パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1874: 匿名さん]

マンションの寿命は共用配管の寿命と同じと言われているので維持管理対策は何より大事だと思うのですが、
一方で三井はパークマンション三田綱町やパークマンション赤坂氷川坂、パークコート青山、パークコート赤坂桜坂ですら等級1、星一つなんですよね

これらの物件は流石に点検口をケチるような価格帯ではないので、本当に問題ないと思っているのかも知れませんね。

ただ、三井にだけメンテノウハウがあって、三井以外の管理会社にリプレイスできないとなると 、それはそれで足元見られて嫌ですね。
三井の管理費単価はただでさえ他所より高めなので

[1875: 匿名さん]

ここってスカイラウンジはあるんでしたっけ？
ディズニーみたいでいいですよね

[1876: マンション検討中さん]

駅から遠いし、晴海だし、400万で出して捌けるの？マンション売れてないよ。

[1877: 匿名さん]

>>1876
心配しなくて大丈夫。
超大手のディベロッパーなんだから。
あなたの会社の方が、売上高経常利益はいいのかな？

[1878: 匿名さん]

うちの会社創業以来赤字出したことない。
普通に仕事してれば、高卒でも全員、年収１千万超えます。

[1879: 住民板ユーザー]

笑

[1880: 匿名さん]

三井より業績はいいのか聞いているんですよ。
だからここが高くて売れなくても心配しなさんな。笑
利益出すためには高値でやらないと、採算合わないの。
高いと思ったら郊外に行きなさい。笑
それと三井不の総合職は高卒じゃ入れないよ。ここも全員一千万円超えてますよ。

[1881: 匿名さん]

パークコート浜離宮は@550超えてきます。
銀座や大手町勤務の人だったら、@400はいかないけど、ここ選ぶでしょ？
あなたが心配しなくても大丈夫ですよ。

[1882: 匿名さん]

＞それと三井不の総合職は高卒じゃ入れないよ。ここも全員一千万円超えてますよ

うちの高卒と同じレベル。

[1883: 匿名さん]

笑

[1884: 匿名さん]

＞うちの高卒と同じレベル
うちの高卒と同じレベルの返しかた。

[1885: 匿名さん]

笑

[1886: 匿名さん]

＞うちの会社創業以来赤字出したことない。 普通に仕事してれば、高卒でも全員、年収１千万超えます。

笑

[1887: 匿名さん]

三井に文句があるなら買わなきゃいいだけ。
今の時代、マンション建ててくれるだけでありがたいと思う。
大手デベ３社の考えではマンションよりビルの方が儲かる。マンション事業を止めようかという動きすらある。
土地、建築資材、人件費など高くてマンションは採算合わない時代。
そんな事情も知らずに「等級２くらい取れよ」って、よくもまぁ言えたもんだなー。

[1888: 匿名さん]

購入者の要求に応えられないなら作らなきゃいいだけ。
別にマンション作れとお願いしたわけでもない。

そんな市場原理も知らずに長谷工レベルの等級すら満足させられない仕様で満足しろって、よくもまぁ言えたもんだなー。

[1889: 匿名さん]

>>1886 匿名さん

今の時代高卒大卒関係なくなってるんだけどなー

[1890: 匿名さん]

だから、何であんたの要求に応えなきゃならねーんだよ。笑
ベントレーやフェラリーに要求したところで、思い通りに作らないのと同じ。笑

[1891: 匿名さん]

嫌なら買わなきゃいいだけ。
長谷工レベルとか言ってるけど、建築費の高騰で仕方がないんだよ。
どこのデベだって鹿島や大林にお願いしていが、マンションなんて利益率悪く大手のゼネコンはやりたがらない。
昔は向こうからお願いしてきたが、今じゃデベが頭下げてお願いしている立場。
3年前の利益率を考えると、仕様を下げるしか方法はないんだよ。

[1892: 匿名さん]

ゼネコンってバブル期よりも仕事抱えてるの？

[1893: マンション検討中さん]

※1888さん
三井不動産さんへ電話して、直接要求してみたらいかがでしょうか？
ここに書き込んでも、要求が通るとは思えませんですし。
私はディズニー好きなので、一度は見学に行こうと思っております。楽しみです！

[1894: 匿名さん]

お隣の豊洲問題やらオリンピック問題（経費削減）やら、何だかこの頃不安定ですな〜。この流れって、このマンションにとってマイナスの方向に働きそう気しかしないんだが...
今のところ大した影響はなさそうだが...
舛添のままでよかったのに...

