パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[20401: 匿名さん]

[No.20395～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿　、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[20402: 匿名さん]

>>20400 匿名さん
東はPCTに塞がれてて、眺望あまり良くないですからね。。

[20403: 匿名さん]

>>20399 匿名さん

削除依頼させて頂きました。
ここまでくると、さすがにスレ趣旨逸脱と言わざるを得ません。

[20404: 匿名さん]

>>20396 評判気になるさん

こちらも削除依頼させて頂きました。

[20405: 匿名さん]

>>20402 匿名さん

運河が見えますし、結構離れてるので塞がれてるってわけではないですよ。悪くはないのでは？

ただ、西がなぜこんなに安いのか気になります。運河は見えませんが、トリトンまではけっこう距離あるし、お見合いでもない。悪くないと思うんですよね。

[20406: eマンションさん]

西はティアロの影で中低層は一日中日があたらなかった気がします。また、距離はありますがトリトンが眺望を塞いでいます。

[20407: 匿名さん]

>>20405 匿名さん

西は低層だと、都有地に建つ建物のリスクがあるから、その分安くなってるんでしょうけど、20Fぐらいになれば気にならないですよね。なのに全体的に安いですよね。30Fでも坪300切ってる。

[20408: マンション検討中さん]

>>20406 eマンションさん

モデルルームで日照チェックしましたけど、そんなことないですよ。冬至のときだけ、一定時間影響ありますが、一日中ってことはないです。トリトンも距離があるので、そこまで塞がれてるって感じでもないです。月島側の夜景も望めます。

[20409: 匿名さん]

>>20405 匿名さん
西はティアロの陰になるという点や、窓ない部屋あって間取りが使いにくいかなという印象。
後は二重にはなっているけど、ゴミ置場側というのも、気にする人はいると思います。
安価ではあるので、一期で北側の同じような間取りを購入された人は不満があるでしょうね。

[20410: 匿名さん]

>>20391 匿名さん

言い返せなくなって、話を振り返るのも情けない。（笑）

[20411: 匿名さん]

>>20373 匿名さん

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1722.html

[20412: 匿名さん]

>>20409 匿名さん
なるほど、そのあたりが安い理由ですね。
しかしながらそれを割り引いても30Fで坪300切りは安いなーと思います。

[20413: 匿名さん]

>>20402 匿名さん

東の低層階は運河とマンションの庭が見えて、なかなか良い眺望だと思いますよ。

[20414: 匿名さん]

>>20413 匿名さん

東側低層は、バーベキューできる箇所に近いかな、とちょっと気になっています。

[20415: 匿名さん]

>>20413 匿名さん
低層は緑を感じられますが、カーテン無いと部屋の中見えるんですよね。。

[20416: 匿名さん]

>>20415 匿名さん

それは個人の価値観によりますね。
超一等地の低層マンションも、同じな訳ですから。

[20417: 匿名さん]

>>20416 匿名さん
個人的な感覚にはなるでしょうね。
ここが少し違うのは、臨海公園側からちょうど目線が重なる点でしょうね。低層でも7-8階以上が良いかなと、現地見てると感じます。東側も遊歩道が整備されるので、3-5階だと通行人が近く感じるのではないかと思いました。

[20418: 匿名さん]

>>20417 匿名さん
いずれにせよ、個人的な感覚ですね。
道路沿いにバルコニーがある低層マンションなんていくらでもありますので。

[20419: 匿名さん]

>>20409 匿名さん
個人的には、ゴミ捨て場近かったら便利だと思っちゃうけどね。色々タワマン見てきたけど、臭いなんてほぼないし。それで安くなるならラッキーって感じ。

[20420: 匿名さん]

>>20419 匿名さん

西側は、メインエントランスの上っていう環境が気になる人もいそう。低層階は音とか照り返し?でも、北と同等に見える値付けはうまいですね。

[20421: 匿名さん]

基本的にこの立地だと実質バス便のような気がしますが。ドゥトゥールの立地でも新橋まで専用バス出してますしこれだけ東京駅や銀座に近いとバスの方が無理に電車を使うより便利な立地のような気がします。

[20422: 匿名さん]

>>20421 匿名さん
自分は東京駅周辺勤務ですが、バス使う予定ですよ。

[20423: 匿名さん]

>>20420 匿名さん

同等というか、北より安い？？

[20424: 匿名さん]

