点で話がないってことは審議から始まって着工～竣工まで20年は掛かります、
期待するのは自由ですが決してアテにはしないように・・・

五輪に向けてＢＲＴはほぼ確実かと思われますが、
都政の混乱もあってバス停やターミナル等目新しい情報はありません、どうなることやら・・・

[2070: マンション検討中さん]

構造は、パークタワー東雲が、湾岸では一番ですよ。これに迫れるか？期待しています。

[2071: 匿名さん]

>>2059
土地はダセェけど建物はヤベェ・・・久々に湾岸の王道を見た感じ
賛否はあるだろうけどやっぱり湾岸は質実剛健より、
結局ワンダフルみたいなコンセプトがウケるんだろうね
管理費もそれなりだろうけど、楽しみｗ

これで都心中央区ではなく、湾岸を意識した値段だと嬉しいね
ワンダフル並みのスピード感を期待したい

[2072: 匿名さん]

>>2070 マンション検討中さん

階高はPTSを超えましたね。
PTSは3.4mなので。

[2073: マンション検討中さん]

天カセ付きでフルフラットなら、パークタワー東雲を確実に越えますね。あちらは天井高2650ながらサッシ2200だし、フラット天井では有りませんでした。
そもそもDFS免震の時点で通常のタワー免震よりも長周期や風に強くなるので構造面では勝っていますし。あとは全熱交換器がつけば完璧です。

[2074: 匿名さん]

Nスぺ見てないのかな。熊本地震で直下型の長周期で、免震装置が想定の1.5倍も変位して、ゴムが損傷。さらに周囲の地盤にぶつかってその衝撃で倒壊リスクも指摘されてたけど。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん

その規模の地震なら耐震マンションは確実に柱に亀裂入って建て替え決定だね
やっぱり免震が安心

[2076: 匿名さん]

免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、周りを深く掘ってぶつからないようマージンを取っている。変位がそのマージンを超えたら、地盤とぶつかってその衝撃で建物が損傷するだけでなく倒壊するってシミュレーションをやっていた。免震固有の問題。倒壊したら人命も危うい。

[2077: 匿名さん]

免震って縦揺れに対して弱点がある。直下型って縦揺れ成分が多い。しかも、同じく弱点である長周期も重なったらアウト。

[2078: 匿名さん]

>>2076 匿名さん

変位がマージンを超えたら耐震だと建物そのものが倒壊します。
倒壊したら人命も危うい。

ここから先はマジレスだけど、まだ自分が書いている内容がナンセンスだって気づかないのかな。
免震も耐震も制震も同じ地震力を想定してそこから一定のマージンを確保している。
マージンを超える事態が起きれば耐震も制震も免震も危険。
想定外を想定した時点で免震も耐震も関係ないんだよ。

[2079: 匿名さん]

>>2073 マンション検討中さん

全熱交が付いたら上物は湾岸タワーで最高峰になりますね。
立地は悪いがハードはすごい。と、まさにザ・湾岸なマンション。

その分価格も怖くなりますが…

[2080: 評判気になるさん]

>>2076 匿名さん

免震はマンションに限らず病院等でも多く採用されており、そのような懸念点があるにしても、ここの検討者は気にしないでしょう。むしろ耐震や制震のほうがマイナスでしょう。
湾岸の高層マンション検討者にとっては免震が一番安心だと思います。

そもそも構造が不安なら直接基礎の内陸低層マンションしかないんじゃないんですか。

[2081: 匿名さん]

>>2080 評判気になるさん
免震よりかえって耐震制震が良いというのは、コスト面から免震にしなかったマンション営業の常套句だから、要注意。

[2082: 匿名さん]

前回サイトが閉鎖される前に公開されていた間取りは、寝室の窓の外正面にバルコニーの柱がドーンと配置される部屋がいくつかあって、何て無神経なんだろうと驚いた記憶があるのですが…

[2083: 匿名さん]

変位するのは免震ゴムなので、免震固有の話。しかも、熊本では想定の1.5倍の変位があったわけだから、変位がマージンを超えることもあり得るって話。わかってないのはあなた。

[2084: マンション掲示板さん]

>>2081 匿名さん

いやいや免震は柱や梁を細くできる分コストは安いらしい。

[2085: 匿名さん]

免震は揺れないって前提で建物の強度は落としてある。揺れないから壊れないってのは迷信。

[2086: 匿名さん]

>2073

内廊下のタワマンだと窓を開けても風が抜けないし、ダイレクトウィンドウだと温室効果で夏は灼熱になるからエアコンフル稼働が前提。全熱交換は当たり前レベルなんだけど、最近はコストダウンでなかったりする。

[2087: 匿名さん]

地震や地盤ネタは湾岸物件とは切っても切り離せないんだろうけど、
結論出ちゃってるというかループするだけだから、そこそこで切り上げて欲しい
まあ言っても無駄だろうけど・・・

[2088: 匿名さん]

>>2086さん

全熱交入れるとなるとダクトがかなり大きくなるので、階高が十分でないとクロノティアロみたいに凸凹天井になってしまうんですよね。
三井物件でも、パークタワー新川崎なんかは全熱交入っていますが、その分下がり天井が至るところに出来ていました。

この物件はフラット天井を謳っているので、余裕のある階高を活かして全熱交を入れているのか、それとも低コストの３種換気でお茶を濁しているのか…。

[2089: マンション検討中さん]

パークタワー東雲は敷地に対して、建物全体が贅沢に作られています。内廊下ではないですが中庭が広く、よって、免震構造と相まって、柱スパンが9mあります。どんなに頑張っても敷地の使い方に物理があります。熱交換器はあまり関係ないです。じゃまなわりに実益がなですよ。宣伝の売りにはなりますがーー。

[2090: 匿名さん]

東雲さんの自慢話は当スレでは不要。

[2091: 匿名さん]

>>2089さん

すいません、３種換気さんは呼んでいないので、江東区から出てこないでもらえますか。

[2092: マンション検討中さん]

原発施設で免震不採用からの流れは、耐震じゃなくて、制震だね。

[2093: 匿名さん]

＞2088

流石にタワマンで3種換気はないでしょ。

[2094: 匿名さん]

想定外の地震でどうなるかなんて、素人がいくら考えても結論出ないでしょ。

現実問題としては、震度３程度の普段よく発生する程度の地震のときどうかが重要。体感する揺れの大きさや恐怖感は、免震より耐震の方がはるかに大きい。つまり免震は生活のクオリティ向上につながるということ。

[2095: 匿名さん]

現地とモデルルームの間の元セメント土地に重機入ってますが工事始まる？

[2096: 匿名さん]

>>2092 マンション検討中さん

ここは制震も入りますからね。
長周期地震動にも完全対応。

[2097: 匿名]

ひとくちに免震といってもいろいろありますね。やっぱり最新のものが安心でしょう。

[2098: 匿名さん]

熊本地震で露見した新たな免震の弱点はまだどこも対応できてないでしょ。

[2099: 匿名さん]

まずは来年の4月からの新基準に対応しているかから確認でしょ。建築確認は現行基準で取得している。

[2100: 評判気になるさん]

>>2098 匿名さん

>>2098 匿名さん
じゃあ、一体どんな工法だったらいいんですか？

全ての弱点を克服している工法があれば教えて下さい。

本物件を検討する場合、免震以外の選択肢はないですし、免震が信用できないならそもそも何でこの物件を検討するのか意味不明です。

無駄に免震への不安を煽っても、この物件の検討者は大前提として、免震がデフォという認識じゃないですかね。