[1895: 匿名さん]

知名度アップの効果の方が大きいと思うけどね。

[1896: 匿名さん]

松本サリンとか戸塚ヨットスクールみたいな（戸塚は校長の名字だけど）

[1897: 匿名さん]

豊洲周辺は、そういうところだから…。

[1898: 匿名さん]

120㎡の間取り、いいなぁ。

[1899: 匿名さん]

以外と住んでみると120も狭く感じてくるものよ。本音を言えば最低200は欲しい。理想は400くらいかな。

[1900: 匿名さん]

120㎡の間取り、12000万円くらいでゲットできますかね…

[1901: 匿名さん]

管理費高くなりそうですね(゜゜)

[1902: 匿名さん]

近くのドゥトゥールの120㎡でいくらぐらいだったんですか？

[1903: you]

もう3年も地下工事をやっている、多分問題になった基礎杭工事が地盤までとどいて無かったので手直ししているのではないでしょうか。

[1904: you]

アホか

[1905: 周辺住民さん]

>>1904
>>1254見てみ。
本当に一度打った基礎杭を掘り返してるから。
豊海小学校の建設現場で「地中から障害物が出てきたので、工期が伸びます」って言われて、おれもそんなもんが出てきたのかな～ぐらいに思ってたら、そんな簡単なもんじゃなかった。

[1906: 匿名さん]

ここの将来的な資産価値ってどうなんですかね？
最寄り駅徒歩12分となると、やはり購入価格に対して下がる割合が大きいのでしょうか？
まぁ価格がいくらになるかにもよりますけど。

[1907: 匿名さん]

同条件なら徒歩11分より不利、同じく10分よりも不利…1分よりも不利。

[1908: 匿名さん]

>>1906さん

駅徒歩12分といっても駅入口から改札まで300m以上歩きますし途中歩道橋を渡るルートになっていますので、JR駅等の徒歩12分とは印象が大分違うんですよね。

あそこの交差点のところ、横断歩道ができる計画はないのかな？

[1909: 住民でない人さん]

中央区アドレスでは豊洲ララポに近かったり、なんともいえない立地ですよね。
まぁ少し視野を郊外側に向けたらこちらのほうが立地は良いので、そのような郊外側が
崩れきるまでは市況に連動するのではないでしょうか。

一方でクロノ・ティアロと似た環境で相応の戸数があるので上がる可能性も
あまりなさそうですね。

[1910: 匿名さん]

>>1906
資産性っていっても色んな考え方があるからねぇ・・・
買って売って儲けたいならタイミングが全てだし・・・

一般論だけど駅直結のＣＧＰが上限で、下支えはららぽ直結のＰＣＴかな？
ＣＧＰを大きく上回ることもないだろうし、ＰＣＴを大きく下回ることもないだろうね

あとは建物そのもののクオリティと、維持費の問題でデメリットにもなりうるけど、
オリエンタル企画の壮大なランドスケープでどこまで訴求、差別化できるか？ってところかなぁ？

オマケで三井の広告塔として佃の映像が有名だけど、
ＰＴ晴海を中心にＰＣＴや晴海タワーズの映像が積極的に採用されればランドマーク化確定

さらに原野商法宜しくで、
ＢＲＴや地下鉄、五輪が起爆剤となって、世界の晴海ってことにでもなれば、
湾岸最上位も夢じゃないｗ

[1911: 夢語り人]

叶うと素敵な夢ですな。

[1912: 匿名さん]

むしろ月島より豊洲駅の方が近い印象。駅までの道のりも雰囲気全然違う。ていうか、防犯上子供や奥さんをあそこの道歩かせたくない。

[1913: 匿名]

>>1900 匿名さん
坪303万予想ですね。私は坪200万〜250万と見ていました。
どうでしょうかね。

[1914: 周辺住民さん]

>>1912
最近人が増えたからかあんまり聞かなくなったけど、不審者情報とかあったもんな。

[1915: 匿名さん]

Lineのハルミちゃん、坪単価もスラブ厚も地盤の状況も下がり天井の有無も何も教えてくれなかったのでブロックしておきました。

人工無能過ぎる。

[1916: 匿名さん]

マンションで駅から徒歩10分を超えるのは売るときには致命的だよ。

[1917: 検討板ユーザーさん]

>>1910 匿名さん

そんな訳ねーだろ
デベロッパーの回し者か

[1918: 匿名さん]