>>20420 匿名さん

西向きは西日が気になります。最近のマンションは西向きでも大丈夫なのですかね。

[20425: 匿名さん]

勝どき駅5分くらいのマンションに住んでる方でも東京駅や銀座はバスを使っている方が多いですよ。東京駅丸の内南口行きとかに乗るとすごい便利ですよ。タクシーでも2000円くらいで帰れますし。

[20426: 検討板ユーザーさん]

>20424 匿名さん

ドレープカーテンで完全遮光してしまうと味気ないので、ある程度の高層階ならレースカーテン2枚重ねがおススメです。
これだと室内が暗くならないし直撃も防げるし、重ね具合で調光もできます。西向き対策に是非。

[20427: 匿名さん]

>>20424 匿名さん

Low-eならけっこう軽減されますよ。

[20428: 匿名さん]

>>20421 匿名さん
今、某中央区タワーマンション住んでますが、職場まではバスです。便利です。

[20429: マンション検討中さん]

ここって、例えば70m2だと固定資産税どのぐらいになるんですかね？三井の概算（かなり多めと聞いてます）でなく、実際のところどのぐらいかかるか知りたいです。おとなり、パークハウス晴海タワーズの実例を知れると一番いいのですが、、、

[20430: 匿名さん]

>>20426
うちはそのパターンです。タワー東向きですが、朝は晴れるとかなり眩しいのでレースonレースのカーテン引いてます。レースもいろいろあるので、遮光性＆遮熱性のある無柄のレースを窓側に、より薄いデザインレースを手前にすると見栄えも良くてGoodです。

[20431: 匿名さん]

>>20429 マンション検討中さん

私はパークハウスではないので分かりませんが、30数万ぐらいじゃないですか？

三井の試算だと40万くらいですか？

固定資産税は路線地価によって変動するので、三井の言った通りだと思って、安かったら、ラッキーくらいに考えていた方が、良いと思いますよ。

なお、今の特例措置が継続されれば、長期優良住宅なので、7年間は建物の税額が1/2になりますよ。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15

タワマンは敷地狭いので、土地より建物の割合が高くなります。そのため、半分以下になりますね。

[20432: 匿名さん]

>>20431 匿名さん
ティアロレジデンスの固定資産税は気になりますね。私は三井の試算を想定して、購入しましたが。

[20433: マンション検討中さん]

>>20432 匿名さん

三井の試算で考えておけば間違いないですが、三井の試算はかなり保守的（高め）です。今の住まいが築浅の三井のマンションですが、実際に支払ったのは概算の半分ぐらいでした。他のデベでもそうなのかな？

[20434: 匿名さん]

東京湾を震源とする地震がありましたね　汗

[20435: 匿名さん]

この位でもやっぱタワマン上層階は結構揺れるんですかね？

[20436: 匿名さん]

>>20435 匿名さん

免震&制振で最小限には抑えられるのでは。

[20437: 匿名さん]

免震とか制振て、揺れがけっこう続くって聞いたことがあったので。

[20438: 名無しさん]

>>20437 匿名さん

いや、そこは全然違うでしょ

[20439: 匿名さん]

>>20437 匿名さん

長く続くかどうかは地震の波次第では？

[20440: 匿名さん]

いや、同じ波を比べた時に、タワーの方が、揺れるって話で、、

そんなこと無いんですね。

[20441: 匿名さん]

>>20440 匿名さん
揺れ感じるのは板状タイプです。

[20442: 匿名さん]

>>20440 匿名さん

そりゃ当然、縦に長いタワーの方が、板マンよりも上層階は揺れるでしょ。それを抑えるのが免震、制振といった対地震システムな訳です。

[20443: 匿名さん]

>>20433 マンション検討中さん

20万円ぐらいじゃないですかね。

[20444: 匿名さん]

311以降、スーパームーンの前後2-3日や気圧差大きいときははだめだね・・・

[20445: 匿名さん]

>>20443 匿名さん
控除はいると、７年は１０万ってこと？三井の４０万程度の試算が、実際に２０万だと大きな違いですね〜。

[20446: 匿名希望]

>>20445 匿名さん
優遇期間中が20万ってことじゃなくて？

[20447: マンション検討中さん]

