パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[20351: 匿名さん]

>>20350 匿名さん
在宅勤務は加速度的に普及するでしょうね。ここは駅遠が最大の関心事なので、スレ趣旨から離れてはいないと思いますよ。

[20352: 匿名さん]

>>20351 匿名さん

実際、たくさんのサラリーマンは、「この仕事、家でもできんじゃね？」と感じてるはずですよね！
その時問題になるのはモラルハザード（家にいると仕事しない）と言う人もいますが、在宅勤務になると明確にアウトプット出してないと評価されない仕組みになりますから、逆に仕事はキッチリやるようになると思いますね。会社にいるだけで何もしないという人は減ると思います。

[20353: 名無しさん]

BRTが自動運転になれぼ本数も増やせて、地下鉄無しでも相当便利になりそう。

[20354: マンション比較中さん]

モモレジ番付見た？

見たほうが良いよ。

[20355: 匿名さん]

>>20354 マンション比較中さん
横綱だったね

[20356: マンション比較中さん]

そう横綱です。
とりあえずは嬉しいでしょ。

[20357: 匿名さん]

BRTに関しては、まずトンネルがいつ開通するかですね
いつ頃になるのかなぁ

[20358: 匿名さん]

>>20356 マンション比較中さん

もう、話題には出てましたけどね。

[20359: 匿名さん]

今年は売れますように(*´-`)

[20360: 匿名さん]

ここ売れてるんじゃないんですか？
横綱だし。

[20361: 匿名さん]

モモレジさんは三井不動産と大規模再開発が好きだから
順当といえば順当なんですけどね

[20362: 匿名さん]

>>20359 匿名さん

東と南は、何らか販促施策打って欲しいですが、月島パチモンと東急豊洲の出方次第かな、、、
まあパチモンの価格情報はだいたい三井もわかってるんだろうから、東と南も下げないのかもね。

[20363: 匿名さん]

>>20346 職人さん

同感です。
トヨタがタクシーのノウハウ集め始めましたしね。
いままではドライバーという人件費がリスクになるから、メーカーの立場だったけど、自動運転タクシーが実現したら、原価でタクシー作りまくれますから、イノベーションが起こりそうですね。

あとは通信的なところでどこのキャリアとくっつくかですね。

追随する会社も出てきそうだし、かなりの価格破壊になると思います。

月額2千円くらいで乗り放題にしてほしいな。

[20364: 匿名さん]

これはほんとにその通りだと思うので、購入者としては軌道修正してほしいね。

https://twitter.com/tokyo_jcs/status/909605648832200704
「パークタワー晴海が売れないのは当然で、坪単価350万円・グロス8000万円越えはプライシングミス。
江東区で一番便利な豊洲と、中央区で一番不便な立地で、PH豊洲を遥かに超える単価を出されても、買い手の中でトレードオフが成立しない。
駅遠でもなお住所に大金を払う層は今や少数派です」

[20365: 匿名さん]

仮にこれから東と南の価格が下がるようなことがあったら、既に購入した者としては残念です〜

[20366: 名無しさん]

下がらないでしょう。
むしろ、BRTが具体化し、月島、豊洲の価格が出れば上がるかもよ

[20367: 匿名さん]

>>20366 名無しさん

三井は簡単には下げないでしょうね。月島、豊洲より安ければいいわけですから。
でも、上げるのはさすがにないかと。

[20368: 匿名さん]

ここって、売れているのですか？

既に売れ残り状態なのでしょうか？

今どんな状況ですか？

[20369: 匿名さん]

>>20368 匿名さん
北向きと西向きは、割安な単価で8割ぐらいは売れてます。
一方、南向きと東向きは現状は割高感が強いため、あまり販売は進んでいません。

と言うか「既に」「売れ残り状態」の意味がよく分かりませんが・・・まだ引き渡しまで2年近くあるので。

[20370: 匿名さん]

今のところは順調だけど、ここからは鈍化が予想される。三井さんの腕の見せ所、という感じでしょうか。

[20371: 匿名さん]

>>20369 匿名さん

有難うございます。

スミマセン、言葉が違いましたね。
まだ2年もあるのですね。

でも東や南の方が眺望いいと思うのですが、
そちらの方が苦戦しているのですね..