いい感じでネガ出てきてますね。
注目物件ですね！

[1919: 匿名さん]

>>1918
ジラされまくってるからねぇｗ
基本1916さんと同意見だけど、ランドスケープ想像しただけでワクワクしちゃうｗ
まあ駅遠物件だからこそできる三井のチャレンジなんだろうけどさ
それでも先に公園造ってその中にマンション建てちゃうイメージだよね
タワーズやＰＣＴに囲まれて眺望が期待できない分、
階高もゆったりっぽいし建物自体のクオリティには期待できそう

[1920: 通りすがり]

ここもチャイニーズタワーになるんでしょうか？

[1921: 匿名さん]

14日にCG追加されてますね。
庭ばかり強調されていますが、建物内部のラウンジもかなり雰囲気良いですね！
こんなところに住みたい。

一方で、ペラボーは天井まで届かず、上部が空いているタイプなんですね。
かなり安っぽくて残念。（といっても、クロノやティアロも同仕様ですが）
賃貸マンションみたい。

パークアクシス豊洲やパークホームズ豊洲、パークコート浜離宮あたりはペラボーが床から天井まで届いているのでプライバシーが保てているので、最近の三井はそちらの方向かと思って期待していたのですが…。

[1922: マンション検討中さん]

ペラボーって覚えたからどうしても使いたいようなレス。

[1923: 匿名さん]

クロノ、ティアロと比べてどうするの？
明らかに仕様は落ちる上に価格だけ高くなるのは明らかなんだし。
それと豊洲に近いってアドバンデージなの？
中央区民だったら買い物は銀座だよ。ららぽーとなんて品が悪い江東区民ばかり。
チャイニーズタワーってのも良いネーミングだけど、
品川ナンバー欲しさに江東区豊洲から引っ越してくる奴らは豊洲組って言うんだよ。

[1924: 匿名さん]

クロノ、ティアロみたいな凸凹天井には流石にならないのでは。
あれさえなければクロノ、ティアロもまだマシだったのだけどねえ…

[1925: 匿名さん]

あちこち時間を測りながら歩いています。有楽町線月島駅朝8時の電車に乗るためには、7時37分分には家を出ないと間に合わないと予想します。
大人女性の場合です。

帰宅時、駅のホームから人の流れに従がってエスカレーターを歩かず昇るとすると、さらに時間がかかります。

[1926: 匿名さん]

クロティアのボコボコ天井ぶりは頂けない。三菱はその辺はいまいち気を使えてない。でも実は鹿島のＫＴＴのボコボコぶりの方がひどかったけど。ここは期待できるでしょう。

[1927: 匿名さん]

>>1925さん

ここは敷地面積が大きいので、マンション玄関から敷地入り口までの距離も結構ありそうですね。
住戸玄関からマンション入り口までもそれなりの時間がかかるでしょうし。

あと、交差点の歩道橋が地味に辛いので近くに横断歩道できると良いのですが…。
運行予定のシャトルバスがうまく機能すれば気にしなくても良いのかも知れないですが。

[1928: 匿名さん]

メンバーサイトに追加された建物内CGを見ました。
外観や周辺環境同様に、デザイン的な楽しさを織り込みたいのだろうなぁという印象です。
毎日通勤する身としては駅までの距離が悩みどころですが、奥方が専業主婦だったりすると（ららぽーとも近いし）、女房、子供が気に入ってダンナを説得する…といったケースもあるのでは。

[1929: 匿名さん]

湾岸では専業主婦はどんどん少数派になりつつあるので、専業狙いだと資産価値が危なそうです

[1930: 匿名さん]

車で通勤すればいいのに

[1931: 匿名さん]

晴海も土壌汚染の影響はありますか？

[1932: 周辺住民さん]

北向きの部屋はスカイツリーが
綺麗にみられそうですね。

[1933: 匿名さん]

>>1930さん

そう思うでしょう？
なのに、駐車場付置率が44％しかないんですよね。ここ。
豊洲や武蔵小杉の駅近マンションよりも駐車場の数が少ないのは何故なんでしょうね。
クロノティアロでも45％でここと同程度に低いのですが（それでもPTHよりはわずかに多い）、皆車使わないのでしょうか？

[1934: 匿名さん]