>>20445 匿名さん
10万ってことはないと思う。
ウチ、城東の晴海より地価安いとこに住んでて、優遇入って10万だから。

[20448: 匿名さん]

東京湾直下地震でない限り津波もだいじょうぶと言われましたが、実際にあるんですね。。。少し不安になりました。
まぁ、大きいのが来るよりは、少しずつエネルギー発散してくれた方が良いですけど。

[20449: 匿名さん]

タワマンは怖いや

[20450: 匿名さん]

今回はツイッターとかでも統計的に確立はされてないけど、過去3回のスーパームーン前後のときには有感地震2回あったとなって話題になってましたし(先週も地震ありましたよね?)、まあ海の水が通常よりも数十センチ引っ張られるだけで相当の質量変化になるでしょうから地震が起こりやすいのももっともなことなんですかね。

[20451: マンション検討中さん]

>>20449 匿名さん

それはもう個人の判断ですので、板マンをご検討ください。

[20452: 匿名さん]

>>20434 匿名さん

あったんですね。
免震タワーの高層ですが、テレビつけてなかったので、まったく気づきませんでした。

耐震は分からないですけど、免震なら大概大丈夫ですよ。

震災の時も大丈夫でしたし。
免震でダメなレベルなら、都内の建物はほとんどダメでしょうね。

[20453: 匿名さん]

>>20451 マンション検討中さん
高層評定受けてない60メートル以下に抑えた板マンの方が揺れるよ。

[20454: 匿名さん]

>>20452 匿名さん
しかもここは免震に制振まで合わせてありますからね。

[20455: 匿名さん]

パークタワー晴海の内廊下のデザインてどこかで確認できますかね？中央湊の掲示板の写真見てたら、特徴的なデザインでちょっと驚いたので。
https://farm5.static.flickr.com/4495/36941826253_f2b2e17c12_o.jpg

[20456: 匿名さん]

湊の方の嬉しさは伝わってきましたが、いまどきわざわざ内廊下をウリとして前面に押し出すことはないでしょうから、デザインの確認は難しいでしょうね。

[20457: 匿名さん]

>>20455 匿名さん

レジデンシャルサロンの中のモデルルームは、内廊下も再現してますよ。ただし廊下幅は再現されてません。あくまで使用する素材で雰囲気が分かるものです。

[20458: 匿名さん]

>>20455 匿名さん
この風船ってデザインですよね？ちょっとこのセンスは理解できないな笑。

[20459: 匿名さん]

>>20455 匿名さん

モデルルームはこの写真に似てる感じだったと思いますが、、、

[20460: 匿名さん]

>>20458 匿名さん

風船は、部屋番号かなんかを隠すために画像に乗せただけでしょ笑

[20461: 匿名さん]

>>20460 匿名さん
やっぱそうですよね笑。何故風船？って思ったもので。

[20462: 匿名さん]

>>20457 匿名さん

廊下幅が狭いから再現してないのでは？
狭いと結構圧迫感があるんですよね..

[20463: マンション掲示板さん]

>>20431 匿名さん

>>20431 匿名さん
隣のマンションの住人ですが80m2近くでで固定資産税+不動産取得税で40万円位でしたよ。ご参考までに。

[20464: 匿名さん]

>>20462 匿名さん

廊下幅、モデルルームで数字を確認しましたが特に気になりません。
例えば、シティタワーズ豊洲はかなり内廊下幅狭いですが、それよりは数10センチ広いです。クロノティアロより少し広い程度です。

[20465: 匿名さん]

>>20463 マンション掲示板さん
おおよその内訳ってどうなってます？

[20466: マンション掲示板さん]

>>20465 匿名さん
おおよそですが、固定資産税が4割5分位でした。おおよそですよ。不動産取得税は忘れた頃にやってきて高い買い物をしたものだと実感した次第です。

[20467: 匿名さん]

>>20466 マンション掲示板さん
ありがとうこざいます。不動産取得税は忘れた頃に来ますよね...
固定資産税は４０万弱、はじめの７年は控除されて２０万弱と想定しておきます。

[20468: 匿名さん]

まあね

[20469: 名無しさん]

パークタワー晴海を購入したとして、ここで普通に生活するには年収１０００万円でも足りない、と言う記事がありますが、
実際問題としてどうなんでしょうか？
https://manmani.net/?p=5202

[20470: 匿名さん]

