パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[2014: 匿名さん]

>>2010 匿名さん

リニア駅開業で近隣のマンションや土地の価値が上がるのは妄想ではない、名古屋駅まわりは高騰中。
東京駅に来なかったのは残念。これからはサウスゲート計画や新駅と合わせて品川駅周りが有望かな。

[2015: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
日本に移民として来る方々はエリート。日本語をクリアするには学が必要だからね。
よって治安悪化やスラム化なんてムリなネガですね。

[2016: 検討板ユーザーさん]

湾岸は好きですが価格下落リスクが高すぎる
一旦下がりきって欲しい

[2017: 匿名さん]

>湾岸は好きですが価格下落リスクが高すぎる

と思われる根拠は何でしょうか？
他の地域とくれべて、リスクが高いとお考えですか？

[2018: 匿名さん]

ヨーロッパでは低賃金労働はアフリカの旧植民地から来た移民が行っている。
日本でも外食や物流、介護、農業など現場仕事で人員不足が深刻。
これを解決するには中国や東南アジアから移民を受け入れるしか方法がない。
頭脳労働者は入れると職場を取り上げられる人が出てきて外国人排斥運動に発展してしまう。

[2019: 匿名さん]

>>2015 匿名さん
いかにも海外事情に疎い中卒の発想だな。
海外に行ったことないだろ？

[2020: 匿名さん]

>>2012 匿名さん

NORD駅の周辺は黒人が沢山住んでて、路地奥のレストランは西アフリカ料理の店だったりするんだよな。
俺はホテルのその辺りに取ったから、食事も遠くまで行ってたよ。

[2021: 匿名さん]

>>2019 匿名さん
それはお前だよ。
海外事情とやらをのべてみな。

[2022: 匿名さん]

>>2019 匿名さん
そしてその事情がどう日本に当てはまるかもな。高卒さん

[2023: 匿名さん]

話題ないですね。
PT晴海のメンバーサイトも、建築設計事務所のデザイナーへのインタビューとか、しょうもないのを小出しにしていますし…。
くじらポイントばかりが貯まっていきます。

[2024: 匿名さん]

>>2023 匿名さん
同感です。
モデルルームオープンまで半年以上ありますからね。。コンテンツ、あんまり面白くないですね。

[2025: 匿名さん]

クロノ、ティアロの売り出し価格が2丁目の適正価格の様な気がします。
ご近所の方が数人、クロノ、ティアロを購入されましたが、皆さんやはり決め手は価格だったそうです。
よそはとても高くて買えない。駅から多少遠くてもこの価格だったら妥協出来るとの事でした。
新築で嬉しい反面、今まで住んでいた所より遠いのはやはり生活していて疲れるそうです…

[2026: 晴海タワーズさん]

>>2025 匿名さん
価格と環境と専有部、共用部の仕様の良さのバランスがよいのが魅力で、住民のみなさん満足されてますけどね。
このあたりの開放感は素晴らしいので、クロノティアロからパークタワー晴海に住み替えを考えているひとは多そうですね！

[2027: 匿名さん]

>>2025
適正価格とかないからｗ
クロノティアロっていうけどクロノとティアロじゃ売り値は平均で1割ぐらい違うし、
ティアロの再販はさらに1割乗っかってるのが現状の相場

サラリーマンでも手が届くってことなら20坪5000万の坪250ぐらいだし、
上級サラリーマンｏｒ二馬力なら20坪6000万の坪300が上限
今の相場は低金利によるハイレバ二馬力でもギリギリ手が届くかどうかの水域

ティアロの再販やPH豊洲に照らし合わせて一部では坪330って声もあるけど、
各所で調整の名の値下げが散見され始めてるし、
立地条件（駅遠大規模）を考えるとティアロ分譲並み（290～300）も十分考えられる（願望込みｗ）
そうなると建物やランドスケープは間違いなさそうだし、楽しみは楽しみだよね

[2028: 匿名さん]

間取りとかコンセプトは市況の悪さを打ち返しそうなくらい魅力的だが・・本当に価格次第。悩む。

[2029: 匿名さん]

>>2028 匿名さん

まだ価格が出ていないので悩みようがないです…

[2030: マンション検討中さん]

オリエンタルランドプロデュースを売りにしているランドスケープですが、
特に噴水は維持費が嵩みそうですね…

ディズニーのノリで飛びつくと後々痛い目にあいそうです。

[2031: 匿名さん]