20370さん

そうですね、これからが三井の腕の見せ所。
期待しています。

[20372: 匿名希望]

ここの前の防潮堤から拝んだ初日の出です！

[20373: 匿名さん]

>>20363 匿名さん

一般道での自動運転開始にはまだまだ数十年単位の時間がかかる。
特に東京のような都市部では。
高速道路での自動運転も10年くらいはかかるよ。

[20374: 匿名さん]

>>20371 匿名さん
眺望が良いだけでは売れないってことですね。適正な価格でなければ。
まぁ、のらえもんさんのブログに価格表が載ってるので見てみてください。

https://wangantower.com/?p=14358

[20375: マンション検討中さん]

>>20371 匿名さん

三井としては、この一年は販売は停滞しても良いと思ってるんじゃないの？
月島パチモンタワーと東急豊洲が出てきたら、現状の東南でもその２つに比べれば安くなるんだろうから、そうなれば少しは動くだろうからね。
それでも売れなかったときに、何か手を打ってきそう。

[20376: 匿名さん]

>>20373
それだと、日本はあっという間に後進国です。笑

[20377: 匿名さん]

苦戦していると言われている南と東ですが、中住戸は第1期で半数ちょっとが販売済みとなっていますね。残り半分ですね。

[20378: マンション検討中さん]

「こんな時代だからこそ人とは逆の道を進むことで賢い買い物ができるのではないかと考えます。駅から少し離れるけども価格抑え目で魅力ある新築マンション、中古マンションを選ぶのです！」

だそうです。北と西は、当てはまりますね！

2018年のマンション市況＆マニア目線のズレた買い方【マンションマニア】 – スムログ
https://www.sumu-log.com/archives/9090/

[20379: 匿名さん]

>>20378 マンション検討中さん
マンマニは昔から駅近嫌いなんだよ
本業が楽な仕事なんだろ
夜遅くまで働くサラリーマンは駅近がいい

[20380: マンション検討中さん]

>>20379 匿名さん

いや、マンマニは駅近嫌いなんじゃなくて、低年収リーマンでも買える安い物件も拾ってるってだけでしょ。あと高すぎる駅近は嫌ってるけど。

[20381: 匿名さん]

>>20376 匿名さん

ではどういうシステムなら一般道で自動運転ができると思う？
自動運転をするには道路側にも設備投資をしないとできないと思うが。

[20382: 評判気になるさん]

>>20380 マンション検討中
まあ、最近の駅近マンションは本当に将来の価値もかなり織り込まれていて、正直、資産価値があるという付加価値も織り込まれていてむしろ安普請のマンションを高値掴みさせられている感はありますよね。

[20383: 匿名さん]

>>20381 匿名さん

道路側って、今時そんなアホな提案するシステム屋いたら無能のレッテル貼られるよ。
時代についていけない老害さんでしたか。

[20384: マンション検討中さん]

>>20376 匿名さん
そうだね
法整備も保険整備も急速に議論が進んでるから
単位は早いだろうね

[20385: 匿名さん]

下手にサラリーマン人生の中が長いと、自分の経験の枠内から抜け出せなくなるようですね。
今の技術開発のスピードは次元が違いますよ。

[20386: 匿名さん]

自動運転が実現したら、定年後は地価の安い地方がいいな。
公共交通がダメでも運転しなくていいなら、年取っても地方に住める。

[20387: 評判気になるさん]

