パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[19551: 匿名さん]

月島は坪単価450万超えるみたいですよ。
因みに豊洲も450万超え。どっちが高くなりますかね。

[19552: マンション検討中さん]

鋼材価格、五輪・再開発で1～3割高 住宅にも波及
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO24751740Y7A211C1MM0000/

こりゃ新築相場は下がらないぞ。むしろ上がる。
新築が上がれば中古も上がる。

[19553: マンション検討中さん]

>>19551 匿名さん
そこからいくと、この物件の坪単価300万切る部屋は貴重。けっこう上でも300万切ってる部屋あるよね。

[19554: 匿名さん]

>>19552 マンション検討中さん

上がるでしょうねー

[19555: 匿名さん]

>>19553 マンション検討中さん
高層階は間取り的に余り使いやすいタイプでは無いですけど、価格は魅力的ですね。

[19556: ご近所さん]

月島パチもんは一般444平均、角555平均、プレミア777平均と予想しています。
こんなもんじゃ

[19557: 匿名さん]

東急は400ぐらいだろ。450はさすがに高すぎる。

[19558: マンション検討中さん]

>>19555 匿名さん

東急豊洲、月島パチもん、武蔵小山などが高くて買えない層が流れてきそうです。

[19559: 口コミ知りたいさん]

>>19556 ご近所さん
さすがにそれだと武蔵小山より高いのでないかな。
PTHが坪358、DTが坪370。パチもんは坪400くらいでは？もっといく？

[19560: 匿名さん]

パチもんで普通に通用してるw

[19561: 匿名さん]

年内で半分こえたのは、まずまずでしょうね〜

[19562: 匿名さん]

パチンコ屋は誰もが嫌がる施設なのに、一階に入れなくてはいけない事情ってどのようなことが考えられるのでしょう。

[19563: 周辺住民さん]

どうせごねたんでしょ地権者が。

[19564: マンション検討中さん]

小池の力が落ちてきたってことでは?

https://mainichi.jp/articles/20170831/ddm/005/070/095000c

[19565: 匿名さん]

>>19562 匿名さん

月島だと、そんなに気にならないと思うけどな。街に馴染んでいるというか。

[19566: マンション検討中さん]

上がりきった五輪後がこわいな

[19567: マンション検討中さん]

>>19566 マンション検討中さん
「上がり切った」と言うが、何をもって上がり切ったと言うのかが問題だね。

土地の価格は落ちないし、慢性的な人手不足は継続、資材費は原材料高騰でアップ。今のところ落ちる要因は見つからない。

何か重大なイベントが起これば話は別だけど、五輪後もしばらくは落ちないだろうね。

[19568: マンション検討中さん]

重大なイベント
＝利上げ。
特に１.５％とかになるときついでしょうね。
まだ先でしょうが。

[19569: 匿名さん]

>>19565 匿名さん
だいたい、違法が黙認されてるパチ屋なんかと同居するなんて絶対嫌だね。建物の設備も一緒に使うわけで、許せないな。違法施設が付いてる家に住むなんて、子供に説明つかないよ。

[19570: 匿名さん]

>>19568 マンション検討中さん

買う人は2%ぐらいまでならリスク見てるでしょ？そうなったときに売却額がいくらになりそうか、とか。

[19571: 匿名さん]

このマンション芸能人の1人は買ってそうな気がする

[19572: マンション検討中さん]

>>19571 匿名さん
ウケるww

[19573: 匿名さん]

>>19569 匿名さん

パチンコ好きでも自分ちは嫌だよね。合法な競馬でもマンションにWINSが入ってたら絶対に嫌。

[19574: マンション検討中さん]

パチもんマンション・うマンションともに人気なし。

[19575: 住民板ユーザーさん3]

>>19561 匿名さん

同感です！

[19576: マンション検討中さん]

>>19571 匿名さん
面白いw

[19577: マンション検討中さん]

だめだどこ面白いか解からんw

[19578: 匿名さん]

パチンコは客がクズ人間ばかりだから雰囲気も悪くなる。
そんなもんと同居するようなマンションはあり得ないよ。

[19579: マンション検討中さん]

>>19577 マンション検討中さん

ただのネガだから無視でいいですよ

[19580: マンション検討中さん]

BRTは本当に専用レーンできるの？

[19581: 匿名さん]