>>2030 マンション検討中さん

維持費が負担になるなら水を止めるだけ。
将来はそうなるよ。
マンションを管理するのは販売会社ではなく住民自身だから。

[2032: 匿名さん]

お隣り住人ですが、駅遠は安いから晴海二丁目を買うって方はここ向かないと思いますよ。方角によってはそれほど安いとも思いませんし、高い方角は高いなりの理由あります。
都心に近くてこの解放感。中央区で貴重な南抜け景色。駅遠のデメリットを超える他のメリットをより感じることができる方には最高だと。私は月島駅１分にも住んでましたが今の場所の方が気に入ってますよ。

[2033: 匿名さん]

>>2032 匿名さん


「中央区」ってやはりしがみつきたくなるポイントですか？
港南が港区に拘ったり浅草橋の間際が千代田区に拘ったりするのを見たときと同じ哀愁を覚えるのですが…

[2034: 匿名さん]

中央区に拘るのでは無くて
江東区で無い事に拘るのかも。

[2035: 口コミ知りたいさん]

あの〜2032ですが、港区にも江東区にも住んでましたよ。何区かなんて関係ないの。景色、環境の話。南に水辺開けてる環境は案外貴重ですよ。

[2036: 口コミ知りたいさん]

>>2033 匿名さん
ならここ来なきゃいいんじゃ

[2037: 匿名さん]

>>2036 口コミ知りたいさん

君みたいに中央区に拘ってこの物件を気に入っている人ばかりじゃないんだよ

[2038: 匿名さん]

坪200万なら買いたいです。

[2039: 名無しさん]

>>2033 匿名さん
中央区はごみごみした立地のマンションが多いことを踏まえてのうえの、ここの開放感あるロケーションが中央区で貴重と言ってるわけで、しがみついてると読み取ってしまうことに哀愁を覚えます。

[2040: 匿名さん]

中央区に拘ってるように見せかけてるのは晴海のマンションを売ってる営業だよ。
だって駅からも遠い僻地の晴海は中央区であることくらいしかセールスポイントがないんだからさ。

[2041: 匿名さん]

「中央区だけど、南側の眺望が開けている」
　↓
「中央区のアドレスにこだわっている」
　↓
「中央区だけど、眺望がいい」
　↓
「アドレスに拘っている」

なんか、堂々巡りになってきました。

[2042: 匿名さん]

>>2035 口コミ知りたいさん
港区と江東区、
賃貸住まいは、住んでるうちに入らないなー。

[2043: 匿名さん]

どうでも良い話題だなぁ。
BRTとか隣の空き地の再開発とかで、何か新しい話はないですかね？？

[2044: eマンションさん]

>>2042 匿名さん

どちらも購入ですよ。港区は現在賃貸に出してます。

[2045: eマンションさん]

>>2039 名無しさん
同意。
本当にここの解放感。立地ゆえのコンセプトは素晴らしいです。

[2046: 職人さん]

このサイトだけではありませんが、この手のサイトの議論はまさに人間の本質そのもの・・・。自称だけのインテリはそれを「トランプ現象」と言うのでしょう。くだらなさの真っただ中で犬死しそう・・・もちろん、私も含めてですが「人間はそんなもんなんですね」・・・「自分が自分が・・・」皆そうなんですけど、他人がそう言うと自分を差し置いて「けしからん」とか、「自分は違います」とか・・・。おそらく半分以上の方々には意味不明・・・少しの方に少しだけ同意いただけて、議論が少しだけ建設的になればと思うばかりです・・・

[2047: 周辺住民さん]

杭工事中に地下水が出て杭が打てなかったこの物件は福岡の道路陥没と同じ事故にならないの？

[2048: 匿名さん]

逆に埋立地で水の出ないところなんてあるんですか？

[2049: 匿名さん]

埋め立て地でなくても水出るでしょ。
でも、他より多かったとか？

[2050: ご近所さん]

ていうか、地下水で杭が打てなかったなんて話はこれまでなかったよ。

[2051: 匿名さん]