>>20469 名無しさん
物件価格や家族構成、車の有無にもよって変わるから人それぞれとしか言いようがないのでは。

[20471: 匿名さん]

>>20469 名無しさん
平均坪単価＝350万円で70m2買って、ほぼフルローン、車も持ったらとても1000万では足りないだろうな。

[20472: 通りがかりさん]

子供一人、共働き、中学受験予定。
頭金２０００万円ではどうでしょうか？

[20473: 匿名さん]

>>20472 通りがかりさん

収入にもよるけど、夫婦とも大手なら世帯年収1500はあるんだろうからじゅうぶんイケるのでは。

[20474: 匿名希望]

親が年収1,000万円を超えているのなら、子供が奨学金を抱えて社会人スタートしなくて済むように、マネープランを立てて購入判断しましょう。
子供が中学受験をするのなら、
小4から小6までの3年間サピックスや日能研の学費に300万円かかります。
子供が御三家や筑駒に行けるような賢い子だったら、学費に塾代が加わります。大学が国立でもダブルスクールや短期留学をするので、中1から大学4まで、毎年150万円の教育費を見積もっておいて下さい。住宅ローンの他に、維持管理費月4万円と固定資産税等35万円もマネープランに入れておいて下さい。
厚生年金以外に企業年金、確定拠出年金、個人年金等の対策をしていれば、老後資金は50歳からでも準備できると思います。

[20475: 匿名希望]

>>20474 です。
7,000万円以上の物件を購入する一般サラリーマンのご家庭は、親の援助がある場合が多いので、相続税節税の意味でも、ご両親との相談も必要と思います。

[20476: 通りがかりさん]

>>20472 通りがかりさん
私も同じような条件です。30代後半、1馬力年収1400万円、頭金2000万円準備済、子供1人6歳は中学受験予定(女の子なので大学までエスカレーターで計算)。車は売却予定。妻の稼ぎは計算に入れてません。しかし役職定年による収入のピークアウト、子供の教育費の累進を考えると、ここを買って余裕のある生活が送れるとは全く思っていません。自分も私立中高一貫で親の苦しみを見てきているので尚更です。親からの生前贈与が1000万円以上あれば話は違うと思います。

[20477: 匿名さん]

>>20476 通りがかりさん

そう思うなら身の丈に合った暮らしをしなよ。

[20478: 匿名さん]

>>20476 通りがかりさん

ここの北向き低層なら住宅ローン減税のきれる築10年限定で住む分には良いと思いますよ。

お子さんが大きくて、中高の時期を駅遠で通わせるのは少し可哀想ですが…

理想はここに住んでから子供を産む20台後半～30台前半で世帯年収1500位かとは思います。

幼児向きの共用施設を使い倒した後に、中学入学時期に合わせて中学校近くに住み替えられるので。

[20479: 匿名さん]

今年のネガは去年よりレベルアップしましたね。
発注先変えたのかな？

ポジの批判ににげ道を作るところが作為的ですね。

常識的にそれなりに年収あって悩んでいたら、FPなり、人気ブロガーに相談するでしょ？！

[20480: 匿名さん]

>>20476 通りがかりさん

単純に1000万予算下げろって話でしょ。

[20481: 匿名さん]

年収1,000万、頭金1,000万で北西の70平米をローン6,000万で買う予定ですが、10年住んでも6,000万以上では売れると見ているのでローンに全く抵抗は無いのですが、そんなに生活が厳しくなるんでしょうか？
ローン控除を上手く使い10年で住み替えるのがタワマンの醍醐味だと思うのですが。日々のＣＦではなく、資産性を踏まえたトータルな考えが出来ないのはなぜ？

[20482: 匿名さん]

借り入れは年収の5倍以下にしときなはれ。
40歳なら４倍や。

[20483: 匿名さん]

借りれるだけローン組んで、現金は手元に残して一部運用するなりした方が良いでしょう。年収なんて１０００万こえてくると、実収は大きく変わって来ないので如何に支出を減らして手持ちを増やせるかでしょう。しかし２馬力想定でローン組むのはリスクありますよね。

[20484: 匿名さん]

>>20481 匿名さん
自分は購入者ですが、あなたの考えは甘すぎますね。相場が上がれば、10年後購入価格を下回らない可能性はありますが、相場が下がるリスクも想定しないと。
生活が厳しくなるかどうかはあなたのお金の使い方次第です。