ここの検討者、契約者はパチ屋とかWINSを批判する心の狭い方ばかりですか‥。そんな人と一緒のタワマンに住むって嫌だな。

[19582: 匿名さん]

>>19566 マンション検討中さん

中央区は五輪後の方が開発予定が多いから、まだまだ心配いりません。

五輪があるから、上がると言うよりは、五輪で整備されるからみんな住みたいと思うわけで、五輪がなくても整備されるなら、まだまだ上がりますよ。

経験の浅い業者さんにマジレスしてたら、ごめんなさい。お勉強頑張って。

[19583: 匿名さん]

>>19581
批判じゃなくて嫌悪ね。
ごく普通の感覚でしょ。

[19584: 口コミ知りたいさん]

>>19582 匿名さん
資材、人件費いずれも高騰、さらに五輪で環境整備、五輪後さらに再開発。月島、勝どき、豊洲も高騰。今後安くなる要素が見つからない。五輪村が坪250なんていっていたが、おそらくそんなことにはならないだろう

[19585: マンション検討中さん]

>>19581 匿名さん

そんなの、自分のマンションに入ってたら嫌に決まってるだろ。

[19586: 匿名さん]

オリンピック開催期間中、都有地が駐車場になる可能性があることは理解してます。私は会場等の全体図に詳しくないのですが、晴海二丁目に車を駐車してそこから皆さんどこに行くのでしょう？シャトルで有明や辰巳でしょうか？

[19587: 匿名さん]

>>19585 マンション検討中さん
仰るとおりでパチンコ屋を批判しているのではなくて、マンション一階に入るのは嫌ですよね笑。そういう方こそ、自分のマンションにパチンコ屋が入居したら発狂するのでしょう。

[19588: マンション検討中さん]

>>19587 匿名さん

？？？？
自分のマンションにパチンコ屋が入居したら？？？

何を言いたいのかまったくわからない、、、笑

[19589: マンション検討中さん]

>>19586 匿名さん
駐車場になるとしたら、大会運営用の車両の駐車場になるようですよ。選手やスタッフの移動用のバス等ではないでしょうか？

[19590: 匿名さん]

>>19580 マンション検討中さん

計画にはありませんね。ただ現在トリトン交差点から豊洲駅付近までバス専用レーン（7:30～9:30）があるのでそこは使わせてもらえるのではないでしょうか。

[19591: マンション検討中さん]

共用部って住民の中で奪い合いになるのでしょうか？常連ボスみたいな方が現れて、結局あまり使えなくて、ただただ管理費払うようなことになるとか。戸数が多いので気になります。

[19592: 匿名さん]

>>19588 マンション検討中さん
わからなくていいですよ

[19593: マンション検討中さん]

>>19591 マンション検討中さん

最近は、予約はWEB上ですることがほとんどです。で、予約回数に制限がかかっていたりするので、誰かが独占するようなことは出来ません。

[19594: マンション検討中さん]

>>19592 匿名さん

そうですよね。
単なるパチンコ中毒者のようですからね。

[19595: マンション検討中さん]

>>19590 匿名さん
環2が本格開通すれば専用レーンも可能だったのでしょうが、現状は厳しい状況ですね、、、

[19596: マンション検討中さん]

>>19595 マンション検討中さん
小池のせいで環2も築地跡地もグタグタですもんね。環2の地下トンネルは築地跡地を残すのみで完成してます。
五輪には地下トンネルは間に合わないので、地上の暫定道路で凌ぐみたいですが、渋滞はどうするんでしょうか。

五輪後に築地跡地部分の地下トンネルをサクッと工事して本格開通でしょうね。

[19597: マンション検討中さん]

>>19596 マンション検討中さん

この一年が本当にもったいない。
豊洲移転が来年の10月ならば、2年になりますよ。ただただ時間ばかりが過ぎて行きますね。

[19598: 匿名さん]

>>19597 マンション検討中さん

早く便利になってほしいですが、、、
私は契約者ですが、まあ現状で住んでもいいやと思って契約してるので、今より悪くならないならOK、改善される方向しかないのでゆっくり待ちます^_^
安くいい部屋を買えたと思っておりますし。

[19599: 匿名さん]

>>19581 匿名さん

ギャンブル好きってクズ人間じゃないか。
結婚しては行けない種類の人たちだよ。

[19600: 匿名さん]

>>19597 マンション検討中さん

ブラジルとか直前に完成して、計画性ないなとか思ってたら、小池さんも似たようなもんだったって事ですよね。

[19601: マンション検討中さん]