>>20385 匿名さん
完全自動運転と倫理的課題、法整備まではまだ10年以上かかります。仮に現時点で人間並みの判断が出来る完全自動運転車（レベル4）があるとして事故の場合誰が責任とるかは明確になっていません。
　また今レベル4の完全無人自動運転車があったとしてそれが汎用化して世界中の車が自動運転車になるのには年間の出荷台数からして20年以上かかります。それまでは人対自動運転の問題はのこります。
　要はそれまでは自動運転車もドライバー必須ということです。
　完全自動運転車ができてから+20年はドライバー必須です。冷静になりましょう。

[20388: 匿名さん]

>>20381 匿名さん
あまりマジレスするつもりは無いのですが、あなたの知識レベルはちょっと遅れてるな〜、でも大丈夫。インターネットでも色々学習出来るし「NVIDIA 自動運転」のキーワードで自動運転について調べてみてください。

[20389: 匿名さん]

>>20385 匿名さん

ほんと寝言は寝て言って欲しいです。
2,3年後にでも出来ると思っているのでしょうか？

そんな不確定なものに縋らないといけない程、この物件はダメダメだという事ですか？

[20390: 匿名さん]

>>20388 匿名さん

ほんと貴方の頭の方を何とかした方が良いと思いますよ。

貴方は何年後に実際に使われると言いたいのですか？

それも言えないなら、所詮は夢物語。

[20391: 匿名さん]

自動運転とか、どうでもいい。

そんなものに頼らないといけない
物件というのが情けない。

[20392: 評判気になるさん]

一応捕捉しておくと自動運転が普及すれば運転技術の平準化は進むので、合理的な自動車保険もできて現在の白タク規制も緩和されるのではないかとは思います。そうすると、職業ドライバー以外UBERやdidiが許可されてタクシーが初乗り200円くらいになるかな、ぐらいは期待します。

[20393: 匿名さん]

まぁ少し冷静になったら？
この物件が自動運転に頼らないといけないとか、誰か言いました？笑
過剰反応しすぎないように注意しましょう。

[20394: 匿名さん]

>>20390 匿名さん
だからそのコメントの仕方から、あなたは遅れてるんだって。調べてから出直されてはいかがでしょう。

[20400: 匿名さん]

南はこのままでジリジリ売れてくと思うよ
東が予定価格より下げるかどうか。
ま、3期3末で600売れてればこのままだろーな

[20401: 匿名さん]

[No.20395～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿　、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[20402: 匿名さん]

>>20400 匿名さん
東はPCTに塞がれてて、眺望あまり良くないですからね。。

[20403: 匿名さん]

>>20399 匿名さん

削除依頼させて頂きました。
ここまでくると、さすがにスレ趣旨逸脱と言わざるを得ません。

[20404: 匿名さん]

>>20396 評判気になるさん

こちらも削除依頼させて頂きました。

[20405: 匿名さん]

>>20402 匿名さん

運河が見えますし、結構離れてるので塞がれてるってわけではないですよ。悪くはないのでは？

ただ、西がなぜこんなに安いのか気になります。運河は見えませんが、トリトンまではけっこう距離あるし、お見合いでもない。悪くないと思うんですよね。

[20406: eマンションさん]

西はティアロの影で中低層は一日中日があたらなかった気がします。また、距離はありますがトリトンが眺望を塞いでいます。

[20407: 匿名さん]

>>20405 匿名さん

西は低層だと、都有地に建つ建物のリスクがあるから、その分安くなってるんでしょうけど、20Fぐらいになれば気にならないですよね。なのに全体的に安いですよね。30Fでも坪300切ってる。

[20408: マンション検討中さん]

>>20406 eマンションさん

モデルルームで日照チェックしましたけど、そんなことないですよ。冬至のときだけ、一定時間影響ありますが、一日中ってことはないです。トリトンも距離があるので、そこまで塞がれてるって感じでもないです。月島側の夜景も望めます。

[20409: 匿名さん]