>>1930、1933さん
郊外から都心マンションに転居して20年になります。
郊外に住んでいた頃は車が必需品だったのですが、都心では車で移動するとかえって時間がかかることが多く、車が無くても生活に支障がないために、現在では車を所有していません。
また、事件事故対策として経営陣の車送迎を義務化しているような企業の役員さんはともかく、都心にオフィスを持つ企業では、社内駐車場数や事故防止から社員の車通勤を認めていないのではないでしょうか。
現居のマンションは駐車場設置率が70%を超えていますが、空きが多く、機械式駐車場のメンテナンス費を節約するために、管理組合で部分的に使用停止区画を設けるほどの状況です。
その意味では半分弱の比率というのは、余らせるより足りないほうがマシという前提に基づくならば、そこそこ読める数字ではないでしょうか。

[1935: 匿名さん]

カーシェアリングを5台くらい設置すれば、車保有は不要でしょう。

[1936: マンション検討中さん]

車を移動手段だけと思ってる人て
楽しい人生を送って無いんだろうな

[1937: 匿名さん]

クルマにステータスを感じるのはバブルじいさんと田舎のヤンキーくらいだよ。

[1938: 匿名さん]

企業が人件費をケチって安い給料でこきつかうから、みんなモノを買わなくなった。当然だな。
その結果、モノが売れないから景気が悪くなり、ますます貧しくなる。
これが今の日本。もはや日本は経済大国でもなんでもなく、極東の辺境。

[1939: 匿名さん]

>>1934 匿名さん

駅近の都心物件なら仰る通りだと思います。

でもここは都心ではないし駅からかなり遠いし、土地の使い方やコンセプトを見ても郊外のバス通勤物件的な位置付けですよね。

[1940: 匿名さん]

>>1938
確かに金は使わなくなったけど
個人も企業もバブル時代より遥かに預貯金や内部留保がある。
また外国にも世界で一番お金をかしている債権国(26年間世界一)。極貧の国ではなく極富の国です。
雑誌やネットのつかみのタイトルだけに飛びついているようでは誤った認識になりますよ。

[1941: 匿名さん]

>>1940
基準や計算式が明確でないからそれもまた意味がないような・・・
もちろん世界的にみれば日本は相当裕福で恵まれてるのは間違いないけどね
二極化が悪とは思わないけど、総合計や平均値より中央値のほうが時代に合ってると思う
ま、このスレの住人には全く関係のない話だねｗ

[1942: マンション比較中さん]

大林組、大阪のシエリアタワー千里中央の間取りに似てるよ。

[1943: マンション比較中さん]

テイアロレジデンスの再登録住戸、当初売り出し価格よりかなり高い。平米100万です。

[1944: マンション比較中さん]

このコンセプトは古いのではないかな。私がおじさんだからかな。

[1945: 匿名さん]

第1期の広告が出ていて6月のものがまだ！？と思ったら来年の6月から売りに出しますよ、というお話だったのですね。
こちらの経緯もあまり知らないですし、スレッド自体も長くあるようですから
もうとっくに売り出しているマンションなのかと思っておりました。
入居は更にもっと先なのですね…
コンセプトは子供が居るファミリーなのですか？
公式サイトがそのような雰囲気になっております。

[1946: 匿名さん]

>>1945 匿名さん

サイトの雰囲気を見るまでもなくそのとおりです
立地考えただけでも単身、DINKや二次取得が手を出す理由はないです

[1947: 匿名さん]

>>1945
じゃぶじゃぶ池なんか見てると完全に子供がターゲットだけど、
プレミアムなんかは特殊な金持ちに訴求する必要があるし、
大規模タワマンはターゲットを絞り過ぎると売り難いし、
リタイアファミリーディンクスシングル・・・全方位に向けて造るんじゃない？
今のとこ三井系の湾岸大規模は常にそんな印象

ちなみにファミリーといっても中央区には私立幼稚園がない、これ豆
越境するにしても例えば江東区の送迎付き人気園なんかは近場優先だったりでほぼ絶望
中央区の新生児が500人から2000人に増えたってめでたいニュースがあったけど、
保育園含めてハード面では明らかに足りてないだろうし若干注意が必要だと思う
もちろんインターシッターその他、金を積める人はどうにでもなる

[1948: 通りがかりさん]

杭を打ち直してますね。杭はすでに2年近く前にはじまって、そこから2年もずっと地下工事をしてます。去年、今年とはつり工事をしていたみたいで、ずっと石を削ってました。そしてまた鉄筋の基礎を組んでいたので、また打ち直したのでしょう。上から見えましたので。

[1949: 匿名さん]