>>19593 マンション検討中さん
それでも激戦になりそうですね。なかなか借りることできなそう。

[19602: 匿名さん]

>>19601 マンション検討中さん

いい施設が取れないのはどこのマンションでも一緒だと思います。
使われずに無駄に管理費取られるよりはいいんじゃないですか。
抽選に毎回当たるのは難しいですが、数回に一回は当たるんじゃないですか？
あまりにも回らないなら、管理組合に相談して、3ヶ月に一回制限とかにもできると思いますが。

[19603: マンション検討中さん]

それより ここの売れ行き見てるとさい値下げあるかも

[19604: マンション検討中さん]

>>19602 匿名さん
特にこのマンションは共用部を売りにしているように思えるので、入居してからあまりにも使えないと無駄に管理費かかるだけだなと。管理組合になったら大変ですね。これだけの施設の維持と修繕していくには相当な体力がいりますし、1000戸超の住民からの要望だらけで疲弊しそう。シャトルバスもあるし。まあちょっと古くなったら売ればいいか。汚くなる前に。

[19605: 匿名さん]

>>19604 マンション検討中さん

売るかどうかは人それぞれ。
管理組合理事になったら確かに大変でしょうね。住民どうし、協力しあえればとおもいますが。

ちなみに「管理組合になったら」は言葉の使い方まちがってますよ。区分所有者は全員管理組合員なので、あなたが言ってるのは理事のことでしょうね。

[19606: マンション検討中さん]

>>19604 マンション検討中さん

それなりの規模のマンションに住んだことがないようですね？何か、イメージだけで話されているようですが。

仰るような悩みはどのタワーマンションも抱えていることですね。理事会中心に、個別ケースで対策を考えていくしかないでしょう。

ただ、他のタワマンの話を聞いていると、思ったよりは使えているみたいですよ。私の友人（1000戸近くの規模のタワマン住み）も、毎年両親をゲストルームに泊めてあげているそうです。混む時期はあるようですけどね。

[19607: マンション検討中さん]

理事は中華の方とかか積極的に立候補して、案内など全て中文併記の議案とうしたりあるみたいですよ。

[19608: 匿名さん]

>>19607
ネタかガチか知らんけど、
これぐらい（日英中韓併記）はもう売主の責任でやっておくべきだと思うし、
コンシェルジュでも上記言語での対応をマストにして欲しい。
売るのは構わないし仕方ないけど売りっ放しは困る・・・

[19609: マンション検討中さん]

>>19608 匿名さん

ここはエントランスや看板など、ハングル、中国語併記でしょ

[19610: マンション検討中さん]

>>19605 匿名さん
失礼しました。理事になったらという意味です。ここまで大規模でないですが、理事になってかなり苦労したので。ここは理事の任期は当初何年間でしょう。2年間なのでしょうか。

[19611: マンション検討中さん]

>>19606 マンション検討中さん
バーカウンターとかアクティブパークなどがどんな風に運営されていくのかが気になってます。予約はないのでしょうか。

[19612: マンション検討中さん]

>>19611 マンション検討中さん
その質問からして、まだあまり真剣に検討されていないとお見受けしました。
一度モデルルームに行くか、お電話してみることをおすすめします。

ちなみに、バーカウンターというか、ビューラウンジ内にダイニングスペースがあり、そこは予約の上貸切可能。
アクティブパークはスペースごとに異なります。

[19613: 匿名さん]

>>19610 マンション検討中さん

今理事やってますがそんな苦労してないですよ。

細則の改正6本くらい通して前回管理規約改正の特別決議通して次期総会でももう一回管理規約改正提案する予定ですが
マンションの財政とガバナンスを整備して執行の無駄をなくしてイベントを充実させていくの、楽しいですよ。

これ、売主のための規定だよね、みたいな規約も変えてしまえば無効です。

管理会社のフロントは多分皆さんが考えている以上に法務弱いことが多いので、自分で知識を固めて対応すれば、管理会社の言いなりなんてこともないですよ。

[19614: マンション検討中さん]

>>19613 匿名さん

あまりイベントたくさんして、お金使わなくてもいいですよ

[19615: 匿名さん]

4か国語対応のコンシェルジュとか雇ったら、管理費がいくらあっても足りない気がする。

[19616: マンション検討中さん]

>>19614 マンション検討中さん

誰目線？笑

[19617: 匿名さん]