>>20405 匿名さん
西はティアロの陰になるという点や、窓ない部屋あって間取りが使いにくいかなという印象。
後は二重にはなっているけど、ゴミ置場側というのも、気にする人はいると思います。
安価ではあるので、一期で北側の同じような間取りを購入された人は不満があるでしょうね。

[20410: 匿名さん]

>>20391 匿名さん

言い返せなくなって、話を振り返るのも情けない。（笑）

[20411: 匿名さん]

>>20373 匿名さん

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1722.html

[20412: 匿名さん]

>>20409 匿名さん
なるほど、そのあたりが安い理由ですね。
しかしながらそれを割り引いても30Fで坪300切りは安いなーと思います。

[20413: 匿名さん]

>>20402 匿名さん

東の低層階は運河とマンションの庭が見えて、なかなか良い眺望だと思いますよ。

[20414: 匿名さん]

>>20413 匿名さん

東側低層は、バーベキューできる箇所に近いかな、とちょっと気になっています。

[20415: 匿名さん]

>>20413 匿名さん
低層は緑を感じられますが、カーテン無いと部屋の中見えるんですよね。。

[20416: 匿名さん]

>>20415 匿名さん

それは個人の価値観によりますね。
超一等地の低層マンションも、同じな訳ですから。

[20417: 匿名さん]

>>20416 匿名さん
個人的な感覚にはなるでしょうね。
ここが少し違うのは、臨海公園側からちょうど目線が重なる点でしょうね。低層でも7-8階以上が良いかなと、現地見てると感じます。東側も遊歩道が整備されるので、3-5階だと通行人が近く感じるのではないかと思いました。

[20418: 匿名さん]

>>20417 匿名さん
いずれにせよ、個人的な感覚ですね。
道路沿いにバルコニーがある低層マンションなんていくらでもありますので。

[20419: 匿名さん]

>>20409 匿名さん
個人的には、ゴミ捨て場近かったら便利だと思っちゃうけどね。色々タワマン見てきたけど、臭いなんてほぼないし。それで安くなるならラッキーって感じ。

[20420: 匿名さん]

>>20419 匿名さん

西側は、メインエントランスの上っていう環境が気になる人もいそう。低層階は音とか照り返し?でも、北と同等に見える値付けはうまいですね。

[20421: 匿名さん]

基本的にこの立地だと実質バス便のような気がしますが。ドゥトゥールの立地でも新橋まで専用バス出してますしこれだけ東京駅や銀座に近いとバスの方が無理に電車を使うより便利な立地のような気がします。

[20422: 匿名さん]

>>20421 匿名さん
自分は東京駅周辺勤務ですが、バス使う予定ですよ。

[20423: 匿名さん]

>>20420 匿名さん

同等というか、北より安い？？

[20424: 匿名さん]

>>20420 匿名さん

西向きは西日が気になります。最近のマンションは西向きでも大丈夫なのですかね。

[20425: 匿名さん]

勝どき駅5分くらいのマンションに住んでる方でも東京駅や銀座はバスを使っている方が多いですよ。東京駅丸の内南口行きとかに乗るとすごい便利ですよ。タクシーでも2000円くらいで帰れますし。

[20426: 検討板ユーザーさん]

>20424 匿名さん

ドレープカーテンで完全遮光してしまうと味気ないので、ある程度の高層階ならレースカーテン2枚重ねがおススメです。
これだと室内が暗くならないし直撃も防げるし、重ね具合で調光もできます。西向き対策に是非。

[20427: 匿名さん]

>>20424 匿名さん

Low-eならけっこう軽減されますよ。

[20428: 匿名さん]

>>20421 匿名さん
今、某中央区タワーマンション住んでますが、職場まではバスです。便利です。

[20429: マンション検討中さん]

ここって、例えば70m2だと固定資産税どのぐらいになるんですかね？三井の概算（かなり多めと聞いてます）でなく、実際のところどのぐらいかかるか知りたいです。おとなり、パークハウス晴海タワーズの実例を知れると一番いいのですが、、、