>>2047
あの映像は衝撃だったけど、
他方で深くぶっ刺さった杭がむき出しになって、
それでいてビクともしない周囲の建物に感銘を受けた人も少なくないと思う

個人的にはあれは埋立地のリスクというか十分想定できる未来だと思ってる
怖いと思った人は埋立地を買うべきではないし、
命だけは助かりそうだと感じた人は湾岸やタワマン向いてるｗ

[2052: 匿名さん]

更新されたメンバーズサイトで構造に関する情報が出ていますね。

＞天井の高さを2.6m,サッシの高さを2.3mとする十分な躯体の高さ（階高3.45m）を確保して、ダクトの梁型が出ないフラットな天井としています。

これ、地味に大きな情報ですね。
階高3.45mも今の時代では信じられないくらい贅沢ですし（パークコート浜離宮でも3.3m）、フラット天井高2.6m、サッシ高2.3mは完全にクロノティアロを上回っていますね。

[2053: マンション検討中さん]

やはり予想通りフラット260天井でしたか。
ここは階数は48階なのに軒高は170m、ティアロが49階で軒高167ながら階高は余裕ある330でした。明らかに階高は過去最強クラスの物件。ティアロのように織り上げで270稼がず、天井高260に押さえ完全フルフラットなのは差別化として素晴らしいですね。ベイズ以上の三次元クオリティが期待出来ます。
構造は日本初のDFS免震、オリエンタルランド監修の広大なガーデンプラス専有部も余力あるとなると、、本気でチャレンジ価格狙ってるのかも。市場がついてこられるかは別としても。

[2054: マンション検討中さん]

連投失礼します。
そもそもDFS免震ってベイズの免制震と構造的には非常に似てますから、どちらも三次元クオリティが高いのは納得です。加えてベイズはある意味消耗材の鋼材ダンパで、こちらはメンテフリーのオイルダンパでしょうから非常に期待できますね。

[2055: 匿名さん]

免震って、もう終わりじゃない？
安全第一の原発では緊急時対策所、免震やめて耐震に変更してますよ。

[2056: 匿名さん]

立地の悪さ（駅遠）を建物仕様でカバーしにきた感じですね。
（その割に共用部配管維持管理対策等級が１なのは残念ですが）

BAYZと違って内廊下ですし、↓によればエアコンは天カセ。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html

天カセでダクトの梁型もない完全フラットな260天井に230のサッシは圧巻ですよ。

[2057: 匿名さん]

天カセは最新のものに変えにくいので、あまり好きじゃないけどね。

[2058: 匿名さん]

安い天カセなら壁掛けのほうが性能も良い。

[2059: マンション検討中さん]

基本構造スペックは湾岸のみならず、内陸含めても最強クラスかもしれませんね。階高3450はパークコート千代田富士見と同じ、かつ構造有利なDFS免震なので、飯田橋をこえる専有部クオリティでしょう。設備仕様は負けるでしょうけど。
タワーでなければ、鹿島の加賀レジデンスは壁式免震によりフルハイトサッシかつ完全フラット天井でしたが中低層だし、鹿島の赤坂Kタワーレジデンスは免震つかわずフルハイトサッシ&フルフラット天井ながら高級賃貸かつオフィス複合なので例外。最近のパークコート青山とか檜タワーの超高級を除けばサッシ高230かつ順梁、フルフラット260はかなり凄く、立地難は内容勝負を地で行く物件ですね。。

[2060: 匿名さん]

＞2055

ゴムより柱太くするほうが、想定外に強い。

[2061: マンション検討中さん]

その通りです。
原発の免震不採用の流れは長周期の応答問題です。原発の設計想定すら越える長周期が入ったときの免震層の応答、それによる建物全体への影響は未知数ですから。
居住性を無視できる原発低層建物なら壁式でガチガチに作れば幾らでも強度上げられますし、想定外が許されない原発には強固な低層の超低周期建築がある意味適しています。
免震というのは、免震層と地震周期がずれることを期待して敢えて柔らかくするものですから、万一周期が一致するとたちまちリスクが上がるんですよね。もちろんそれを解決するようアイソレータやダンパの技術改良は進み、住居レベルでは問題ない安全性は確保されていますが、原発は特別なので。

[2062: 匿名さん]

原子炉の入る原子炉建屋はもちろん耐震だし、緊急時に人が居住する緊急時対策所も、今般、免震から耐震に変更。

[2063: 匿名さん]

＞想定外が許されない原発には

人の命に直結するマンションのほうが想定外許されないと思う。