>>19614 マンション検討中さん

予算案は作成は理事会の専決事項なのでなので^^
イベント好きは多いので普通決議は余裕で通せます。

あ、嫌なら遠慮せず反対票入れてくださいね^^

[19618: マンション検討中さん]

クリスマスツリーに数百万とかつかうのかぁ

[19619: マンション検討中さん]

>>19613 匿名さん
大規模修繕の年にあたるかどうかで大きく負担が違いますね。

[19620: マンション検討中さん]

ここでいくら議論しても、この物件の管理組合運営の話はできないよ。

ただし、個人的にはイベントの充実はマンションの資産価値向上に資するかで決めたいところ。

それと、コストを抑えた結果はまず修繕積立金に回したい。

[19621: 匿名さん]

レミコン跡地を都が買い取るという可能性もあるのでしょうか。レジデンシャルサロン含めると結構広いから、何が出来るか気になりますね。

[19622: マンション検討中さん]

>>19621 匿名さん

どうなんでしょうね。
入札もまだ実施されてませんが、少なくとも三井不動産は入札に参加すると言ってました。入札で都が勝てるとは思いませんが、、、

[19623: マンション検討中さん]

某湾岸タワマンで、経費削減のために理事会でシャトルバス減らして揉めていましたよね。
多数の方が委任状出すから一部の理事の考えがどんどん通るのかな。
一つ屋根の下での共同生活は難しいですよね。

[19624: マンション検討中さん]

>>19623 マンション検討中さん

あのー、分譲マンション買って住んだことありますか？笑

[19625: マンション検討中さん]

たのしみですね

[19626: マンション検討中さん]

共用施設ネガも出て来ましたね〜笑
しかもあまり知識もないのにネタにしちゃってるようですね。

次は何が来るかな？
そろそろネガネタも限界かな？

[19627: マンション検討中さん]

>>19625 マンション検討中さん

これは分かりやすいですね！
月島、豊洲まで含めてくれたらよかったのに！

[19628: 通りがかりさん]

>>19624 マンション検討中さん

こんな人は戸建てでも近所つきあいできないから、、、

[19629: マンション検討中さん]

ベランダや廊下、喫煙などの共有部のルールや管理組合や総会が苦手な方は戸建てがよいですね。
マンションは共同生活のばですから。

[19630: マンション検討中さん]

これから先、マンション建築ラッシュですね。現時点で売れ行きの鈍いここは値崩れしないかな？供給過剰ですよね？
もっと駅近にたくさんタワマンできますし。

[19631: マンション検討中さん]

>>19629 マンション検討中さん

そうそう。
共用施設が使えないとか管理組合がメンドイとか言ってる人は、諦めて戸建てにしてください。

[19632: マンション検討中さん]

>>19630 マンション検討中さん
久しぶりの供給過剰ネガさんですね^_^

さて、供給過剰とは需要に対して供給が多すぎる状態のことを言うのかと思いますが、ではこれまで湾岸エリアに何万戸と供給されてきたのは過剰なのでしょうか？そしてそれにより値崩れが起きているでしょうか？どちらも違いますよね。

それは都心近接エリアだからです。都心の労働人口がある限り、都心近接エリアは供給過剰にならないと考えます。

一昔前までは、高属性のサラリーマンでも郊外に一戸建てを買ってましたが、今は都心近接エリアに住もうとしますからね。

[19633: マンション検討中さん]

>>19632 マンション検討中さん

交通の便が悪い晴海は厳しいかもね
そんなに、この地域に移住希望者が多いの？
駅近くにたくさんタワマン計画たくさんあるし 新興住宅街のよくあるパターンのような

[19634: マンション検討中さん]

>>19633 マンション検討中さん
移住希望者が多いんじゃなくて、マンションが建てば住みたい人が出て来るってことだと思いますよ。

交通不便地帯なのはその通りで、それが価格に反映され、さらに建物スペックも良くしなきゃいけないです。
そういう意味では、価格については北と西は適正価格だと思います。南と東は高い。
ただし、今後東急豊洲や月島パチもんタワーがパークタワー晴海をはるかに上回る単価で出て来ると思われるので、相対的に割安と見られるかもしれません。

建物スペックは十分ですね。

ところで、「新興住宅街のよくあるパターン」の意味するところを、教えてもらえますか？

[19635: 匿名さん]