[20485: 匿名さん]

最近の流行りでいくと、年収の何倍っていうより、返済比率で考えたほうがいい。
概ね30パーセント前後でまあ安定した生活を送れるらしい、月収20万なら家賃6万円前後ね。

ただ数字の落とし穴で、額面で問題ないっていうFPがいたり、手取りを推奨するFPもいてややこしい。
心配性の人は手取りの25パーぐらいならかなり余裕が生まれるだろうし、
イケイケなら額面の35パーでも何とかなるｗ

つーか、このクラスのマンション買おうってんだから、それなりに稼いでんだろうし、
一冊本買ってネット漁ればどんなもんかはすぐ分かるでしょｗ
突き詰めると結局ケースバイケースなんだからさ・・・掘り下げたきゃローンスレでどうぞ。

まあ月々30万ぽっちの支払いなんか、
最悪ダブルワーク＋1（嫁）で朝から晩まで働きゃー何とかなるんだから恐れる必要はないｗ

[20486: 匿名希望]

>>20481 匿名さん

子供がいると話が違ってくるんだと思うよ。

[20487: 匿名さん]

ここは場所的に中華系にも売れるから、部屋で悩んだ時には部屋番号で４を避けて８がある部屋を選んだ方が良い。

[20488: 匿名さん]

坪300で買って、ローン控除400戻るんですよ。仮に10年後250万だとしても賃貸に比べれば十分元取れます。
ここが10年後250万以下に相場がなるとでも思うんですかね？

[20489: eマンションさん]

>>20481 匿名さん
ローンで月18万払うわけだけど
18万って賃貸だとろくな物件借りれない…

[20490: 匿名さん]

>>20488 匿名さん
本物件はローン控除は500戻ります。長期優良なんで。

[20491: 通りがかりさん]

>>20481 匿名さん
この物件の資産性を踏まえていない楽観的な考えのように見えます。

[20492: 匿名さん]

スレ違いですが、進学塾の学費の話がちらっと出ていたので質問させて頂きます。
私自身海外にいたこともあり、日能研等の進学塾に通ったことがありません。
私立中学受験に際して、進学塾に通わないと合格することが難しい等あるものなのでしょうか。
受験問題自体、結局問題があって解答があるものですよね。これだけ情報が溢れていて過去問や解答方法等調べればわかる中で、ちょっと疑問に思ったので質問させて頂きました。

[20493: 匿名さん]

私立中学受験は進学塾に行かないと無理だと思います。二人中学受験させて、入学後塾に行かず合格した子はまわりにいませんでした。親が大学教授、医者等でもです。塾と家庭教師併用して
いた子も多数。ちなみに中学入学後も即鐵緑会などに入りますから、１年間の学費は雑費含めて200万みていた方がいいです。開成や桜陰の過去問を解いてみたら塾の必要性がわかると思います。

[20494: 匿名さん]

ま、塾が全てじゃないよ。塾に行かなきゃ勉強できるようにならないなんてのは、都心部の固定概念なんじゃないの。

田舎でのびのび遊びながら育ち、塾も行かなくても東大行ったり立派な仕事してる人、いくらでもいるよ。

[20495: 匿名さん]

塾は効率的なやり方を教えてくれるところじゃないですかね？

子供が天才児だったり、自身が講師より教え方に自信があるなら、必要ないかと思います。

[20496: 匿名さん]

塾に行かないといい学校にいけないのは凡人。
東大は天才と凡人の二種類いるんだよ。
天才は莫大なカネをかけて勉強させなくても要領がいいから東大にも難なく入る。

[20497: 匿名さん]

ワイのことけ？照れるやで〜〜

[20498: 匿名さん]

>>20495 匿名さん
天才児や親が講師より教えかた上手、じゃないと塾に行くべきってこと？
視野狭いなぁ〜

[20499: 匿名さん]

ハイ、塾の話は以上！
ネガの思う壺だぞー

[20500: 匿名さん]

>>20498 匿名さん

いや別にそうは言ってないですよ。

教育上、良い環境においてあげるための手段の１つとして、塾もいいのではと言うレベルの話です。

そもそも大学なんて行かなくなって、社会の役に立ってる人はいるわけですし。

塾に恨みでもあるんですか？
子育てに悩んでる親御さんはたくさんいると思いますよ。