[20430: 匿名さん]

>>20426
うちはそのパターンです。タワー東向きですが、朝は晴れるとかなり眩しいのでレースonレースのカーテン引いてます。レースもいろいろあるので、遮光性＆遮熱性のある無柄のレースを窓側に、より薄いデザインレースを手前にすると見栄えも良くてGoodです。

[20431: 匿名さん]

>>20429 マンション検討中さん

私はパークハウスではないので分かりませんが、30数万ぐらいじゃないですか？

三井の試算だと40万くらいですか？

固定資産税は路線地価によって変動するので、三井の言った通りだと思って、安かったら、ラッキーくらいに考えていた方が、良いと思いますよ。

なお、今の特例措置が継続されれば、長期優良住宅なので、7年間は建物の税額が1/2になりますよ。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o15

タワマンは敷地狭いので、土地より建物の割合が高くなります。そのため、半分以下になりますね。

[20432: 匿名さん]

>>20431 匿名さん
ティアロレジデンスの固定資産税は気になりますね。私は三井の試算を想定して、購入しましたが。

[20433: マンション検討中さん]

>>20432 匿名さん

三井の試算で考えておけば間違いないですが、三井の試算はかなり保守的（高め）です。今の住まいが築浅の三井のマンションですが、実際に支払ったのは概算の半分ぐらいでした。他のデベでもそうなのかな？

[20434: 匿名さん]

東京湾を震源とする地震がありましたね　汗

[20435: 匿名さん]

この位でもやっぱタワマン上層階は結構揺れるんですかね？

[20436: 匿名さん]

>>20435 匿名さん

免震&制振で最小限には抑えられるのでは。

[20437: 匿名さん]

免震とか制振て、揺れがけっこう続くって聞いたことがあったので。

[20438: 名無しさん]

>>20437 匿名さん

いや、そこは全然違うでしょ

[20439: 匿名さん]

>>20437 匿名さん

長く続くかどうかは地震の波次第では？

[20440: 匿名さん]

いや、同じ波を比べた時に、タワーの方が、揺れるって話で、、

そんなこと無いんですね。

[20441: 匿名さん]

>>20440 匿名さん
揺れ感じるのは板状タイプです。

[20442: 匿名さん]

>>20440 匿名さん

そりゃ当然、縦に長いタワーの方が、板マンよりも上層階は揺れるでしょ。それを抑えるのが免震、制振といった対地震システムな訳です。

[20443: 匿名さん]

>>20433 マンション検討中さん

20万円ぐらいじゃないですかね。

[20444: 匿名さん]

311以降、スーパームーンの前後2-3日や気圧差大きいときははだめだね・・・

[20445: 匿名さん]

>>20443 匿名さん
控除はいると、７年は１０万ってこと？三井の４０万程度の試算が、実際に２０万だと大きな違いですね〜。

[20446: 匿名希望]

>>20445 匿名さん
優遇期間中が20万ってことじゃなくて？

[20447: マンション検討中さん]

>>20445 匿名さん
10万ってことはないと思う。
ウチ、城東の晴海より地価安いとこに住んでて、優遇入って10万だから。

[20448: 匿名さん]

東京湾直下地震でない限り津波もだいじょうぶと言われましたが、実際にあるんですね。。。少し不安になりました。
まぁ、大きいのが来るよりは、少しずつエネルギー発散してくれた方が良いですけど。

[20449: 匿名さん]

タワマンは怖いや

[20450: 匿名さん]

今回はツイッターとかでも統計的に確立はされてないけど、過去3回のスーパームーン前後のときには有感地震2回あったとなって話題になってましたし(先週も地震ありましたよね?)、まあ海の水が通常よりも数十センチ引っ張られるだけで相当の質量変化になるでしょうから地震が起こりやすいのももっともなことなんですかね。