晴海から勝どきにかけてはたしかにタワーの供給が続くけど、どれも相当に高い価格になるでしょう。ここがそれらとまともに競合するとは思えませんね。

[19636: マンション検討中さん]

>>19625 マンション検討中さん

めっちゃいいですね！！
わくわくします！！

[19637: マンション検討中さん]

BRTが楽しみです。
今日、江東区で豊洲新市場の会合があるのでその話を待ちたいです。
「千客万来施設」の扱いを小池都知事はどのように丁寧に扱うのか気になるし、心配しています。

[19638: マンション検討中さん]

江東区の了承は？？
小池は地元を無視？？？

https://mainichi.jp/articles/20171219/k00/00m/040/106000c

[19639: マンション検討中さん]

今日、こちらの会議もあるそうです。

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/12/19/01.html

[19640: マンション検討中さん]

こちらの江東区の会議が1番心配です。

http://www.city.koto.lg.jp/650102/kuse/kugikai/kaigi/yoteanken/documen...

[19641: 匿名さん]

>>19640 マンション検討中さん
有明の商業も出来るから、千客万来施設は市場には作らない方向で話がまとまりそうですね。

[19642: マンション検討中さん]

>>19641 匿名さん
江東区が豊洲市場を受け入れる条件として、都と約束したのが「にぎわい施設の新設」なんです。それが千客万来施設。
市場機能のみ来ても、観光客や一般都民が親しみを持って来場するにはにぎわい施設が必要との江東区の判断です。

トラックだけでなく、江東区は人もにぎわいも来て欲しいですからね。

だから、江東区としてはにぎわい施設は絶対の条件なんです。都と約束してますからね。

[19643: 匿名さん]

>>19642 マンション検討中さん
今の都知事が約束したわけではないし、築地の整備もあるからね。敢えて有明と築地の間に賑わい施設を作る必要がなくなった。
江東区としても強気の姿勢を変えて来てるよ。江東区としては、有明に投資してくれれば十分と考えてるようだね。

[19644: マンション検討中さん]

>>19643 匿名さん

誰にそんなことを聞いたのか知らんけど、今の知事も豊洲千客万来は最優先で整備すると言っているし、江東区も変わらず千客万来が無ければ豊洲市場は無いという考えだよ。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO23880810U7A121C1L83000

[19645: マンション検討中さん]

>>19643 匿名さん

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO24592240T11C17A2L83000

江東区議会も有明より目下豊洲だよ。

さてはキミ、有明クンだね？久しぶりだ！

[19646: 匿名さん]

>>19643 匿名さん

いやいや、自分でちゃぶ台返しして、費用対効果が薄く、時間を大いにロスした責任は果たしてもらいたいですね。

それを他人のせいにするような姿勢を見せるなら、都知事の資格ないので、とっとと辞めていただきたい。

[19647: 匿名さん]

19637-19646
その辺でいいんじゃない？これ以上は荒れるだけだしスレチだよ。
以降、熱い議論を交わしたければ下記でどうぞ。

豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう118
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594333/

[19648: 匿名さん]

>>19645 マンション検討中さん
今まで有明が放置されてきたけど、オリンピックで都の予算が投入されることを利用して一気に開発を進めようとしている。千客万来施設は民間業者の投資がなければ実現不可能で、業者としては利益が出れば豊洲市場に拘る必要もなく、代わりに有明の開発案件に関わることができればそれでいいと思うでしょう。
最近、万葉倶楽部がおとなしくなったのを知りませんか？
有明のことはよく存じ上げませんが、有明の大規模商業施設に取り込まれた可能性もありますね。また、有明の新規マンションが立て続けに発表されてますし、既にデベには情報が入っているかもです。

千客万来施設が来ないとココに影響はあるのでしょうか？
それは期待しない方が良いと思います。

[19649: 匿名さん]

>>19647 匿名さん
誘導ありがとうございます。
この話題はたしかにこの物件にとってはマイナスでしかないですね。
皆さん、以降はこの話題は出さないようにお願いします！

[19650: マンション検討中さん]

>>19648 匿名さん
それはあなたの個人的な感想、憶測レベルのだよねーwww
そこまで言われたら、あまり言いたくはないがソースは？と言いたくなる。
てわけで、ソースは？

万葉倶楽部がおとなしいのは、都の決定を待っているからでしょう。


って言ってたら、日経速報で豊洲の移転日決定来ましたね。ハイこれで千客万来も確定。以上。