保育園でなくて幼稚園なら中央区は昔から余り気味。公立でも３年保育で月謝も1万切る。つまり私立の入る余地が無い

[1950: 匿名さん]

ここは私立でしょ？
http://www.jcq.jp

[1951: 匿名さん]

>>1949
都心の区立小はレベルも高い（問題児が少ない）傾向があるから、
区立幼稚園でも事足りるのかな？
ただ給食無しで送迎場所も限定されてるのがネックだよね
何れにしても選択肢が他に無いってのがね・・・

>>1950
それ、インター幼児園
幼稚園と違う

[1952: eマンションさん]

>>1949 匿名さん

5000円ですから。保育園行かせるのが馬鹿らしくなる。

[1953: ご近所さん]

杭打ち工事さらに一年間延長のおしらせが貼ってあった。相当苦労しているな。

[1954: 匿名さん]

>>1953 ご近所さん
え、さらに延長になるのですか？

[1955: 匿名さん]

あらら延長？

[1956: 匿名さん]

やはりここら辺一帯は何らかの理由で地下処理がかなり大変という解釈で良いようですね。

[1957: 匿名さん]

>>1953 ご近所さん
杭打ち3年。石の上にも3年。どっちですか。
杭打ち過ぎて支持層の岩盤が、豆腐じゃなくて雪花菜みたいにグダグダって事ないですよね。

[1958: 匿名さん]

晴海タワーズではそういった話は聞かなかったけど、
実際地下では何が起こってんだろうね？
偶然なのか必然なのか？
専門家の見解を聞いてみたいところ

[1959: 匿名さん]

まだ再杭打ちを始めたばかりですよね
それでもう1年延期って…埋立地なのに遺跡でも出た？

[1960: 名無しさん]

>>1959 匿名さん

笑った！

[1961: 匿名さん]

まぁ隣の土地もいつも水が湧き出て池みたいになってるしね。ここも似たり寄ったりなんだろうか。

[1962: 匿名さん]

>>1961 匿名さん
雨水が溜まっただけでしょう

[1963: 住民板ユーザー]

豊洲市場と同じこと言うね
笑

[1964: 匿名さん]

コンクリート工場では土壌は汚染されないのでは。
やたらph値が高いとかはあるのかな？
でもそれは中性化を抑えるという意味では寧ろプラスですよね

[1965: 三井不動産レジの失敗物件]

え、この物件は杭打ち失敗物件でしょ
杭打ち失敗して、杭ほじくり返して、また杭の打ち直しでしょ 笑
パークホームズ豊洲の営業が満面の笑みで、実は！なんて話してたよ

だーかーら、この物件の価格には杭打ち失敗のコストも少なからず上乗せされてますね

クワバラクワバラ

[1966: 匿名さん]

そもそも本当に再延期されるんですかね。ホームページは特に変化ないですし。今後の方針を巡っていろいろ揉めてるのかな。

[1967: 匿名さん]

>1953
再延期のお知らせの写真アップよろ

[1968: eマンションさん]

>>1953 ご近所さん

いや、販売再開されたときから平成31年竣工で概要出てたから、再延期じゃないよ。
現地の確認看板で、平成30年竣工のがあったけど、それはアップロードされてない誤り。

再々延期はないようです。

[1969: 匿名]

今現地に掲示されている看板に竣工予定が31年8月末と書いてありますが、ホームページの物件概要では平成31年05月下旬竣工予定、9月下旬入居予定となっています。さらに３ヶ月遅れるという事なのでしょうか？かなり前から31年8月末竣工予定と書いてあったような気もしますが、記憶があやふやでして、どなたか覚えている方いらっしゃいますか？

[1970: 匿名さん]

打ち込みに失敗した杭ってちゃんと撤去してるのかな。放置されて新しい杭を打ったとすると、将来建て替えの時に地中障害物になっちゃう。

[1971: 匿名さん]

>1953
だよね～

[1972: 匿名さん]

>>1970 匿名さん

撤去されてますよ。
というか、撤去に丸々一年かけたために現状になっていたはず

[1973: 匿名さん]

HPに間取りとライフスタイルイメージが追加されました。
本物件に限ったことではありませんが、小住戸のキッチンは小さいですね。
43、57タイプは単身や夫婦のみの世帯を想定しているとはいえ、調理スペースの確保が厳しい感じです。
近隣のお店やイベント画像が加わりました。晴海ふ頭からレインボーブリッジを望む夜景だけが、なんだか中古住宅サイトの現オーナー撮影写真のような素人レベルで、少々残念です。